Как купить коммерческую недвижимость

Как купить коммерческую недвижимость ИП, ООО и физическому лицу

Один из самых выгодных способов инвестирования – покупка нежилого помещения. Если деньги – вещь непостоянная, то недвижимость считается стабильной единицей. Особенно если она располагается в Москве и Подмосковье.

Однако купить собственную нежилую площадь можно не только в целях вложения средств. Область ее применения очень многогранна. О том, зачем покупать коммерческую недвижимость, как это сделать правильно и сколько за нее нужно заплатить, расскажем далее.

Что такое коммерческая недвижимость

Под данным термином понимают помещение, которое не предназначено для проживания людей. Это площади под магазины, салоны красоты, кафе, рестораны, офисы и пр.

Такое помещение стоит гораздо дороже, чем квартира или дом. Разница составляет примерно 20-30%. Главная особенность КН состоит в том, что помещения приносят прибыль собственнику. О доходах от владения жилым фондом говорить не приходится.

Подробно о видах нежилого помещения читайте здесь.

Кто может купить коммерческую недвижимость

Вложиться в покупку КН может любое лицо – физическое, юридическое и ИП. Закон не ограничивает никого в этом праве. Однако следует знать, что если физлицо планирует сдавать площадь в аренду, то ему придется открыть ИП. Законной его деятельность будет только в этом случае.

Причины для покупки

Если у вас есть свободные финансы, которые некуда вложить, то стоит рассмотреть этот вариант. Недвижимость – достаточно стабильная вещь, поэтому вполне реально таким образом сохранить свои деньги.

Можно приобрести помещение и сдавать его арендаторам. Регулярная прибыль вам обеспечена. Только есть одно “НО” – нужно найти постоянного арендатора.

Если у вас есть офис, магазин, салон или вы только собираетесь его открыть, то можно приобрести собственную площадь. Только при малом бизнесе покупать дорогое помещение – не совсем рационально. Обычно его арендуют.

Для хранения вещей

Вполне можно стать собственником недвижимости для того, чтобы сделать из него склад.

Где купить недвижимость

Если вы твердо решили приобрести свою нежилую площадь, то следует приступить к ее поиску. Сегодняшние реалии богаты различными вариантами. Предлагаем вам их рассмотреть:

Специализированные площадки. Авито, Циан, Домофонд и прочее – все это сайты и приложения, где можно найти подходящие варианты.

Самостоятельный поиск в интернете. Можно просто вбить в поиске запрос с необходимыми параметрами помещения и города. Поисковик выдаст вам интересные предложения.

Риэлторы. Целесообразно обратиться к помощи профессионалов и не тратить время впустую. Эксперты в курсе того, где искать недвижимость, какая цена соответствует помещению и как не нарваться на мошенников.

Знакомые и друзья. Если у вас есть знакомые, которые занимаются недвижимостью, можно обратиться к ним. Существует теория, что каждый человек знаком с любым другим через 6 рукопожатий. Значит, есть шанс найти нужного.

Как купить КН без денег

Многих интересует вопрос: “Можно ли приобрести нежилое помещение без вложений?”. Ответ неутешительный – это невозможно.

Конечно, вы вправе взять кредит на КН, но все равно нужно будет внести первоначальный взнос банку. Этот вариант менее затратный в определенный момент времени, но некоторая сумма денег понадобится.

Можно ли купить нежилое помещение сразу с арендатором

Да, приобрести недвижимость с уже существующими отношениями между арендатором и арендодателем можно. Вы можете узнать о них от прошлого собственника или в выписке из ЕГРП. Если договором не предусмотрена смена модели сотрудничества, то отношения между сторонами сохраняются в прежнем виде. Только владельцем помещения станет другой человек или фирма.

Этапы покупки

Согласитесь, любое дело успешным становится тогда, когда все спланировано. Гораздо быстрее и продуктивнее проходит сделка, когда все шаги совершаются поэтапно. Для покупки КН также следует соблюдать определенный алгоритм действий. О нем мы и рассказываем далее.

1. Оценка стоимости

Изначально вы подбираете объект под свои потребности. Для салона красоты, магазина или аптеки нужны совершенно разные площади. Причем от того, приобретаете вы помещение для себя или для сдачи в аренду, зависит многое. В том числе и ваши расходы.

Как только вы определились с типом помещения, можно приступать к поиску вариантов. Конечно, для многих основным критерием является цена.

Из чего складывается цена

Площадь (сколько кв. метров);

Наличие мебели и техники (пустое помещение будет гораздо дешевле, чем оборудованное);

Наличие отдельного входа (гораздо проще клиентам прийти в то помещение, которое легкодоступно);

Количество комнат (чем больше комнат, тем выше цена);

Состояние здания (ветхие дома требуют ремонта кучи систем – водоснабжения, газа и пр., соответственно, их цена будет ниже);

Район (помещения в центре города всегда дороже);

Наличие неподалеку станций метро, остановки и пр. (рядом с остановками площади покупать более выгодно – есть шанс охватить больше людей).

Как правильно оценить помещение

Существует 3 основных метода оценки – затратный, доходный и сравнительный.

В затратном методе важны два аспекта – сколько стоит строительство этого помещения и сколько стоит покупка земли под него. Две величины складываются и получается примерная стоимость.

Доходный способ подразумевает прогнозирование потенциального дохода от площади.

Сравнительный подход позволяет взять аналогичное помещение, у которого уже известна цена, и сопоставить его с интересующим объектом. Если все основные характеристики у них совпадают, то вполне реально обозначить примерную стоимость помещения.

2. Проверка объекта

Если цена устроила, то очень желательно лично посетить объект и проверить его состояние. Не забудьте попросить документы на все изменения. Если, например, была сделана перепланировка, то нужно удостовериться, что все соответствует букве закона.

Немаловажно обратить внимание на состояние несущих конструкций, систем подачи воды, газа, тепла и пр. Если что-то повреждено, то вам впоследствии придется вложить немалую сумму в ремонт и восстановление.

3. Заключение договора купли-продажи

Как только все нюансы будут улажены и обе стороны достигнут согласия, можно переходить к подписанию договора купли-продажи собственности. Документ оформляется в письменном виде и должен содержать следующую информацию:

сроки, в которые покупатель получит права на недвижимость;

все о государственной регистрации права собственности;

Документ передается в Росреестр вместе с другими бумагами. Срок регистрации обычно не превышает 7 рабочих дней.

Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую

Да, это вполне реально. Только важно соблюсти два условия: ваш объект удовлетворяет всем требованиям жилого помещения; вы являетесь собственником и за вами не числится никаких обременений.

Такая процедура достаточно редкая. В среднем срок принятия решения о переводе нежилого помещения в жилое составляет 48 рабочих дней.

Налог на коммерческую недвижимость – сколько платить

Налог для физлица

Налог для юрлица

13% от разницы между ценой продажи и ценой покупки.

Если у вас нет документов о покупке, то 13% придется заплатить с цены продажи.

Также рассматривают кадастровую стоимость (для помещений, которые купили после 1 января 2016 года). Ее умножают на коэффициент 0,7. Если полученная величина больше цены продажи, то она и станет базой для расчета налоговой нагрузки.

Если ИП использовал свое имущество для личных целей, то условия будут такие же, как и у физлица.

Если ИП работал на объекте в рамках бизнеса, то налог будет зависеть от системы налогообложения:

Общая система + НДС (18%);

Юрлицу нужно будет уплатить два налога – НДС (18%) и налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой ценой помещения).

Если юридическое лицо использует УСН, то он заплатит 6% от суммы продажи или 15% от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью.

