Какие изменения внести в договор лизинга в связи с обязательным переходом с 01.01.2022года ФСБУ 25/2018 «Об утверждении Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 “Бухгалтерский учет аренды”»?
Если у вас не открываются ссылки, обратитесь, пожалуйста, в нашу Компанию для получения доступа к материалам.
Стороны договора лизинга применяют ФСБУ 25/2018 вне зависимости от наличия в договоре условия о том, на чьем балансе учитывается имущество. Порядок бухучета у одной стороны договора не поставлен в зависимость от учета другой стороной договора (п. 1 Информационного сообщения Минфина России от 25.01.2019 N ИС-учет-15). Полагаем, что в связи с переходом на ФСБУ 25/2018 в договор изменения вносить не нужно. Нужно внести изменения только в учетную политику (п. п. 10, 12 ПБУ 1/2008).
1. Исключена зависимость порядка бухгалтерского учета объектов у одной стороны договора аренды от порядка учета у другой стороны этого же договора. Каждая сторона договора аренды организует и ведет бухгалтерский учет соответствующих объектов самостоятельно в порядке, установленном ФСБУ 25/2018.
11. При выполнении условий, установленных пунктом 12 настоящего Стандарта, арендатор может не признавать предмет аренды в качестве права пользования активом и не признавать обязательство по аренде в любом из следующих случаев:
а) срок аренды не превышает 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды;
б) рыночная стоимость предмета аренды без учета износа (то есть стоимость аналогичного нового объекта) не превышает 300 000 руб. и при этом арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от предмета аренды преимущественно независимо от других активов;
в) арендатор относится к экономическим субъектам, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность (далее – упрощенные способы учета).
В случае, указанном в подпункте “а” настоящего пункта, решение о применении настоящего пункта принимается арендатором в отношении группы однородных по характеру и способу использования предметов аренды. В случаях, указанных в подпунктах “б” и “в” настоящего пункта, решение о применении настоящего пункта принимается в отношении каждого предмета аренды.
При применении настоящего пункта арендные платежи признаются в качестве расхода равномерно в течение срока аренды или на основе другого систематического подхода, отражающего характер использования арендатором экономических выгод от предмета аренды.
12. Применение арендатором пункта 11 настоящего Стандарта допускается при одновременном выполнении следующих условий:
а) договором аренды не предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору и отсутствует возможность выкупа арендатором предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату выкупа;
б) предмет аренды не предполагается предоставлять в субаренду.
10. Арендатор признает предмет аренды на дату предоставления предмета аренды в качестве права пользования активом с одновременным признанием обязательства по аренде, если иное не установлено настоящим Стандартом. Организация должна применять единую учетную политику в отношении права пользования активом и в отношении схожих по характеру использования активов (незавершенных капитальных вложений, основных средств и других), с учетом особенностей, установленных настоящим Стандартом.
13. Право пользования активом признается по фактической стоимости. Фактическая стоимость права пользования активом включает:
а) величину первоначальной оценки обязательства по аренде;
б) арендные платежи, осуществленные на дату предоставления предмета аренды или до такой даты;
в) затраты арендатора в связи с поступлением предмета аренды и приведением его в состояние, пригодное для использования в запланированных целях;
г) величину подлежащего исполнению арендатором оценочного обязательства, в частности, по демонтажу, перемещению предмета аренды, восстановлению окружающей среды, восстановлению предмета аренды до требуемого договором аренды состояния, если возникновение такого обязательства у арендатора обусловлено получением предмета аренды.
Арендатор, который вправе применять упрощенные способы учета, может рассчитывать фактическую стоимость права пользования активом исходя из подпунктов “а” и “б” настоящего пункта. При принятии такого решения затраты, указанные в подпунктах “в” и “г” настоящего пункта, признаются расходами периода, в котором были понесены.
51. Организация может не применять настоящий Стандарт в отношении договоров аренды, исполнение которых истекает до конца года, начиная с отчетности за который применяется настоящий Стандарт.
52. Организация, которая вправе применять упрощенные способы учета, может принять решение о применении настоящего Стандарта только в отношении договоров аренды, исполнение которых начинается с 1 января 2022 года.
