Как продать квартиру купленную под материнский капитал

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Продажа квартиры, купленной с привлечением средств материнского капитала, обладает определенными особенностями, поскольку деньги, предоставляемые государством, предназначены только для ребенка, а их расходование контролируется органами опеки и пенсионным фондом. В приобретенной недвижимости ребенку выделяется доля собственности. Распоряжаться квартирой родители могут, при условии, что отчуждение не будет способствовать ухудшению жилищных условий у детей.

Можно ли продавать квартиры, купленные на материнский капитал

Материнский капитал охватывает только часть стоимости недвижимости, но владелец сертификата обязан оформить жилье в общую долевую собственность, включая детей, в течение 6 мес. после получения кадастрового паспорта (п. 4., ст. 10 ФЗ-256 «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей»). Продать квартиру можно, однако процедура отчуждения будет иметь некоторые нюансы.

Условия продажи

Предусмотрено два варианта продажи такого жилья:

    Подросток имеет свою долю, и при достижении им совершеннолетия решается вопрос о продаже квартиры. С 18 лет гражданин является полностью дееспособным и может самостоятельно распоряжаться имуществом. При продаже заключается один договор, в котором сторонами соглашения выступает несколько собственников (родители и дети) либо несколько договоров, где каждый собственник продает покупателю свою долю.

Взамен проданной квартиры можно не покупать новое жилье, но обязательно нужно:

  • предоставить несовершеннолетним доли в другом помещении, где есть условия для комфортного проживания, а часть вырученных средств перечислить на счет в банке, которыми дети смогут распоряжаться после достижения 18 лет;
  • обменять собственность на другое жилье с большей площадью.

В каждом случае, перед заключением сделки, нужно обратиться в органы опеки (ООП) для получения разрешения на продажу.

Порядок продажи квартиры, приобретенной с использованием маткапитала

Продажа недвижимости предполагает следующую последовательность действий.

Поиск равноценного жилья

Права детей не должны быть ущемлены, поэтому важно обратить внимание на следующие моменты:

  • Площадь объекта. В ООП не одобрят сделку, если ребенку достанется доля с меньшей квадратурой, чем было в старой квартире.
  • Объем долей. Даже при большей жилплощади детей нельзя наделять меньшими долями. Например, если ребенок владел ¼ долей квартиры, то в новом помещении его собственность должна составлять не менее ¼ площади, при условии, что квадратура останется такой же или будет больше предыдущей.
  • Месторасположение. Например, при продаже квартиры, которая находится в черте города, и покупки недвижимости в сельской местности, нужно аргументировать, что такой вариант более приемлемый для детей (ближе школа, лучше экология и т.д.).

Получение согласия членов семьи

Все члены семьи должны одобрить сделку, даже в ситуациях, когда отец проживает отдельно и не принимает в ней участие. Отец пишет заявление, в содержании которого указывается, что он не против продажи.

Если ребенку есть 14 лет, необходимо его письменное согласие (ст. 26 ГК РФ). Заявление составляется в свободной форме.

Получение разрешения органов опеки

Для получения одобрения родители должны лично обратиться в местный попечительский совет. В учреждении нужно написать заявление и предоставить пакет бумаг, перечень которых отражается в документе.

Заявление могут писать опекуны или попечители несовершеннолетних, при наличии документов, подтверждающих отсутствие родителей (например, свидетельство о смерти, постановление суда о лишении родительских прав и т.д.).

  • Паспорта родителей и детей (свидетельство о рождении до 14 лет).
  • Выписка из ЕГРН – подтверждает право владения жильем.
  • Свидетельство о браке или разводе.
  • Техпаспорт на жилплощадь, кадастровый паспорт и справка из БТИ.
  • Выписка из лицевого счета об отсутствии долгов.
  • ПДКП, заверенный нотариально, или письменное обязательство о том, что продажа будет выполнена, а детям предоставлено другое жилье, которое ничем не уступает старому.

Заявление рассматривается в течение 2-4 недель. При необходимости сотрудники учреждения могут осмотреть жилплощадь, которая предлагается взамен продаваемой, чтобы удостовериться в подходящих условиях для проживания детей.

Подготовка документов

После получения разрешения от органов опеки нужно подготовить бумаги на продажу недвижимости. В стандартный пакет входит:

  • Справка о составе семьи.
  • Паспорт каждого участника соглашения и свидетельство о рождении ребенка.
  • Документы опекуна, если он представляет интересы несовершеннолетнего.
  • Соглашение купли-продажи.
  • Кадастровый паспорт.
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
  • Выписка из лицевого счета.
  • Передаточный акт.
  • ПДКП.
  • Договор аренды банковской ячейки.
  • Доверенность с отметкой нотариуса, если интересы собственника представляет третье лицо.

В отдельных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы. Чтобы оформить соглашение, их также нужно предоставить. Например, справку из банка об отсутствии задолженности по ипотеке.

Регистрация сделки

В назначенный день стороны встречаются у нотариуса. Последний сверяет документы, и заверяет договор. После этого соглашение направляется в Росреестр. Для регистрации, кроме договора, нужно предоставить такие бумаги:

  • Заявление на регистрацию.
  • Акт приема-передачи.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.
  • Кадастровый паспорт.
  • Выписку из ЕГРН.
  • Паспорта сторон соглашения, включая паспорта или свидетельства о рождении детей.

По завершении регистрации сделка считается оформленной.

Расходы

Согласно п. 5 ст. 333.24 НК РФ госпошлина на нотариальное заверение договора составляет 0,5% от суммы операции, но не менее 300 р. и не более 20 тыс. руб. Регистрация соглашения стоит 2000 р. При участии в операции юриста дополнительно оплачиваются его услуги. Размер гонорара точно не определен, но в среднем – от 5 до 20 тыс. руб. Привлечение юриста поможет избежать возможных проблем при оформлении, и снизит вероятность оспаривания договора.

Сроки

Период оформления сделки более длительный, чем при стандартной процедуре, поскольку потребуется время на получение разрешения ООП. Кроме этого продажа недвижимости с маткапиталом часто предполагает одновременную покупку альтернативного жилья. Потребуется подготовить ПДКП и документы, подтверждающие, что новая жилплощадь не хуже старой. Выполнение указанных действий занимает от 2-х недель до 2-х месяцев.

