Особенности договора аренды рабочего места в офисе

Договор аренды рабочего места: тонкости и нюансы

В практике коммерческого оборота постоянно появляются всё новые договорные конструкции. Сначала они шокируют своей новизной с теоретической точки зрения, а затем, если приносят практическую пользу, прочно входят в оборот. К подобным практическим новшествам и относится договор аренды рабочего места. Об этом договоре я и хочу рассказать.

Данный вид договора рекомендован тогда, когда фирма или индивидуальный предприниматель только начинает бизнес, или осуществляет какой-либо временный проект, не зная точно, сколько продлится его деятельность на данной территории. При этом желанию коммерсанта работать в данном месте противостоит, например, долгая или невозможная процедура согласования субаренды с собственником, учитывая, что арендатор подходящего объекта недвижимости готов пойти навстречу.

Что это за договор

Рассмотрим, как решить свои проблемы с офисом и получить практическую пользу от договора, который не описан в Гражданском кодексе, минимизировав предполагаемые риски, учтя в процессе заключения соглашения некоторые тонкости и нюансы, присущие договору аренды рабочего места.

Обычно теоретические сомнения вызывает использование слова «аренда» со словосочетанием «рабочее место» в названии договора. Удивляет само указание как на объект права на «рабочее место», но мало кого почему-то удивляет, что части зданий, предоставляемые, например, для установки рекламных конструкций, не являющиеся объектами недвижимого имущества, сдают в аренду как объект недвижимости, применяя по аналогии закона положения о договорах аренды недвижимого имущества, и подобные договоры находят понимание у судов (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания”).

Таким образом, имеет право на существование, а главное, не противоречит гражданскому законодательству конструкция договора, предметом которого становится комплекс оборудования, обеспечивающего нормальное функционирование сотрудника компании, не являющейся обладателем какого-либо права на сам объект недвижимости, где данное рабочее место расположено. Сюда также включается и совокупность действий по обслуживанию этого оборудования и созданию требуемых законодательством и стороной договора условий для осуществления трудовых функций. Потому следует в описании предмета договора аренды рабочего места максимально возможно отходить от привязки его к помещению как объекту недвижимости, например, не указывать кадастровый или условный номер здания (помещения), где находится рабочее место – объект аренды.

Главный упор в договоре нужно делать на то, что это лишь совокупность таких-то вещей, находящихся по такому-то адресу. Сторонам договора аренды рабочего места нужно помнить, что столы и стулья должны находиться в собственности арендодателя (ст. 608 ГК РФ).

Особенно важно, что адрес нахождения рабочего места должен быть указан обязательно и с точностью до номера офиса, чтобы суд не признал договор аренды рабочего места незаключенным (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2008 по делу N А07-14238/07).

В соответствии с рекомендациями Международной организации труда рабочее место определяется как круг задач и обязанностей, которые выполняются или должны выполняться одним лицом в интересах одной экономической единицы (Приказ Росстата от 14.11.2013 N 449). Рабочее место должно соответствовать государственным нормативным требованиям охраны труда и условиям, предусмотренным коллективным договором (абз. 4 ст. 21 ТК РФ). Соответственно, чтобы арендованное рабочее место по своим климатическим и прочим параметрам соответствовало комфортной работе сотрудника в договоре достаточно сослаться на соответствующие правила по охране труда или даже на локальные акты организации, сдающей рабочее место в аренду и организации — арендатора, которые регулируют соответствие рабочих мест требованиям охраны труда, включив их в договор в качестве его неотъемлемых частей. Соблюдя данное правило, можно более наглядно высветить то, что пользу от объекта недвижимости получает именно собственник или арендатор данной вещи. Арендатор же рабочего места получает свою пользу и имеет свой интерес только в том, что его сотрудники допущены к рабочим местам, созданным обладателем прав на объект недвижимости.

Существенным условием данного договора является обеспечение арендодателем рабочего места таких условий, которые позволят сотрудникам арендатора рабочего места выполнять свои трудовые функции в строгом соответствии нормам трудового законодательства. Потому формально не имеет значения, в каком помещении или части помещения, арендодатель рабочего места будет оказывать свои услуги по предоставлению рабочего места, если этот комплекс услуг соответствует всем заявленным требованиям заказчика.

Таким образом, отсутствие индивидуализации помещения не создаст оснований для признания договора рабочего места незаключенным. Данный договор по своей правовой природе — договор возмездного оказания услуг. Сторонам поможет ещё и то, что если договор аренды рабочего места будет фактически исполняться сторонами, например, сотрудники будут работать на арендованных местах, а арендатор будет вносить арендную плату, то у суда практически не будет оснований считать его незаключенным (Определение ВАС РФ от 24.05.2011 N ВАС-5265/09).

На что стоит обратить внимание

Сам предмет договора нужно описать тщательно, учтя всё, что хотел бы получить арендатор от рабочего места. Важно согласовать, не только те параметры, которые предписывает законодательство к организации трудового процесса, но даже сколько раз уборщица будет протирать полы в помещении, где будут располагаться сотрудники арендатора и так далее. Место можно зафиксировать, описав на каком расстоянии, например, от главного входа здания или окна по такому-то адресу будет располагаться, например, стол с компьютером, принтером, телефоном и стул, сколько постов охраны будет оборудовано до рабочего места сотрудника и тому подобное.