Риски при покупке помещения

Если вы ранее не приобретали недвижимость, то вам следует быть внимательным перед первой сделкой вдвое. Мир полон мошенников, которые хотят “навариться” на вашей доверчивости. Вам следует заранее знать, какие виды махинаций встречаются чаще всего:

Двойная продажа. Встречается тогда, когда владелец продает КН нескольким покупателям.

Обременения. Если помещение находится в залоге у банка или на нем числятся какие-то другие обременения, то покупать его просто незаконно. Вы останетесь без объекта и переведенных денег.

Советы, которые сэкономят вам деньги

Приобретайте недвижимость от застройщика по скидке. Бывают выгодные предложения, которые позволят вам стать собственником объекта по приятной цене.

Покупайте недвижимость в строящемся доме. Уже готовые площади стоят примерно на 20-30% дороже. У вас есть шанс эти деньги направить на более полезные цели.

Проверяйте документы. Запрашивайте выписки из ЕГРН, привлекайте юристов. Многие положения написаны “между строк”. Вам будет выгоднее заплатить профессионалу и быть уверенным, что вы не потеряете все деньги.

Будьте внимательны: при разводе КН, купленная одним из супругов, делится пополам. Поэтому следует заранее подумать, готовы ли вы на раздел.

На что обратить внимание при приобретении нежилой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости достаточно развит, однако, как показывает практика, покупатели уделяют гораздо меньше внимания рискам по таким сделкам, чем в ситуации приобретения жилья, полагаясь на рекомендации риэлторов и банков.

Подобный подход в покупке недвижимого актива может обернуться массой неприятностей, вплоть до его потери без возможности возврата уплаченных денег.

В настоящем приеме мы остановимся на наиболее распространенных ошибках, допускаемых покупателями коммерческой недвижимости при заключении сделки.

Притязания супруга, в том числе бывшего.

Имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов. Иное может быть установлено соглашением или брачным контрактом. После расторжения брака супруг вправе оспорить сделку распоряжения имуществом, если докажет, что другая сторона по сделке как минимум должна была знать о том, что имущество является супружеским. Наличие отметки в паспорте о том, что на момент приобретения собственником имущества он состоял в браке, является достаточным доказательством такого знания.

Например, в апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 29 ноября 2016 г. по делу №33-8650/16 суд пришел к выводу, что отсутствие нотариального согласия супруга влечет за собой признание сделки по продаже нежилых объектов недействительной.

А в деле № 33-9783/2015, рассмотренном Алтайским краевым судом, сделка купли-продажи была признана судом недействительной в связи с отсутствием нотариального согласия супруга, несмотря на тот факт, что предъявленное при заключении сделки временное удостоверение личности гражданина не содержало отметок о наличии зарегистрированного брака.

Как предотвратить? Требуйте от продавца предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на распоряжение имуществом (п. 3 ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации), а при отсутствии сведений о супруге в документах, удостоверяющих личность, – нотариально удостоверенное заявление об отсутствии зарегистрированного брака.

При удостоверении последнего нотариус только свидетельствует верность подписи продавца: сам факт заключенного брака на сегодня проверить нотариус не может, тем не менее Президент Российской Федерации подписал ФЗ № 219-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об актах гражданского состояния», которым предусмотрено внесение записей актов гражданского состояния с 1 января 2018 года в федеральную информационную систему Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния.

Приобретение недвижимости, полученной по наследству.

Распоряжение наследуемым имуществом не может осуществляться до регистрации права собственности за наследником, даже если распоряжается единственный/-ая сын/дочь и составляется всего лишь предварительный договор. Передача денежных средств по такому договору влечет существенный риск утраты всех переданных денег.

Правом распоряжаться недвижимостью наследник обладает только после регистрации его прав. При этом экстренная продажа сразу после получения свидетельства о праве на наследство может свидетельствовать как о наличии спора о праве на наследство, который в ближайшее время будет инициирован иными наследниками, так и о возможных финансовых трудностях самого наследника, ставящих под угрозу сделку в связи с его вероятным банкротством.

Например, сделка, совершенная наследником, была признана недействительной в части продажи ¾ долей в имуществе, в отношении которых продавец не вступил в наследство (апелляционное определение Ростовского областного суда от 21 ноября 2016 г. по делу N 33-20210/2016)

Как предотвратить? Не спешите с приобретением как до, так и сразу после выдачи свидетельства о наследстве, получите максимальные сведения о наследодателе, наличии его возможных наследников; проверьте наследника на наличие признаков несостоятельности.

Банкротство продавца.

Сделки лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства, могут быть оспорены. Арбитражный управляющий, как правило, оспаривает все сделки по продаже недвижимости, совершенные по цене ниже рыночной в течение года до начала процедуры банкротства. Под самым большим риском — сделки, совершенные за месяц до банкротства. Даже если суд признает сделку действительной, на покупателя лягут судебные расходы, которые практически невозможно возместить. Сделки, совершенные в течение трех лет до подачи заявления о банкротстве, также могут быть оспорены, если они совершены в ущерб интересам кредиторов.

Постановлением АС СЗО от 12.01.2017 по делу № А-42-8286/2015 недействительной признана сделка, в которой и цена была ниже рыночной, и покупатель имел возможность получить информацию о неплатежеспособности должника. Постановлением 1ААС от 02.10.2014 по делу № А43-27938/2011 признаны недействительными сделки по продаже, в том числе недвижимого имущества: судебная экспертиза установила, что рыночная стоимость имущества на момент его продажи существенно превышала установленную в договоре.

Как предотвратить? Получите заключение о рыночной стоимости объекта у независимого оценщика, в акте приема-передачи максимально подробно опишите состояние объекта, особенно если объект требует ремонта. Проверьте на сайте ФССП отсутствие в отношении продавца возбужденных исполнительных производств, а также исполнительных производств и судебных дел в отношении организаций, в которых продавец является руководителем или участником.

Риски оспариванияпредшествующих сделок с активом

Неоднократная перепродажа объекта недвижимости в течение короткого времени, наличие сделок между родственниками и партнерами по бизнесу, юридическими лицами, в которых продавец является руководителем или участником, – все это формирует дополнительные риски приобретения недвижимости.

Даже если ваша сделка не имеет пороков, имущество может быть истребовано в пользу лица, от которого оно выбыло по предыдущей сделке в отсутствие его воли. Неоднократные переходы прав собственности, особенно по заниженной цене или безвозмездно, могут свидетельствовать о таких пороках сделок и наличии ограничений права собственности.

Без возврата уплаченной суммы было истребовано нежилое помещение при признании недействительными двух последовательных сделок – см. Постановление АС ЦО от 29.11.2016 по делу № А54-6256/2011. Постановлением АС ДВО от 26.05.2017 по делу А51-4827/2015 имущество истребовано у приобретателя по последней сделке, даже несмотря на то, что в отношении него также открыто конкурсное производство.

Как предотвратить? Проверьте каждую из сделок с приобретаемым имуществом за последние 3 года на предмет пороков (достаточно трудоемкий процесс и не всегда исполнимый); проверьте возмездность сделок, в том числе наличие документов об оплате по рыночной цене, а не только упоминания в договоре о фактически произведенном расчете; проверьте наличие обременений (договоров аренды, залога и т.п. на момент каждой сделки).

Пороки воли и пороки полномочий

Недвижимость принадлежит лицу, не понимающему значение своих действий и не способному руководить ими, приобретение недвижимости по доверенности при отсутствии сведений о том, находится ли собственник в живых – и эти обстоятельства надо контролировать при покупке. При приобретении недвижимости у юридического лица возможно ограничение полномочий руководителя на совершение сделок. Риск оспаривания сделки связан с пороками прав лица, совершающего сделку.