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом

Приобретение жилья в кредит с использованием маткапитала – не редкость. Деньги, как правило, задействуют для внесения залога. Существует несколько вариантов отчуждения ипотечной недвижимости, при покупке которой использовался материнский капитал:

  1. Досрочное погашение ипотеки с последующей продажей квартиры. У покупателя берется задаток, который расходуется на выплату остатка по кредиту. С квартиры снимается обременение, после предоставления соответствующей справки из банка, и она продается по стандартной процедуре.
  2. Продажа жилплощади с одновременной выплатой кредита. Сделка проводится с участием банка. Покупатель открывает две банковские ячейки: в одну переводятся средства для выплаты ипотеки, в другую – остаток суммы для продавца. Договор регистрируется в Росреестре, и продавец получает доступ к средствам из ячейки для выплаты ипотеки. При погашении кредита банк выдает справку об отсутствии задолженности, на основании которой покупатель может получить выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. После этого продавцу предоставляется доступ к средствам из второй ячейки. Такой вариант безопасный для всех участников операции.
  3. Продажа жилья с долгом по ипотеке. Также осуществляется с участием банка. Если банк одобряет сделку, договор ипотеки перезаключается на покупателя, за которым закрепляется обязанность по погашению остатка кредита. Риски для обеих сторон минимальные, поскольку сделка сопровождается юристами банка.

Сложность каждого из вариантов в том, что при отчуждении недвижимости могут возникнуть трудности с получением разрешения от органа опеки. Операцию можно провести до конца, если сотрудников ООП устроят новые обязательства взамен старых (письменное обязательство о выделении доли несовершеннолетнему в ипотечной квартире) или иные формы удовлетворения интересов детей. Например, предоставление доли в другом помещении.

Риски продавца

Основные риски владельца жилья с маткапиталом связаны с неодобрением продажи со стороны органов опеки или банка. Операцию могут оспорить в суде и признать ее недействительной. Для избегания подобных ситуаций нужно обязательно получить письменное одобрение со стороны заинтересованных инстанций и только после этого заниматься подготовкой других документов.

Если жилье находится в собственности семьи менее 5 лет (до 1 января 2016 г. – менее 3-х лет), то при продаже нужно заплатить подоходный налог (13% от общей стоимости договора). Порядок освобождения от налогообложения доходов в результате продажи объектов недвижимости закреплен в ст. 217.1 НК РФ. Существует варианты, когда налог можно не платить, если сделка заключена в едином налоговом периоде, при условии, что не использовался налоговый вычет. Учитывая индивидуальность каждой сделки, в подобных случаях нужно обязательно проконсультироваться у юриста.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

– Можно ли продать жилье, купленное на материнский капитал?

Отвечает исполнительный директор ООО «Юрсодбиз» Оксана Плахтиенко:

Если жилье куплено с использованием материнского капитала, оно оформляется в общую собственность семьи (родителей и детей) в произвольных долях (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ). Таким образом, одним из собственников такого жилья (квартиры, дома и т. д.) обязательно будет ребенок. Если к моменту продажи жилья ребенок достиг совершеннолетия (18 лет), никаких ограничений по продаже недвижимости нет – сделка осуществляется по обычным правилам. Потребуется лишь согласие всех собственников жилья.

Другое дело, если речь идет о продаже жилья, в котором имеет право собственности несовершеннолетний ребенок. Сделки по продаже жилья несовершеннолетнего гражданина возможны только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Поэтому, если на момент продажи жилья одним из продавцов будет ребенок до 18 лет, такая сделка возможна только с согласия указанных органов. А для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся. Это означает, что получить согласие на сделку можно, если ребенок в итоге получит равноценное жилье или получит улучшенное жилье.

Законодательство не содержит конкретного перечня документов, которые необходимо предоставить в орган опеки для подтверждения того, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены. Учитывая сложившуюся практику, будьте готовы, что потребуется представить правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, а также на приобретаемую. Во избежание недоразумений перечень документов рекомендуется предварительно уточнить в конкретном учреждении – требования могут отличаться. В нашей практике был случай, когда органы опеки разрешили продажу доли несовершеннолетнего ребенка в квартире только после того, как на ребенка была фактически оформлена доля в новом жилье и оформлена постоянная регистрация по месту нахождения нового жилья. То есть, до продажи старой квартиры необходимо было предоставить документы на новое место жительства ребенка.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, конечно, можно продать, однако сделать это довольно сложно. Сначала необходимо исполнить данное Пенсионному фонду обязательство по оформлению жилья в собственность всех членов семьи, включая детей. Если недвижимость приобреталась в ипотеку, выделение долей откладывается до полной выплаты кредита и снятия банковского обременения. Сделка с квартирой, в которой дети не получили положенные им доли, признается недействительной.

Когда родители переоформили жилье в соответствии с требованием ПФР, они могут законно продать его. Однако в этом случае необходимо получить разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства (ООП). Данная госструктура обязана проследить, чтобы при продаже недвижимости права несовершеннолетних собственников не нарушались. ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:

  • с одновременной покупкой новой квартиры, в которой будет выделена соответствующая доля ребенка;
  • с последующим приобретением жилья, например, новостройки в высокой стадии готовности. При этом органы опеки потребуют предоставить письменное разъяснение, где будет проживать ребенок в течение срока строительства дома;
  • с перечислением суммы, эквивалентной доли ребенка в цене квартиры, на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего продавца. Это самый сложный вариант, так как средства должны поступить в банк до подписания договора купли-продажи. Поиск покупателя, который согласится авансировать весьма значительную сумму, может затянуть процесс продажи квартиры.

Все сделки с долевой собственностью должны быть заверены нотариусом, который получает за свои услуги процент от кадастровой стоимости объекта. Без разрешения органов опеки и подтверждения выполнения всех поставленных ими условий договор удостоверен не будет.