Если начало применения ФСБУ 25/2018 означает для вас изменение порядка учета, необходимо внести изменения в учетную политику до 1 января года, с которого вы решили применять ФСБУ 25/2018 (п. п. 10, 12 ПБУ 1/2008).
Арендатор (лизингополучатель) отражает в учетной политике, например, следующую информацию:
о неприменении ФСБУ 25/2018 к договорам, исполнение которых истекает до 31 декабря года, с которого применяется стандарт (п. 51 ФСБУ 25/2018);
группы предметов аренды, которые не отражаются в качестве права пользования активом (ППА) при сроке аренды не более 12 месяцев (п. 11 ФСБУ 25/2018);
о применении упрощенного порядка признания и оценки ППА и обязательства по аренде по действующим договорам при переходе на применение ФСБУ 25/2018;
способы амортизации ППА (п. 17 ФСБУ 25/2018);
порядок определения сроков полезного использования ППА;
порядок признания арендных платежей в качестве расхода (равномерно или иным способом) по договорам, по которым организация воспользовалась правом не признавать предмет аренды в качестве ППА и не признавать обязательство по аренде;
факт применения тех или иных предусмотренных в ФСБУ 25/2018 упрощенных способов ведения бухучета с описанием договоров, в отношении которых они используются;
порядок определения фактической стоимости ППА и первоначальной оценки задолженности по аренде в случае применения упрощенных способов ведения бухучета (п. п. 13, 14 ФСБУ 25/2018).
Альтернатива ипотеке: как взять квартиру в лизинг
В кризис — в условиях снижения платежеспособности — потенциальные покупатели жилья наиболее тщательно рассматривают всевозможные варианты расчетов за приобретаемую квартиру. Число так называемых «стопроцентников», которые способны единовременно внести всю сумму за покупку, на рынке стремится к нулю. Выдача ипотечных кредитов в третьем квартале 2015 года упала до пятилетнего минимума.
В этой ситуации некоторые покупатели задумываются об альтернативных по отношению к жилищным кредитам способах растянутой во времени оплаты. Одним из таких способов является лизинг недвижимости. До 2011 года законодательство предусматривало использование этого механизма только для предпринимательской деятельности. Но благодаря введенным почти пять лет назад поправкам возможность купить квартиру в лизинг появилась и у физических лиц. Однако, как показывает сегодняшняя практика, данный инструмент подходит далеко не всем категориям покупателей.
Лизинг — это фактически аренда имущества на определенных условиях с последующим выкупом квартиры и оформлением ее в собственность, объясняет руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина. В лизинговой сделке задействовано три стороны: продавец квартиры, лизингодатель и лизингополучатель. «Если кратко, то схема работает так: клиент сам выбирает застройщика и объект, а лизингодатель для него этот объект покупает, а затем оформляется договор лизинга», — объяснили в пресс-службе компании «ВТБ24 Лизинг», которая является одним из основных операторов данного сегмента. Затем клиент вносит ежемесячные лизинговые платежи, которые по окончании срока действия договора учитываются, если лизингополучатель собирается выкупить недвижимость и оформить ее в собственность.
Условия лизинга квартир для физических лиц следующие (по словам председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, они примерно похожи у всех компаний, которые имеют в своей линейке данный продукт). Аванс (собственные средства лизингополучателя) составляет от 10 до 50% от стоимости квартиры. Сумма финансирования от лизингодателя без учета аванса клиента — не более 50 млн руб. Чем больше средств вносит сам клиент, тем проще процедура рассмотрения заявки и оформления сделки. Договор лизинга заключается на срок до десяти лет. «В рамках любой сделки в независимости от суммы обязательно проводится оценка ликвидности приобретаемого объекта», — добавляет представитель пресс-службы «ВТБ24 Лизинг».
До момента полного погашения стоимости недвижимости и вознаграждения лизингодателю, из которых складываются регулярные арендные платежи лизингополучателя, он является лишь арендатором квартиры. В его собственность жилплощадь переходит после выполнения им всех финансовых обязательств. В этом главное отличие от покупки квартиры по ипотеке, где заемщик сразу становится собственником квартиры. «В случае ипотеки квартира становится собственностью заемщика, и он может ею распоряжаться, хотя и с ограничениями. Однако при оформлении лизингового договора квартира становится собственностью лизингодателя, который сдает имущество с последующим правом выкупа. Подобное обстоятельство ограничивает востребованность такой программы среди покупателей жилья в массовых сегментах», — объясняет Кристина Шульгина.