Апелляционным определением ВС Чувашской республики от 6 апреля 2015 г. по делу N 33-1334/2015 признан недействительным договор в связи с тем, что при заключении сделки ответчик воспользовался его болезненным состоянием психики. Постановлением АС СЗО от 14 июня 2016 г. по делу N А56-61016/2014 признана недействительной сделка купли-продажи земельного участка и нежилого здания в связи с ограничениями прав руководителя на заключение сделок.

Как предотвратить? Получите справки о том, что собственник не состоит на учете в психоневрологическом диспансере; заключите нотариальный договор; в случае, если нет прямого общения с собственником по каким-либо причинам, а сделку заключает поверенный – требуйте доверенность, удостоверенную нотариально за день-два до сделки.

Отдельно хотелось бы обратить внимание на то, что заключение договора через риэлтора ни в коей мере не снимает вышеуказанные риски, т.к. риэлторы не осуществляют проверку чистоты истории недвижимости, наличия притязаний третьих лиц, действительной воли собственника. Задача риэлтора – совершение сделки между продавцом и покупателем и получение своего вознаграждения за поиск объекта и его покупателя. Банк, предоставляющий кредит на приобретение недвижимости, как правило, больше заинтересован в чистоте сделки, но также редко проводит проверку истории перехода прав на недвижимость.

Проверки чистоты сделки – отдельный вид услуги высококвалифицированных специалистов, обладающих обширным, в том числе судебным опытом, принимающим на себя обязанности по отстаиванию прав покупателя в процедуре признания сделки недействительной.

Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости физлицом

Приветствую! Коммерческую недвижимость покупают и продают так же, как и жилую. Правда, стоит она дороже, и оформляется в собственность сложнее. В самой процедуре есть куча нюансов, о которых нужно знать заранее.

Сегодня мы в деталях обсудим, что представляет собой покупка коммерческой недвижимости физлицом: «подводные камни», оценка, проверка и регистрация объекта, налоги с продажи и оптимизация расходов.

Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом

Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).

Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.

Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:

  • Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
  • При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
  • Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Важный момент! Для покупки коммерческой недвижимости необязательно регистрировать ИП. Если Вы будете зарабатывать на аренде нежилого помещения, то достаточно регулярно платить стандартный НДФЛ с доходов.

Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?

Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!

Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».

Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.

А дальше начинается самое интересное.

В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.

Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.

Три этапа покупки коммерческой недвижимости

1. Выбираем и оцениваем объект

Для начала определяемся с целью покупки недвижимости. Вариантов два:

  • Для себя (под производство, склад, офис).
  • Для получения дохода (под сдачу в аренду или перепродажу).

На втором этапе выбираем подходящий объект. Обращаем внимание на статус будущей недвижимости. КН можно купить в одном из двух «состояний»:

  • Со свидетельством собственности (в таком случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи).
  • Без свидетельства собственности. Это может быть, например, объект некапитального строительства, который еще не введен в эксплуатацию. Такая недвижимость оформляется договором соинвестирования.

Далее приступаем к поиску помещения. Делать это можно самостоятельно (объявления в Сети, в газетах и журналах, участие в аукционах и общественных торгах). Но лучше обратиться к профессиональному посреднику. Он будет сопровождать сделку на любом этапе:

  • Поможет подобрать объект недвижимости и оценит его.
  • Проверит сделку на юридическую чистоту и составит контракт.
  • Подготовит пакет документов и оформит государственную регистрацию прав собственности на объект.

Оплата услуг посредника происходит только по результату его работы!

Но даже, если Вы ищите недвижимость самостоятельно, ее оценку лучше поручить лицензированной оценочной компании.

2. Проверяем объект

Что нужно знать при покупке или продаже КН? 1 января 2017-го года в силу вступил Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости». Изменения коснулись и покупателей, и продавцов.

Раньше в России функционировало два органа, где хранились сведения об объектах недвижимости: Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

С 2017-го года две этих инстанции «слили» в одну — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чиновники обещают, что регистрировать и проверять недвижимость теперь гораздо проще.

Напомню, что еще в 2016-м Россия отказалась от бумажных свидетельств о собственности. Их полностью заменили выписки из ЕГРП. Теперь же россиянам нужно заказывать выписки из нового реестра — ЕГРН.

Новый орган объединяет два процесса, которые раньше были разделены: регистрацию прав собственности и кадастровый учет. Теперь выписка из ЕГРН — это единственное подтверждение существующего права собственности на объект. И проверка собственности при покупке недвижимости сводится к заказу такой выписки.

Выписки из ЕГРН бывают нескольких типов и содержат разные сведения. Заказывать их все для проверки коммерческой недвижимости необязательно. Как правило, покупателю достаточно «выписки из ЕГРН-1».

Какие сведения она содержит?

  1. Кадастровый номер объекта в базе данных и его кадастровую стоимость.
  2. Полное наименование недвижимости, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»).
  3. ФИО правообладателя, вид права собственности (например, «долевая собственность»), дату регистрации права и подтверждающий собственность документ (договор купли-продажи).
  4. Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест). Здесь же отображаются и актуальные правопритязания (если права на недвижимость оспариваются третьими лицами).
  5. Графический план помещения.

Выписка из ЕГРН-1 позволяет:

  • Уточнить кадастровую стоимость и технические характеристики объекта;
  • Проверить собственников (сведения из выписки можно сверить с паспортными данными продавца).
  • Избежать покупки «проблемного» актива (объект должен быть «чистым»: без обременения, без ареста и без претензий на него со стороны третьих лиц).

При желании Вы можете заказать и другие выписки. Например, выписка ЕГРН-4 содержит данные о переходах прав собственности (можно проследить всю историю смены владельцев объекта).

Любую выписку можно заказать на сайте Росреестра с помощью онлайн-сервиса. Достаточно знать точный адрес и кадастровый (условный) номер объекта. За предоставление выписки нужно заплатить госпошлину (700-900 рублей). Оплатить заказ можно в онлайн-режиме. Электронная выписка предоставляется в течение трех дней с момента получения оплаты.

Срок действия выписки из ЕГРН законом не установлен. По умолчанию считается, что чем «свежее» выписка — тем она достоверней

3. Заключаем договор купли-продажи нежилого помещения

Прежде чем заключать договор купли-продажи, эксперты рекомендуют подписать предварительный договор. Такая бумага гарантирует соблюдение договоренностей обеими сторонами до подписания основного документа.

На «промежуточной» стадии проверяют:

  • Полномочия продавца (или его представителя).
  • Юридическую чистоту сделки:
    • Не является ли объект предметом спора между предыдущим и нынешним владельцем.
    • Были ли законными все предыдущие сделки по объекту.
    • Нет ли на недвижимости обременений (залога, ареста).

    Если все ОК, то покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. Передачу объекта новому владельцу подтверждает передаточный акт.

    Что должно быть прописано в договоре купли-продажи нежилого помещения? Детальное описание объекта, порядок расчета и сроки оплаты. Цену при заключении договора обычно указывают в долларах или евро, а рядом проставляют рублевый эквивалент. И обязательно проверьте, на основании каких документов продавец владеет, распоряжается и пользуется объектом.

    Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В противном случае недвижимость будет сложно сдать в аренду. Либо покупателю придется оформлять перепланировку «задним числом» и за свой счет. Если Вы покупаете отдельно стоящее здание, убедитесь, что земельный участок под ним также принадлежит продавцу.

    Как оформить в собственность купленный объект? Подать данные в ЕГРН, подождать и получить выписку.

    Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?

    Теоретически, можно. Главное, чтобы соблюдались два условия:

    1. Вы являетесь собственником объекта. И по нему нет никаких обременений.
    2. Недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Либо у Вас есть возможность привести объект в «жилой» вид.

