Как проверить надежность застройщика

Список застройщиков по 214-ФЗ

Строительные компании, привлекающие денежные средства в долевое строительство, должны отвечать определенным требованиям. Контроль над застройщиками осуществляется на основе закона №214-ФЗ.

Именно в статье 23.1 закреплено положение о едином перечне застройщиков, как систематизированном источнике информации о компаниях, которые соответствуют всем предъявляемым требованиям. Список застройщиков по 214 фз позволяет удостовериться в том, что строительная компания вообще может привлекать денежные средства на основе договора участия в долевом строительстве.

С одной стороны перечень необходим контролирующим органам, для надзора за деятельностью застройщиков, а с другой стороны, с помощью этого списка и сами участники ДДУ могут проверить строительную компанию и получить о ней достоверную информацию.

Реестр застройщиков по 214-ФЗ

Список застройщиков по 214 фз представлен на сайте Единой информационной системы жилищного строительства «наш.дом.рф». Это официальный портал, где публикуется актуальная информация о строительных компаниях в сфере долевого строительства.

Вся информация находится в свободном доступе, поэтому каждый желающий может в любое время проверить строительную компанию, узнать реквизиты и даже адрес девелопера.

Итак, какую информацию участник ДДУ может получить из Единого реестра застройщиков:

  1. Полное наименование застройщика;
  2. Регион деятельности (например, Московская область);
  3. Реквизиты (ИНН/ОГРН, КПП);
  4. Юридический и фактический адрес;
  5. Сайт строительной компании;
  6. E-mail;
  7. Контактный телефон;
  8. Руководитель компании;
  9. Количество сданных и строящихся в настоящее время домов;
  10. Информация о проблемных домах и проектах застройщика (если такие есть);
  11. Сведения об учредителе и/или бенефициаре;
  12. Информация о банке застройщика;
  13. Проектная декларация;
  14. Аудиторское заключение.

Это минимальный перечень информации, который может потребоваться участнику.

Например, эта информация может понадобиться для проверки реквизитов при заключении договора. Если реквизиты в договоре не совпадают с указанными в перечне застройщиков, работающих по 214 фз, то стоит воздержаться от его подписания.

Идеальный застройщик существует?

Каждая строительная компания старается заполучить себе как можно больше клиентов, ведь конкуренция на рынке недвижимости очень высокая. Чем можно заинтересовать потенциального покупателя недвижимости?

Застройщики пытаются устанавливать конкурентоспособные цены для каждого сегмента недвижимости, подбирать перспективные локации для постройки объекта. Но, как показывает практика, более половины участников ДДУ при выборе застройщика руководствовались отзывами о компании.

Многие наши клиенты, приходя на юридическую консультацию, задают вопрос: можно ли работать с этим застройщиком или нет, и каковы гарантии того, что застройщик сдаст дом вовремя.

Идеальных застройщиков не существует. Практически каждый нарушает условия договора участия в долевом строительстве в большей или меньшей степени. Пропущенные сроки сдачи дома, дефекты в сданном объекте – стандартные проблемы, к которым потенциально должен быть готов каждый участник ДДУ.

Но, есть куда более серьезные проблемы. Например, когда застройщик одновременно строит несколько объектов, признанных проблемными. Или у строительной компании по итогам аудита финансовой (бухгалтерской) отчетности выявлены финансовые проблемы.

Хуже всего, когда участник заключает договор с компанией, которой вообще нет в перечне застройщиков работающих по 214 фз. Это явные мошенники, которые не имеют права привлекать денежные средства для строительства объекта по ДДУ.

Зачем нужно проверять строительную компанию

А зачем вообще проверять девелопера и искать о нем информацию в списке застройщиков по 214 фз ? Ответ простой – чтобы снизить риски.

Поверять строительную компанию необходимо до заключения договора долевого участия.

Например, застройщик обязаны сдавать отчетность в Мосстройинвест (контролирующий орган для застройщиков, осуществляющих свою деятельность на территории Москвы). На основании отчетности появляется информация о количестве сданных объектов и исполнении строительными компаниями обязательств перед участниками ДДУ.

Застройщик несет ряд обязательств перед участниками, заключившими с ним договор долевого строительства. Например, застройщик обязан:

  • Сдать объект в срок, обозначенный в договоре;
  • Сдать объект в соответствии с теми характеристиками, которые указаны в ДДУ;
  • Сдать объект строительства без дефектов и недостатков, либо устранить выявленные недостатки или компенсировать расходы, связанные с ними.

Добросовестный застройщик заинтересован в том, чтобы не допускать нарушения, т.к. они дополнительно влекут существенные расходы. Если компания не может ввести дом в эксплуатацию объект не соответствует строительным нормам и комиссия его просто не принимает), скорее всего застройщик не сдаст квартиры участникам вовремя. Если нарушены сроки, то застройщик должен выплатить неустойку. Когда размер требований превышает финансовые возможности строительной компании происходит банкротство.

Вот почему важно серьезно подойти к выбору строительной компании. Застройщик должен иметь не только положительную репутацию, но и достаточный запас финансовых активов для покрытия своих обязательств.

Как проверить застройщика

Все компании, привлекающие денежные средства граждан на строительство объектов недвижимости на основе договора долевого строительства, должны работать только по федеральному закону №-214 ФЗ.

Как узнать работает ли застройщик по 214 фз? Для этого участнику необходимо зайти на сайт «наш.дом.рф» и проверить по Реестру застройщиков свою компанию.

В поисковой запрос можно ввести один из реквизитов застройщика:

В результате система выдаст информацию о строительной компании, согласно требованиям закона. Если застройщика нет в перечне, значит заключать с ним ДДУ нельзя. Такой договор не может быть зарегистрирован в Росреестре. Тем более нельзя передавать денежные средства такому девелоперу, даже если он уверяет, что это гарантия покупки на «будущую» квартиру.

Проверка застройщиков на соответствие 214 фз помогает снизить определенные риски. Наша компания оказывает юридические услуги по комплексной проверке застройщика и его разрешительной документации.

