Порядок размена муниципальной квартиры в России

Все особенности обмена неприватизированной квартиры: документы и инструкция

Жилье, находящееся в муниципальной собственности, то есть принадлежащее государству, может выдаваться людям при определенных условиях. Такое жилье полагается военнослужащим, сиротам, лицам пострадавшим от стихийных бедствий и некоторым другим категориям граждан. Однако бывают ситуации, когда предоставленное жилье по каким-то причинам не устраивает жильцов.

В статье будут рассмотрены возможные варианты обмена неприватизированной муниципальной жилплощади.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Можно ли обменять?

Вы встали на очередь получения социального (муниципального) жилья, собрали все необходимые справки, выждали нужное количество времени и, наконец, получили заветную квартиру. Что же делать, если предоставленное место жительства не оправдало ожидания?

Законодательством РФ не запрещается обмен неприватизированного муниципального жилья (ст. 72 ЖК РФ), но оформление потребует много сил и времени.

Важно! Если квартира относится к маневренному фонду, является служебной или специализированной ее обмен невозможен до приватизации.

У процедуры обмена существует множество подводных камней – начинаются они с поиска подходящего варианта для обмена, который так же является муниципальным жильем и предполагает схожую площадь. Получение согласия всех лиц, которые проживают на территории квартиры и наймодателя тоже не всегда просто – в случае отказа одного из членов семьи придется подавать в суд для процедуры принудительного обмена.

Также есть нюансы по поводу встречной недвижимости:

  • Обмен неприватизированного муниципального жилья на неприватизированное доступен всем желающим. Для этого необходимо подобрать подходящую по всем параметрам альтернативу и получить письменное согласие наймодателя и всех членов семьи, проживающих на территории жилплощади.
  • Обменять неприватизированное жилье на приватизированное невозможно. Статьей 72 ЖК РФ установлено, что обмен между квартирами может происходить только в случае одинаковой формы собственности.

Кто имеет право осуществлять этот процесс?

Поднять вопрос обмена и заняться его воплощением в жизнь может наниматель квартиры. Это обусловлено тем, что он является ответственным за состояние жилья и все вопросы, связанные с ним.

Действия нанимателя обязательно должны быть согласованы со всеми членами его семьи, проживающей в квартире и временно отсутствующими. А также с собственником жилплощади – муниципалитетом. Статья 72 Жилищного Кодекса РФ регламентирует вопрос обмена социального жилья.

Как проходит процедура по договору социального найма жилого помещения?

Если появилась необходимость в обмене жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, надо приготовиться к длительному процессу.

С чего начинать?

Началом обмена муниципального жилья является получение согласия собственника и поиск подходящего объекта. Существует несколько обязательных условий, по которым выбирается жилье для обмена:

  1. Жилье должно быть неприватизированным.
  2. Условия проживания не должны стать хуже.
  3. Площадь подходящего помещения рассчитывается, исходя из того, что на каждого проживающего должно быть отведено не менее 12 метров.

Куда обращаться?

Вести поиск обмена жилья на специальных сайтах достаточно непросто – там редко встречаются предложения о муниципальных квартирах. За подбором вариантов можно обратиться в администрацию города, если она предоставляет подобные услуги.

Важно! Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане – члены семьи нанимателя, требуется обращени в органы опеки и попечительства и получение их согласия.

Допустим обмен социальными жилыми помещенеиями, расположенными как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

Полный список документов

Требуется представить:

  1. Заявление, подписанное нанимателем и всеми членами его семьи.
  2. Договор социального найма.
  3. Справка об отсутствии долгов по оплате проживания.
  4. Справка, в которой указаны все прописанные в квартире.
  5. Если в семье есть несовершеннолетние, потребуется справка с согласием на смену жилья от органов опеки и попечительства.
  6. Паспорт заявителя.

Куда подавать документы?

Все собранные согласия и документы подаются в орган управления муниципалитетом, которому принадлежит данная жилплощадь. Там заключается договор, составленный между нанимателем и наймодателем самостоятельно или при помощи юриста. Так как такой договор пишется в свободной форме, его не требуется заверять у нотариуса.

Внимание! Аналогичный пакет документов должен быть собран второй стороной – теми, с кем будет произведен обмен жилья.

Стоимость и сроки оформления

Нельзя однозначно назвать срок, за который будет происходить сделка. Если все участники процесса подпишут согласие на обмен, это существенно сократит время оформления. При необходимости судебного разбирательства, процесс может сильно затянуться. В любом случае все операции займут несколько месяцев.

Все этапы оформления являются бесплатными. Плата может взиматься только при обращении нанимателя к юристу, в случае суда при принудительном обмене или обращения к специалистам за поиском подходящего жилья.

Заключение договора

Основные пункты в договоре:

  1. Дата и место составления документа.
  2. Название документа.
  3. Паспортные всех участников сделки, место проживания и прописки, контактные данные.
  4. Наименование жилой площади и данные по ней (кадастровый номер, стоимость, размер, количество комнат и другие).
  5. Наименование уполномоченного органа по распоряжению таким имуществом.
  6. Технические сведения (от БТИ).
  7. Сведения об отсутствии препятствий в сделке.
  8. Запись о принятии помещения в определенном состоянии, а также ключей от него.
  9. Дополнительные пункты по согласованию сторон.
  10. Количество экземпляров.
  11. Сведения об осведомленности сторон о смысле и последствиях подписания документа.
  12. Реквизиты сторон.
  13. Подписи.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Регистрация сделки

После оформления договора мены необходимо заново заключить договор социального найма с муниципалитетом и оформить регистрацию в нем. Эта услуга бесплатна.

Причины и основания для отказа

Существуют ситуации, когда нанимателю могут отказать в оформлении обмена жилья:

  1. Отсутствие согласия на сделку одного из членов семьи. Если отказ неправомерен, то данный вопрос решается через суд.
  2. Объекты обмена сильно различаются по состоянию или площади, что повлечет ухудшение жилищных условий.
  3. Ущемление прав несовершеннолетнего.
  4. Обмен на приватизированное жилье.
  5. Расторжение договора о социальном найме у одной из сторон.
  6. Долги по коммунальным услугам.

Что такое принудительная процедура?

Принудительный обмен жилых помещений – это размен жилплощади по постановлению суда между лицами, проживающими на одной территории. Сделку регулирует ст. 72 ЖК РФ.

Причины

Причиной обмена и подачи заявления в суд может быть:

  • несогласие жильцов или муниципалитета на сделку;
  • развод;
  • требования совершеннолетних лиц отдельной жилплощади.

Основным поводом обращения в суд является невозможность проживать совместно из-за плохих отношений в семье.