В основном лизинг востребован в премиальных сегментах недвижимости. В частности, в Москве за девять месяцев 2015 года на первичном рынке высокопремиального жилья в лизинг, по данным агентства элитной недвижимости Kalinka Group, реализовано 10% квартир и апартаментов от общего числа заключенных сделок — это в три раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. «В категории высокобюджетной недвижимости заемные средства если и привлекаются, то составляют обычно менее 50% покупки. Средний срок займа не превышает двух-трех лет. По этим параметрам краткосрочный лизинг как финансовый инструмент вполне приемлем», — говорит Екатерина Румянцева. Однако она признает, что долгосрочный лизинг — от десяти и более лет — в конечном итоге обходится клиенту на 2–4% дороже, чем традиционный ипотечный кредит.
Лизинг обычно становится выбором для тех, кто не может получить заемные средства в банке (например, из-за плохой кредитной истории или невозможности официально подтвердить свой доход), но при этом полностью уверен в своей финансовой состоятельности, отмечает Кристина Шульгина. Спрос на квартирный лизинг, как считает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, обусловлен негативными рыночными тенденциями, прежде всего — в сегментах высокого ценового класса в столице. «Для возникновения такого продукта, как лизинг на рынке недвижимости, нужны две предпосылки. Первая: снижение спроса. Вторая: тесная аффилированность некоторых застройщиков с финансовыми структурами», — говорит девелопер.
К плюсам относится то, что лизинг экономит время клиентов, сокращает формальности (достаточно паспорта, ИНН, свидетельства пенсионного страхования и анкеты заявителя) и оставляет возможность для лизингополучателей, которые являются предпринимателями, претендовать на банковские кредиты для своего бизнеса. «У жилищного лизинга, как у любого финансового продукта, есть определенная целевая аудитория, фактически здесь не имеет значения кредитная история человека, — поясняет Екатерина Румянцева. В своей нише лизинг, по ее словам, это удобная и относительно безопасная форма найма жилья с безусловным правом его выкупа по окончании договора лизинга. Девелоперам, в свою очередь, лизинговая схема дает дополнительную возможность поддерживать спрос на свои объекты и иметь финансовый поток на продолжение строительных проектов.
Читаем свежие поправки в НК РФ: освобождение от НДФЛ и взносов, учет при лизинге и другие новшества
При участии Михаил Пархоменко
С 2022 года вводится ряд новшеств для лизингодателей и лизингополучателей. Меняются правила амортизации и начисления налога на имущества по арендуемым объектам; устанавливается порядок учета выкупной стоимости лизингового имущества. Помимо этого, расширяется перечень доходов, освобожденных от НДФЛ, налога на прибыль и страховых взносов. А также уточняется, кто может не включать «коронавирусные» субсидии в доходы. Эти и другие поправки утверждены Федеральным законом от 29.11.21 № 382-ФЗ.
Изменения по амортизации объектов лизинга
По действующим правилам амортизировать переданное в лизинг имущество должен тот, кто учитывает его согласно условиям договора. Это может быть либо лизингодатель, либо лизингополучатель (п. 10 ст. 258 НК РФ).
С января 2022 года это правило перестанет действовать. С указанной даты амортизацию объекта вправе начислять только лизингодатель. За ним сохраняется право применить повышающий коэффициент (не более 3) к объектам, не относящимся к первой — третьей амортизационным группам (новая редакция подп. 1 п. 2 ст. 259.3 НК РФ).
Вести налоговый и бухгалтерский учет основных средств по актуальным правилам Попробовать бесплатно
Новый порядок учета лизинговых платежей
Суть финансовой аренды в следующем. Лизингополучатель пользуется арендованным имуществом и ежемесячно перечисляет платежи лизингодателю.