Где искать информацию о застройщике:

  • Единый реестр застройщиков (содержится вся информация, в соответствии с законом №214-ФЗ);
  • Сайт Арбитражного суда (наличие информации о банкротстве строительной компании)
  • ИФНС (налоговая);
  • Сайт Единого ресурса застройщиков (хорошо показывает рейтинг строительных компаний в соответствии со сроком ввода жилья в эксплуатацию. Чем чаще застройщик нарушает срок сдачи дома, тем ниже рейтинг);
  • Сайт Градостроительной политики Москвы (есть информация о долгостроях в разделе «Жителям»);
  • Сайт Мосстройинвеста (комитет занимается контролем в сфере долевого строительства).

Наша юридическая компания ДДУ Плюс советует изучать информацию не только о самом застройщике, но и о его объектах. На своем официальном сайте девелопер должен публиковать официальную информацию, а также отчетность за последние три года. В частности, разрешение на ввод всех объектов в эксплуатацию.

Проверка строительной компании профессиональным юристом в сфере долевого строительства позволит выявить все, что застройщик пытался утаить от своих клиентов. Кроме того, мы поможем проанализировать текст договора долевого участия и выявить в нем слабые стороны, которые могут помешать участнику ДДУ.

Купить и не промахнуться: как проверить надежность застройщика

Купить и не промахнуться: как проверить надежность застройщика

Покупка квартиры — одно из важнейших событий в жизни среднестатистического жителя нашей страны. Большинство из нас не привыкло оперировать суммами с шестью нулями и испытывает вполне понятное волнение из-за того, как все пройдет. Согласитесь, потерять несколько миллионов, например, вложившись в долгострой — это настоящая трагедия. Чтобы избежать такого поворота, важно тщательно подойти к выбору застройщика, которому вы доверите свое жилищное счастье. В этой статье мы собрали несколько советов о том, как понять, заслуживает ли строительная компания вашего доверия.

ЕРЗ — это крупный федеральный портал, который работает с 2017-го года при поддержке Национального объединения застройщиков и составляет рейтинги строительных компаний России по разветвленной системе оценок. Здесь можно найти подробную информацию о каждом девелопере и его проектах — как текущих, так и уже реализованных. Особенно полезными для сомневающихся покупателей могут оказаться топ застройщиков по потребительским качествам ЖК (класс проекта, инфраструктура вокруг и еще более 100 критериев) и рейтинг соблюдения сроков ввода жилья в эксплуатацию. Также на портале можно найти списки лучших застройщиков по каждому региону страны.

Изучая карточку строительной компании, обратите особое внимание на год ее основания, объемы строящегося жилья и возможные факты затягивания сроков строительства. В комплексе эта информация поможет составить первое впечатление о надежности застройщика.

Не стоит сразу отказываться от покупки, если компания основана недавно. На строительном рынке широко распространена практика создания отдельных юридических лиц для каждого нового проекта. Безусловно, это несет в себе определенный риск для клиентов, ведь если потом у них возникнут какие-то претензии к застройщику, может оказаться, что, завершив объект, компания благополучно закрылась или существует только юридически и никакого имущества не имеет.

Полностью исключить такое развитие событий, конечно, нельзя, но девелоперы, пользующиеся хорошей репутацией, с меньшей вероятностью уйдут в тень при наличии серьезных проблем. Поэтому присмотритесь к группе компаний, в которую входит новоиспеченный застройщик.

Единая информационная система жилищного строительства создана под эгидой Минстроя России и компании «ДОМ.РФ». В ней застройщики обязаны ежемесячно обновлять размещенную информацию. На сайте есть свой реестр девелоперов, а также проблемных объектов по всей стране. Обязательно проверьте, не входит ли в последний интересующая вас новостройка.

А еще на ресурсе есть сервис проверки строящихся домов, который дает возможность детально изучить каждый объект. Новостройку можно найти на карте по названию ЖК или адресу. В карточке дома можно ознакомиться с проектной декларацией, отчетностью застройщика и другими документами, проверить соблюдение сроков строительства, а также оценить инфраструктуру вокруг. Но самое главное — компании обязаны ежемесячно выкладывать на портал фотографии хода строительства, по которым можно оценить его динамику.

Анализ уже построенных девелопером ЖК — отличная возможность оценить то, как он ведет дела. Информацию об этом также можно найти на вышеупомянутых ресурсах. ЕРЗ оценивает каждую новостройку по целому ряду критериев. За их соблюдение объекту начисляются баллы.

  • транспортная доступность;
  • наличие социальной/торговой/спортивной/культурно-досуговой инфраструктуры вокруг;
  • качество строительства;
  • соблюдение сроков ввода в эксплуатацию;
  • благоустроенность территории ЖК;
  • эстетичность архитектуры домов;
  • обустроенность и ухоженность подъездов;
  • потребительские характеристики квартир;
  • качество сервиса компании;
  • экологическая обстановка в районе строительства.

Высокий рейтинг, который ресурс присвоил новостройке с учетом этих факторов, свидетельствует, что застройщик тщательно следит за своей репутацией и не позволяет себе недобросовестного отношения к клиентам.

Проектная декларация, ежеквартальные и годовые отчеты компании, бухгалтерская документация — не самое интересное чтиво для человека, не имеющего прямого отношения к строительной отрасли. Однако умение хоть немного разбираться в этом может сослужить вам хорошую службу, удержав от неудачного вложения денег.

В большинстве случаев общие выводы о благонадежности девелопера можно сделать уже по самому наличию этих документов в открытом доступе. Но кое-какие из них все же рекомендуется внимательно изучить.

  • свидетельство о регистрации юрлица;
  • учредительные документы;
  • разрешение на строительство объекта;
  • проектная декларация.

Их отсутствие на сайте девелопера или в других открытых источниках — серьезный повод усомниться в его надежности.