Какое муниципальное жилье можно обменять принудительно, а какое нельзя?

Принудительно обменять можно лишь муниципальное неприватизированное жилье. В некоторых случаях сделать принудительный обмен невозможно (ст. 73 ЖК РФ). Это происходит из-за характеристик самого помещения:

  • Квартира или дом, в котором она находится в ближайшее время подлежат капитальному ремонту или перепланировке.
  • Жилье признано аварийным, дом подлежит сносу.

Помимо оценки жилья причиной в отказе обмена через суд может послужить расторжение договора о социальном найме. Если муниципалитет в скором времени собирается расторгнуть договор, ни о каком обмене не может идти речь.

Важно! Обмен невозможен, если в его результате в жилое помещение вселяется гражданин, страдающий тяжелым хроническим заболеванием из Перечня.

На что можно?

Муниципальная квартира может размениваться только на такие виды жилья, в которых будут соблюдены:

  1. Нормы по размерам жилплощади.
  2. Санитарные нормы жилого помещения.
  3. Интересы несовершеннолетних детей.
  4. Интересы граждан с инвалидностью и тяжелыми заболеваниями.

При подборе вариантов для размена основным фактором становится сохранение нормальных жилищных условий для всех членов сделки.

Судебный процесс

После подачи иска на размен социального жилья начнется длительный судебный процесс с участием всех сторон. Для каждого иска устанавливается свое место рассмотрения и проведения суда. В случае с принудительным обменом муниципального жилья следует обращаться в суд общей юрисдикции по территориальному расположению объекта недвижимости.

Для подачи искового требования нанимателю социальной квартиры понадобятся:

  1. Исковое заявление.
  2. Договор социального найма.
  3. Согласие жильцов на расселение (если получено).
  4. Согласие муниципалитета (если получено).
  5. Справка обо всех прописанных в квартире лицах.
  6. Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
  7. Планы помещений.
  8. Свидетельство о разводе или другие материалы, которые объясняют причину запроса на размен.

В зависимости от каждого конкретного случая пакет документов может быть изменен.

В исковом заявлении указывается:

  • Наименование судебного органа.
  • Заголовок должен быть «Исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры».
  • Ф.И.О., адрес и паспортные данные истца.
  • Короткое изложение требований со ссылками на статьи ЖК РФ.
  • Данные о других жильцах.
  • Перечень прилагаемых документов.
  • Дата и подпись.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Госпошлина при обращении в суд составляет 300 рублей. После подачи заявления и всех необходимых документов в суд решение будет вынесено в течение 30 дней.

Налогообложение

По законодательству, каждый владелец собственности при любых операциях с недвижимостью обязан выплачивать государству налог равный 13% от сделки. Поэтому, основываясь на том, что наниматель социального жилья не является его собственником, он освобождается от выплаты налогов за имущество.

Какие существуют особенности и нюансы?

Если все стороны согласны с условиями обмена муниципального жилья, объекты обмена равноценны по жилищным условиями, сложностью процесса становится только его длительность и подготовка всех нужных документов. Однако если стороны не могут прийти к соглашению, кто-то из жильцов выступает против сделки, возникают дополнительные нюансы и трудности в оформлении.

Если один из жильцов квартиры отказывается давать согласие без веских причин, и все необходимые условия договора соблюдены, обмен происходит в принудительном порядке.

Заявителем предоставляются планы помещений, справки о состоянии будущего дома и прочие доказательства того, что его действия правомерны. Суд выносит решении после рассмотрения позиций обеих сторон.

В случае, если один из жильцов отсутствует, например, находится в армии, на лечении, в тюрьме, его согласие все равно нужно получить.

Веским основанием для обмена являются местоположение квартиры, неудобное для жильцов, а так же невозможность совместного сосуществования лиц на одной территории.

Обмен муниципального жилья – это длительный и сложный процесс. Чтобы увеличить шансы на согласие наймодателя и суда требуется тщательно подойти к подготовке всех необходимых документов. Следует помнить, что лучшим решением жильцов будет договориться между собой и выступать с одинаковой позицией – это существенно сократит время и даст наилучший результат.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Особенности обмена жилыми помещениями по договору социального найма: нюансы и порядок действий

Муниципальное жильё – это помещение, владельцем которого выступают государственные или территориальные органы управления.

Передача жилого помещения во владение и пользование для проживания гражданам, производится по договору социального найма (ст.ст. 60, 69 Жилищного кодекса РФ).

В данной статье узнаем, можно ли обменять муниципальное жилье, об особенностях обмена и налогообложении.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли обменять муниципальное жилье?

Обменять муниципальное жилье, которое предоставлено по договору социального найма, можно только на жилое помещение предоставленное другому нанимателю на тех же основаниях. Иными словами, обменять неприватизированную квартиру можно только на такую же.

После принятия закона о бесплатной приватизации и продлении ее на неопределенный срок, муниципального жилья остается все меньше. Подобрать вариант, который бы устроил всех членов семьи довольно сложно.

Профессиональные риэлторские агентства, за сделки связанные с обменом неприватизированного жилья не берутся – заниматься поиском квартиры и оформлением документов придется самостоятельно.

В случае несогласия одного из совместно проживающих членов семьи, разрешение на обмен придется добиваться через суд. При обоюдном согласии семьи на сделку, потребуется разрешение наймодателя, которое не всегда бывает положительным.

Важно! П.5статья 72 Жилищного кодекса РФ, разрешает обмен муниципального помещения как в одном, так и в разных субъектах Российской Федерации.

Кто имеет право совершить сделку с квартирой, предоставленной государством?

Согласно статье 72 Жилищного кодекса РФ, обмен помещения, предоставляемого по договору социального найма, возможен при наличии согласия всех проживающих и временно отсутствующих членов семьи.

Право на обмен муниципального жилья предоставляется не только ответственному квартиросъемщику, но и всем совместно проживающим с ним членам семьи. В случае проживания совместно с несовершеннолетними детьми или недееспособными гражданами, потребуется разрешение органов опеки на совершение сделки

Порядок действий

Обмен муниципальных квадратных метров происходит в несколько этапов:

  1. подбор вариантов помещений, соответствующих данному типу сделки;
  2. подписание договора обмена участвующими сторонами;
  3. сбор необходимых документов;
  4. непосредственно обмен, с расторжением договора социального найма на прежнем месте и заключением нового.

Поиск вариантов

Во многих крупных городах существует база муниципальных жилых помещений подходящих для обмена. Узнать о наличии или отсутствии такой базы можно в ближайшем МФЦ. Размещение объявлений в газетах или на специализированных порталах недвижимости в интернете, ускорит процесс поиска потенциального кандидата на обмен.