Иногда по условиям договора арендатор постепенно выкупает объект, чтобы впоследствии получить на него право собственности. Тогда к ежемесячной арендной плате добавляется так называемая выкупная стоимость (ВС).
Рассмотрим отдельно данные виды платежей.
Арендная плата
С ней все просто. Лизингодатель включает ее в доходы, а лизингополучатель — в расходы. Такой порядок существует сейчас, и сохранится после 1 января 2022 года.
Выкупная стоимость: действующие правила
Здесь дело обстоит сложнее. В действующей редакции Налогового кодекса четко не прописано, как отразить ее в налоговом учете. То есть не сказано, включается ли выкупная стоимость в доходы у лизингодателя, и в расходы у лизингополучателя.
Чиновники считают, что ежемесячные платежи в виде ВС — это аванс. Показывать его в учете нельзя до тех пор, пока право собственности на объект не перейдет от лизингодателя к лизингополучателю.
Когда переход произойдет, лизингодатель должен отразить выкупную стоимость как доходы от продажи имущества. Лизингополучатель — включить ВС в первоначальную стоимость объекта и начать списывать через амортизацию (письмо Минфина от 18.02.19 № 03-03-06/1/10341; см. « Как учесть лизинговые платежи и выкупную стоимость лизингового имущества »).
Выкупная стоимость: новые правила
С января 2022 года в Налоговом кодексе появится алгоритм учета выкупной стоимости. В новой редакции подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ четко сказано: если лизинговый платеж включает в себя выкупную стоимость, то расходы лизингополучателя формируются за минусом ВС.
Таким образом, подход, изложенный в разъяснениях Минфина, закреплен на законодательном уровне.
Новшества касаются только налогоплательщиков на основной системе. Для «упрощенщиков» все остается по-прежнему. Лизингодатели на УСН показывают в доходах весь платеж, в том числе и выкупную стоимость (письмо Минфина от 04.08.17 № 03-11-11/49896; см. «Лизингодатель на УСН включает в доходы все суммы, полученные по договору лизинга»). А лизингополучатели на УСН с объектом «доходы минус расходы» включают выкупную стоимость в затраты (письмо 02.10.15 № 03-11-06/2/56616; см. «Минфин: лизингополучатель на УСН может списать на расходы лизинговые платежи и выкупную цену предмета лизинга»).
Получить образец учетной политики для небольшого ООО Получить бесплатно
Налог на имущество по арендованному объекту
В 2022 году и далее будет действовать новое положение. Налог на имущество по арендованному (в том числе переданному в лизинг) объекту платит арендодатель (лизингодатель). Это закреплено в новом пункте 3 статьи 378 НК РФ.
Заметим, что данный порядок может повлечь сложности, если налог на имущество исчисляется по среднегодовой (а не кадастровой) стоимости объекта. Дело в том, что среднегодовая стоимость определяется на основании данных бухучета. Но по нормам ФСБУ 25/2018 (утв. приказом Минфина от 16.10.18 № 208; обязателен к применению с 2022 года) арендованное имущество учитывается на балансе арендатора (лизингополучателя). Следовательно, для лизингодателя посчитать среднегодовую стоимость будет затруднительно.
Переходный период для договоров лизинга
Перечисленные выше новшества применяются, если договор лизинга заключен в 2022 году или позднее.
Если же договор был заключен в 2022 году или ранее, налоговый и бухгалтерский учет лизингового имущества нужно вести по прежним правилам вплоть до истечения срока действия договора. Так сказано в статье 2 комментируемого закона № 382-ФЗ.
Доходы, освобожденные от НДФЛ, налога на прибыль и взносов
Законодатели расширили перечни видов доходов физлиц и организаций, не подпадающих под налогообложение. Соответствующие поправки внесены в статьи 217, 251 и 422 НК РФ.
Изменения будут распространяться на следующие виды доходов, полученных с начала 2022 года:
1. Зарплата в сумме не более 12 792 руб., если ее выплатил работодатель — малое или среднее предприятие (или СОНКО), получивший субсидию из федерального бюджета за нерабочие дни в октябре и ноябре 2022 года, либо в связи с введением QR-кодов и иных ограничений. Предусмотрено однократное освобождение от НДФЛ и страховых взносов — в месяце получения субсидии или в следующим за ним календарном месяце. Подробнее см. « Как бизнесу получить субсидию за нерабочие дни в ноябре » и « Зарплату, выплаченную за счет субсидии на нерабочие дни, освободили от НДФЛ и взносов ».