Следует помнить, что арендатор рабочего места будет вправе отказаться от исполнения договора при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, а арендодатель рабочего места — лишь при условии полного возмещения заказчику убытков (ст. 782 ГК РФ). Изменить это императивное требование, написав иные условия в договоре, стороны будут не вправе (Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 N 2715/10, текст во вложении).

Бухгалтеров не должно пугать упоминание слова «аренда» в договоре аренды рабочего места. Использование этого слова не повлечёт за собой каких-либо трудностей, связанных с бухгалтерским учётом. Согласно нормам налогового законодательства аренда признаётся услугами (п. 1 ст. 148 НК РФ).

Факт того, что по договору аренды рабочих мест владельцем рабочего места остаётся арендодатель, послужит хорошим подспорьем для защиты от ярых поборников интеллектуальных прав, поскольку лицензия на программное обеспечение, являющаяся объектом данных прав, обычно выдаётся на количество рабочих мест, а не на количество сотрудников. И не имеет значение, кто пользуется данным рабочим местом.

Особо тщательно нужно отнестись к выбору контрагента по договору аренды рабочего места. Не стоит заключать подобный договор, если деятельность арендодателя подпадает под регулирование нормами законодательства о защите конкуренции. В данном случае велика вероятность того, что договор аренды рабочего места будет признан притворной сделкой, которая прикрывает передачу недвижимого имущества в обход конкурсных процедур, а значит, являющийся ничтожной сделкой, по мотивам несоответствия антимонопольным нормам (Определение ВАС РФ от 13.06.2012 N ВАС-7136/12). Потому нежелательны в качестве арендодателей по данному договору юридические лица, осуществляющие свою деятельность в организационной форме ГУП и МУП.

Если арендатором по договору аренды рабочих мест выступает, например, конкурсный управляющий, чья работа в интересах должника, кредиторов и обществ оценивается с субъективной точки зрения добросовестности и разумности, то существует риск того, что расходование средств должника на эти цели будет признано необоснованным (Постановление ФАС Московского округа от 12.12.2013 N Ф05-1057/2013). Потому, необходимо заранее подготовить обоснование экономической эффективности расходов на договор аренды рабочего места. Нормативных проблем с местом нахождения, например, юридического лица по месту, где заключен договор, описываемый в статье, возникать не должно. Договор аренды рабочего места будет служить подтверждением достоверности места нахождения юридического лица и внесений изменений в учредительные документы (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2012 N 09АП-15311/2012).

Учитывая возмездный характер договора оказания услуг и то, что требования к оснащению и обслуживанию рабочих мест разнятся в зависимости от характера и интенсивности работы, хотелось бы предупредить, что следует указывать цену договора или способ её определения в самом договоре. Возможно, если возникнет такая необходимость, учитывая специфичность предмета договора, что судам будет трудно определить цену, исходя из сравнимых обстоятельств, а это может повлечь признание в несогласованности существенного условия договора и неблагоприятные последствия, которые легко предупредить, указав цену (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.05.2005 N А29-6991/2004-4э, текст во вложении).

Для договора аренды рабочего места необходимо составление и подписание акта об оказании услуг, поскольку это позволяет свести к минимуму риск споров по поводу объёма, качества и полного соответствия пожеланиям сторон исполнения данного договора. Следует учесть, что акт приема услуг служит доказательством того, что услуги на самом деле были оказаны, и того, что юридическое лицо реально находится на месте, указанном в учредительном договоре как место нахождения. При наличии акта приемки услуг недобросовестная сторона не сможет потребовать, например, оплаты за услуги, которые не были оказаны.

Практика показывает, что прежде, чем заключать договор аренды рабочего места следует построить модель того, как будут сотрудники осуществлять свою трудовую функцию, что предупредит несогласованности, которые могут затруднить исполнение договора. Например, когда охрана всей территории, где находятся помещения, предполагаемые для сдачи аренду, осуществляется охранным подразделением, которое самого арендодателя рабочих мест пропускает по отдельному пропуску. Такое может быть, когда здания, принадлежащие разным собственникам, находящиеся на единой огороженной территории, охраняются охранными структурами, подчиняющимися одному из собственников. Арендодателем рабочих мест также может выступать и собственник помещения в зданиях, или арендатор помещения либо здания, а охрана подчиняется только собственнику здания. Потому важно предвидеть и согласовать подобные нюансы, чтобы не оказалось потом, что сотрудники не могут попасть в помещение для приема пищи или в туалет, так как их карточка-пропуск не подходит для входа в другую часть коридора.

Отдельно нужно упомянуть о сроке договора аренды рабочих мест, который определяется индивидуально и законодательно не закреплён. Самому автору приходилось сопровождать договор аренды рабочих мест, когда было не известно, какой период будут находиться работники организации на данных рабочих местах вне места нахождения работодателя (предполагался период три-четыре месяца). Для этого в договоре было указание на срок 29 календарных дней с возможностью арендатора рабочего места преимущественно продлить договор на тот же срок. Продолжительность срока равнялась указанному количеству дней с целью минимизации риска о признании данных рабочих мест обособленным подразделением, что не актуально, если арендованные рабочие места являются местом постоянного нахождения организации.