Куда обращаться?

Оформление неприватизированной недвижимости не требуют регистрации в Росреестре. В разных регионах Российской федерации, вопросы связанные с договорами социального найма решаются в специализированных учреждениях. Это могут быть: департаменты муниципального жилищного фонда, администрации муниципальных образований местного значения и др. Узнать точную информацию по нужному региону, можно на портале Госуслуг или в территориальном МФЦ.

Список документов

Перед подачей документов для рассмотрения, желательно проконсультироваться со специалистом департамента недвижимости или другой организации, занимающейся оформлением муниципального жилья.

Основной список документов для обмена включает в себя:

  1. Заявление на обмен жилых помещений.
  2. Паспорта всех заявителей и проживающих совместно с ними лиц (для детей – свидетельства о рождении).
  3. Договор соцнайма, ордер или другой документ подтверждающий основание на право пользования жилым помещением.
  4. Нотариально заверенное согласие на обмен, от временно отсутствующих лиц.
  5. Договор обмена, с подписями всех участников сделки.
  6. В случае совместного проживания с детьми и недееспособными гражданами – разрешение органов опеки и попечительства.
  7. Справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  8. Другие документы, в зависимости от региона.

Куда подавать документы?

Подать документы можно в территориальный орган власти, уполномоченный распоряжаться муниципальным жильем. В крупных городах документы подаются в МФЦ.

Стоимость и сроки оформления

Обмен муниципальной площади не предполагает регистрацию собственности, поэтому размер госпошлины не превышает 300 рублей. Срок рассмотрения заявления на обмен составляет 10 дней с момента регистрации.

Составление соглашения

Договор обмена социального жилья составляется в простой письменной форме. Он должен быть подписан нанимателями обеих сторон. На основании составленного договора и письменного согласия всех участников, будет составлен новый договор социального найма, поэтому следует обратить внимание на правильность его составления.

В договоре обязательно указать:

  1. Точные данные удостоверения личности обеих сторон.
  2. Характеристики обмениваемой жилплощади такие как: размер, количество комнат, точный адрес и др.
  3. Прописать права и обязанности сторон после подписания договора.
  4. Обозначить меру ответственности за нарушение всех пунктов договора.
  • Скачать бланк договора обмена жилыми помещениями по договору социального найма
  • Скачать образец договора обмена жилыми помещениями по договору социального найма

Регистрация сделки

После получения разрешения, необходимо расторгнуть договора социального найма обоих нанимателей и заключить новые. Заявление подается в МФЦ или другой муниципальный орган жилищного управления субъекта РФ.

Новый договор соцнайма заключается на основании ранее полученного разрешения, поэтому для подачи заявления нужны только документы удостоверяющие личность участников обмена и их семей.

Причины и основания для отказа

На основании статьи 73 ЖК РФ, обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не разрешается в случае, если:

  • к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
  • право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
  • обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
  • принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
  • принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
  • в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса РФ.

Также, если в результате обмена условия проживания для несовершеннолетних детей и недееспособных граждан станут хуже предыдущих, или учетная норма квадратных метров на каждого члена семьи будет существенно ниже установленной в регионе, может последовать отказ в совершении сделки.

Возможен ли принудительный порядок?

Принудительный обмен – это обмен квартиры или другого неприватизированного жилья через суд, в случае если между совместно проживающими, не достигнуто мирное соглашение. Иски такого рода в судебной практике в последнее время встречаются не часто, но являются одними из самых сложных.

Причины такого обмена:

  1. развод между супругами и невозможность дальнейшего проживания на одной территории;
  2. один из жильцов, ведет образ жизни, препятствующий спокойной жизни окружающих;
  3. заболевание одного из проживающих, угрожает здоровью совместно с ним проживающих людей.

Справка! Возникновение неприязненных отношений в семье и неспособность договориться, приводят к судебным тяжбам, которые не всегда заканчиваются положительно для обеих сторон.

Какие законы регулируют?

Статья 72 п. 3 Жилищного кодекса РФ гласит – “если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении”.

Согласно статье 69 п. 1 Жилищного кодекса РФ, подать иск на принудительный размен могут:

  • супруг (супруга) нанимателя;
  • родители или дети;
  • другие родственники и иждивенцы, если они были вселены нанимателем в качестве членов семьи и вели с ним общее хозяйство;
  • в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Особенности подачи иска

Для составления иска о принудительном размене жилплощади, необходимо предварительно составить договор социального найма в случае, если он не был оформлен ранее. Без договора суд рассматривать иск не будет. При рассмотрении дела, суд будет опираться на законы РФ и учитывать интересы всех сторон. Если при размене, права одного из членов семьи будут нарушены, последует отказ в удовлетворении иска. Также удовлетворению не подлежат случаи представленные в статье 73 ЖК РФ.

Важно! Для положительного решения при выборе жилплощади для размена, обязательно соблюсти все нормы жилищного законодательства, такие как: размер жилого помещения, соответствие санитарным нормам и др.

На что можно претендовать?

В основном, квартиры предоставляемые по соцнайму – это небольшие помещения старой застройки, которые можно разменять только на несколько комнат в коммуналке или общежитии.

Если квартира большой площади, проблем с разменом не возникнет. Подобрав варианты поменьше, в соответствии с нормой квадратных метров на каждого жильца, можно подавать иск. В таком случае велика вероятность, что его удовлетворят.

Судебная процедура

Судебное разбирательство, в зависимости от сложности ситуации, может затянуться на неопределенное время.

Перед обращением в судебные органы необходимо:

  1. подобрать жилье для обмена (желательно несколько вариантов);
  2. собрать полный пакет документов;
  3. грамотно составить исковое заявление.

Куда обращаться?

Дела связанные с жилищными спорами являются гражданскими и рассматриваются в районных судах общей юрисдикции. Необходимые документы Перечень документов необходимых для суда может отличаться от представленного и зависит от причины подачи заявления на принудительный обмен.

Основные документы это:

  • письменное разрешение наймодателя на обмен;
  • копии удостоверений личности для всех, кто в настоящий момент зарегистрирован в спорной квартире;
  • договор социального найма;
  • справка о регистрации в спорном жилье;
  • справка о составе семьи;
  • согласие от попечительского совета, при наличии детей;
  • копия свидетельства о разводе (если имеется);
  • заявления от нанимателей квартир на обмен, заверенные у нотариуса;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • другие документы, в зависимости от рассматриваемой ситуации;
  • исковое заявление на принудительное расселение;
  • копии лицевых счетов;
  • планы обмениваемых помещений.