Рассчитывайте зарплату и пособия с учетом ежегодного повышения МРОТ Рассчитать бесплатно
2. Призы в денежной и натуральной форме, полученные за участие в вакцинации от коронавируса (освобождены от НДФЛ). Также см. « Денежная лотерея для привившихся от коронавируса продлена ».
3. Доходы, возникающие в связи с бесплатной газификацией до границ земельного участка (освобождены от НДФЛ).
4. Гранты, премии, призы и (или) подарки в денежной, либо натуральной форме, если они вручены некоммерческими организациями, включенными в утвержденный правительством РФ перечень. Получатели-физлица освобождены от уплаты НДФЛ, а получатели-компании — от уплаты налога на прибыль.
Помимо этого, изменены условия, при соблюдении которых организации могут не учитывать в базе по налогу на прибыль «коронавирусные» субсидии, полученные из федерального или регионального бюджетов. Раньше льгота полагалась тем субъектам малого и среднего бизнеса, которые были включены в соответствующий реестр на 1 марта 2022 года и занимались деятельностью в наиболее пострадавших отраслях (см. « Субсидия на профилактику коронавируса: нужно ли включать ее в доходы при ОСНО и «упрощенке »?). Теперь право на льготу есть у субъектов МСП, включенных в реестр на день получения субсидии. Такое же право имеют и социально-ориентированные некоммерческие организации. При этом уточнено, что льгота не действует, если субсидия предоставлена на компенсацию процентных ставок по кредитам (новая редакция подп. 60 п. 1 ст. 251 НК РФ, вступила в силу 29 ноября 2022 года). Добавим: новые положения об учете «коронавирусных» субсидий касаются и «упрощенщиков», так как они могут не учитывать доходы, перечисленные в статье 251 Налогового кодекса (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).
Какие еще поправки внесены в Налоговый кодекс Законом № 382-ФЗ
Суть поправки
Соответствующая норма Кодекса
Дата вступления в силу
Добавлено правило: при безвозмездной передаче недвижимости в казну РФ восстанавливать НДС не нужно
новая редакция подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ
29 ноября 2022 года
Уточнено, что компании и ИП, производящие российское шампанское, вправе применять ЕСХН и «упрощенку»
новые редакции подп. 2 п. 6 ст. 346.2 НК РФ и подп. 8 п. 3 ст. 346.12 НК РФ
1 января 2022 года
Установлено правило: ИФНС должна рассылать юрлицам, находящимся в процессе ликвидации, сообщения о сумме транспортного налога не позднее одного месяца после истечения срока уплаты авансового платежа
новый подп. 4 п. 4 ст. 363 НК РФ
1 января 2022 года
Увеличен срок, отведенный организациям — плательщикам транспортного налога, для подачи пояснений и документов. Сейчас этот срок составляет 10 дней с даты получения сообщения об исчисленной сумме налога, станет — 20 дней
новая редакция п. 6 ст. 363 НК РФ
1 января 2022 года
Региональным властям будет запрещено дифференцировать ставки налога на имущество организаций исходя из категорий налогоплательщиков. Но разрешено — исходя из вида недвижимости и кадастровой стоимости объектов
новая редакция п. 2 ст. 380 НК РФ
1 января 2023 года
Установлено ограничение по применению коэффициента 1,1 при расчете земельного налога и налога на имущество физлиц. Коэффициент предназначен для тех, у кого налог за текущий период превышает величину, равную налогу за предыдущий период, умноженному на 1,1 (см. «Поправки в НК РФ по «имущественным» налогам: отмена деклараций по транспортному и земельному налогам, новые правила по льготам для физлиц»). По новым правилам коэффициент 1,1 нельзя применять при неправомерном использовании земли и изменении характеристик объекта недвижимости, влияющих на его кадастровую стоимость.