Еще один важный документ, не прочитав который вообще не стоит расставаться со своими деньгами, — договор долевого участия в строительстве. Чем короче и понятнее сформулированы его положения, тем большего доверия заслуживает компания. Большое количество дополнительных соглашений и мелкого шрифта внизу страницы — наоборот, повод насторожиться и утроить внимание.

На сайте налоговой инспекции есть специальный сервис, который с помощью ИНН позволяет искать компании, имеющие серьезные задолженности по налогам и не сдающие обязательную отчетность. Разумеется, заинтересовавший вас застройщик не должен быть замечен ни в том, ни в другом. Претензии налоговиков к фирме — это очень плохой сигнал, и риск, что девелопер «не вытянет» начатый проект в таком случае существенно увеличивается.

Также на портале ФНС можно посмотреть выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. С ее помощью можно узнать, когда была зарегистрирована фирма, каков ее уставный капитал, кто является учредителем.

Выводы о том, как компания ведет себя с клиентами и контрагентами, можно сделать, изучив картотеку арбитражных дел, а также сайты областных и районных судов по месту вашего проживания. На этих ресурсах можно посмотреть, кто выдвигал претензии к застройщику и на чью сторону в итоге встало правосудие. И если разбирательства между юридическими лицами — практика типичная, и учитывать их стоит только в случае массовости и регулярности, то суды с дольщиками — плохой знак. Как и наличие в арбитражной картотеке исков о банкротстве предприятия — это тоже нужно обязательно проверить.

Еще один полезный ресурс — сайт Федеральной службы судебных приставов. Здесь можно найти актуальную информацию о долгах самого застройщика и руководства компании. Топ-менеджмент фирмы не мешает проверить и на наличие судимостей. В прошлом недобросовестные предприниматели уже могли иметь проблемы с законом и привлекаться к уголовной ответственности (например, за мошенничество). Сделать это можно с помощью сайтов судов вашего города и анализа публикаций в прессе.

Качественное оформление и регулярное наполнение сайта актуальной полезной информацией говорит о клиентоориентированности компании и ее стремлении заботиться о собственной репутации. С другой стороны, заброшенная или сделанная впопыхах страница не обязательно свидетельствует о дурных намерениях застройщика, но ярко демонстрирует, что компания не слишком переживает о своем имидже.

Похожие выводы можно сделать, просмотрев официальные группы и страницы девелопера в социальных сетях. Постоянное обновление, конкурсы, фотоотчеты — все это добавляет фирме имиджевых очков. Также соцсети дают возможность увидеть, как компания выстраивает диалог с клиентами. Посмотрите, есть ли в группах отзывы о работе застройщика, какие они. Пропускает ли администратор негативные комментарии, если да, то как они обрабатываются сотрудниками компании?

Девелопер, который не боится честного и открытого диалога и умеет находить компромисс с недовольными людьми, заслуживает большего доверия, чем тот, кто изо всех сил старается создать видимость полного благополучия или же относится к негативу наплевательски.

Даже если застройщик тщательно фильтрует информацию в официальных сообществах, это не значит, что ему удастся скрыть истинное положение дел от внимательных клиентов. Статьи и сюжеты в средствах массовой информации — отличный способ узнать, так ли хорошо идут дела компании, как она стремится показать.

Профильные строительные СМИ постоянно следят за ситуацией на рынке и быстро реагируют на любые изменения конъюнктуры. Ну а если в городе прошел пикет обманутых дольщиков какого-нибудь ЖК, об этом непременно расскажут все ведущие площадки.

Очень полезны в этом отношении и тематические форумы дольщиков. Если на прессу застройщик в теории еще может повлиять — хотя бы частично, — то в сообществах по интересам цензура невозможна, особенно если людей объединила общая проблема. Поэтому перед принятием решения обязательно изучите форумы построенных компанией ЖК и общегородские интернет-площадки участников долевого строительства.

Переход компании на проектное финансирование строительства дает дольщикам дополнительные гарантии безопасности. Деньги клиентов хранятся на эскроу-счете до самого завершения объекта, который девелопер при такой схеме строит с привлечением кредита. Если по каким-то причинам проект не удастся довести до конца, дольщики получат свои деньги обратно, а с виновником провала будет разбираться банк.

Отсюда следует два важных вывода. Во-первых, если девелопер уже работает по новым правилам, то дела у него, скорее всего, идут хорошо. Прежде чем согласиться финансировать застройщика, банки тщательно анализируют и саму компанию, и проект. Поэтому получить кредиты могут только надежные игроки рынка.

Во-вторых, если предприятие затягивает переход на использование эскроу (а такая возможность еще есть), это может быть признаком его шаткого положения. К примеру, деньги новых дольщиков могут направляться на достройку прежних объектов. При такой схеме работы введение эскроу-счетов фактически станет для застройщика крахом. По этой и ряду других причин эксперты считают, что к моменту завершения реформы игроков на строительном рынке станет гораздо меньше. В таких обстоятельствах клиентам очень важно не делать ставок на «хромых лошадей».

Взаимодействие девелоперов с банками не ограничивается проектным финансированием. Посмотрите, сколько кредитных организаций и на каких условиях выдают ипотеку для покупки квартиры в ЖК того или иного застройщика. Чем шире этот список, тем более надежной можно считать компанию. Причина та же — прежде чем расставаться с деньгами банки взвешивают все за и против, проверяя потенциального партнера. И если компания выдержала несколько таких проверок, значит доверие она заслужила точно. Три-пять ипотечных партнеров — хороший показатель финансовой устойчивости девелопера.

Список аккредитованных застройщиков можно найти на сайте любой кредитной организации. Но чтобы не выплеснуть с водой ребенка, нужно знать о паре нюансов. Во-первых, аккредитацию не всегда дают на самом старте строительства. Новостройки на этапе котлована могут ее не иметь — банки часто присоединяются к проекту на более поздних стадиях.

Во-вторых, отказ в сотрудничестве — не всегда признак неблагонадежности. Нередко кредиторы перестраховываются, предпочитая не иметь дел с молодыми компаниями, которые пока еще не зарекомендовали себя на рынке и потому трудно поддаются анализу. При этом вполне возможно, что через несколько лет такая фирма станет одним из лидеров строительного рынка.