Инструкция по составлению искового заявления

Для составления искового заявления, желательно обратиться к опытному юристу.

Самостоятельно иск можно составить придерживаясь плана:

  1. Название суда, куда истец подает заявление.
  2. Паспортные данные истца.
  3. Паспортные данные ответчика.
  4. Сущность нарушения или угрозы нарушения прав истца, основные требования истца.
  5. Обстоятельства, на основании которых были предъявлены исковые требования.
  6. Доказательства, подтверждающие приведенные в заявлении обстоятельства.
  7. Перечень документов, приложенных к заявлению.
  8. Дату составления документа.
  • Скачать бланк искового заявления о принудительном обмене социальным жильем
  • Скачать образец искового заявления о принудительном обмене социальным жильем

Справка! Согласно статье 72 Жилищного кодекса РФ, суду необходимо предоставить заслуживающие внимания доводы истца.

  • Справки из медицинских учреждений, в случае, если ответчиком является человек с опасным для окружающих заболеванием.
  • Справки от участкового, если ответчик дебошир и проживание с ним невозможно.
  • Показания свидетелей, подтверждающие слова истца.

Расходы и сроки принятия решения

Если все было оформлено правильно, суд должен вынести решение через месяц после регистрации искового заявления. Размер госпошлины установленной государством на данный момент уплачивается истцом при подаче заявления и составляет 300 руб для физических лиц. Цена за составление искового заявления может варьироваться в зависимости от уровня юриста или юридической конторы. Средняя цена обычно составляет 1000 рублей.

Налогообложение

Обмен квартиры принадлежащей муниципалитету, не считается сделкой имущественного характера и не облагается налогом.

Нюансы

Ограниченный рынок социального жилья не может предоставить большой выбор вариантов для обмена. Если вариант уже найден, нужно обязательно проверить нет ли временно отсутствующих и выписанных жильцов, которые в последствии могут в судебном порядке восстановить свои права на жилплощадь. Это могут быть родственники квартиросъемщика, отбывающие наказание, или просто непоставленные в известность.

Обменять муниципальную квартиру очень сложно, иногда бывает просто невозможно. С каждым годом дефицит неприватизированной недвижимости растет. Люди которые отказывались от приватизации, постепенно осознают все сложности связанные с пользованием муниципальным жильем и приватизируют свои квадратные метры.

Возможно вам придут на помощь и другие наши статьи про обмен недвижимости. Узнайте о том, как выгодно и грамотно обменять:

    ; ; с составлением договора мены надела; ; .

Квартиру, которая находится в собственности легко поменять через простую сделку купли-продажи или по договору мены (про обмен квартиры читайте тут, а здесь вы узнаете, как обменять такую недвижимость на жилье в другом городе). Программа бесплатной передачи жилья в собственность продлена на неопределенный срок, воспользоваться ей можно в любой момент.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Какие права дает муниципальное жилье?

Что такое муниципальные квартиры, откуда они берутся и какие права есть у людей, живущих по договору социального найма?

Понятие муниципального жилья определено в 19-й статье Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно ему, все жилые помещения страны делятся на три группы: к первой относят частный жилищный фонд, при этом в эту категорию входят помещения, которые принадлежат как частным, так и юридическим лицам. Ко второй группе относят квартиры и комнаты, находящиеся в собственности Российской Федерации или ее субъектов. Наконец, есть помещения, которые принадлежат муниципальным образованиям.

В квартирах, относящихся к государственному или муниципальному жилищному фонду, россияне могут жить по договору социального найма.

Наем длиною в жизнь

Согласно статье 60 Жилищного кодекса, договор соцнайма заключается на неопределенный срок. По закону наниматель может сдавать квартиру в поднаем, прописывать членов своей семьи. Кроме того, наниматель имеет право обменять жилое помещение.

Проживание в муниципальной квартире накладывает и определенные обязательства: жилец обязан бережно относиться к имуществу, проводить текущий ремонт, и, конечно, своевременно оплачивать проживание в квартире и коммунальные услуги.

Наймодатель (иначе говоря – орган местного самоуправления) обязан проводить как текущий, так и капитальный ремонт, а также предоставлять коммунальные услуги.

Однако нередко происходят ситуации, при которых жильцы добиваются от местной администрации капитального ремонта только через суд – как женщина, проживающая в муниципальной квартире в удмуртском поселке Яр. Межведомственная комиссия определила, что дом нуждался в капитальном ремонте, однако чиновники выделять деньги не спешили. Тогда женщина провела ремонт своими силами, а после собрала все чеки и обратилась в суд. Исковые требования полностью удовлетворили, с местной администрации взыскали более 60 тысяч рублей на ремонт.

Обменять можно, но непросто

Жильцы муниципальных квартир имеют возможность обменивать свои квадратные метры, но только в если и вторая квартира, участвующая в обмене, находится в собственности муниципалитета.

Правила обмена муниципальных квартир определены в 72-й статье Жилищного кодекса. Для начала процедуры обмена владелец квартиры должен заручиться согласием всех членов семьи, а также разрешением от наймодателя (местной администрации). А если в квартире прописаны дети или недееспособные граждане, то потребуется разрешение и от органов опеки и попечительства.

Обмен муниципальной квартиры – одна из самых хлопотных сделок с недвижимостью в том, что касается документов. Письменное разрешение на обмен требуется собрать со всех членов семьи, даже временно проживающих по другому адресу. И такие разрешения нужны для всех квартир, участвующих в обмене. Сложно представить, сколько времени занимает их сбор, если, например, большая семья со взрослыми детьми меняет свою муниципальную трешку на две однокомнатных квартиры.

Кроме того, необходимы:

  • кадастровый паспорт,
  • справка о составе семьи,
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам,
  • свидетельство о браке и
  • свидетельства о рождении детей.

В некоторых случаях местная администрация требует и другие документы.

Закон дает право и на принудительную сделку. Это удобно, например, для выселения пьющего родственника. Однако принудительный обмен муниципальной жилплощади возможен только по решению суда.

Приватизировать скоро будет нечего

Каждый наниматель муниципальной квартиры имеет возможность оформить ее в собственность. Это расширяет спектр возможных сделок с квадратными метрами, ведь неприватизированную квартиру нельзя сдавать в аренду или продавать. Кроме того, муниципальная квартира не передается по наследству. После смерти нанимателя при соблюдении ряда бюрократических процедур близкие родственники имеют возможность оформить на себя только договор найма.

По действующему законодательству, нельзя приватизировать аварийные или расположенные в общежитиях квартиры, а также жилую площадь в служебных зданиях или в закрытых военных городках. Об этом говорится в федеральном законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Каждый гражданин страны имеет право только на одну процедуру приватизации. При этом несовершеннолетние, участвующие в приватизации, сохраняют право на бесплатный перевод в собственность муниципального жилья и после 18 лет.