Читайте также:  Какой материнский капитал при рождении тройни в 2020 году

Отвечает старший управляющий партнер «PG Partners: юридическая помощь» Петр Гусятников:

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ не содержит запретов или ограничений, связанных с продажей жилья, приобретенного на средства материнского капитала. Данный Федеральный закон устанавливает правило, согласно которому приобретаемое с использованием средств материнского капитала жилье должно оформляться в общую собственность родителей и детей. Таким образом, определенная доля жилого помещения на момент его продажи будет находиться в собственности несовершеннолетних детей, в связи с чем необходимо соблюсти ряд условий. Так, гражданское и семейное законодательство в Российской Федерации исходит из принципов приоритета и защиты прав ребенка. Поэтому продажа жилья, доля в котором принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему, возможна только с согласия органов опеки. Для того чтобы получить такое согласие, необходимо представить в орган опеки ряд документов, а также доказательство того, что новое помещение, приобретаемое взамен старого, не будет ухудшать имущественное положение ребенка. Это означает, что ребенок должен получить долю в праве собственности в покупаемом жилье не меньше той, которая ему принадлежала в продаваемой квартире/доме.

Для предоставления в органы опеки должных доказательств необходимо одновременно производить продажу старого жилья и покупку нового. Это можно сделать с использованием конструкции предварительного договора купли-продажи, например, в отношении нового жилья: это позволит органам опеки удостовериться в намерениях родителей приобрести новое жилье и соблюсти права ребенка. Таким образом документы по покупке нового жилья, в частности упомянутый выше предварительный договор купли-продажи, будут входить в комплект документов, подаваемых в органы опеки для получения их согласия.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Использовать материнский капитал могут семьи с двумя и более детьми, при этом помощь от государства весьма ощутима. Размер материнского капитала, который можно направить на оплату части стоимости квартиры или погашение задолженности по кредиту, составляет 453 026 рублей. Это весьма существенные деньги для регионов.

Покупатели, использующие материнский капитал при оплате недвижимости, обязаны наделить собственностью своих детей. В дальнейшем, если у семьи возникнет необходимость продать квартиру, им нужно согласовать это с органами опеки и попечительства.

Если материнский капитал погашает ипотеку или используется в качестве первоначального взноса, то семья обязана наделить детей собственностью в квартире в течение 6 месяцев с момента полной выплаты ипотечного кредита. Но иногда бывает так, что сразу после погашения задолженности семья принимает решение обменять квартиру. Например, чтобы улучшить жилищные условия или переехать в другой, более удобный район.

У нас на практике была подобная ситуация. Семья планировала выплатить полностью ипотеку и купить с доплатой более просторную квартиру. Если бы семья наделила детей собственностью, пришлось бы получать согласие органа опеки и попечительства, что требует сбора дополнительного пакета документов и платной оценки двух квартир. Однако выход был найден. С согласия Пенсионного фонда было оформлено нотариальное обязательство и заявление о наделении детей собственностью в новой квартире. Старая квартира была продана, а новую купили сразу, и оформили на детей в том числе.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Любое жилье можно продать при соблюдении всех формальностей. Если Вы приобрели квартиру или дом с помощью материнского капитала, то у Вас в сособственниках Ваши дети. И для продажи Вам потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение Вы получите, если одновременно (но не ранее) с продажей приобретете на детей доли в праве собственности на другое жилье, но с некоторым улучшением условий: например, доли будут чуть больше или квартира лучше.

Если же Вы купили жилье в ипотеку и погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, то путь длиннее. Вам сначала надо полностью погасить кредит, снять обременение с квартиры, обязательно выделить доли детям в соответствии с требованием законодательства о материнском капитале, зарегистрировать в Росреестре, а потом проделать все то же, что и в первом случае.

Одна небольшая лазейка: законом не оговорены размеры долей, выделяемых детям, и не определено их минимальное значение. Нет необходимости выделять в равных долях, достаточно просто одной двадцатой или десятой на ребенка. Тогда «улучшить» условия детям будет гораздо проще.

Еще один совет: в качестве альтернативной покупки для несовершеннолетних подойдут доли в квартирах родственников или другие Ваши квартиры или дома. Продать детям ничего нельзя, но, если в разрешении органов опеки будет написано не «с одновременной покупкой на несовершеннолетнего. », а «с одновременным приобретением несовершеннолетним. », то, к примеру, бабушки и дедушки могут подарить своим внукам доли в своем жилье.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Государственные программы в России постоянно улучшают материальную составляющую молодых семей. Материнский капитал растёт, с чем увеличивается возможность приобретения недвижимости. Квартиры и дома стоят на первом месте по распределению средств сертификата. Бывают ситуации, когда приходится продавать купленное имущество. Возникает вопрос: можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал? Конечно, это право любого владельца недвижимости. Но существует ряд нюансов, которые изрядно затрудняют процесс продажи.

Причины продажи жилья, купленного за счет государственных денег

Для того чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал требуется уважительная причина. Её нужно прописывать в документах, подаваемых в органы опеки.

Например:

  • переезд в другую страну (город);
  • острая нехватка средств;
  • смерть одного из кормильцев;
  • переезд в другое существующее жильё;
  • проблемы со здоровьем у одного или нескольких членов семьи;
  • покупка другого жилья.

Есть ли ограничения при продаже квартиры?

По законам РФ при покупке недвижимости на средства семейного капитала, все члены семьи становятся её собственниками. Право на владение получают все, невзирая на возраст – новорождённые, дети до 3-х лет, подростки. Доля каждого жильца прописана в документах по купле-продаже жилья.

Её размер варьируется от количества проживающих, потребностей и возраста каждого из членов семьи. Следовательно, если вы хотите продавать имущество, то разрешение должно быть получено от всех владельцев.

По законам РФ решение за несовершеннолетних собственников принимают органы опеки. Распродавать недвижимое имущество, в котором проживают несовершеннолетние дети сложно. Если все дети достигли 18-ти лет – это облегчит процесс продажи. Достаточно подписать согласие на продажу всем членам семьи, которые имеют долю на этих квадратных метрах.

В том случае, если квартира находится в собственности меньше 3 лет (если оформление после 1 января 2016 года – 5 лет), в случае её продажи, требуется выплатить налог. Но если продавать старую квартиру и покупать новую в одном налоговом квартале, потребность в оплате пошлины – отсутствует.