Это еще раз напоминает о том, что все приведенные нами показатели нужно учитывать в совокупности. Только тогда вы сможете увидеть максимально объективную картину и принять по-настоящему взвешенное решение.

Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи адвоката Михаила Спиридонова.

как проверить застройщика

Как недобросовестные застройщики обманывают покупателей

Количество строительных компаний Петербурга за последние 15 лет сократилось в несколько раз. Треть рынка поделили между собой пять-шесть строительных гигантов, остальное осваивают около 40 строительных компаний разной степени известности. Но если все друг друга знают — означает ли это, что можно покупать квартиру не глядя? Конечно, нет. В период затяжного экономического кризиса никто не застрахован от банкротства. Не вставая из-за компьютера, вы можете выявить проблемы строительной компании задолго до того, как она объявит о них сама.

Первый шаг — проанализировать строящиеся проекты девелопера. Длинный список не означает, что застройщик процветает. Хорошо, если большая часть новостроек почти готова. Совсем плохо, если все проекты на стадии котлована. Полезно сравнить цены в новостройках разной степени готовности. Добрым знаком будет разница в 30-50% между стартом продаж и сдачей в эксплуатацию. Если цены не растут — скорее всего, квартиры не покупают. Ничего хорошего не предвещают большие скидки (от 15%), действующие продолжительный срок.

Все ответы — в документах

Информация о сданных и недавно заселенных новостройках тоже пригодится. Выясните, с какой задержкой сдавались проекты застройщика. Срок до трех месяцев можно объяснить техническими накладками. Более долгая задержка говорит о проблемах с подрядчиками или финансированием. Почитайте форумы новоселов — довольны ли они качеством строительства? В любой новостройке есть к чему придраться, но аргументированные отзывы с фотографиями говорят сами за себя. Если застройщик возводит дома в пригороде или на намывных территориях, найдите официально подтвержденную информацию о заключенных договорах с поставщиками электроэнергии, воды, газа, отвода канализации.

Кладезь информации — неприметный раздел с официальными документами на сайте строительной компании. По закону там должны быть: проектная декларация, разрешение на строительство, свидетельство о собственности земельного участка, положительное заключение экспертизы проекта. Отсутствие перечисленного — серьезный повод усомниться в добросовестности застройщика. Следует насторожиться, если компания является не собственником, а только арендатором земельного участка. У разрешения на строительство нужно проверить срок действия — совпадает ли с датой сдачи новостройки.

Экскурсия на строящийся объект

Отправляемся на стройку

Отследить темпы возведения жилых комплексов можно с помощью веб-камер, которые работают на каждой более-менее крупной площадке. Самые дотошные покупатели приезжают на стройку, чтобы увидеть все своими глазами и поговорить с рабочими. Для таких гостей застройщики открывают на объектах консультационные пункты. Что еще можно проверить прямо сейчас:

  • наличие лицензии;
  • членство в СРО (необязательно, но является преимуществом);
  • наличие уставных документов.

Компания «МИР Недвижимости» сотрудничает только с теми застройщиками, которые заслуживают доверия. Мы сами проверяем, является ли строительная компания «юридически чистой», и работаем с ней, только убедившись в том, что она выпускает на рынок лишь качественные объекты. В нашем поисковом фильтре вы можете найти квартиры, предлагаемые застройщиками, которые являются нашими партнерами:

Как правильно заключать договор на покупку

Самые распространенные нарушения связаны с заключением договоров на покупку квартиры. Недобросовестные застройщики пытаются работать в обход закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» , выманивая деньги у покупателей по договорам предварительной продажи.

Сначала заключается договор долевого участия в строительстве, затем он регистрируется в Росреестре. Только после этого застройщик получает деньги. Если строительная компания настаивает на проведении другой схемы — это повод усомниться в ее добросовестности.

Список застройщиков, которые обладают надежной репутацией и работают по закону № 214-ФЗ.

Новостройка. Как выбрать застройщика

Когда человек что-то делает впервые, то иногда совершает ошибки по незнанию. Если речь о покупке квартиры, такая ошибка стоит нескольких миллионов рублей.

Я Ника Троицкая, человек и маркетолог. Последние два года я работала в «Сибакадемстрое» — это большой сибирский застройщик. Я занималась поддержкой клиентов: делала так, чтобы им было спокойно покупать у нас квартиру. За два года я разобралась во всём, что их волновало: куда обращаться, как оформлять документы, как получать вычеты, почему у нас было право на стройку и далее по списку. Из этой работы я вынесла важную мысль: покупать квартиру чертовски сложно и страшно, особенно если не знаешь, как правильно.

В этой статье я постараюсь рассказать всё, что знаю о выборе застройщика: как проверить его самого и новостройку, что с документами, на что обратить внимание на сайте. Статья большая, потому что дело серьезное.

Проверяем сайт застройщика

Сайт застройщика или конкретной новостройки — первый пункт, по которому можно сразу отсеивать застройщиков. На сайте ищите документы о компании, о новостройке и фотографии со стройки либо трансляцию с веб-камеры.

Документы о застройщике

Без учредительных документов не может работать ни одна компания. Обязательный минимум:

  1. Устав.
  2. Свидетельство о регистрации.
  3. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  4. Выписка из ЕГРЮЛ .

Если эти документы есть на сайте застройщика — хороший признак, нет — не смертельно, запросите копию на этапе 2.

Через сайт налоговой службы проверьте дату регистрации застройщика. Посмотрите, соответствует ли фактам реклама застройщика. Если увидите нестыковки, спросите у застройщика, какими документами он может обосновать эти несовпадения.

Вот условный Матвей прочитал на сайте новостройки «Марсианский пейзаж», что застройщик — ООО «Марсопроходец». При этом в рекламе новостройку сопровождал логотип другого застройщика — ООО «Арес». Матвей запросил у «Ареса» документы и выяснил, что «Арес» — учредитель «Марсопроходца». Нестыковка разрешилась.