В последнее годы темпы приватизации жилья снизились. Во многом это произошло из-за того, что на фоне слухов об отмене бесплатной приватизации многие люди поспешили оформить жилье в собственность. Так, по данным московского департамента городского имущества, в домах столицы осталось всего 9% неприватизированных квартир.

Кроме того, количество нового муниципального жилья не успевает за ростом числа нуждающихся в нем. В этой сфере необходима серьезная государственная поддержка строительства – об этом в начале июня заявил председатель постоянной комиссии по миграционной политике, местному самоуправлению и территориальному развитию Совета при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека Евгений Бобров. По его мнению, у многих граждан нет возможности оформить ипотеку, а потому необходимо увеличивать фонд муниципального жилья, в том числе с помощью привлечения частных инвесторов.

Порядок размена муниципальной квартиры в России

Размен муниципальной квартиры по российскому законодательству возможен в определенных случаях. Так как право собственности на муниципальное жилье принадлежит государству, для любых сделок с ним необходимо разрешение органов муниципалитета. Для того чтобы не зависеть от решения государственных органов, жилье можно приватизировать. Тогда право собственности перейдет на ее жильца.

Если приватизация по определенным причинам невозможна или нежелательна, то размен – одна из самых простых и распространенных сделок с муниципальной собственностью.

Способы размена

Многие граждане не знают, как лучше им разменять квартиру и какие способы существуют. Законодательством России установлены два основных варианта размена такого жилья:

  • по обоюдному согласию всех зарегистрированных жителей;
  • через суд.

Понятия

В первом случае письменное согласие будет необходимо от всех зарегистрированных жильцов. Если среди них есть дети, то необходимо будет получать такое согласие от органов опеки. Также некоторые жильцы могут письменно отказаться от участия в приватизации в пользу кого-то или просто в пользу всех. В случае обращения в суд согласие от органов опеки будет также необходимо.

Что не подлежит размену

Законодательством установлен определенный перечень ситуаций, в которых размен муниципального жилья будет не согласован администрацией. Для того чтобы узнать, можно ли разменять конкретное жилье, нужно знать ситуации, когда это невозможно. К ним относятся:

  1. Ситуации, когда жилая площадь и этот дом подлежат в скором времени капитальному ремонту и перепланировке квартир.
  2. Жилье признано негодным для проживания.
  3. Жилье находится в аварийном доме или принятом под снос.
  4. В определенных случаях, когда жилец может скоро лишится права на жилье.
  5. Когда на жильца подано заявление о расторжении договора найма.
  6. Если некоторые зарегистрированные жильцы против размена.

На основании этих пунктов перед началом оформления сделки по размену жилья важно проверить ее на соответствие установленным требованиям.

Нюансы размена

Перед тем как начинать поиски возможных вариантов размена обязательно нужно подготовить свою квартиру для обмена. Чем лучше будет ее внешнее состояние, тем быстрее найдется покупатель, готовый обменять свою квартиру.

К тому же, сделав хороший ремонт и устранив все существенные недочеты, квартиру можно обменять по более выгодной стоимости.

Также значимым нюансом является, оставляете ли вы мебель. Возможно, что она не подойдет к вашей новой квартире и вам проще будет обменять квартиру с определенной доплатой. Это будет преимущество для другой стороны сделки, так как им не придется покупать новую или перевозить свою. А вы можете получить от них ту мебель, которая идеально подходит для новой квартиры.

Кроме этого, перед началом поиска размена нужно точно определить стоимость муниципальной квартиры. Она обладает такой же рыночной ценой, только процентов на 30 ниже таких же приватизированных квартир. Также учитывать нужно и территориальное месторасположение дома в населенном пункте, близость к инфраструктурным объектам. И даже этаж расположения квартиры играет большую роль в ценообразовании.

После такой оценки нужно грамотно оценить реальную рыночную стоимость понравившегося жилья. Так как его жильцы изначально могут ее очень завысить.

Порядок действий

Если жильцами муниципального жилья определено, что их жилье подходит по установленным критериям для возможности размена, то порядок действий должен быть следующим:

  • поиск альтернативного жилья для размена, оно должно быть также муниципальным;
  • сбор необходимых документов;
  • предоставление бумаг в муниципалитет для получения от них разрешения на размен;
  • подписание договора размена и оформление сделки;
  • расторжение предыдущих договоров о найме и подписание новых.

Одним из самых трудоемких этапов в данном случае получается сбор документов.

Документы

Россия всегда была очень бюрократичной страной, поэтому при совершении любых сделок всегда необходимо много бумаг. Для получения разрешения от администрации населенного пункта на данную сделку владельцы каждой квартиры должны предоставить следующий пакет документов:

  • договор социального найма на имеющееся жилье или иной распорядительный документ;
  • паспорта всех зарегистрированных жильцов и свидетельства о рождении детей;
  • заявление на размен, подписанное всеми совершеннолетними дееспособными жильцами;
  • технические документы на квартиры (экспликацию, паспорт, план);
  • бумаги, подтверждающие отсутствие другого жилья;
  • справка о количественном составе семьи.

Кроме этих документов, нужно предоставить администрации подписанный договор размена между жильцами. Данный документ может содержать акт осмотра помещений, условия доплаты одними жильцами компенсации другим.

Далее муниципалитет должен принять решение в течение 10 дней о возможности данной сделки и предоставить письменное решение. При положительном решении старые договоры найма расторгаются и заключаются новые. После данной сделки каждый из жильцов имеет право на приватизацию полученной квартиры.

Основания для отказа

Муниципалитет имеет право отказать в совершении сделки. Но для этого должны быть веские причины:

  1. Право пользования одной из квартир оспаривается в суде.
  2. Принято решение о проведении в одном из домов капитального ремонта или перепланировок квартир.
  3. Квартира признана официально непригодной для проживания.
  4. Подан иск на расторжения договора пользования на одну из квартир.
  5. При обмене получится вселение в коммуналку человека, страдающего хроническими заболевания из определенного списка.
  6. Дом, где находится одна из квартир, подлежит сносу.
  7. Одна из семей после проведения данной сделки будет считаться нуждающейся в жилищных условиях.

Данные основания отказа от проведения сделки оспорить в судебном порядке будет очень сложно. А вот другие основания, когда один из жильцов выступает против размена, можно попробовать оспорить в суде.

Размен через суд

В отличие от приватизированных квартир, которые принудительно поделить на доли никто не может, муниципальная собственность делится на доли в судебном процессе.