    Пошаговая инструкция

    Шаг №1. Подготовить проект перепланировки или переустройства объекта.

    По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам.

    Шаг №2. Собрать документы:

    • Паспорт собственника объекта.
    • Заявление с просьбой перевести нежилое помещение в жилое.
    • Правоустанавливающие документы на объект.
    • Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого помещения (или его можно к ним привести).

    Шаг №3. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги.

    В каждом регионе за перевод нежилого помещения в жилое отвечает свой орган. В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества. Подать документы можно лично (через МФЦ) или через электронную форму.

    Решение принимается в течение 48 дней. После чего владельцу отправляют ответ:

    • Положительный (помещение можно переводить в жилое).
    • Отрицательный. Свои права можно отстоять в суде в течение трех месяцев.

    Шаг №4. Сделать перепланировку и получить акт приемочной комиссии.

    Шаг №5. Получить технический план перепланировки у кадастрового инженера.

    Готовый технический план передается в Росреестр для кадастрового учета технических характеристик помещения.

    Шаг №6. Подождать, пока сведения внесут в ЕГРН, и получить выписку

    Как правильно рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости?

    Налог для физлица

    Раньше, если физлицо владело недвижимостью дольше трех лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Но с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью «без налога» в России увеличили с трех лет до пяти.

    Проще говоря. Если Вы купили недвижимость до 2016-го, то можете продавать ее без уплаты налога спустя три года. А если покупка произошла после 1 января 2016, то ждите, пока истечет пять лет.

    Сам налог на недвижимость составляет 13% (он платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки). Если у Вас на руках нет документов, подтверждающих покупку недвижимости, налог в 13% придется платить не с разницы, а со всей суммы продажи!

    Пример. Два года назад Олег купил склад за 10 млн. рублей, а продал его за 11 млн. рублей.

    1. У него есть документы на покупку. Он заплатит налог с 1 млн. рублей (11 млн. — 10 млн.). 13% от 1 млн. рублей = 130 тыс. рублей.
    2. Документы на покупку сгорели при пожаре. Олег заплатит 13% НДФЛ со всей суммы продажи (13% от 11 млн. рублей = 1 млн. 430 тыс. рублей).

    Есть еще один нюанс — с 2016-го года Россия перешла на кадастровую базу налогообложения. Допустим, по Вашему объекту уже рассчитана кадастровая стоимость. Цену по кадастру устанавливают только госорганы (после чего стоимость заносится в базу Госреестра).

    Если кадастровая оценка, умноженная на 0,7 (корректирующий коэффициент) выше цены продажи – то она и будет считаться базой для расчета налога. Но это условие касается только объектов, купленных после 1 января 2016 года!

    Пример. В 2016 году Андрей купил офис за 4 млн. рублей. Через год продал его за 6 млн. Но госорганы оценили кадастровую стоимость офиса в 10 млн. рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млн. рублей) 7 млн. больше, чем 6 млн. Поэтому для расчета налога Андрею придется брать кадастровую, а не продажную стоимость.

    Рассчитаем сумму налога. 7 млн. (по кадастру) – 4 млн. (цена покупки) = 3 млн. рублей. 13% от 3 млн. рублей = 390 тыс. рублей.

    Налог для ИП

    Налог на продажу имущества ИП будет зависеть от того, использовал ли тот объект в бизнесе или нет.

    Если не использовал — то порядок уплаты налога будет тот же, что и для физического лица (я детально описал его выше).

    Если использовал (например, начислялась арендная ставка для арендатора), то платить налог придется по-другому. Даже, если между моментом покупки и продажи прошло 10 лет.

    • 13%, если ИП работает на общей системе. Плюс сюда же добавится НДС (18% с дохода).
    • 6% или 15%, если ИП работает на упрощенной схеме (базой налогообложения будут «доходы» или «доходы минус расходы» соответственно).

    Налог для юрлица

    Юридический статус покупателя снижает риск потери имущества в случае развода или судебного разбирательства. А еще серьезно уменьшается риск изъятия недвижимости в спорных ситуациях.

    При продаже недвижимости юрлицом с него взимается два налога:

    • НДС (18%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости недвижимости указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет;
    • Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).

    Если юрлицо находится на УСН, то при продаже нужно заплатить 6% (от суммы продажи) или 15% (от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью).

    Виды мошенничества с недвижимостью

    Двойная продажа

    Собственник может продавать один и тот же объект двум-трем покупателям.

    Обременения

    В момент продажи недвижимости она может находиться под обременением (например, в залоге у банка). Покупка такого объекта считается незаконной. В итоге покупатель лишится и объекта, и денег, которые за него заплатил.

    И та, и другая мошенническая схема легко вычисляется по выписке из ЕГРН.

    Как оптимизировать расходы на покупку коммерческой недвижимости?

    Участвуйте в акционных предложениях от застройщика

    Время от времени крупные застройщики предлагают покупателем скидки и акции. Такие «аттракционы щедрости» чаще устраивают в сезоны затишья на рынке недвижимости.

    Популярные форматы: скидки в процентах от начальной цены, скидки в абсолютном выражении, подарки (например, бесплатный паркинг). Обычно акции действуют ограниченный период времени и распространяются на конкретные объекты.

    Покупайте объекты на начальной стадии строительства

    Купля-продажа новостройки на начальной стадии строительства обойдется на 20-30% дешевле, чем после ввода объекта в эксплуатацию. Но очевидно, и риски такой инвестиции будут гораздо выше.

    Переоформление квартиры в коммерческую

    Еще один способ уменьшить расходы на покупку коммерческой недвижимости – купить квартиру на первом этаже и оформить перевод жилого помещения в нежилое.

    Личное мнение

    Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость как физическое лицо? Да, так проще и дешевле в плане налогообложения. Пока самый выгодный вариант покупки — когда Вы оформлены как ИП на УСН и не собираетесь продавать объект недвижимости в ближайшие пять лет.

    А какие подводные камни покупки коммерческой недвижимости знаете Вы?

    Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

    Инвестируем в коммерческие помещения в новостройках: советы экспертов

    Фото: .UfaBizPhoto/shutterstock

    2022 год показал хрупкость многих инвестиционных стратегий. На какое-то время весной этого года недвижимость превратилась из актива в пассив. Особенно больно пандемия ударила по арендному рынку жилья и торговым центрам. А вот главными победителями в 2022 году можно признать владельцев дач и коттеджей под аренду в Подмосковье (ведь спрос на загородное жилье растет даже осенью), а также владельцев коммерческой недвижимости внутри жилых кварталов (особенно тех из них, кто смог сдать свои помещения под аренду продуктовому ретейлу).

    В этой статье разберем тему приобретения площадей под магазины внутри ЖК-новостроек. Вместе с аналитиками, частными инвесторами и девелоперами рассказываем, как инвестировать деньги в коммерческую недвижимость на первых этажах новостроек максимально выгодно.

    В этой статье

    Спрос на коммерческие площади в новостройках растет

    Коммерческая недвижимость становится тихой гаванью для многих инвесторов. Это касается как инвестиций в апартаменты (данный формат относится к коммерческой недвижимости, а не жилой), так и инвестиций в офисы и стрит-ретейл.

    Последний формат недвижимости оказался самым гибким в кризисном 2022 году. Благодаря этому интерес инвесторов к коммерческим помещениям под ретейл не только не падал, но даже вырос, говорят аналитики. «Спрос от частных инвесторов в 2022 году высокий и даже выше обычного, особенно на помещения под супермаркеты, аптеки и небольшие кафе. Помещения первой линии в бюджете до 50 млн руб. выкупаются задолго до ввода объекта в эксплуатацию», — подтверждает руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова.