Автор выражает мнение, что это статья поможет учесть тонкости и нюансы в заключении договора аренды рабочего места. Главное верно определить цели данного договора, правильно и точно описать предмет, следуя рекомендациям статьи, и помнить, что описанный договор законодательно не запрещён, а свобода договора прописана в нормах закона (ст. 421 ГК РФ).

Договор аренды рабочего места

Договор аренды рабочего места можно охарактеризовать как сделку, по которой одна сторона сдает во временное пользование другой стороне рабочее место в каком-либо офисе, салоне, студии и других местах за определенную соглашением плату.

Внимание! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.

  • Бланк и образец
  • Онлайн просмотр
  • Бесплатная загрузка
  • Безопасно

Прежде чем разъяснить сущность рассматриваемого нами вида соглашения, разберем круг субъектов, которые принимают участие в оформлении сделки:

  • Арендодатель – лицо, сдающее во временное пользование рабочее место за оговоренную соглашением денежную плату;
  • Арендатор – лицо, арендующее торговое место за оговоренную соглашением денежную плату.

Как правило, в качестве Арендатора выступают новоиспеченные индивидуальные предприниматели, не имеющие обширных запасов денежных средств на аренду более вместительного рабочего места.

Таким образом, настоящий договор заключается, прежде всего, с целью экономии финансовых средств Арендатора. При этом не исключено, что небольшого рабочего места Арендатору вполне достаточно для осуществления его деятельности.

Также существует несколько видом аренды рабочего места:

  • Самое простое соглашение – аренда исключительно места, не подразумевающее наличия в нем оборудования, мебели и так далее;
  • Аренда рабочего места, включающая в себя оборудование, мебель и так далее.

Существует ряд условий, которые стороны должны соблюсти при оформлении вышеуказанного соглашения. Ниже мы их внимательно рассмотрим.

Итак, договор аренды рабочего места по общему правилу заключается в письменной форме. В связи с этим мы представим подробный порядок его оформления, обратив внимание на условия, которые следует прописать сторонам в его тексте.

Преамбула

Договор аренды рабочего места

АО «Дом Быта» в лице администратора Полководова Игоря Андреевича, действующего согласно должностным полномочиям, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны
и
ИП «Вариков», в лице индивидуального предпринимателя Варикова Руслана Дмитриевича, действующего на основании свидетельства о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, паспортные данные: серия 2222 номер 222222, выдан УМВД России по Тюменской области в городе Тобольск 15.12.2022 года, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В первую очередь в любом соглашении прописывается преамбула. Она, в свою очередь, является своеобразной «шапкой» или же «заголовком» заключаемой сделки. Содержание преамбулы можно охарактеризоваться так:

  • Во-первых, указывается разновидность заключаемой сделки (в рассматриваемом нами варианте это – договор аренды рабочего места);
  • Во-вторых, следует указать город, в котором оформляется договор (указывается именно тот город, в котором оформляется соглашение, независимо от адреса регистрации контрагентов);
  • В-третьих, прописывается дата заключения сделки;
  • В-четвертых, указывается фамилия и инициалы представителя организации и индивидуального предпринимателя (а также документы, на основании которых они действуют);
  • В-пятых, следует указать роли Контрагентов по настоящему договору (кто выступает в качестве «Арендодателя», а кто в качестве «Арендатора»).

Далее в договоре прописываются разделы, содержащие информацию об условиях сделки. Ниже мы представим образцы разделов, содержащих такие условия:

Предмет

Данные о предмете представляют собой информацию, которая отражает, на счет чего конкретно договариваются стороны, заключающие договор. В настоящем договоре сущность предмета вытекает из его названия – аренда рабочего места.

В данном разделе необходимо обозначить следующие положения:

  • Во-первых, адрес здания, в котором сдается торговая площадь;
  • Во-вторых, количество квадратных метров рабочего места;
  • В-третьих, целевое назначение аренды рабочего места (то есть, какая деятельность будет осуществляться Арендатором);
  • В-четвертых, при наличии на рабочем месте какого-либо оборудования, указать его перечень.

Ниже мы разберем оформление этого раздела:

Согласно условиям заключаемого соглашения, Арендатор арендует у Арендодателя рабочее место за определенную соглашением плату.

Рабочее место расположено по адресу: Тюменская область, город Тобольск, улица Сергея Васильева 19Б, 3 этаж, офисное помещение 4.

Площадь рабочего места составляет _______;

Рабочее место включает оснащено оборудованием, предназначенным для изготовления дверных ключей.

Целевое назначение – изготовление дверных ключей.

Арендодатель является собственником арендуемого рабочего места.

Договор сторонами заключается на неопределенный срок и вступает в силу с момента его подписания.

Размер арендной платы

В данном разделе фиксируется не только сумма арендной выплаты, но и порядок осуществления оплаты. Условия могут быть абсолютно разными в зависимости от договоренности Контрагентов.

Ниже мы представим примерный образец с наиболее часто встречающимися формулировками:

Согласно условиям заключаемого соглашения, стоимость арендной платы за пользование торговым помещением составляет 8 000 (Восемь тысяч) рублей в месяц.

Оплата осуществляется в виде зачисления финансовых средств на расчетный счет Арендодателя не позднее 10 числа каждого месяца.