Но для того чтобы суд принял такое решение, ему нужно весомое обоснование своих действий и необходимости размена. Если это будет доказано, то каждый жилец получит после размена свою долю в отдельной квартире.

Этот вариант встречается не часто, так как он не выгоден обеим сторонам сделки. Тот, кто против нее, не имеет права участвовать в выборе жилья и переедет туда, куда примет решение суд.

Для истца единственной проблемой становится долгое ожидание завершения судебных разбирательств. Не каждый другой участник сделки захочет ждать неопределенное время, пока завершатся судебные разбирательства первой стороны.

Как разменять квартиру через суд — процедура размена приватизированного и муниципального жилья

Размен квартиры через суд может потребоваться при разъезде супругов или отделении подросших детей, а также в ситуациях, когда один из собственников нарушает правила совместного проживания, вынуждая искать варианты решения жилищного вопроса в судебном порядке. С исковым заявлением обращаются только после проведения попыток мирного урегулирования, подготовив вескую доказательную базу. Принудительному размену подлежат муниципальные и частные квартиры, если будут найдены достаточные основания.

Особенности размена по суду

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

С точки зрения законодательства, размен не представляет собой единую юридическую процедуру. Размен предполагает собой перечень действий, при которых собственники используют текущее жилье в качестве ресурса для получения 2 и более квартир или комнат для отселения или отделения друг от друга. Такие ситуации происходят, если:

  • Супруги разводятся;
  • Появляются новые семьи;
  • Дети хотят отделиться;
  • Родственники или собственники не могут поладить друг с другом.

Если собственники или жильцы не могут мирно прийти к общему решению, существует возможность принудительного обмена по суду.

Размен приватизированной квартиры через суд

Владельцы приватизированной собственности вправе распорядиться имуществом по своему усмотрению, однако если оно ограничено только частью недвижимости, приходится согласовывать действия с другими совладельцами.

Если квартирой владеют двое или несколько собственников, ее могут разменивать на отдельные жилплощади согласно размеру своей доли и ее стоимости. При достижении единого мнения добровольно размениваются через договор купли-продажи или мены. Если мирных способов договориться с другими владельцами не осталось, придется обращаться в суд.

Основания для размена по суду

В следующих случаях для размена понадобится обращение в суд:

  1. Супругам для распоряжения совместным имуществом нужно определить свои доли с последующей продажей и покупкой другой собственности.
  2. Стоит вопрос о выселении одного из собственников с принудительной продажей доли для погашения долга.
  3. Собственника или зарегистрированного жильца выселяют в связи с нарушением правил общественного порядка, антисанитарией, использованием жилья не по назначению.
  4. Отсутствует всякая возможность мирного сосуществования.

Если совместное существование становится невозможным, рекомендуется, для начала, проконсультироваться с юристом, специализирующимся в жилищном праве. Он поможет определить основания для размена и подготовит исковое заявление для суда.

Алгоритм размена в судебном порядке

Чтобы суд принял исковое заявление к рассмотрению, необходимо постараться сформулировать в нем веские основания и привести доказательства наличия законных прав для требований истца.

Алгоритм размена квартиры выглядит следующим образом:

  1. Перед подачей иска в суд для продажи доли предстоит пройти досудебное урегулирование. Суд должен точно знать, что мирного варианта размена не предполагается.
  2. Суд должен определить размер доли согласно действующим законодательным нормам – поровну, либо с увеличением доли участников собственности.
  3. На основании ст. 250 ГК РФ, другим собственникам следует предложить выкуп своей части.
  4. По истечении 30-дневного срока у инициатора размена появляется законное право на поиск покупателя на стороне и заключение стандартного договора купли-продажи.
  5. Получив сумму за проданную долю, бывший собственник покупает жилье по своему усмотрению без каких-либо ограничений.

Выбирая такой вариант размена, следует помнить об особенностях процедуры – после передачи прав новому собственнику, жильцы, ранее зарегистрированные продавцом, теряют право проживания и регистрацию. Исключение касается только отдельных категорий граждан – недееспособных лиц на попечении, жильцов, отказавшихся от приватизации.

Если один из собственников собрался продать квартиру с целью размена на 2 и более отдельных жилплощадей, но столкнулся с противодействием остальных, следует привлечь к размену опытного в жилищной сфере юриста. Он поможет выработать оптимальную тактику действий и возьмет на себя урегулирование размена в досудебном и судебном порядке. Если установлены основания для принудительного выселения, юрист поможет выиграть дело в суде.

Нужно учитывать важное обстоятельство, которое осложняет размен личного жилья принудительно. Суд, разрешая разменивать квартиру, не будет искать покупателей и заниматься сделкой. Это придется делать инициатору размена или привлекаемым специалистам – риэлтору и юристу.

Документы для обращения в суд

Для обращения в суд понадобится подготовить пакет документации:

  1. Паспорта, равноценные удостоверения личности истца и остальных сторон разбирательства. Для несовершеннолетних, прописанных в квартире, необходимо свидетельство о рождении.
  2. Разрешение от отдела опеки (попечительского совета), если затрагиваются интересы ребенка.
  3. Документы на недвижимость (долю в квартире).
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Выписка из финансово-лицевого счета.
  7. Выписка ЕГРН (свидетельство о собственности из Росреестра).
  8. Документ, подтверждающий отсутствие коммунальной задолженности.

Дополнительно готовят перечень документов, которые подтверждают наличие прав требовать принудительного разъезда. Подготовленный пакет документации подается в городской или районный суд по месту расположения ответчика вместе с иском.

Как составить иск о принудительном размене?

От правильного составления иска и грамотной аргументации во многом зависит принимаемое решение судьи. Если требования истца соответствуют норме закона, суд с высокой долей вероятности примет положительное решение.

По вопросу принудительного размена частной собственности настоятельно рекомендуется обратиться за профессиональной юридической поддержкой.

Обязательными реквизитами иска являются:

  • Информация об истце, ответчике, третьей стороне (ФИО, адрес, данные о рождении, контакты);
  • Детали ситуации (при обращении супругов – вносят дату регистрации брака и развода, если участвуют в сделке дети – указывают их ФИО, дату рождения);
  • Точный адрес расположения жилплощади;
  • Доводы истца, почему квартира подлежит размену, со ссылкой на законодательство;
  • Предложения, как следует разменять жилье;
  • Информация об отказе ответчиков мирным способом договориться о решении жилищного вопроса;
  • Требования истца о принудительном размене.
  • Перечень приложений;
  • Дата и подпись истца.

Не существует одинаковых ситуаций с жильем, однако есть общие нормы и требования законодательства. При самостоятельном составлении иска следует использовать образец подобного заявления, исходя из оснований для обращения.