    Самые востребованные помещения в стрит-ретейле в новостройках — до 100 кв. м, на первой линии и стоимостью менее 50 млн руб.

    Самые востребованные помещения в стрит-ретейле в новостройках — до 100 кв. м, на первой линии и стоимостью менее 50 млн руб. (Фото: Studio MDF/shutterstock)

    Два типа инвесторов в коммерческую недвижимость внутри ЖК

    Инвесторов, которые вкладывают свои средства в коммерческую недвижимость в новостройках, условно можно разделить на два типа: инвесторы-сберегатели и инвесторы-бизнесмены. «К первому можно отнести тех, кого интересует долгосрочный пассивный доход. Такие инвесторы предпочитают приобретать недвижимость на старте проекта, им важен стабильный доход, который они станут получать от сдачи этого помещения в аренду после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Ко второму типу инвесторов можно отнести людей, которые рассчитывают получить максимальную прибыль в наиболее короткие сроки. Например, они приобретают максимально готовое помещение, сдают его в аренду, а затем продают как готовый бизнес», — объяснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

    Сколько стоят коммерческие помещения в новостройках

    Стоимость коммерческих помещений в ЖК-новостройках зависит от многих факторов: места, класса объекта, расположения внутри комплекса (первая или вторая линия), стадии готовности дома или проекта, площади самого помещения и пр.

    По оценке RRG, в Москве (включая ТиНАО) коммерческие площади в новостройках стоят от 80 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м. «На первой линии ЖК без ограничения доступа клиентов форматные помещения до 100 кв. м могут стоить от 380 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м, а иногда и выше. Ходовые лоты в большинстве ЖК стоят 200–400 тыс. руб. за 1 кв. м. Если говорить про не самые ликвидные площади, то они могут стоить около 100 тыс. руб. за 1 кв. м и ниже», — рассказала Ярова из RRG.

    Стоимость коммерческих помещений на первых этажах новостроек начинается от 80 тыс. руб. за 1 кв. м

    Стоимость коммерческих помещений на первых этажах новостроек начинается от 80 тыс. руб. за 1 кв. м (Фото: Studio MDF/shutterstock)

    Примеры цен на помещения под ретейл в новостройках

    Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

    — В наших московских проектах комфорт-класса средняя стоимость квадратного метра варьируется от 170 тыс. до 220 тыс. руб. К примеру, в ЖК «Настроение», который мы возводим в Ростокинском районе, можно приобрести помещение площадью 67 кв. м за 12,5 млн руб. Стоимость квадратного метра составит 187 тыс. руб.

    В более дорогих проектах средняя стоимость квадратного метра варьируется в пределах 260–340 тыс. руб. В ЖК бизнес-класса «Рихард» в помещении площадью 153 кв. м метр квадратный стоит 263 тыс. руб.

    В проектах, которые мы реализуем в Московской области, средняя стоимость варьируется в пределах 130–170 тыс. руб. за 1 кв. м. Например, в ЖК «Южная Битца», который мы строим в Ленинском районе, в помещении площадью 50,8 кв. м стоимость метра составляет 153 тыс. руб.

    Ставки аренды на ретейл-помещения в новых ЖК

    Ставки аренды в жилых комплексах определяются двумя основными факторами: числом жителей самого ЖК (то есть размером комплекса, его плотностью) и наличием/отсутствием дополнительного трафика извне.

    «Если речь идет о небольшом закрытом объекте, то ставки в нем будут низкие, потому что там мало людей и можно рассчитывать только на тот трафик, который присутствует непосредственно в этом ЖК», — отметила консультант департамента стрит-ретейла Colliers International Анастасия Шакина.

    Ставки аренды на ретейл-площади в новостройках могут разниться достаточно серьезно даже в рамках одного комплекса. «Скажем, витринное помещение правильной формы с достаточной электрической мощностью, выходящее на улицу с высоким трафиком, может стоить в два-три раза дороже, чем помещение в том же ЖК, расположенное со стороны двора и предназначенное для сопутствующих услуг или детского/образовательного центра, где уже нет и таких характеристик самого помещения, и высокой проходимости», — продолжила эксперт из Colliers International.

    Какие площади под стрит-ретейл в новостройках востребованы, а какие нет

    Инвесторам в стрит-ретейл в новостройках важно, чтобы их помещения нашли арендатора максимально быстро, дорого и надолго. «Основные профили арендаторов, типичные для стрит-ретейла жилых комплексов, — это аптеки, ателье и бытовые услуги, небольшие продуктовые магазины, пекарни, магазины алкогольной продукции, а также различные детские заведения: школы иностранных языков, детские развивающие центры и т. д.», — перечисляет Шакина из Colliers International.

    По словам эксперта, возможность размещения арендатора того или иного профиля обусловлена размерами помещений, потребностью в данном профиле, размерами самого жилого комплекса и технической готовностью девелопера предлагать решения для более широкого круга арендаторов. Например, для ресторанных помещений требуется специальная вытяжка, а для супермаркетов — продуманная зона погрузки-разгрузки, не мешающая жителям шумом.

    Востребованными инвесторами могут быть не отдельные помещения, а целые ЖК. «Помещения раскупаются в комплексах «понятных» застройщиков либо в районах плотной застройки (ЖК от 1 тыс. квартир), либо в ЖК, встроенных в окружение, где есть перспектива роста — будущая застройка, появление станции метро и т. д.», — рассказала Ярова из RRG.

    С трудом покупаются помещения в бюджете от 200 млн руб. либо просто крупные помещения от 150 кв. м без возможности деления, неформатные, темные, с большим количеством несущих стен и др. либо расположенные в ЖК, который находится в глубине района. «Также с некоторым затруднением продаются помещения на огороженных территориях или с окнами и входной группой во двор, так как это, скорее, офисы либо помещения под свой бизнес — йога, школа, салон красоты и др. Но визуальная и физическая доступность для клиентов, формальность помещения и качество инфраструктуры и самого ЖК являются крайне важными для инвесторов сегодня. Ну и цена, конечно. Она должна давать возможность рассчитывать на доходность от 8% годовых, иначе нет смысла в такой инвестиции», — добавила эксперт из RRG.

    Аптеки, продуктовый ретейл, пекарни — самые востребованные и распространенные арендаторы в новостройках

    Аптеки, продуктовый ретейл, пекарни — самые востребованные и распространенные арендаторы в новостройках (Фото: Studio MDF/shutterstock)

    Личный опыт: интервью с инвестором в коммерческие площади в новостройках

    Роман Лапурко — эксперт, в портфеле реализованных проектов которого находится более 40 торговых помещений коммерческой недвижимости различной квадратуры в Москве и Подмосковье

    — Как выбрать локацию для покупки коммерческой недвижимости на первых этажах новостройки?

    — В идеальном сценарии нужно выбирать локацию и инвестировать в покупку коммерческих площадей на первых этажах новостройки уже с расчетом на конкретную компанию-арендатора, согласовав эту покупку с ним. Сегодня на рынке нередки подобные случаи, и эти взаимодействия выгодны обеим сторонам. Если же таких партнеров у вас нет, то, обращая внимание на местоположение ЖК, вы должны исходить из того, что у большинства арендаторов какие-то районы максимально востребованы, какие-то менее, в каких-то часть арендаторов не развивается вообще. Здесь важна и густонаселенность, и покупательная способность. Скажем, потенциалы ЖК востока Москвы и западной части кардинально разные. Это касается и скорости сдачи помещения в аренду, и арендной ставки. Немаловажным фактором является близость к метро. Если говорить о Подмосковье, то учитывается удаленность ЖК от Москвы. Например, есть компании, не развивающиеся в удаленности более 15 км от МКАД. Но, помимо локации, вам необходимо обращать внимание на число жителей в ЖК. Если рассматривать самостоятельный ЖК, а не дома, вписанные в уже в существующий жилой фонд, то хороший сетевой арендатор, как правило, не рассматривает ЖК, где численность жителей менее 10 тыс. человек.