Права и обязанности

Такой раздел представляет собой закрепление обязательств Контрагентов. Самые базовые формулировки мы представим ниже:

  • Передать во временное пользование Арендатору указанное в тексте договора рабочее место;
  • Не препятствовать осуществлению деятельности Арендатора, если такая не противоречит целевому назначению, оговоренному в тексте соглашения.
  • Осуществлять ежемесячные арендные выплаты за пользование рабочим местом;
  • Использовать рабочее место по целевому назначению;
  • Возместить ущерб, в случае нанесения такового.

Заключение

После подписания Контрагентами документа, договор аренды рабочего места считается заключенным.

Рабочее место

Бизнес как и любая сфера жизнедеятельности человека никогда не стоит на месте и постоянно находится в динамике и развитии. Это приводит к очевидным плюсам, появлению новых товаров, услуг и предложений на рынке.

Кроме того, предпринимательство находится под достаточно жестким и пристальным вниманием государства, соответственно просто обязано действовать и работать в рамках закона.

Являясь неотъемлемой частью гражданского оборота, представители малого и крупного бизнеса вынуждены использовать различные, а зачастую новые конструкции договоров.

Одной из таких «новинок» является договор аренды рабочего места, получивший сейчас большую популярность среди предпринимателей, особенно, начинающих свой путь в современной коммерческой действительности.

Вполне очевидно, что аренда места, а не целого офиса или, например, салона красоты, позволяет существенно сэкономить деньги и вложения, особенно в период стартапа.

Попробуем разобраться с вопросом аренды рабочего места и ответить на ряд вопросов – что это за договор, какие формы и содержание он имеет или должен иметь?

Не совсем очевидным является тот факт, что подводный камень находится в понимании и применении понятия «рабочее место», его сути.

Дело в том, что с юридической точки зрения, рабочее место – это место, где работник должен находиться в связи с порученной ему работой, которое контролируется его работодателем (так гласит трудовой кодекс РФ).

С точки зрения содержания данного понятия, рабочее место не может выступать самостоятельным объектом прав и соответственно предметом аренды. Как быть?

Давайте рассмотрим несколько вариантов касаемо предметов такого договора аренды, конечно же список не будет исчерпывающим, но почитать будет полезно.

Что такое «рабочее место»?

Одним из возможных вариантов при заключении такого договора будет указание в предмете договора именно аренды части помещения, с описанием конкретных предметов, оборудования которые необходимы арендатору для осуществления предпринимательской деятельности (например места для работы в салоне красоты).

Человеку, не имеющему специального образования, будет полезно заглянуть в Гражданский кодекс и посмотреть статью 128, она четко прописывает объекты гражданских прав.

Иногда целесообразно задуматься о заключении договора аренды какого – либо движимого имущества.

Я говорю о имуществе, которое необходимо для осуществления той или иной предпринимательской деятельности, например, мастера по ремонту мобильных устройств, однако здесь нужно учесть необходимость прописать в тексте договора право доступа в помещение, например, в определенные дни и часы.

Таким образом, мы подошли к одному из оснований, которое может позволить оспорить договор аренды рабочего места – это плохо прописанный предмет договора.

Предмет договора всегда является практически единственным существенным условием какой – либо сделки, а неточности и недоговоренности в части предмета (в нашем случае аренды) могут послужить «спусковым крючком» для начала разбирательства и оспаривания договора в суде.

На что нужно обратить внимание?

Не секрет, что арендуя что – либо человек платит за это деньги.

Вопрос цены и ее формирования, конкретика в части оплаты аренды также может послужить причиной разногласий сторон договора и поводом для оспаривания договора, в котором денежный вопрос прописан без должного внимания к мелочам.

Немаловажным фактором в любой предпринимательской деятельности, особенно деятельности в сфере услуг, сдачи имущества в аренду – является подписание сторонами договора актов выполненных работ или услуг.

Поверьте, нам приходилось «разгребать» множество ситуаций со всеми вытекающими последствиями, когда стороны халатно относились к подписанию актов. В случае отсутствия таких актов можно настаивать на том, что услуги по договору не оказывались вовсе. И такие случаи встречаются в жизни.

Причиной для оспаривания договора так же может послужить тот факт что, одна из сторон заключила сделку в результате заблуждения, соответственно не в полной мере осознавала наступление тех или иных правовых последствий.

Однако, оспаривание договора по такому основанию часто является затруднительным, по причине сложности доказывания в суде того самого заблуждения.

Внимательно отнеситесь к проверке документов своего арендодателя, я говорю о тех документах, которые предоставляют право арендодателю сдавать имущество в аренду или субаренду, так как отсутствие такого права может привести к нежелательным правовым последствиям.

А что если одна из сторон будет утверждать, что вовсе не подписывала договор аренды рабочего места?

Как говорится «я не я и корова не моя»…

Это прекрасный повод и основание для того, что бы оспорить договор аренды. Но вы же сами понимаете, что если бы было так легко отказаться от своей подписи, то скорее всего нас бы настиг хаос и абсолютный бардак. Люди бы просто начали «переобуваться в воздухе». Нет денег заплатить за аренду – это не моя подпись… В таком духе.