Советы юриста по размену приватизированного жилья

Большое значение при подготовке иска играет правильно подготовленная доказательная база. Конкретный перечень документов зависит от ситуации и повода для размена:

  1. Развод и разъезд супругов. Перед тем, как распоряжаться жильем, супруги должны выделить доли через подписание мирового соглашения, либо в исковом порядке.
  2. Нарушение общественного порядка, дебоширство, алкоголизм, наркомания. Чтобы суд распорядился о принудительном размене, следует доказать наличие нарушений в суде.
  3. Разъезд с участием в сделке недееспособных и детей моложе 18 лет. Чтобы разменять квартиру в судебном порядке, на заседания приглашают представителей отдела опеки.
  4. Размен неделимой квартиры. Если жилье слишком небольшое и размен не предполагает покупки отдельных квартир или комнат, решают вопрос через продажу объекта и распределение средств между бывшими собственниками.

Если доля одного из собственников не может быть выделена и признана судом незначительной, можно организовать принудительный выкуп оставшейся жилплощади и переоформить квартиру в единую собственность. Второй собственник получает денежную компенсацию.

Размен муниципальной квартиры через суд

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Хотя квартира, предоставленная по договору соцнайма, не принадлежит жильцам, согласно ст. 72 ЖК РФ, наниматели вправе обратиться в администрацию города или района с просьбой разрешить провести размен через альтернативный обмен. Помимо разрешения администрации понадобится заручиться согласием остальных жильцов.

В ряде случаев жильцам приходится обращаться в суд и решать вопрос через принудительное выселение или отселение в связи со сносом или признанием дома аварийным.

Сложности размена муниципальной собственности

При размене неприватизированного жилья можно получить аналогичное, а это значительно осложняет возможные варианты. В России только 20% фонда жилья принадлежат государству или муниципалитету. Разменять квартиру из муниципального фонда чаще приходится самостоятельно, поскольку риэлторы крайне неохотно занимаются сделками с неприватизированым жильем – слишком много работы по согласованию, сбору документов, а перспективы неясные. Такой объем работы несопоставим с привычными тарифами на услуги риэлтора.

Алгоритм выселения из неприватизированного жилья

Если у нанимателя есть готовые варианты размена, но другой родственник, проживающий в квартире, не согласен с разменом, можно попытаться урегулировать проблему в судебном порядке.

Схема действий по размену муниципальной квартиры по суду:

  1. Подобрать варианты расселения для себя и своих родственников.
  2. Провести попытку согласовать вариант размена без суда, в мирном порядке.
  3. Подготовить документы для суда на квартиры и помещения, участвующие в размене.
  4. Подать исковое заявление, указав, что в досудебном порядке согласие не получено.
  5. Если предложенные варианты будут сочтены приемлемым, суд согласует расселение нанимателей.
  6. После вступления в силу судебного решения жильцу предложат переехать в принудительном порядке, не спрашивая разрешения.

Размен в судебном порядке для муниципального жилья более сложен, разбирательство может занять несколько месяцев. Найти желающих обменяться муниципальным жильем, готовых ждать столь длительный срок, не так много.

Как выглядит иск по размену жилья?

Для составления иска о размене муниципального жилья в принудительном порядке рекомендуется использовать образец.

К основным реквизитам документа относят:

  • Наименование суда, куда подают иск;
  • Сведения об истце и ответчике (ФИО, адрес, контакты);
  • Информация о квартире, в которой проживает истец;
  • Обстоятельства дела, на каких основаниях понадобился размен;
  • Сведения о проведении досудебного урегулирования;
  • Ссылка на законодательные нормы, позволяющие требовать размена;
  • Перечень приложений, доказывающих правоту истца;
  • Дата, подпись.

Настоятельно рекомендуется обратиться к высококвалифицированному юристу, который поможет составить иск и подготовиться к судебному разбирательству.

Пакет документов для подачи иска

Список документации для суда определяю с учетом оснований для обращения по размену муниципального жилья.

Примерный список прилагаемых документов:

  • Договор соцнайма;
  • Письменное разрешение на размен (расселение) от администрации;
  • Справка о зарегистрированных на жилплощади гражданах;
  • Документ, подтверждающий своевременную оплату коммунальных услуг;
  • Если в квартире проживают несовершеннолетние, необходимо разрешение отдела опеки при администрации;
  • Если в квартире проживают супруги;
  • Планы жилых помещений;
  • Документы, доказывающие правоту позиции истца.

Сбор документов может занять немало времени. Чем сложнее размен и больше число прописанных жильцов, тем дольше будет длиться разбирательство и ниже шансы на благополучный разъезд после вступления в силу решения суда.

Судебная практика

Судебные разбирательства по делам о размене выиграть довольно сложно. Понадобится тщательное знание жилищного и гражданского законодательства и грамотное обоснование по иску.

Решение Фрунзенского районного суда г. Ярославль от 24 декабря 2012 г. по делу № 2-2805/2012 отказывает истцу в удовлетворении требований согласно ч. 2 ст. 91 ЖК РФ, в отношение лишенной родительских прав матери, поскольку норма, расселяющая детей от своих недобросовестных родителей, применяется только в отношении муниципальной жилплощади и не распространяется на частную собственность.

Решение Химкинского городского суда Московской области № 2-1425/2017 2-1425/2017~М-672/2017 М-672/2017 от 3 апреля 2017 г. по делу № 2-1425/2017 отказывает в удовлетворении иска к лишенной родительских прав ответчице и требовании провести принудительное размена муниципального жилья, поскольку истец не представил достаточных доказательств.

Юридические сложности

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Решать проблемы с расселением по суду жильцов муниципальных квартир, а тем более принудительным разменом собственности, по силам только опытным юристам, досконально владеющим нормами жилищного права.

Гораздо проще решать вопрос с выделением личных долей и продажей их с целью смены адреса проживания. Для муниципальных квартир проблема невозможности размена решается через приватизацию с последующим выделом своей собственности. Помощь юриста окажется бесценной, если необходимо пройти многоэтапные согласования и урегулировать споры с остальными заинтересованными лицами. Прежде, чем обращаться в суд, следует получить детальную юридическую консультацию и оценить свои шансы на успех.

Ответы на частые вопросы

У суда нет полномочий, чтобы принудить собственников к размену с переездом на равноценную жилплощадь. Суд может выселить собственника доли, если есть веские основания: если ответчик нарушает покой остальных владельцев, или необходимо принудительно погасить долг перед кредиторами.

Муниципалитет отказал в размене, сообщив, что дом подлежит капремонту. Можно ли оспорить решение в суде?