Илья привык думать, что компания «Спецснабстройдом» существует с советских времен: еще его отец работал в ней. В учредительных документах застройщика оказалось, что компания была создана в 2009 году. Илья запросил у застройщика документы. Новый «Спецснабстройдом» не смог доказать, что относится к старому советскому. Это означало, что новый застройщик не может хвастаться домами, которые построил старый, а просто использует раскрученный бренд.

Документы о новостройке

Главные два документа приличной новостройки — разрешение на строительство и проектная декларация. Они должны быть на сайте: ищите раздел «Документы» или, на языке чиновников, «Разрешительная документация».

Разрешение на строительство выдает администрация района или мэрия, без него застройщикам запрещено строить дома. Еще до начала стройки государство проверяет застройщика, чтобы защитить дольщиков от покупки квартиры в несуществующем доме.

Проектную декларацию застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В ней указывает важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.

Информация о финансировании

На дом нужны деньги, много: средний бюджет на строительство дома в Екатеринбурге — 300 миллионов рублей, в Москве — 3,2 миллиарда, в Новосибирске — миллионов 400. Ни у кого этих денег вот так просто нет.

Деньги можно получить из двух источников: от покупателей и от банков.

Чтобы выручить первые деньги, каждый застройщик старается продать квартиры в новом доме еще на этапе котлована. Чтобы создать спрос, на эти квартиры устанавливают низкие цены.

Некоторые застройщики договариваются с банками о проектном финансировании. В этом случае банк предоставляет застройщику кредит на строительство дома, а застройщик рассчитывается за кредит деньгами, которые получает от покупателей.

Покупать квартиру безопаснее у застройщиков, которые получили проектное финансирование надежного банка. Банк до вас уже проанализировал риски, связанные с новостройкой, а у застройщика хватит денег, чтобы вовремя рассчитываться с подрядчиками за работы и построить дом в срок.

О проектном финансировании пишут в проектной декларации, которую застройщик публикует на сайте. Ищите в декларации раздел «Финансовые риски»: будет написано что-то вроде «Строительство осуществляется за счет заемных банковских средств».

Сроки строительства

Срок строительства дома в первую очередь зависит от технологий, по которым его строят. Самые быстровозводимые дома — панельные, которые собирают из готовых плит с завода, как из конструктора. Их строят за 7—10 месяцев.

О долгосрочной ипотеке

Монолитно-каркасные дома строят дольше: 1,5—2 года. Саму коробку дома делают быстро, но потом нужно заполнить стены кирпичом или блоками, за счет этого сроки увеличиваются.

Дома с монолитным каркасом и кирпичным заполнением, микрорайон «Европейский берег». Источник — «Сибакадемстрой»

Самые долгие — кирпичные дома, так как каждый кирпичик кладут отдельно. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.

Застройщики также делают поправку на климат. На Урале и в Сибири строят дольше, чем на юге России, потому что в морозы нельзя заливать котлован или делать фасад дома.

Посмотрите на сроки в проектной декларации. Адекватный застройщик рассчитывает срок строительства в зависимости от технологии и добавляет запас в один год на форс-мажоры — например смену подрядчика или суровую зиму. Итого: дом будут строить не менее полутора лет, но не более 4 лет, со всеми запасами.

Сколько лет будут строить дом, в зависимости от материала:

Если сроки в проектной декларации указаны вменяемые и с запасом, застройщик адекватен. Риски, что он не построит в срок, снижаются.

Веб-камера или фотографии со стройки

Если застройщик публикует регулярные фотоотчеты, посмотрите, как изменились фотографии по сравнению с фотографиями двухмесячной давности. Сравните их со старыми фотоотчетами. Динамика есть? Хорошо.

Еще лучше, если застройщик ведет трансляцию с веб-камеры. Понаблюдайте за стройкой между 9 и 18 часами. Если бегают строители, работает кран — дом строят не на бумаге.

Когда я работала в строительной компании, то отвечала за сайт и за онлайн-трансляции со строек. Если у нас ломалась веб-камера или пропадала связь с ней, дольщики писали гневные письма на электронную почту и посты во все соцсети. Это неприятно, но эффективно: я тут же выносила мозг подрядчику, подрядчик — своим сотрудникам — и всё чинили.

Некоторые застройщики подключают к трансляциям с веб-камер видеоролики-заглушки на тот случай, если камера сломается. Чтобы заглушка нормально загружалась из интернета, ее обычно делают короткой: 2—3 минуты. Поэтому смотрите трансляцию дольше 5 минут, а лучше — пересмотрите на следующий день. Кадры повторяются? Вариантов два: либо камера сломана, либо застройщик жульничает.

Губернатор Калининградской области зашел на сайт компании, которая строила театр. Он понаблюдал за трансляцией 5 минут и увидел повторы. Он поручил всё починить. Спустя три месяца губернатор снова перепроверил трансляцию и опять увидел повторы: «Вы думаете, что я не буду смотреть на это? Нет, я включил и смотрю. Там один и тот же мужик уже три месяца съезжает с крыши».

Как наказали строителей за жульничество с трансляцией, я не знаю.

Запрашиваем у застройщика документы

Если застройщик прошел первый этап «кастинга», позвоните ему и договоритесь о встрече в офисе. Скажите, что вы хотите посмотреть оригиналы учредительных документов, договор страхования на новостройку и получить образец или проект договора долевого участия в строительстве.

Учредительные документы

Об учредительных документах мы уже рассказали в первом этапе, ваша задача — сверить их с оригиналами. Если на сайте их не было, попросите застройщика показать вам оригиналы и сделать копию, которую вы возьмете с собой. Дома перепроверите по сайту налоговой службы.

Договор долевого участия

Договор долевого участия в строительстве, сокращенно ДДУ , — самый безопасный способ купить квартиру в новостройке. Он не обещает стопроцентной безопасности сделки, но защищает покупателя куда больше «серых» схем покупки. Сначала я хотела написать обо всех серых схемах, но поняла, что тема объемная и заслуживает отдельной статьи. Ее опубликуем в ближайшее время.