Поэтому, заявляя о том, что подпись подделана, вы как минимум должны быть в этом уверены, а также быть готовы к назначению судебной почерковедческой экспертизы, благодаря которой специалисты точно определят кто врет, а кто нет.

Скажи мне, кто твой арендодатель

В любом случае, прежде чем вступать в деловые отношения, не поленитесь провести качественные переговоры, попытайтесь трезво оценить деловую репутацию своего партнера, а также внимательно отнеситесь к вопросу проверки и подписания документов, внимательно оцените то самое рабочее место, которое намерены арендовать.

В случае же необходимости оспаривания уже заключенного договора аренды, помните, что такая возможность существует. Вам конечно же придется обратиться в суд, перед этим оценив свои шансы.

Не устану повторять простое и понятное правило – не поленитесь обратиться к юристам за анализом содержания договора, который собираетесь подписать, даже если очень хочется побыстрее поставить красивую подпись и немедленно отправиться покорять бизнес высоты.

Образец договора аренды рабочего места в офисе

Внимательно изучив договор аренды рабочего места, то можно смело заявить, что это и есть один из самых распространенных документов среди начинающих бизнесменов. Это объясняется тем, что на первых порах далеко не все бизнесмены имеют возможность арендовать офис.

Сразу хочется отметить, что оформлять подобные документы необходимо грамотным образом, не допуская ошибок. Всегда можно скачать уже готовый бланк в интернете, изучая его внимательным образом. Правоотношения, которые возникают в связи с приемом, передачей рабочего места, как правило, могут иметь плюсы и минусы.

Что касается плюса, то это экономический план, ведь человек сможет заплатить незначительную сумму за несколько квадратных метров. Минусы письменного акта отсутствуют, за исключением незначительной территории.

Образец типового договора аренды рабочего места в офисе

Обязательные пункты договора аренды рабочего места в офисе:

  • Естественно нужно указать место и дату составления соглашения;
  • Реквизиты сторон;
  • Предмет и параметры;
  • Обязательства и порядок разрешения спорных вопросов;
  • Сроки и стоимость;
  • Иные договоренности;
  • Подписи.

Что касается индивидуальных предпринимателей, то на практике они в основном арендуют рабочее пространство в офисе, салоне красоты. Сюда можно отнести и иные помещения, делается это с целью получения юридического адреса.

Начиная составлять договор, важно помнить, что потребуется оформить нужное количество экземпляров. Если договор планируется составлять на срок более одного года, то придется пройти через процедуру государственной регистрации.

Бумага должна включать в себя различные ситуации, позволяющие избежать негативных последствий в будущем.

Плюсы и минусы договора аренды рабочего места в офисе

Если выделить главный плюс такого договора, то он является очевидным. Как только соглашение будет зафиксировано на бумаге, то арендодатель может не сомневаться, то рабочее место, оборудование, которое и будет ему предоставлено, станут содержаться в надлежащем виде.

Важно! Именно наличие соответствующего договора и станет гарантировать арендатору отсутствие тех или иных проблем, в момент проверки контролирующих органов. Вот поэтому его составление является обязательным условием.

Что касается минуса, то это отсутствие гибкости. Например, если одна из сторон пожелает сменить условия соглашения, то ей придется добиться согласования второй стороны, она, как правило, порой и не заинтересована в изменениях.

Как показывает практика, обычно подобные ссоры разрешаются в судебном порядке. Все это и ведет к тому, что нужно стараться составлять договор правильным образом, внимательно и детально описывая предмет сделки. Сюда относятся и те нюансы, которые на первый взгляд, могут показаться незначительными.

Типовой образец договора субаренды нежилого помещения.

Про образец договора аренды коммерческой недвижимости смотрите тут.

Рекомендации по договору аренды рабочего места в офисе

Всегда нужно понимать, желая воспользоваться арендой рабочего места, можно стать владельцем массового адреса.

Учтите следующие рекомендации:

  • Первое. Всегда проверяйте наличие необходимых документов, чтобы избежать лишних проволочек в дальнейшем. Ведь если это легальные арендодатели, то можно ознакомиться с оригиналом свидетельства о праве собственности;
  • Второе. Нужно лично посетить помещение;
  • Третье. В обязательном порядке следует уточнить, станет ли гарантироваться возврат суммы за выполнение тех или иных процедур, к примеру, государственной регистрации, если компании и вовсе будет отказано из-за адреса;
  • Четвертое. Сюда принято относить почтовое обслуживание компании;
  • Пятое. Возможность пролонгации соглашения;
  • Шестое. Оплата по безналичному расчету;
  • Седьмое. Если есть возможность, то желательно лично встретиться с собственником интересующего вас помещения;
  • Восьмое. Что касается стоимости аренды рабочего места, то она и вовсе не должна быть ниже рыночной.

Как только, вы примите во внимание все эти аспекты, то никаких проблем однозначно не возникнет. Так что, сделайте все, чтобы выбрать достойных и честных арендодателей, получая удобства аренды рабочего места в целом.

Что учитывать, если компания переезжает из офиса в коворкинг

Пандемия, принудительный удаленный режим работы, стагнация экономики стали причиной того, что компании начали обращать внимание на организацию офисного пространства в виде коворкинга. Однако все не так просто. Партнер «Пепеляев Групп» Наталья Стенина и младший юрист «Пепеляев Групп» Ольга Ядрихинская рассказали, как правильно оформить отношения с арендодателем, если вы планируете переезд в коворкинговое пространство.