Получение разрешения на продажу у органов опеки и необходимые документы

Закон России всегда выступает в пользу интересов ребёнка. Причина продажи недвижимого имущества должна быть веской в представлении не только семьи, но и представителей опеки. Есть несколько схем, как продать недвижимость, купленную на материнский капитал.

В любой из них первостепенно получение разрешения на продажу от органов опеки.

  1. Нужно в покупаемой недвижимости предоставить ребёнку (детям), не достигшему 18-ти лет, долю эквивалентную его части в продаваемой недвижимости. В данной ситуации требуется найти покупателя на текущее жильё, и продавца (или застройщика) на приобретаемое. Заключить с ними одновременно два первоначальных договора. Предоставить их в органы опеки для получения ответа.
  1. Требуется открыть счета каждому несовершеннолетнему ребёнку и перечислить на них деньги за прописанную в договоре долю квартиры. Справка об оценке, в данной ситуации, не требуется, стоимость любой части имущества прописана в договоре. В опеку нужно принести не справку из банка, а выписку из договора, где прописывается сумма, которую должен получить ребёнок на счёт.
  2. Если у родителей имеется ещё одно жильё, детей можно оформить в нём. Каждому ребёнку должна предоставляться доля имущества, которая соответствует по условиям проживания и квадратуре предыдущей доли.

Перечень документов

При подаче заявления для продажи квартиры под материнский капитал требуются такие документы:

  • заявление родителей или опекунов заполненное по форме, в котором прописывается вся информация о семье. А также причина продажи имущества и дальнейшее благоустройство жизни детей (при отсутствии одного из родителей или опекунов, следует предоставить подтверждающий документ);
  • оригинал свидетельства о браке или разводе;
  • свидетельство о рождении ребёнка (детей);
  • паспорта родителей и ребёнка (детей), если есть 14 лет;
  • справки на предполагаемое имущество;
  • справка с указанием оценочной стоимости жилья;
  • справка из расчётного отдела с отметкой об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • свидетельство на право собственности продаваемого жилья;
  • если существует жильё, в котором ребёнку (детям) определена доля – требуется предоставить доказательный документ;
  • если предполагается выплата ребёнку (детям) денег за его долю квартиры – нужно предоставить справку из банка.

После выдачи одобрения органами опеки, есть условие – разрешение на продажу недвижимости выдаётся на 3 месяца. Следовательно, договор купли-продажи обязан быть предоставлен в течение 3-х месяцев со дня получения разрешения. В противном случае придётся вновь подавать запрос в службу опеки.

Продажа квартиры, приобретённой в ипотеку

Условия продажи квартиры купленной в ипотеку под материнский капитал ещё более тяжёлый. Как при продаже квартиры без ипотеки, первостепенно получение разрешения органов опеки.

Бывает, что человек оформляет ипотечный кредит на недвижимость и платит первый взнос или продолжает выплачивать основной долг с помощью материнского капитала.

В какой-то момент ему нужно продать это жильё. Здесь выплывает проблема – квартира находится в залоге у банка, так называемая «обременённая» жилая площадь. И до тех пор, пока человек не погасит ипотечный долг, её продать нельзя. Эта запутанная ситуация решаема. Существует несколько вариантов.

Первый вариант продажи квартиры взятой в ипотеку с материнским капиталом: продать квартиру человеку, который будет знать, что она под залогом, и оплатит остаток суммы долга за вас.

Оформление договора купли-продажи

Продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи. Последний выплачивает банку остаток долга по ипотеке. Далее с жилой площади снимается обременение. Это регистрируется в Россреестре. Покупатель официально признаётся владельцем. Если недвижимое имущество продавалось дороже цены долга по ипотеке, остаток перечисляется прежнему хозяину.

Второй вариант – ипотечный кредит полностью переоформляется на покупателя, и за ним закрепляется право собственности на обременённое имущество. Он становится ответчиком по заёму.

Третий вариант – в большинстве случаев, после разрешения опеки, процесс происходит таким образом – продавец берёт письменное разрешение банка на продажу заложенной недвижимости. Определяет её стоимость, объём долга и ищет покупателя. После того как последний найден, он передаёт деньги продавцу, который отдаёт долг по ипотеке банку. Далее, сделка регистрируется в Росреестре и недвижимость переходит во владения покупателя.

Подводные камни

Такого рода сделки заключаются без риска, как для покупателя, так и для продавца. Так как все ипотечные кредиты записываются в базу УФРС, так же как и сама оформленная сделка. При её оформлении банк (некоммерческая организация) разрешает кредит только после регистрировании жилья в базе УФРС. Следовательно, вы покупаете квартиру, при оформлении её регистрируют в УФРС и проверяют, является ли она залогом ипотечного кредита.

Стоит ли продавать квартиру, купленную по материнскому капиталу, это личное дело каждого. В жизни бывают вынуждающие ситуации. Можно оформить ипотеку, и через время не иметь возможности её выплачивать. В таком случае лучше продать жильё. Долг оплатит новый владелец. Это лучше чем, после накопления большой суммы задолженности, квартиру заберёт банк, выставит на аукцион, и продаст за бесценок. Задолженность перед банком останется почти та же, только квартиры не будет.

Как продать квартиру за материнский капитал: инструкция для продавца

У процедуры покупки дома или квартиры с участием материнского капитала есть свои нюансы. Сделка имеет определенный порядок действий и сопровождается сбором дополнительной документации, в отличие от приобретения жилья за наличные средства. Каждый продавец и покупатель желает получить гарантии того, что сделка не сорвется. Изучим особенности продажи квартиры с использованием материнского капитала и пошаговую последовательность действий для продавца.