Что значит. ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нем обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:

  1. Строительный адрес дома.
  2. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  3. Этаж и предварительный номер квартиры.
  4. Высоту потолков, планировку и площадь квартиры.
  5. Дату сдачи новостройки.

Как работает. В первую очередь, ДДУ защищает вас от ошибок застройщика в строительстве. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ .

Лена купила квартиру площадью 52 м² в строящемся доме за 6 млн рублей, подписала с застройщиком ДДУ . На приемке квартиры она обнаружила, что площадь квартиры — 49,5 м². Лена написала претензию застройщику и получила компенсацию за разницу в 2,5 м² — 288,5 тысячи рублей. Постелила на эти деньги полы.

ДДУ защищает вас от задержки сроков. Застройщик вправе перенести срок сдачи новостройки, но обязан согласовать это с каждым дольщиком. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если застройщик не сдаст новостройку вовремя, вы имеете право на выплату пени — 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Саша купила квартиру в строящемся доме за 6 миллионов рублей, подписала с застройщиком ДДУ . Крайняя дата сдачи по ДДУ была 31 марта. На 81-й день начинают «капать» пени — то есть с 20 июня. Застройщик подписал с Сашей акт приема-передачи квартиры и передал ей ключи 20 сентября. Саша написала претензию застройщику и получила 303 тысячи рублей за 92 дня просрочки. Зачем-то купила пять айфонов.

ДДУ обеспечит вам качество стройки. В договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение 5 лет, в том числе 3 года — за инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. В рамках гарантии застройщик либо бесплатно устраняет недочеты, либо выплачивает компенсацию.

Вика купила квартиру в строящемся доме, подписала с застройщиком ДДУ . Крайняя дата сдачи по ДДУ была 31 марта. Застройщик подписал с Викой акт приема-передачи и передал ей ключи 20 марта. 21 марта Вика обнаружила, что окно на кухне плохо закрывается. Она написала претензию застройщику, застройщик — подрядчику по окнам. Подрядчик заменил уплотнитель в окне бесплатно, в рамках гарантии.

Пример претензии к застройщику. Обязательно указан номер и дата договора, перечислены недочеты. Застройщик проставил штамп с датой получения претензии

Договор долевого участия защищает от ошибок застройщика, просрочек и обеспечивает качество стройки.

Покажите проект ДДУ независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Ульяна собиралась купить квартиру у застройщика, который в ДДУ внес следующий пункт:

«Если фактическая площадь квартиры окажется больше заявленной на 3 и более процента, то дольщик выплачивает застройщику сумму в размере разницы в метрах между фактической и заявленной площадью, умноженной на цену квадратного метра по ДДУ . Если квартира окажется меньше заявленной площади на три и больше процента, то застройщик возвращает дольщику сумму в размере разницы между фактической площадью, уменьшенной на 3%, и заявленной площадью в метрах, умноженных на цену квадратного метра по ДДУ ».

Пункт не противоречил закону, но застройщик схитрил дважды. Без этого пункта Ульяна не обязана была выплачивать разницу, если квартира оказалась бы больше, чем по договору. Если же квартира оказалась бы меньше, чем в ДДУ , застройщик был бы обязан выплатить компенсацию на всю недостающую площадь, а не уменьшенную на три процента.

Застройщик на изменение ДДУ не пошел: «Не нравится — покупайте в другом месте, этот ДДУ согласован нашими юристами». Ульяна отказалась от покупки.

Договор страхования на новостройку

По закону застройщик обязан застраховать строительство от собственного банкротства или заморозки стройки. Вам при подписании ДДУ застройщик обязан показать договор страхования строительства, но ничего не мешает запросить этот договор заранее.

Действуйте так же, как с учредительными документами: оригинал договора изучите в офисе, а себе домой попросите копию. Дома посмотрите, с какой страховой компанией работает застройщик. Если ее нет в списке страховщиков Центробанка, ваш застройщик не вправе заключать с вами договор.

Стройка обязательно должна быть застрахована в одной из компаний по списку Центробанка. Вам обязаны показать договор страхования.

Проверяем информацию в интернете

В этих ваших интернетах можно найти массу интересного о застройщиках. Вас должны интересовать требования о банкротстве и отзывы.

Требования о банкротстве

На сайте арбитражного суда ведут картотеку дел. В ней важно проверить, не предъявлял ли кто-то вашему застройщику требований о банкротстве:

Не покупайте квартиру у потенциального банкрота, выберите другого застройщика.

Отзывы

Изучите отзывы в интернете — лучше не на форумах, а в сервисах отзывов, например «Форсквер» или «Фламп»: больше шансов, что положительные отзывы написаны не застройщиком, а отрицательные — не его конкурентами. С одной стороны, в интернете полно компаний, которые пишут отзывы на заказ — стоит только вбить в поисковик фразу «заказать написание отзывов на форумах». С другой стороны, застройщики сами ищут фрилансеров, которые им напишут фейковые отзывы или даже дискуссии на форумах:

На специальных сервисах отзывов тоже могут попадаться заказные отзывы. Но у таких сервисов есть программы для поиска подозрительных отзывов и модераторы, которые проверяют отзывы, авторов и принимают решение: фейк это или нет.

Сначала проверьте требования о банкротстве на сайте арбитражного суда, затем — отзывы о застройщике на специальных сервисах.

Смотрим готовые дома застройщика

Запросите у застройщика или посмотрите в проектной декларации информацию о тех домах, которые он уже построил. Съездите и посмотрите на них.

Смотреть на дом, который сдали пять лет назад, смысла мало: рынок развивается, конкуренцию никто не отменял, поэтому приличные застройщики сами улучшают качество домов и кварталов. Хорошо, если есть дома, которые застройщик сдал в текущем или прошлом году. Если территория дома или квартала закрытая, договоритесь с застройщиком о визите в эти дома.