Все больше компаний делают свой выбор в пользу коворкингов. Это помещения, в которых несвязанные друг с другом компании и люди могут трудиться в общем пространстве и пользоваться офисной инфраструктурой. Некоторые компании вынужденно отказываются от офисов и арендуют для персонала закрепленные или незакрепленные рабочие места в коворкинге, чтобы сэкономить на расходах и выжить в период пандемии. Другие выбирают коворкинги с прицелом на будущее, полагая, что с развитием онлайн-коммуникаций необходимость в физическом присутствии сотрудников в офисе будет снижаться и после окончания пандемии.

Существуют различные концепции коворкингов, но объединяет их одно — они дают возможность пользоваться рабочими местами в течение определенного короткого периода времени. Места можно занять, например, на несколько часов, дней или месяцев. При размещении коворкинг обычно предоставляет клиентам пакет дополнительных услуг. Их стоимость входит в окончательную оплату.

Резидентам коворкингов, как правило, предоставляют доступ к определенной территории офисного помещения. Они могут пользоваться комнатами для переговоров и конференций, местами для отдыха и приема пищи. Также резиденты получают возможность использовать оргтехнику, которую арендодатели разместили в данном офисном пространстве.

Несмотря на привлекательность и простоту использования коворкингов, перед переездом необходимо выбрать оптимальный вариант оформления отношений с владельцем коворкинга.

Тип договора

Если компания решает переехать в коворкинговое пространство, в качестве договорной конструкции обычно выбирают между договором аренды и договором возмездного оказания услуг. В некоторых случаях применима и другая модель — смешанный договор. Отметим, однако, что для взаимоотношений между клиентом и владельцем коворкинга договор на оказание услуг — самая неподходящая правовая конструкция.

  • часть недвижимой вещи, то есть нежилого помещения;
  • совокупность движимых вещей, которые принадлежат оператору коворкинга и требуются резиденту для работы: стол, стул, прочая офисная мебель, оргтехника и иное оборудование.

Договор оказания услуг. Если же говорить о договоре оказания услуг, то он все-таки предполагает, что лицо, предоставляющее услугу, совершает определенные активные действия или ведет какую-либо деятельность (п. 1 ст. 779 ГК). Оператор же подобных действий не совершает (или по крайней мере совершаемые им действия не отражают суть заключаемого договора), а лишь передает рабочее место в пользование резиденту коворкинга. Поэтому договор в части условий, касающихся передачи клиенту имущества в пользование, следует квалифицировать как договор аренды. По нему арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование (ст. 606 ГК).

В пользу договора аренды говорит и то, что при использовании нанимаемого помещения все плоды работы, доходы и продукция, которые созданы в нем, принадлежат арендатору. Например, к такой продукции можно отнести тексты, презентации, которые клиент коворкинга создал на рабочем месте. Договор оказания услуг также может быть сопряжен с временным использованием заказчиком имущества исполнителя, однако интерес заказчика при этом неизменно направлен на получение услуги как таковой, а не на пользование данным имуществом.

Смешанный договор. И все же некоторые услуги, оказываемые резиденту оператором коворкинга, могут выходить за пределы арендных отношений (например, услуга оператора по использованию курьерской службы коворкинга). В таком случае можно говорить о смешанном договоре, который упоминается в п. 3ст. 421 ГК. В нем будут предусмотрены положения как об аренде, так и об оказании услуг.

В подобном смешанном договоре важно структурно отделить положения об оказании услуг от положений об аренде. Например, можно изложить перечень услуг арендодателя, правила их оказания и стоимость в одном из приложений к договору аренды и указать при этом, что в данной части к отношениям сторон применяются именно положения ГК о возмездном оказании услуг.

Заключая договор аренды или смешанный договор, клиенту коворкинга нужно помнить о том, что такой договор нельзя будет расторгнуть досрочно в одностороннем порядке, если не наступят основания, предусмотренные самим договором или законом. Если же срок договора истечет, то он возобновится на неопределенный срок на тех же условиях. Отказаться от него можно будет, лишь предупредив об этом другую сторону за три месяца, поэтому лучше предусмотреть в договоре более короткий срок для такого уведомления.

Важные нюансы. Стороны соглашения должны изначально понимать, какой именно договор они хотели бы заключить. Ведь правовое регулирование отношений, вытекающих из договора аренды и договора возмездного оказания услуг, различается. Важно, чтобы стороны прямо указали в тексте договора (как и в его наименовании), какой это договор. В противном случае, если в будущем между сторонами возникнет спор, суд будет самостоятельно оценивать, какие нормы гражданского законодательства следует применить при разрешении такого спора.

При этом суд будет исходить из предмета договора, действительного содержания прав и обязанностей сторон, распределения рисков и других условий, согласованных сторонами. Если вопрос о типе договора не был решен при его заключении, последствия такого применения могут оказаться для сторон неожиданными.