Читайте также:  Региональный материнский капитал в Вологодской области в 2020 году

Особенности продажи

Материнский капитал – это сертификат, дающий право на денежные средства, получить наличными которые гражданин не может. Во время сделки деньги будут перечисляться безналичным способом. Существует две вариации этой процедуры:

  1. Без получения кредитных средств от финансовых учреждений. В этом случае человек рассчитывается собственными сбережениями, а недостающая сумма погашается материнским капиталом. Продавец получает средства из Пенсионного фонда. Важный момент: сотрудники этого ведомства тщательно проверяют всю документацию, и процесс перевода денег может значительно затянуться.
  2. Через ипотечное кредитование. В этом случае финансовое учреждение перечисляет всю стоимость недвижимости продавцу, а потом уже деньги из Пенсионного фонда отправляются банку. Это самый предпочтительный способ для продавца.

Использование материнского капитала имеет свои условия:

  1. Жилье должно находиться на территории РФ и иметь статус жилого комплекса.
  2. Можно приобрести долю в квартире или доме.
  3. Приобрести недвижимость можно после исполнения ребенку, на которого получен сертификат, 3 лет (кроме случаев покупки в ипотеку).

Без участия кредитных учреждений договор между участниками процесса заключается самостоятельно.

Риски для продавца, связанные с перечислением материнского капитала

Не всегда сделка проходит гладко, поэтому продавец должен знать о неминуемых рисках и действиях, которые позволят обезопасить себя:

  1. После того, как найден клиент, продавцу нужно проверить перечень документов, в том числе и сертификат. Зафиксировано немало случаев, когда документация предоставляется поддельная и продавец потом месяцами не может получить часть средств за проданную недвижимость.
  2. Приходится подстраиваться под условия программы материнского капитала. Лучше продать недвижимость через ипотечный кредит. В этом случае деньги поступят сразу после его одобрения и в полном объеме.
  3. Пенсионный фонд перечислит денежные средства только после того, как покупатель предоставит ему документ, подтверждающий, что он является собственником жилплощади. Деньги поступят на счет продавца через 40 дней. Месяц на принятие решения и 10 дней на зачисление.

Все это мелочи по сравнению с ситуацией, если Пенсионный фонд, изучив документы, примет решение, что в каком-то пункте нарушен закон. В этом случае перечисления не будет и придется требовать возмещения с покупателя через судебные инстанции.

ПФ РФ рассматривает законность сделки и соблюдены ли интересы ребенка. В частности, перечисления не будет, если имущество не оформляется в долевую собственность имеющихся на момент покупки детей. В предусмотренных законом случаях вместо такого оформления необходимо предоставить нотариальное обязательство сделать это в будущем. Также деньги не будут перечислены, если ребенку, на которого получен сертификат, еще не исполнилось 3 года. Данная информация является обязательным минимумом, с которым должен ознакомиться продавец.

Риски при ипотеке с мат. капиталом

Продать недвижимость через ипотечное кредитование выгоднее в том плане, что сделка проверяется банком и риски отказа Пенсионного фонда в выплате материнского капитала сведены к минимуму. В то же время есть и ряд неприятных нюансов. Рассмотрим подводные камни процедуры:

  1. Всегда есть вероятность того, что покупателю откажут в предоставлении денежных средств. Непосредственно сделка заключается уже при одобренном кредите, а вот подбор недвижимости до него. Поэтому вполне вероятно, что после месяца сбора документов и ожидания придется искать нового покупателя.
  2. Нет возможности занизить стоимость жилья, чтобы уменьшить налог на доход с его продажи.

Рекомендации, как обезопасить сделку — последовательность действий

Пошаговая инструкция для продавца по продаже недвижимости за материнский капитал:

  1. В первую очередь продавец должен найти клиента для продажи квартиры и проверить его документы, в том числе выписку со счета, на котором хранится материнский капитал.
  2. Далее необходимо проверить, соблюдены ли условия получения капитала (подходит ли квартира для покупки на средства мат. капитала, исполнилось ли ребенку, по которому он получен, 3 года в случае покупки не в ипотеку и т.д.).
  3. Далее необходимо заключить договор купли-продажи, если покупатель оставшуюся часть суммы оплачивает собственными средствами. Если человек собирается оформлять ипотечный кредит, то сначала нужно дождаться одобрения из кредитного учреждения, а уже потом оформлять все документально.
  4. После регистрации договора в Росреестре покупатель должен предоставить выписку из ЕГРН и другие необходимые документы в Пенсионный фонд по месту жительства. Данную обязанность необходимо прописать в договоре купли-продажи.
  5. В течение месяца и 10 дней продавцу должны быть перечислены средства из ПФ. Если квартира покупалась в ипотеку, то банк отправит средства бывшему владельцу сразу после получения информации о регистрации сделки. Отношения с Пенсионным фондом в данном случае будут заботой кредитного учреждения.

Обратите внимание на советы специалистов, которые помогут минимизировать риск проблем, связанных с продажей недвижимости, если частью взноса является материнский капитал:

  1. При заключении договора купли-продажи нужно привлекать нотариальную контору для подготовки документов и их проверки.
  2. Обязательно предварительно проверяйте платежеспособность клиента.
  3. Договор должен содержать все нюансы сделки, особенно касающиеся материнского капитала.
  4. Если подразумевается оформление в долевую собственность нескольких покупателей, то в договоре указываются в обязательном порядке персональные данные всех будущих собственников.
  5. В договоре стоит прописать, что покупатель обязуется в течение пяти рабочих дней после регистрации сделки посетить ПФ и написать заявление на передачу средств.
  6. Указать дополнительные варианты оплаты и порядок предоставления денег.
  7. В договоре должно быть обязательно прописано, что покупка осуществляется с использованием средств материнского капитала.

Обязательное условие, которым многие пренебрегают, — это подробные данные о сертификате. Нужно указывать в договоре его номер, сумму, дату выдачи, дату и номер решения о выдаче, а также орган Пенсионного фонда, который выдал сертификат.