Что смотреть. Похлопайте входными дверями, посмотрите на отделку фасадов и подъездов, благоустройство двора. Поднимитесь на последний этаж и подойдите к выходу на крышу. Осмотрите стены и потолок: не сырая ли штукатурка, нет ли потеков? Если есть, последний этаж в новостройке этого застройщика лучше не брать.

Вы поднимались на лифте или пешком? Если пешком, узнайте у жильцов дома, как часто не работает лифт. Если спустя год после сдачи застройщик не может разобраться с лифтом, это недобрый знак.

Что пропускать. Не страшно, если на двери подъезда (или двери парадной, реверанс) не работает доводчик. В первые два года после сдачи жители занимаются ремонтами, поэтому часто сами отключают доводчик, чтобы грузчики или ремонтники могли попасть в дом.

Если в подъезде грязно, сделайте скидку на погоду и на мытье полов максимум раз в день, а не каждые 15 минут. Добавьте к этому ремонты. После узнайте у жильцов, ТСЖ в доме или управляющая компания. ТСЖ расшифровывается как товарищество собственников жилья: жильцы дома сами нанимают сантехников, электриков, уборщиц, подрядчиков для вывоза мусора. УК — управляющая компания — уже наняла сотрудников, заключила договоры с подрядчиками и организует их работу. Если в доме ТСЖ , вопросов к застройщику о чистоте быть не может. Если У К — выясните у застройщика или найдите в интернете, кто учредитель. Если эта УК — дочерняя компания застройщика — а так бывает — жильцы могут влиять на качество работы УК через застройщика, это удобно.

Главная идея — прочувствовать, каково жить в домах этого застройщика. Пообщайтесь с жильцами — посмотрите, какие люди и как здесь живут, узнайте их мнение о застройщике.

Посмотрите, в каком виде «свежесданные» дома застройщика. Нравится? Тогда имеет смысл рассматривать этого застройщика

Если в списке кандидатов на ваши деньги после этого еще остались застройщики, прочитайте нашу статью о том, как покупать квартиру в новостройке. В ней рассказываем, как происходит сам процесс покупки, и помогаем разобраться в этапах и документах.

Проверка застройщика и ДДУ

Проверка застройщика и ДДУ

Как проверить застройщика по 214 ФЗ?

При покупке квартиры в новостройке, проверку следует начать с изучения формальных документов: выписка из егрюл, заказать которую можно через интернет.

В выписке будет следующая информация: кто и какое время является генеральным директором, кто является собственниками компании, уставной капитал, срок регистрации – существования компании, не является ли юридический адрес – адресом массовой регистрации компании, не находится ли компания на стадии прекращения – ликвидации. Также рекомендуется проверить сайт арбитражного суда по региону регистрации компании, есть ли в отношении компании судебные разбирательства, в т.ч. иски о банкротстве. По вопросу нарушения сроков строительства и качества строительства – можно посмотреть информацию на сайте районного суда по месту регистрации компании. Кроме официальных источников, много информации можно найти на форумах и группах социальных сетей по вашему дому. На них, как правило, обсуждаются вопросы нарушения сроков строительства, сдачи квартир собственникам, качество строительства и работы управляющей компании. Если ваш застройщик давно существует на рынке и у него есть законченные проекты – это информация также будет полезна. Обратите внимание, какая компания страхует объект строительства, если это крупная известная страховая компания – то ваши риски существенно снижаются. То же самое относится к банкам, предлагающим ипотечные программы по данному дому. Если этот банк входит в топ-50, даже если застройщик обанкротится – строительство скорее всего будет завершено. По этим и другим признакам можно определить, является ли застройщик благонадежным, либо существуют риски при покупке квартиры.

Какие документы обязан предоставить застройщик при заключении договора?

По закону, ст.ст. 20-21 Закона о ДДУ 214-ФЗ, застройщик обязан предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы: – учредительная документация; – бухгалтерская отчетность за последние три года; – аудиторское заключение за последний год; – проектная документация; – инвестиционный контракт, если есть; – лицензии, участие в СРО; – разрешение на строительство; – документы на землю; – договор страхования; – информация о подрядных организациях. При этом документы должны быть предоставлены в подлинниках.

Однако на практике, застройщик не предоставляет указанную документацию, однако предоставляет ее при подписании договора. Часто информация предоставляется даже в незаверенных копиях. Истребовать информацию и документы можно с помощью юриста по новостройкам.

Нелегальные схемы, используемые застройщиками

Существует 214 ФЗ «Об Участии в долевом строительстве». Данный закон подробно регламентирует обязанности застройщика перед дольщиками. Так, например, в нем указана ответственность в размере двойной ставки рефинансирования за срыв срок сдачи объекта (на момент написания статьи это 20% годовых). Любые другие способы покупки квартиры, кроме договора ДДУ направлены либо на совершение преступления, путем например двойной продажи, что сейчас происходит редко, либо на то, чтобы существенно снизить ответственность застройщика, либо полностью лишить вас права применить к нему санкции. Например, в случае заключения договора уступки права требования, при нарушении сроков строительства, неустойка будет рассчитываться не от стоимости квартиры, а исходя из той цены, которая указан в договоре между застройщиком и фирмой-«прокладкой», при этом в данной схеме застройщики указывают, что компания полностью не расплатилась, соответственно отказывают в выплате неустойки.

При покупке квартиры через жилищный кооператив, дольщики фактически не избирают правление и не могут контролировать его действия, а сточки зрения закона, правление может увеличить стоимость и сроки строительства без какой-либо ответственности за это. При заключении договора вам могут предложить заключить: договор переуступки права требования; • инвестиционный контракт на строительство жилого дома; • предварительный договор купли продажи; • договоры купли продажи векселя (в большинстве случаев, это фактическая покупка квартиры по векселю); • договор соинвестирования. С юридической точки зрения, данные схемы незаконны.

Как проверить договор долевого участия?