Позиции судов

Коворкинг — относительно новое явление на российском рынке недвижимости, поэтому судебная практика по этим вопросам не так многочисленна. Вместе с тем имеющаяся практика свидетельствует о том, что стороны на практике зачастую именуют соответствующий договор именно договором об оказании услуг коворкинга.

В его предмете стороны указывают, что исполнитель обязуется оказать заказчику комплекс услуг, связанных с предоставлением и обслуживанием рабочих мест, а также общего офисного пространства на территории коворкинга (постановление 9ААС от 17.12.2019 по делу № А40-25999/2019, решение АС Курской области от 26.07.2019 № А35-3240/2019).

Суды же в основном верно квалифицируют соглашения с коворкингом в качестве договоров аренды (постановление 9ААС от 14.09.2020 по делу № А40-58944/20, решение АС города Москвы по делу № А40-108081/19-154-965). Они отмечают, что законодательство не содержит понятий «коворкинг-услуги» и «коворкинг-центр». Если предметом заключенных договоров является передача пользователям за плату рабочих мест, то это соответствует понятию договора аренды (ст. 606 ГК). Значит, договор о предоставлении рабочего пространства на территории исполнителя регулируется нормами гл. 34 ГК «Аренда» (постановление 9ААС от 07.08.2019 по делу № А40-10835/2019).

АДРЕС КОВОРКИНГА В КАЧЕСТВЕ ЮРИДИЧЕСКОГО

Зачастую при переезде у компании может воникнуть необходимость указать в ЕГРЮЛ адрес коворкинка в качестве своего юридического адреса. По закону адрес юридического лица — это место, где находится его постоянно действующий исполнительный орган (п. 2 ст. 54 ГК).


Использование адреса коворкинга в качестве юридического адреса не противоречит действующему законодательству. Но есть условие — по данному адресу должна быть обеспечена реальная связь с компанией (
абз. 1 п. 2 постановления Пленума ВАС от 30.07.2013 № 61). Чтобы налоговая не признала новый адрес недостоверным, необходимо получить у арендодателя — собственника или оператора коворкинга разрешение использовать адрес помещения. Соответствующее условие необходимо заранее предусмотреть в договоре.

Предмет договора

Как известно, в договоре аренды необходимо указать данные, которые позволяют определить переданное в пользование имущество — предмет договора. Это обязывает сделать п. 3 ст. 607 ГК. Если это условие не соблюдено, считается, что стороны не согласовали условие об арендуемом объекте. Как следствие, договор аренды будет считаться незаключенным.

Гибкие рабочие пространства отличаются друг от друга концепциями и целевой аудиторией. Например, в Москве коворкинг-операторы предлагают три основных продукта: мини-офисы, закрепленное рабочее место и незакрепленное рабочее место.

Концепции мини-офисов и закрепленных рабочих мест подразумевают, что клиенты коворкинга получают возможность пользоваться определенными за ними рабочими местами.

Если в аренду передается мини-офис или закрепленное рабочее место, то с определением предмета аренды проблем, как правило, не возникнет. В данном случае необходимо оформить приложение к договору, в котором будет содержаться графическое или текстовое описание помещения или конкретного рабочего места. В этом приложении стороны сделки должны указать, какую именно часть недвижимой вещи арендодатель предоставляет в аренду (п. 9 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73).

Чтобы описать арендуемое имущество графически, можно использовать поэтажные планы здания. На них обычно изображают границы помещения, которое сдается в аренду, — обозначают границы цветом или заштриховывают часть арендуемого объекта.

Сложнее определить предмет договора, если клиент хочет арендовать незакрепленное рабочее место. Проблема в том, что такой объект невозможно индивидуализировать. Представляется, что в этом случае предметом аренды выступает все нежилое помещение в целом, в котором находятся незакрепленные рабочие места.

При аренде незакрепленного места в договоре нужно определить порядок пользования помещением. В общих чертах он должен предусматривать, что арендатор или каждый его сотрудник может использовать любое свободное рабочее место в арендуемом помещении в течение срока аренды. Договор в таком случае будет являться договором аренды нежилого помещения со множественностью лиц на стороне арендатора. Это соответствует п. 1 ст. 308 и ст. 321 ГК. Эти нормы предусматривают, что у кредитора могут быть несколько должников, которые обязаны произвести исполнение. В случае с арендой — несколько соарендаторов, которые обязаны уплатить арендную плату одному арендодателю.

В договоре аренды нежилого помещения со множественностью лиц на стороне арендатора необходимо предусмотреть два условия. Первое — что множественность должников является долевой. Это значит, что каждый из них обязан уплачивать арендную плату за помещение только в своей доле (п. 2 ст. 322 ГК). Второе — включить в договор условие, согласно которому каждый из соарендаторов дает предварительное общее согласие на присоединение к договору любых иных соарендаторов.

Договор аренды рабочих мест

Кулаков В.В., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Российской академии правосудия.

В настоящее время достаточно распространена практика заключения договоров аренды рабочих мест. Средства массовой информации заполнены подобными рекламными объявлениями. Так, организации сотовой связи сдают в аренду рабочие места операторов, банки предоставляют своим клиентам компьютеризованные места в своих дилинговых залах для совершения операций на фондовом и валютном рынках, салоны красоты сдают в аренду рабочие места парикмахеров и т.д.