Нельзя оспорить отказ в размене жилья, если расторгается договор о социальном найме или квартирой пользуются на спорных основаниях. Непригодное, нуждающееся в капительном ремонте, аварийное жилье разменять не удастся даже через суд.

Решение муниципалитета не является окончательным и бесспорным. Если нет проблем с доказательством законного проживания в муниципальной квартире и нет нареканий к ее состоянию, можно оспорить действия муниципалитета и, заручившись постановлением суда, перезаключить новые договоры.

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Обмен неприватизированных квартир

Неприватизированные квартиры достаются гражданам России по договору социального найма. В результате физическое лицо не становится фактическим собственником жилья, а арендует его у государства. По закону продажа, дарение или передача по наследству такой недвижимости невозможны. Единственным вариантом улучшения жилищных условий является обмен жилой площади в Москве, если она не приватизирована. При этом обменивать нужно тоже на муниципальную квартиру или дом.

Правовые аспекты размена муниципальной квартиры

До того момента, пока наниматель не решит добровольно участвовать в сделке по приватизации, помещение будет относиться к государственному фонду. Решив произвести обмен муниципальной квартиры, гражданин столкнется с рядом особенностей:

  • Заключение договора не передает прав собственности, поэтому нет нужды в обращении в регистрационные органы (Росреестр) для переоформления.
  • Обмен муниципального жилья по объявлению возможен лишь при условии согласия всех граждан совершеннолетнего возраста, которые проживают на жилплощадях.
  • Заключение договора по обмену жилья на муниципальное требует письменного согласия от наймодателей с обеих сторон. Отказать в проведении сделки они имеют право лишь на основаниях, взятых из жилищного кодекса России.
  • Наниматели не распоряжаются жильем, как своей собственностью, поэтому не имеют право заключать договоры возмездного характера (с получением прибыли).

Подробно узнать, как обменять неприватизированную квартиру, можно в агентстве. В любом случае, граждане имеют право сами выбирать варианты изменения жилищных условий, составляя взаимовыгодный договор и обращаясь к наймодателям для оформления сделки. В реальной жизни жители муниципальных квартир часто заключают неофициальные договора с доплатой в случае обмена объектов с отличной ценой.

Какие нужны документы для обмена социального жилья

Задаваясь вопросом, как разменять государственную квартиру, необходимо разобраться с перечнем документов для заключения сделки:

  • заявление на обмен жилплощади, составленное по форме;
  • договор аренды;
  • разрешение на обмен, если это ведомственная квартира или дом;
  • выписка из миграционной службы;
  • подтверждение состава семьи выпиской из домовой книги;
  • план квартиры;
  • справка, подтверждающая санитарно-техническое состояние объекта;
  • одобрение попечительства или органов опеки.

Обмен двух неприватизированных квартир

Через агентство социального найма недвижимости часто производится муниципальный обмен квартир между гражданами, но также нередко люди заключают неофициальные соглашения и меняются с доплатой. При этом правовых последствий передача денег не несет, так как объекты не находятся в собственности физических лиц. Порядок действий при принудительном размене муниципальных квартир такой:

  1. Получение одобрения всех жильцов частного дома или квартиры для проведения сделки.
  2. Поиск подходящего варианта на муниципальный размен.
  3. Согласование условий обмена государственной квартиры в совместном документе-соглашении.
  4. Предоставление этого договора каждому наймодателю.
  5. Подготовка письменного согласия жильцов на обмен.
  6. Переоформление договоров социального найма через агентство.

Обмен гражданами занимаемого жилого помещения не вызывает проблем, но лучше делать все через агентство – так будет быстрее и проще.

Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную

Частым вопросом является, можно ли разменять муниципальное жилье на приватизированный дом или квартиру? По закону такая операция была разрешена до 2005 года, после чего законодательство изменили. В жилищном кодексе России есть статья 72 (часть 3), в которой говорится о невозможности обмена, покупки или продажи приватизированной квартиры на неприватизированную.

Для проведения такой сделки необходимо приватизировать жилье, а затем приступить к обмену. Сложность заключается в том, что приватизация – это долгий процесс, требующий существенных капиталовложений. При этом нотариусы сегодня предлагают возможность срочно приватизировать жилплощадь, но за это тоже придется заплатить.

Если решите разменять приватизированную квартиру, проведенную сделку признают недействительной, а произойдет это сразу или спустя некоторое время. Специалисты не рекомендуют соглашаться на подобные махинации, даже если вас уверяют в их полной законности.

Можно ли сдать государственную квартиру?

По жилищному кодексу России и другим нормативно-правовым актам приватизированное жилье – это собственности муниципалитета, то есть государства. Живущие и даже зарегистрированные лица на объекте – не собственники, а наниматели. Таким образом, чтобы сдавать в аренду неприватизированную квартиру, нужно добиться письменного согласия от владельца (муниципальный округ, город).

Для получения документа руководителю управления направляется заявление, в котором гражданин излагает просьбу разрешить сдавать объект. Заявление подписывается всеми жильцами, которые относятся к ордеру на квартиру. Также подписываются потенциальные арендаторы. В течение десяти дней заявление должно быть рассмотрено.

Если все бумаги утверждаются, можно сдавать муниципальное жилье в аренду. При этом новый жилец становится поднанимателем. В случае правильного оформления договора поднайма владелец имеет право выселить жильцов раньше времени только через суд (даже если наниматель перестанет оплачивать аренду).

Когда обмен и размен неприватизированных квартир невозможен?

Можно ли продать/купить/обменять государственное или муниципальное жилье, будь то частный дом или квартира, мы выяснили. Осталось рассмотреть ситуации, при которых принудительный обмен неприватизированных объектов запрещен законом:

  • Наниматель имеет задолженности перед коммунальными службами. Долги – повод для суда, а иск не позволяет совершать обмен или продажу квартир по соц. найму.
  • Квартире требуется капремонт. Закон запрещает совершать сделки с аварийными объектами недвижимости. Это касается и муниципальных квартир в Москве.
  • Когда на несовершеннолетнего приходится меньше 12 кв. м площади, это тоже становится прямым препятствием к обмену неприватизированных квартир.

Есть и другие условия, не позволяющие проводить сделки обмена, но каждое из них рассматривается в судебном порядке индивидуально.

Агентство недвижимости Вотчина поможет правильно обменять Ваше жилье, а также окажет весь спект услуг рынка недвижимости. К нам часто обращаются с подобными вопросами, и за 18 лет своего существования мы накопили большой опыт в данной сфере. Также обращайтесь к нам, если Вам нужно обменять квартиру район на район в Москве.

Ссылка на основную публикацию