Как продать квартиру, жилье, купленное на материнский капитал

Продажа квартиры, приобретенной с привлечение материнского капитала, имеет некоторые нюансы, ведь изначально средства предназначаются ребенку, и их трата контролируется пенсионным фондом, органами опеки и попечительства. В приобретаемой недвижимости родители выделяют несовершеннолетнему определенную долю в собственность, и распорядиться ею они смогут только в том случае, если это не приведет к ухудшению жилищных условий ребенка. Родителям придется доказать, что при отчуждении имущества права детей не будут ущемлены.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Материнский капитал — это всего лишь часть стоимости квартиры, однако его использование обязывает родителей наделить детей правами собственности. Продать такое жилье можно. Сложности возникнут лишь в том случае, если дети еще не достигли 18 лет. Возможны 2 варианта развития событий:

  1. Ребенку выделена доля, он достиг совершеннолетия, и родители решили продать квартиру. В этом случае ребенок полностью дееспособен и сможет сам распорядиться своей недвижимостью. При этом заключается один договор купли-продажи, где сторонами сделки будут несколько собственников — родители и правоспособные дети, или несколько договоров — между каждым из собственников и приобретателем. Подробнее: Продажа квартиры в долевой собственности
  2. Если владелец доли не достиг совершеннолетия, на страже его интересов стоят органы опеки и попечительства. Продажа будет возможна только с их письменного согласия.

Иногда не удается без промедления наделить членов семьи долями. Тогда держатель сертификата дает нотариально заверенное обязательство выделить доли каждому, кто имеет на это право, в течение полугода.

Иногда родители сознательно оформляют квартиру, приобретенную на маткапитал, только на себя. Они убеждены, что так смогут избежать проблем с дополнительной «бумажной волокитой» при последующей продаже, однако такая сделка незаконна. Подобные действия приведут к необходимости вернуть деньги, вырученные от продажи недвижимости, покупателям имущества. Нарушения выявляются органами прокуратуры, пенсионным фондом, органами опеки и попечительства. Да и сам несовершеннолетний при достижении 18 лет может подать иск о признании сделки незаконной, и новый владелец, прожив в квартире n-ное количество лет, будет вынужден ее покинуть.

Можно обойтись и без покупки новой квартиры, но при этом необходимо:

  • предоставить детям жилье в любом ином помещении, пригодном для комфортного проживания, а часть вырученных средств положить на счет ребенка в банке до достижения им совершеннолетия;
  • обменять имеющуюся квартиру на жилье с большей площадью.

Когда можно продать квартиру

Собственник может в любой момент распорядиться своим имуществом, действуя в рамках закона. Использование маткапитала не «блокирует» возможность отчуждения имущества, а лишь накладывает определенные обязательства на продавцов, которые они должны исполнить. После урегулирования вопроса с ООП, банком, сделка проводится без каких-либо препятствий.

Как продать жилье, купленное на материнский капитал

Сделка по продаже жилья, приобретенного на мат. капитал, состоит из нескольких этапов.

Шаг 1. Найти ребенку равноценное жилье

ООП проверяют, не будут ли ущемлены имущественные права детей, поэтому родителям следует обратить внимание на следующие моменты:

  • Площадь предоставляемой квартиры. Если выяснится, что ребенку в итоге достанется меньше м2, ООП не одобрят сделку.
  • Размер долей. Даже при большей квадратуре жилья нельзя наделить ребенка меньшей долей. Например, если в продаваемой квартире несовершеннолетний владеет 1/3 квартиры (18,6 м2), то и в новом жилье должно быть предоставлено не менее 1/3 при условии, что квадратура останется прежней или больше предыдущей.
  • Место расположения недвижимости. Если продается квартира в черте города, а приобретается в сельской местности, необходимо аргументировать, что ребенку так будет лучше, поскольку в загородном районе благоприятнее экологическая обстановка, ближе школа или иные аргументы.

В дальнейшем понадобится доказательство предоставления ребенку иной жилплощади, поэтому необходимо заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи. Это документ, в котором оговариваются тонкости предстоящей сделки, порядок произведения расчета.

Шаг 2. Достичь договоренностей с членами семьи

Поскольку продается квартира с долей ребенка, необходимо получить согласие супруга на осуществление сделки.

Согласие ребенка оформляется в произвольной форме:

Шаг 3. Обратиться в органы опеки и попечительства

Для получения разрешения родители должны обратиться лично в попечительский совет по месту проживания. Сотрудник представит образец заявления, которое заполняется обоими родителями.

В случае отсутствия родителей вместо них могут действовать опекуны, попечители несовершеннолетнего, но при условии предоставления документов, подтверждающих причины отсутствия родителей (например, свидетельство о смерти, о лишении родительских прав, решение суда о безвестном отсутствии).

Вместе с заявление необходимо предоставить документы:

  • паспорта родителей, свидетельство о рождении несовершеннолетнего или паспорт, если ребенку исполнилось 14 лет;
  • письменное согласие детей на продажу, если им более 14 лет;
  • свидетельство о браке (о разводе);
  • доказательства права собственности на реализуемое имущество (выписка из ЕГРН);
  • кадастровый паспорт, паспорт БТИ, техпаспорт помещения;
  • выписку из лицевого счета, подтверждающую отсутствие долгов;
  • справку об оценочной (или кадастровой, инвентаризационной) стоимости квартиры;
  • предварительный договор купли-продажи иного жилья, заверенный у нотариуса;
  • письменное обязательство, что сделка купли-продажи будет совершена, а детям представится другое жилье, не уступающее продаваемому.

Следует обратить внимание на следующие сроки:

  1. Справка, выданная ООП, действует всего 3 месяца. Если не совершить сделку в этот срок, придется проходить утверждение в ООП повторно.
  2. После выдачи разрешения родители должны в течение 1 месяца наделить ребенка новой жилплощадью, иначе регистрационный орган может отказать в совершении сделки.

Шаг 4. Собрать документы для продажи квартиры

Получив согласие органов опеки на сделку, необходимо подготовить пакет документов для заключения договора купли-продажи. В нотариальную контору предоставляются:

  • паспорта сторон сделки, свидетельство о рождении (паспорт) несовершеннолетнего;
  • если интересы ребенка представляет опекун — документы, удостоверяющие его право действовать вместо несовершеннолетнего;
  • справка о составе семьи;
  • разрешение ООП на отчуждение имущества ребенка;
  • договор купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности или соответствующее свидетельство;
  • кадастровый паспорт;
  • передаточный акт;
  • выписка из лицевого счета и квитанция об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • договор задатка или аванса;
  • договор об аренде банковской ячейки;
  • нотариально заверенная доверенность, если интересы продавца представляет третье лицо;
  • справка о психическом состоянии здоровья продавца.