    — А как выбирать помещения внутри ЖК-новостройки? На что обращать внимание при выборе?

    — Каждый ЖК необходимо рассматривать индивидуально — факторов, влияющих на принятие решения, довольно много. Внутри новостроек, если это крупный ЖК с квартальной застройкой, самые топовые места находятся на основных трафиковых артериях либо рядом с крупными супермаркетами. Почти всегда хорошо работают въездные группы, где концентрируется максимальный трафик. Все просто — на въезде вас видят все жильцы, на периферии — только те, кто там живет. Локация очень важна для сетевых арендаторов — крупных компаний: кофеен, аптек, продуктового ретейла. Однако есть арендаторы, для которых локационные возможности не так важны. Например, коммерческие помещения где-нибудь вдали от пешеходного трафика, внутри ЖК, могут быть интересны различным службам доставки, дарк-китченам, студиям детского развития. Также надо понимать, в каком окружении находится дом, в котором предлагаются помещения, и стремиться искать соответствующих арендаторов. Например, если по соседству с объектом есть больница/поликлиника, то коммерческие помещения здесь могут стать магнитом для сопутствующего бизнеса — аптек, частных медицинских клиник, лабораторий. Школа или детский сад притягивают магазины канцтоваров, студии детского развития и дошкольного образования. В некоторых случаях также можно ориентироваться на близость помещения к остановкам общественного транспорта.

    — Какие планировки удачные, а какие нет? Какие площади самые востребованные у арендаторов?

    — Планировки коммерческих помещений в новостройках можно разделить на два типа: комнатные и зальные. Комнатные планировки в коммерческих помещениях — это наследие панельного домостроения, сегодня они считаются неликвидным активом и их очень сложно сдать в аренду. В последние годы застройщики даже при панельном строительстве стараются первый этаж, отведенный для нежилых помещений, делать монолитным. Это позволяет выводить на рынок гораздо большее количество помещений со свободными зальными планировками. Большое количество колонн, пилонов негативно влияет на сдачу помещения в аренду. Также необходимо учитывать меньшую ликвидность помещений, расположенных не на одном уровне с тротуаром, имеющих ступени. У помещения должны быть хорошие видовые и рекламные возможности — панорамные окна, двери должны выходить на проезжую часть либо трафиковую пешеходную артерию. Чем больше окон — тем лучше. Оптимальный размер коммерческого помещения в новостройках Москвы и Подмосковья, я бы сказал, от 60 до 90 кв. м. Многие компании работают в сегменте, предусматривающем открытия в такой квадратуре. Такие помещения находят арендаторов быстрее. Ну и, конечно, каждое помещение должно иметь мокрую точку.

    — Если заранее арендатора найти не удалось, на каком этапе начинать его поиск?

    — Я бы рекомендовал приступать к поиску уже в момент ввода корпуса в эксплуатацию, то есть за три-четыре месяца до получения ключей. Большинство компаний без проблем выходят на подписание предварительного договора аренды, тем самым заранее обеспечивая себя необходимым помещением.

    — Как и где искать арендатора?

    — Существует три основных варианта. Первый вариант назовем пассивным — через размещение объявления в интернете на специализированных площадках. Для этого достаточно короткого описания, плана помещения и нескольких фотографий объекта. Второй вариант — более активный — через работу с потенциальными арендаторами. Для этого необходимо найти контакты отдела развития интересующей вас сети, составить письмо — коммерческое предложение, отправить его потенциальному арендатору. Это более трудозатратная и профессиональная работа. Третий вариант, возможный только после передачи застройщиком помещения вам, — через застекольную рекламу. На окне-витрине своего помещения повесьте слово «Аренда» и оставьте телефон для связи. Самостоятельный поиск выглядит так. Все три варианта — рабочие, надо пользоваться всеми.

    — Как собственнику определить ставку аренды?

    — Самый верный способ правильно определить ставку — изучить конкурентную среду. Надо понять, какую ставку называют по помещениям в этом ЖК с максимально схожей локацией и квадратурой. Нужно понимать, что вы не можете проводить сравнение с помещением, расположенным на первой линии, и, например, помещением в глубине дворов. Характеристики должны быть максимально схожи. Так определяется стартовая ставка. Ставка ежегодно индексируется в среднем по рынку на 5%, это прописывается в договоре аренды. Повысить или пересмотреть ставку в новостройке возможно через некоторое время, после ввода основной части корпусов в эксплуатацию. В ЖК растет количество жителей, у вашего арендатора растет количество потенциальных клиентов, а значит, есть возможность повысить ставку. Но все зависит от ваших договоренностей с арендатором и от того, по долгосрочному договору вы работаете или краткосрочному. Желательно продумывать эти повышения заранее и согласовывать их с арендатором в самом начале взаимоотношений. Тогда ваши договоренности могут предусматривать градацию ставок на первый, второй, третий год аренды, что должно быть отражено в договоре. Встречаются такие примеры, когда за пару лет ставка может вырасти на 30–40% (с учетом, что количество жильцов в ЖК выросло как минимум на эту же процентовку).

    Еще раз хотел бы уточнить: ориентировочное понимание арендной ставки должно определить целесообразность покупки помещения, прорабатывать этот вопрос необходимо еще до покупки. Нередко встречаются предложения с завышенным прайсом, да еще и с окончанием строительства корпуса и вводом его в эксплуатацию через два года. На этом непрофессиональный инвестор может обжечься и обмануться в своих ожиданиях.

    — Как готовить помещение под арендатора? Стоит ли вкладываться в ремонт?

    — Однозначно — нет. И сетевые арендаторы, и частный несетевой бизнес подписывают помещения «в бетоне», так как зонирование помещения, определение квадратуры торгового зала, склада, местонахождения санузлов и т. д. определяются индивидуально каждым арендатором в зависимости от специфики его деятельности. Например, студия детского творчества поделит ваше помещение на пять кабинетов, а алкомаркету нужны один торговый зал и небольшой склад. Зонирование совершенно разное, все очень индивидуально, по этой причине ремонт без подписанного арендатора выполнять не стоит. Также надо иметь в виду, что арендодатель частично компенсирует затраты на ремонт, давая арендатору арендные каникулы на время проведения строительных работ. Средний срок каникул для квадратуры 60–90 кв. м обычно составляет два-три месяца.

    Еще одна важная деталь: каждому арендатору нужны определенные электромощности. Для большинства арендаторов, работающих в помещениях площадью 60–90 кв. м, мощность должна начинаться как минимум от 15 кВт.

    — Стоит ли покупать коммерческие помещения на первых этажах новостроек с целью перепродажи для заработка на росте стоимости?

    — Да, но для этого необходимо обладать глубокой рыночной экспертизой. Это возможно, но на сверхдоходность ориентироваться не стоит. Если сдать в аренду неправильно выбранное помещение тяжело, но все же возможно, пусть и запросив невысокую арендную ставку, то перепродать такое помещение с выгодой будет уже сложнее.

    Купить как ИП или как физлицо?

    Мария Луценко

    Если хочется послушать, то вот видео, в котором всё по полочкам, ещё и с перерывами на коварные мысли и реальные судебные кейсы.