Несмотря на то, что 214 ФЗ подробно регламентирует все существенные условия договора ДДУ. Тем не менее, застройщики используют ряд лазеек. Так, например, обратите внимание на формирование стоимости договора – квартиры, какие именно коэффициенты применены при расчете стоимости площадей балконов, лоджий, мансард, других холодных помещений. Застройщики обязаны в случае уменьшения площади квартиры, уменьшить цену этой квартиры. Однако на практике в договоре указывается, что если площадь уменьшилась в пределах 5%, то перерасчета не происходит. При этом обмер происходит не органами БТИ, а привлеченной застройщиком компанией.

Обратите внимание, на то, чтобы срок сдачи квартиры не был привязан к сроку сдачи дома в эксплуатацию, а была указана конкретная дата. Необходимо также обратить внимание на дополнительные расходы, которые могут быть указаны в договоре либо возлагаются на вас при подписании договора ДДУ: плата за регистрацию самого ДДУ, плата за «бронирование» квартиры, плата за получение свидетельства о праве собственности. Такие соглашения, как правило, предлагаются к подписанию с иными сторонними компаниями. Также дольщиков обязывают подписать договор с управляющей компанией.

Как выбирать застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры — очень ответственное мероприятие. При этом опасности могут поджидать не только на вторичном рынке, но и в новостройках. После нововведений от 1 июля 2019 года покупать квартиры в строящихся домах стало чуть безопаснее, но не стоит терять бдительность. Любая ошибка при покупке недвижимости может обойтись в миллионы рублей и годы потерянного времени. В статье расскажем, как выбирать застройщика при покупке квартиры и по каким параметрам его проверять.

kak-vybirat-zastroyshchika-pri-pokupke-kvartiry

1 этап. Найдите сайт застройщика и изучите его

Все застройщики конкурируют за покупателей. Сайт — это один из способов привлечь внимание и убедить в своей благонадежности. Если сайта нет совсем, это повод остановиться и подумать.

На сайте застройщики размещают информацию о проектах, которые уже закончены или находятся на этапе строительства, выставляют модели домов, планы квартир, фотографии готового здания и его элементов, некоторые даже ведут онлайн-трансляции с высоты подъемного крана.

Кроме того, все документы, сертификаты, лицензии и награды компании тоже любят размещать на своих страницах. Они свидетельствует об их опыте и надежности. Если их нет на сайте, можно запросить.

Как выбирать застройщика при покупке квартиры

2 этап. Изучите документы застройщика

Застройщики обязаны раскрывать информацию о себе. Перечень документов, которые покупатели всегда могут запросить, дан в 214-ФЗ.

Есть неприкосновенный минимум, который должен быть у любой компании, которая зарегистрирована и имеет право вести деятельность:

  1. свидетельство о регистрации и постановке на учет в налоговой;
  2. устав;
  3. выписка из ЕГРЮЛ.

Как выбирать застройщика при покупке квартиры

На каждую новостройку у застройщика также должны быть документы. Это разрешение на строительство и проектная декларация. Если нет разрешения администрации города, то дом попросту нельзя строить. А проектную декларацию застройщик составляет самостоятельно. Там дано описание дома (этажность, материалы, наличие коммуникаций) и сроки постройки.

Обратите внимание и на подтверждение статуса участка земли, на котором строится дом. Договор об аренде должен быть зарегистрирован в Росреестре, а ее срок не должен отличаться от срока строительства. Сравните проектную декларацию и информацию об участке из выписки ЕГРН. Кадастровый номер и вид разрешенного использования должны совпадать. Получить выписку из реестра недвижимости можно в течение дня и не выходя из дома через сервис ЕГРН.Реестр.

выбрать застройщика

3 этап. Узнайте источники финансирования

Уже с середины 2019 года застройщики, которые только начинают строительство, не могут тратить на него деньги дольщиков. Все деньги людей, вложившихся в жилье, будут лежать на эскроу-счете в банке до тех пор, пока стройка не кончится.

Чтобы получить деньги на строительство, застройщик получает проектное финансирование с банком, в котором открыт эскроу-счет дольщиков. Но это сделать не просто. Банк рискует своими финансами, поэтому тщательно проверяет компанию на надежность. Если застройщик прошел проверку банка и получил финансирование, можно чувствовать себя спокойнее. Также вы можете посмотреть историю финансированию прошлых проектов застройщика. Это указано в проектных декларациях на сайте наш.дом.рф. Если компания и раньше работала с банками, особенно крупными, это плюс к ее репутации.

как выбрать застройщика

4 этап. Узнайте сроки строительства и процесс готовности

Срок возведения дома зависит от методов и материалов, которые использует застройщик. Быстрее всего строятся панельные многоэтажки, это занимает до года. А вот кирпичные здания редко заканчивают стройку раньше, чем через два года.

При выборе застройщика стоит обращать внимание на продолжительность строительства и прогресс готовности дома. Считается, что в дом, который закончен на 70%, вложиться гораздо безопаснее, чем в такой же дом на стадии котлована. Но стоит помнить, что со временем квартиры в строящемся доме дорожают.

5 этап. Сравните цены застройщика со средними по рынку

Если застройщик давно на рынке и заслужил хорошую репутацию, то его цены не будут ниже среднерыночных. О ненадежности может свидетельствовать дешевизна или внезапные скидки и распродажи. Это значит, что у строителя трудности с финансами, потребовались дополнительные средства. Но, разумеется, не стоит сравнивать цены на жилье комфорт и эконом класса. Они зависят не столько от застройщика, сколько от используемых материалов, оборудования и подрядчиков.

выбрать застройщика

6 этап. Проверьте информацию в интернете

СМИ не упускают возможности рассказать о неудачах компаний, поэтому вы найдете о застройщиках массу всего. Но особое внимание стоит обращать на отзывы покупателей и информацию о банкротстве. Если компания банкротится, то покупать у нее квартиру точно нельзя. Проверить статус банкротства можно на сайте арбитражного суда.

как выбрать застройщика

Отзывы людей, которые уже живут в квартирах застройщика, позволят узнать много интересного. Но стоит помнить, что отзывы могут быть заказаны как самим застройщиком, так и его конкурентами.

Ссылка на основную публикацию