Шаг 5. Подписать договор, зарегистрировать сделку в Росреестре

В установленный день продавец и покупатель встречаются у нотариуса. Последний сверяет предоставленные документы с заявленными и ставит нотариальное заверение.

Поскольку только после регистрации новый владелец приобретает право на распоряжение имуществом, обоим сторонам договора необходимо обратиться в Росреестр, подав документы:

  • договор купли-продажи и акт приема-передачи;
  • заявление, составленное по выданному образцу;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • кадастровый паспорт;
  • паспорта сторон договора, свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
  • свидетельство о праве собственности (выписка ЕГРН).
Читайте также:  Материнский капитал на ребенка инвалида в 2020 году

После завершения регистрационных действий квартира сделка считается завершенной.

Сроки продажи

Найдя покупателя квартиры, следует его заранее предупредить, что оформление займет больше времени, чем предполагается. Чтобы не «спугнуть» потенциального нового собственника, необходимо разъяснить, что квартира была приобретена с использованием материнского капитала, и утверждение продажи в органах опеки — дополнительная мера для защиты интересов ребенка. Без данной процедуры сделка будет незаконна, и лучше подождать 2-3 недели, чем подписать договор без соблюдения правил.

Расходы при оформлении договора

Продажа квартиры сопряжена с расходами на юридическое сопровождение сделки, сбор документов, оформление договора.

Согласно п. 5 ст. 333.24 НК РФ госпошлина за удостоверение договора нотариусом составит 0,5% от суммы договора (но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.).

Работа технического характера выйдет около 8 тыс. руб., хотя может быть больше или меньше в зависимости от сложности сделки.

За регистрацию сделки в Росреестре придется оплатить 2000 руб.

Если нет желания заниматься «бумажной волокитой», можно обратиться к регистратору сделки. Он оплатит госпошлину, оформит участникам усиленные квалифицированные подписи и поможет организовать отправку документов в электронном виде. Стоит учесть, что стоимость услуг точно не определена и может колебаться от 5 до 20 тыс. руб.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

При покупке квартиры в ипотеку первое, что требуют от покупателя — внести залог. Сумма немалая, поэтому в ход идут и личные сбережения, и средства маткапитала. Чтобы продать такую недвижимость, необходимо:

  1. Погасить ипотечный кредит.
  2. Выделить доли детям, супругу.
  3. Найти альтернативное жилье. Основное условие: по квадратуре квартира (дом) не должны быть меньше предыдущей. Детям причитаются доли, равные или больше тех, что имелись в продаваемом объекте.
  4. Заключить предварительный договор купли-продажи нового жилья.
  5. Обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу квартиры.
  6. Оформить договор купли-продажи, произвести его регистрацию в Росреестре.

Представленный алгоритм — лучший вариант для успешной продажи квартиры, приобретенной в ипотеку, однако на практике все иначе. Зачастую квартира продается до погашения кредита.

В таком случае банк выступает в роли залогодержателя, и для совершения сделки по отчуждению имущества потребуется дополнительно обратиться в банк для получения разрешения на продажу квартиры. Но как быть с долей, которую необходимо выделить несовершеннолетнему? К сожалению, банк не даст согласие на предоставление ребенку доли до выплаты кредита, однако Органы опеки охотно пойдут навстречу, если продавец предоставит документ, где обязуется выделить ребенку равноценную долю в другой недвижимости. Им может быть:

  • предварительный договор купли-продажи, в котором оговорено, что доля в новой квартире будет принадлежать детям;
  • дарственная на часть квартиры (дома), принадлежащей родственникам.

В банке перезаключается договор ипотеки, вследствие чего покупателю переходят права на квартиру и обязанности по выплате остатка кредита. Если стоимость квартиры больше суммы долга, остаток «ждет» продавца в банковской ячейке. Получить к ней доступ можно будет при определенных условиях, которые предварительно оговариваются обеими сторонами и представителем банка.

Механизм проведения подобных сделок отработан, риски для продавца и покупателя минимальны, поскольку законность сделки проверяется юристами банка, органами опеки.

Опасность для покупателя

Риски, связанные с приобретением квартиры, купленной за маткапитал, имеются в том случае, если родители не выделили доли детям, не обратились в ООП и умолчали об этом. Ведь МК — это средства, имеющие целевой назначение, и до приобретения квартиры производится согласование приобретения с пенсионным фондом. Владелец должен исполнить обязательства перед госорганами, иначе последующие сделки оказываются недействительными. Впоследствии вернуть имущество могут:

  • супруг, если его «обошли» в выделении доли;
  • дети после 18 лет;
  • отделение ПФР, выдавшее разрешение на целевое использование сертификата;
  • ООП;
  • органы прокуратуры.

Продавая недвижимость и зная, что имело место несоблюдение закона, продавец должен быть готов, что в любой момент кто-то из вышеперечисленных субъектов может потребовать отменить сделку и вернуть полученные по ней средства.

Если при покупке квартиры были привлечены средства маткапитала, необходимо заранее выяснить: как проходит сделка, какие документы необходимы, что нужно для получения разрешения органов опеки и попечительства? В целом процесс не отличается от обычной продажи, кроме необходимости утвердить отчуждение в ООП.

Если есть сомнения в правильности действий, задайте вопрос юристу сайта ros-nasledstvo.ru: обязательно ли выделять долю ребенку? Нужно ли согласие органов опеки? Какие альтернативные варианты можно предложить в ООП для получения разрешения на продажу жилья? чем чревато несоблюдение процедуры продажи жилья, купленного за материнский капитал? Консультации на сайте предоставляются бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Вложил материнский капитал в квартиру и теперь хочу ее продать

Купили квартиру в ипотеку. Часть денег внесли за счет средств материнского капитала. Ипотеку еще не выплатили. Хотим продать квартиру, но не знаем как.

Андрей, вы можете продать квартиру даже в ипотеке, но есть нюансы. Поскольку вы оплачивали квартиру средствами материнского капитала, вам придется получить согласие банка, учесть интересы детей при продаже и правильно рассчитать налог.