Однако в профессиональной среде возникает ряд вопросов о сущности такого рода договоров, на которые мы попробуем ответить.

Во-первых, необходимо определить предмет данного договора. Согласно ст. 607 ГК РФ предметом аренды являются только непотребляемые вещи. Можно ли отнести к таковым так называемое рабочее место?

В первую очередь “рабочее место” в силу своей специфики является термином трудового права. Так, ст. 1 Федерального закона от 17 июля 1999 г. N 181-ФЗ “Об основах охраны труда в Российской Федерации” и ст. 209 Трудового кодекса Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. N 197-ФЗ <**>определяют рабочее место как место, в котором работник должен находиться или в которое ему необходимо прибыть в связи с его работой и которое прямо или косвенно находится под контролем работодателя.

Российская газета. 1999. 24 июля.
<**>Российская газета. 2001. 31 дек.

Понятие рабочего места встречается и в налоговом законодательстве. В соответствии со ст. 11 Налогового кодекса Российской Федерации обособленным подразделением организации признается любое территориально обособленное от нее подразделение, по месту нахождения которого оборудованы стационарные рабочие места. Признание обособленного подразделения организации таковым производится независимо от того, отражено или не отражено его создание в учредительных или иных организационно-распорядительных документах организации, и от полномочий, которыми наделяется указанное подразделение. При этом рабочее место считается стационарным, если оно создается на срок более одного месяца.

В гражданском законодательстве термин “рабочее место” отсутствует. Как отмечалось, предметом аренды могут быть только непотребляемые вещи, которые могут быть предоставлены арендатору как во временное владение и пользование, так и только в пользование. Рабочее место в качестве предмета аренды прямо не указывается. Но, на наш взгляд, его можно применить и в гражданско-правовом договоре, если рабочее место определить как некую совокупность вещей, предназначенных для целей аренды, определенной договором. Например, для банковского дилинга нужны условно стол, стул и компьютер с доступом в определенные информационные системы. Для парикмахера вместо компьютера необходимы зеркало и инструменты, и так далее.

Таким образом, в договоре необходимо установить состав рабочего места, а также определить (в том числе и для целей налогообложения) его место нахождения (точный адрес, номер офиса и т.п.). Арендатор в случае заключения такого договора получает имущество во временное пользование (не владение) с правом доступа к рабочему месту в установленное договором время.

Само помещение, в котором находится арендуемое рабочее место, из владения арендодателя не выходит. Это не противоречит цели использования помещения, будь оно в собственности арендодателя или находится в ином титульном владении, например аренде.

Во-вторых, практиков интересует другой вопрос: не будет ли исследуемый договор притворным по ст. 170 ГК? Часто встречается ситуация, когда при заключении договора аренды нежилых помещений арендодатели запрещают субаренду этих помещений. Чтобы обойти эти запреты, арендаторы заключают с другими лицами договоры аренды рабочих мест.

На наш взгляд, притворным, то есть скрывающим запрещенную субаренду помещений, такой договор нельзя будет назвать, если предмет аренды будет определен именно как совокупность неких вещей, необходимых для осуществления какой-то деятельности и которыми арендатор будет пользоваться в соответствии с установленным режимом доступа. Договор не должен содержать указаний на передачу арендатору самого помещения, условно говоря – квадратных метров. Соответственным образом должен быть составлен и акт приема-передачи арендуемого имущества. Договоры аренды подобного рода, когда имущество передается арендаторам лишь в пользование, известны практике. Таковой, например, является аренда музыкального оборудования студии звукозаписи, которым музыканты имеют право пользоваться в определенные часы.

И, наконец, в-третьих, по поводу исследуемого договора может возникнуть вопрос: не будет ли такая сделка недействительной по ст. 168 ГК, как не соответствующая закону или правовым актам?

На наш взгляд, содержание такого договора будет законным, хотя и аренда рабочих мест непосредственно не предусмотрена в ГК РФ. Все предусмотреть в Гражданском кодексе невозможно. Так, согласно п. 2 ст. 421 ГК стороны могут заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законодательством, значит, даже если гипотетически правоприменитель квалифицирует данный договор не как аренду, вступает в действие ст. 421 ГК.

Более того, аренда рабочих мест предусмотрена действующим региональным законодательством. Так, Постановление Правительства Москвы от 24 марта 1998 г. N 229 “О Порядке квотирования рабочих мест в организациях города Москвы” (с изменениями от 13 июня 2000 г., 19 февраля 2002 г.) в качестве приложения имеет форму договора аренды рабочих мест, под которым понимается пространственная зона, оснащенная необходимыми средствами, в которой совершается трудовая деятельность работника или группы работников, совместно выполняющих производственные задания. Как видим, Правительство Москвы само указывает на принципиальную возможность такого договора.

Таким образом, можно сделать вывод, что действующее законодательство не противоречит сложившейся практике заключения договоров аренды рабочих мест. Главное представляется в том, как стороны договора определят имущество, предоставляемое в качестве предмета аренды. При этом по поводу отнесения расходов арендаторов на такую аренду, на наш взгляд, возможно применение ст. 264 НК, согласно которой расходы арендатора рабочего места могут относить осуществляемые ими арендные платежи на себестоимость своей продукции.

Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности. –> Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности.

Ссылка на основную публикацию