    Вопрос не как купить, а как продать

    Вопрос с налогами встаёт не в момент, когда вы покупаете недвижимость, а в момент, когда вы её продаёте, ведь именно тогда вы получаете доход. За продажу имущества, квартиры в том числе, физлица по умолчанию платят 13% НДФЛ, но почти всегда не со всей суммы продажи. Во-первых, эту сумму можно уменьшить на расходы, которые вы понесли при её покупке. Правда, только если у вас есть подтверждающие документы. Если документов нет, то вам готовы предоставить имущественный вычет — целый миллион. В-третьих, если будете владеть квартирой больше 5 лет (иногда больше 3 лет), то платить налог при продаже не придётся совсем. То есть купили-продали — ничего не потеряли.

    Ну и сразу спойлер: покупать и продавать недвижимость как физлицо — выгоднее всего, вряд ли на УСН получится выгоднее. Поэтому вопрос обычно не в том, на кого же оформить продажу: на ИП или на физлицо, а в том, можно ли продать как физлицо, а не как ИП.

    Важно, как недвижимостью распоряжались, а не что написали в договоре

    По сути, всё, что приобретает ИП, он приобретает как физлицо, недвижимость регистрируется на физическое лицо, а не на ИП. Поэтому в принципе неважно, как вы будете значиться в договоре купли-продажи помещения: ИП Варежкина М. А. или просто Варежкина М. А. Важно, как это имущество вы будете использовать: в предпринимательской деятельности или в жизни, от этого уже будет зависеть налогообложение.

    И логика проста: использовали недвижимость для личных нужд — платите НДФЛ или получаете освобождение от налога спустя 5 (3) лет владения. Используете имущество в предпринимательской деятельности — точно платите налог по своей системе налогообложения.

    Когда всё смешано, всё сложно

    Иногда случаются более сложные ситуации, например, когда изначально купили квартиру себе, а потом сдавали её как ИП, потом снова использовали для себя и решили продать. В этой ситуации можно рискнуть и закрыть глаза на то, что когда-то квартира использовалась в предпринимательской деятельности и воспользоваться вычетом и освобождением от НДФЛ (моё мнение). Особенно, если на момент продажи вы уже не ИП. Ну а если на момент продажи вы всё ещё ИП, и уж тем более если вы всё ещё сдаёте квартиру, то придётся заплатить с продажи налог УСН.

    Если же такая смешанная ситуация случилась с нежилым помещением, например, с офисом, то отделаться от налога УСН вообще сложно. Если получали от него доход как ИП, то заплатить налоги нужно по своей системе налогообложения, вычетом и освобождением физлица тут воспользоваться не получится. Даже если покупали офис как физлицо. К слову, даже если на момент продажи вы уже не ИП, вычетом и освобождением всё равно воспользоваться не получится. Всё потому, что в законе есть оговорка о том, что это освобождение не работает, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности (благо, квартир и жилых домов это не касается).

    Сколько придётся заплатить как ИП

    ИП на УСН «Д-Р» может учесть расходы на покупку недвижимости в налогах — это хорошая новость. При это важно, чтобы недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.

    Учесть такой большой расход можно постепенно в течение года, по правилам учёта расходов на основные средства. Если коротко, то нужно просто разбить сумму расхода по кварталам до конца года. Поэтому такие покупки в конце года лучше не совершать, чтобы потом не возиться с переносом убытков на следующий год.

    Здорово, в расходах учли, очень сэкономили на налогах в год покупки. Но, что же будет, когда вы решите продавать эту недвижимость? Во-первых, вам нужно будет заплатить налог с доходов. Это чаще всего 15%, но за вычетом ваших накопившихся расходов. Но это ладно, этого можно было ожидать. Есть вторая вещь, совсем неочевидная: если ИП владел недвижимостью менее 10 лет и решил её продать, то он должен будет убрать из расходов затраты на покупку недвижимости, которые он учел в год покупки. Получается, он должен будет пересчитать налог за год покупки, доплатить его и подать новую декларацию. Включить в расходы можно будет только амортизацию за всё время использования помещения.

    В общем, практически весь профит от того, что вы когда-то учли миллионы в расходах просто пропадает. Не пропадёт лишь в том случае, когда вы покупаете недвижимость исключительно с целью перепродажи. Тогда вы сможете учесть все расходы на покупку недвижимости в момент перепродажи.

    ИП на УСН «Доходы» в расходах ничего учесть не могут, а при продаже должны заплатить все 6%, иногда чуть меньше. Это сильно больше, чем ничего как физлицо. Напомню, никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится.

    ИП на патенте не могут подвести доход от продажи недвижимости под патент, поэтому с них придётся заплатить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, сможете воспользоваться освобождением. НО если вы совмещаете патент с УСН, то нужно будет заплатить налог УСН. Пожалуй, это первый раз, когда совмещение УСН с патентом — невыгодное решение.

    Как выгодно купить коммерческую недвижимость и на что обратить внимание

    Как правило, жилые помещения сдают обычные люди, далекие от предпринимательства, которые раньше и не предполагали этим заниматься и которым предоставилась такая возможность. А коммерческую недвижимость в основном покупают целенаправленно — либо для собственного дела, либо для построения арендного бизнеса. Конечно, кто-то начинает сдавать площади, высвободившиеся в ходе коммерческой деятельности, но все же в большинстве случаев это осознанная покупка с анализом доходности и рисков. Здесь нет места личным предпочтениям, зато есть масса нюансов, на которые стоит обратить внимание и которые ускользают от взгляда неопытного рантье, впервые взявшегося за подобное предприятие. Давайте вместе рассмотрим основные вопросы по порядку их возникновения.

    Street retail в классической «сталинке»

    Как выбрать помещение?

    Выбор помещения — многоступенчатый процесс, если у вас еще нет опыта и никаких четких мыслей по этому поводу. Два основных параметра, с которых вы начнете выбор, — исходный бюджет и общая ситуация на рынке. Причем они всегда тесно взаимосвязаны, одно не может служить критерием выбора без другого.

    Ваш бюджет либо состоит из собственных средств, которые вы хотите вложить, либо из кредитных денег. И в том, и в другом случае вам предстоит сделать предварительные расчеты, чтобы окупить потраченные средства. Естественно, в случае с кредитом это будет более скрупулезный план и его реализация станет принципиальной, но не стоит пренебрежительно относится и к вложению свободных средств. Многие, желая таким образом сохранить финансы и избежать последствий инфляции, не считают нужным отнестись к покупке коммерческой недвижимости как к бизнес-проекту, рассуждая так: нужно хотя бы не потерять то, что есть; если получится еще и что-то заработать — замечательно. Безусловно, это их право, но, даже когда совершенно нет времени и возможности строго контролировать процесс сдачи в аренду, хотя бы к покупке стоит отнестись как можно более внимательно. Вы должны быть точно уверены, что вовремя и без проблем вернете кредитные деньги или «отобьете» свои. Конечно, нужно принимать во внимание любые форс-мажоры и стараться рассчитывать средства с запасом.

    Какой бы прекрасной ни была недвижимость, на нее должен быть «верный» спрос. В этом плане более дешевое помещение зачастую способно обеспечить лучший доход. Маленькие по площади объекты по статистике сдаются лучше (поэтому многие большие помещения нередко делят на несколько поменьше — это к тому же увеличивает совокупную прибыль). Традиционно смотрят на проходимость, расположение двор/фасад, удаленность от метро и других остановок общественного транспорта, а также удобство подъезда с разных транспортных магистралей, наличие парковки поблизости (однако станции метро и общественный транспорт все-таки являются более важными для большинства видов помещений). Тем не менее, существует и множество факторов, которые меняются и приобретают значимость в разные временные периоды.

    Что влияет на стоимость? Всегда ли она отображает реальное положение дел и способность помещения приносить прибыль?