Как продать квартиру в ипотеке

У вас есть три способа продать ипотечную квартиру:

  1. Досрочно погасить кредит, а потом продать квартиру без обременения.
  2. Оформить договор купли-продажи при согласии банка.
  3. Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Как материнский капитал влияет на продажу квартиры

Тут все зависит от того, выделили вы доли детям или еще нет.

Если доли еще не выделяли. Когда квартиру покупают в ипотеку, как правило, доли сразу не выделяют: банки предпочитают, чтобы у квартиры, которую передают в залог, были совершеннолетние собственники. Но это зависит от банка.

В этом случае член семьи, на которого оформлено жилье, дает нотариальное обязательство выделить доли всем остальным, в том числе несовершеннолетним детям. Квартиру следует оформить в долевую собственность не позднее шести месяцев с того момента, как банк снимет с нее обременение. То есть после полного погашения кредита.

Если вы представляли в ПФР подобное обязательство, вам нужно обратиться в банк до продажи. Если остаток долга небольшой, возможно, банк разрешит вам выделить доли детям в этой квартире. Тогда на продажу вы выставите квартиру с непогашенной ипотекой и с детскими долями. Найти на нее покупателя будет непросто, но все возможно.

Или, в случае когда покупатель готов дать вам задаток, чтобы погасить остаток долга, вы можете закрыть ипотеку, потом выделить доли детям, а после этого оформить куплю-продажу.

Продавать квартиру без выделения долей детям опасно. Пенсионный фонд может потребовать деньги обратно и даже обвинить вас в мошенничестве. В такой сделке есть риски и для покупателя: договор могут оспорить, и квартиру у него заберут.

Если доли детям выделили. Если банк согласился на то, что залоговая квартира будет оформлена в том числе на несовершеннолетних, и вы выделили детям доли, вам останется получить разрешение органов опеки на продажу.

Зачем получать согласие органов опеки

Родители не могут совершать сделки с недвижимостью ребенка без разрешения органов опеки и попечительства. Так государство контролирует, чтобы дети не остались без собственности.

Органы опеки и попечительства обычно дают разрешение на совершение сделки, если родители взамен приобретают в собственность детей доли в праве общей собственности на другое жилье. При этом оно должно быть равноценным продаваемому — не меньшим по площади и стоимости.

То есть вам нужно сначала купить новую квартиру, выделить там доли детям, а потом продать старую. Еще есть вариант положить деньги на счета детей или выделить им доли в другой вашей недвижимости, если разрешит опека.

Как получить разрешение органов опеки

Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту жительства детей и соберите необходимый пакет документов. Список документов может меняться в зависимости от требований конкретного органа опеки.

Вот примерный перечень того, что может понадобиться:

  1. Заявление от обоих родителей о предоставлении разрешения на продажу — его вы можете написать непосредственно в ведомстве.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Если детям больше 10 лет — их согласие на отчуждение принадлежащей им доли в праве общей собственности на квартиру.
  5. Правоустанавливающие документы на квартиру — в вашем случае это может быть договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве.
  6. Копии паспортов всех собственников жилого помещения.
  7. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
  8. Поэтажный план и экспликация квартиры.
  9. Отчет о рыночной стоимости имущества.
  10. Выписка из лицевого счета.

Такие же документы нужно представить на квартиру, которую покупаете взамен.

Через 15 дней с момента подачи документов опека выдаст разрешение на сделку — или отказ. Причины отказа ей нужно объяснить. И вы можете оспорить его в суде.

Если вам разрешили сделку, вы можете оформить ее все теми же тремя способами. Только к документам для сделки купли-продажи приложите еще разрешение органов опеки и попечительства: без него регистрирующий орган не зарегистрирует переход права.

После сделки нужно обязательно выполнить те условия, о которых договорились с опекой: это проверят.

Как рассчитать налог при продаже квартиры с маткапиталом

Если квартира была в собственности больше минимального срока владения. Тогда отчитываться о сделке и платить налог не нужно. Сейчас минимальный срок владения — 3 года или 5 лет в зависимости от года покупки. С 2020 года для единственного жилья он в любом случае составит 3 года — возможно, есть смысл немного подождать со сделкой, чтобы не терять деньги.

Если квартира у вас в собственности меньше минимального срока владения. Придется подать декларацию и посчитать налог. Возможно, платить ничего не нужно, потому что можно использовать вычеты.

Как учесть маткапитал в расходах. При расчете вычетов включайте в состав расходов на квартиру сумму материнского капитала. Есть такая особенность: при покупке квартиры маткапитал не входит в состав вычета, а при продаже — входит. То есть из суммы продажи можно вычесть все расходы, даже ту часть, которую за вас заплатил бюджет.

Что делать с процентами по ипотеке. При продаже квартиры их тоже можно включить в состав расходов. То есть проценты уменьшат доход от продажи жилья. Налог нужно начислить только на разницу между суммой продажи и расходами на покупку и уплату процентов.

Что делать с детскими долями. Если выделить доли детям по договору дарения или через соглашение, они получат их безвозмездно. При продаже этих долей раньше минимального срока детям нужно начислить НДФЛ, причем со всей суммы продажи. Налог можно уменьшить только на какую-то долю вычета, но не на расходы по покупке этих долей, хотя родители за них заплатили. Формально у детей таких расходов не было. Из-за этого многие семьи уже потеряли сотни тысяч рублей.

Чтобы не попасть на налоги из-за продажи детских долей, нужно заранее просчитать все варианты или подать заявление на вычет при покупке ребенком доли в новой квартире. Тогда будет взаимозачет: ребенок как бы потребует вычет за купленную долю, и государство должно будет вернуть ему 13%. Одновременно ребенок начислит НДФЛ с продажи доли в предыдущей квартире. Но тогда дети потеряют право на часть своего личного вычета в будущем. Возможно, их это расстроит, но иногда у семьи просто нет другого варианта. Считайте все заранее, потом будет поздно что-то менять. НДФЛ с продажи детских долей может оказаться немногим меньше материнского капитала.

Подайте декларации по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Если есть налог к уплате, заплатите его в бюджет до 15 июля.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Добавить комментарий