    Как мы наблюдали даже на примере развития молодой российской экономики, изменения таможенных пошлин (влияющие на цены и покупательский спрос либо доходы и издержки потенциальных арендаторов), дефолты, запреты или ограничения на продажу чего-либо или осуществления определенного вида деятельности и даже карантин способны в одночасье разорить некоторые сферы (например, общепит или услуги красоты во время карантина, торговля предметами непервой необходимости в тяжелые кризисные времена), а кому-то принести сверхприбыли или создать очень выгодное положение, которого не было раньше (далеко ходить не надо — вспомним производителей масок и антисептиков во время эпидемии, а также те немногие предприятия, которые могут продолжать работу). Такие обстоятельства зачастую непредсказуемы, зато очень осязаемы. Вряд ли получится просчитать их на много шагов вперед, но учитывать текущую ситуацию, безусловно, стоит.

    Помимо относительно объективных факторов вроде экономической политики, кризиса и законодательных актов, способных влиять на популярность разных сфер, есть нюансы более субъективные, но, как правило, развивающиеся медленнее и поддающиеся довольно точным прогнозам. В первую очередь, это маркетинговые тенденции, общественное мнение, модные влияния. Несколько лет назад торговые центры были местами притяжения, сейчас они испытывают трудности со сдачей площадей, потому что их область захватывают отдельные магазины и заведения, зачастую связанные с онлайн-торговлей товарами и услугами. Какие-то сферы, еще недавно бывшие невероятно популярными, теряют клиентов — и их место на рынке захватывают новые. Учитывая это, можно подобрать недвижимость, которая будет пользоваться максимальным спросом у арендаторов.

    Оставьте заявку на срочный выкуп!

    Но в выборе помещений нет твердых правил. При определенной совокупности обстоятельств любой неблагоприятный в общем понимании аспект может стать козырем. Располагающаяся в удаленном месте точка способна стать клондайком, если в ней, к примеру, откроют единственный на весь район магазин. Удаленные от пешеходного трафика и неприметные помещения могут стабильно привлекать людей, если в них будет располагаться что-то интересное для пребывающей там постоянно аудитории. На этом моменте, казалось бы, уже стоит перейти от выбора помещения к грамотному поиску арендаторов, но не забывайте, что недвижимость должна подходить для определенных целей. Невозможно сдать площади тому, кого они категорически не устраивают по техническим характеристикам. Вы должны четко понимать, с кем будете сотрудничать: когда нет готовой аудитории, убеждать незаинтересованных людей, что они могут выгодно использовать вашу недвижимость, довольно неблагодарное дело.

    Street Retail начала 2000-х в жилом доме начала 60-х годов

    Как понять, сколько должна стоить выбранная мною недвижимость?

    В большинстве случаев поможет самый обыкновенный анализ предложений на рынке. За исключением уникальных ситуаций (реальность и перспективность которых должен оценивать эксперт), нет смысла пытаться купить помещение значительно дороже или дешевле средней рыночной стоимости. Это понятно практически всем: бесплатный сыр может быть в мышеловке (где не все в порядке с документами или есть подводные камни), а продукт подороже далеко не всегда лучше. Недвижимость продают люди, а многим из них, конечно же, хочется получить максимальную выгоду. Но даже если высокая стоимость оправдана размером, расположением или потребительскими качествами помещения, стоит не раз подумать, сможете ли вы в текущей экономической ситуации стабильно и безопасно сдавать его, обходясь без простоев. Стоит еще раз вспомнить о статистике, которая говорит о том, насколько легче сдать небольшое помещение. Безусловно, если вы находите арендатора на крупную площадь, это своеобразный выигрыш, но не все готовы рисковать.

    Если цена в рынке, значит ли это, что я делаю правильный выбор?

    Не забывайте, что текущая ситуация на рынке — это не единомоментный срез. Необходимо хотя бы минимально представлять динамику развития ситуации. Простой просмотр объявлений не даст вам полного понимания, если до этого вы не следили за колебаниями цен и тем, как долго продавались те или иные помещения, увеличивалось или уменьшалось количество предложений. Не торопитесь: конечно, нет смысла колебаться в нерешительности, если вы проанализировали все факторы и пришли к выводу, что конкретный вариант вам подходит, но любое вложение средств должно быть обдуманным.

    Пример помещения Street Retail, оставшегося с советских времен

    Какие моменты особо контролировать при оформлении сделки? Какие могут быть подводные камни?

    Если цена примерно отвечает среднему рыночному предложению и вы представляете, кому можете сдавать помещение, приходит время проверить добросовестность продавца и наличие нюансов, способных затруднить монетизацию вашей инвестиции. В первую очередь следует изучить право собственности владельца (некорректное оформление или неполный пакет документов, сложная сделка, наличие судебных и прочих обременений) и уточнить, нет ли обстоятельств, которые могут в дальнейшем служить для признания сделки недействительной или двусторонней реституции. Здесь помогут выписка из ЕГРН и консультация юриста.

    Оставьте заявку на срочный выкуп!

    Помимо правовых аспектов, стоит учесть возможности эксплуатации помещения. Для этого надо понимать, как оно оформлено, нет ли препятствий для получения каких-то видов лицензий, в которых могут быть заинтересованы потенциальные арендаторы (например, медицинских), и ремонта, перепланировок, требуемого для них. Если вы планируете сдавать площадь под общепит или развлекательные заведения, обязательно проверьте возможности вентиляции и установки дополнительных вытяжек, а также промониторьте ситуацию на предмет разногласий с жильцами этого или близлежащих строений, шумоизоляции. Проверьте, не противоречит ли нахождение такого рода заведений в данном месте законодательным нормам.

    Всегда стоит изучить инженерные особенности и план БТИ, удостовериться в пожарной безопасности и исправности всех имеющихся систем и коммуникаций. Внимательно осмотрите само помещения и продумайте, требуется ли ему ремонт (если да, то в каких масштабах), насколько хорошо сделан и универсален ли имеющийся. Когда проведен свежий косметический ремонт, обратите внимание и на то, что за этим «фасадом». По возможности проконсультируйтесь со знакомым прорабом или закажите техническую экспертизу коммерческого помещения. К тому же, не забудьте проверить, соответствуют ли фактические данные (площадь, планировка и прочее) тому, что прописано в документах.

    Как быть после покупки?

    Коммерческая недвижимость считается более выгодным вложением средств, чем жилая. Средняя годовая доходность таких объектов в Москве на начало 2022 года колебалась в пределах 7 до 11 %. При грамотной эксплуатации они должны окупаться менее, чем за 10 лет. Однако к таким помещениям предъявляются несколько более жесткие требования, и налоги здесь, соответственно, выше, т.к. выше кадастровая стоимость. Здесь, конечно, играет роль и то, что огромное количество собственников, сдающих в аренду жилье в нашей стране, к сожалению, до сих пор уклоняется от уплаты подоходных налогов. С коммерческой недвижимостью дела обстоят иначе, причем размер налога для физических лиц будет меньше, нежели, чем для юридических лиц (это касается как налога на имущество, так и налога на прибыль).

    Конечно, большие издержки должны стимулировать на то, чтобы объект не простаивал, а постоянно приносил доход. Для этого вам необходимо оперативно искать арендаторов, грамотно составлять документацию и следить за своевременной оплатой платежей, регулярно проверять помещение. Это сложная работа. В случае, если вы хотите освободить силы и время или просто хотите значительно увеличить свою арендную прибыль, обратитесь к проверенной компании, которая возьмет вашу недвижимость в доверительное управление.

    Оставьте заявку и мы вам перезвоним!

    Информация от партнеров по недвижимости в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Латвии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Ссылка на основную публикацию