Что такое лизинг
Лизинг простыми словами – это аренда имущества. Но с одним существенным отличием: имущество можно в конце срока договора выкупить за небольшую стоимость. Но покупка – это не обязательное условие. У клиента есть право выбора, как поступить. Почему появилась такая услуга, ведь есть кредиты, займы, аренда, рассрочка – множество способов пользоваться нужной вещью? Потому что у лизинга есть ряд экономических преимуществ. Давайте разберемся, в чем особенности лизинга и его отличия от других финансово-кредитных услуг?
Какое имущество можно взять в лизинг?
По законодательству РФ, можно взять любые непотребляемые вещи. Что значит этот термин? То, что можно оформить в лизинг вещи, которые длительный период сохраняют основные потребительские свойства. Сюда относится техника, транспорт, бытовая и компьютерная техника и т.д. То есть имущество, которое можно использовать долго. Потребляемые вещи подходят для однократного использования: продукты питания, строительные материалы.
Самые популярные товары, которые берут в лизинг:
- автомобильный транспорт;
- специальная техника;
- оборудование;
- недвижимость;
- персонал.
Что не может быть предметом лизинга?
Кроме того, что нельзя оформить в лизинг непотребляемые предметы, перечисленные выше (продукты питания, сырье и т.д.), есть еще ограничения.
Нельзя взять в длительную лизинговую аренду:
- земельные участки (возможна только классическая аренда);
- природные объекты (водоемы, реки, лесные массивы);
- памятники культуры;
- военную технику.
Виды лизингов
Классификация строится на сроке действия договора и на том, собирается ли клиент выкупать имущество. Есть три вида:
- финансовый: компания предлагает оформить договор на срок, который равен сроку службы имущества. А в конце сделке состоится его выкуп. Вся процедура похожа на систему рассрочки, только под небольшой процент;
- операционный: продолжительность соглашения меньше, чем срок службы имущества. В конце периода клиент может сделать выбор: заплатить всю сумму за товар и стать его собственником или оставить его компании;
- возвратный: схема работы сложней, чем в предыдущих видах. Сначала клиент продает лизинговой компании свое имущество, а затем берет ее в лизинг. По сути это кредитование под залог.
Лизинг по сравнению с кредитом: чем отличается и что выгодней
Главное отличие двух услуг состоит в том, что кредит может выдаваться в денежной форме, а лизинг – нет. Во втором случае компания может передавать клиенту только имущество.
Еще одно отличие: банки оценивают клиентов жестче, чем лизинговые компании. Дело в том, что банковские организации находятся под контролем ЦБ РФ, а значит, должны строго соблюдать критерии отбора кредитополучателя. Для банков нужно подготовить больше документов, а также соответствовать всем требованиям. Иметь хорошую кредитную историю, быть официально трудоустроенным, иметь регистрацию в регионе, где присутствует банк.
Процесс отбора клиентов у лизинговых компаний проще. Организации действуют исходя из внутренних методик оценки платежеспособности и ответственности клиента.
У лизинга есть несколько преимуществ:
- более быстрый срок рассмотрения заявки (около 15 минут). Среди кредитных продуктов такой скоростью может похвастаться только потребительский экспресс-кредит;
- гибкий график платежей. Компания может пойти навстречу клиенту и подстроить график под сезонность бизнеса. Кроме того, возможны отсрочки платежей в сложных финансовых ситуациях;
- лизинговые компании не требуют ни залога, ни поручителей, ни других способов обеспечения сделки;
- не нужно платить налог на имущество, потому что предмет сделки не находится в собственности клиента.
Лизинг по сравнению с арендой: чем отличается и что выгодней
Основное отличие: машину в лизинге можно выкупить в конце действия аренды. При стандартных арендных отношениях сделать это нельзя.
Еще одно отличие состоит в том, что лизинг не может предложить физическое лицо, только юридическое. А точнее – лизинговая компания, у которой есть право на соответствующую деятельность. Имущество в аренду может предложить как физическое, так и юридическое лицо.
Важное преимущество лизинга – налоговые льготы. Есть и еще одно. Компании, предоставляющие оборудование, могут предложить товары только из наличия. Если нужно какое-то специфическое, то компания не сможет удовлетворить запрос. Абсолютно другая ситуация с лизингом. Компания может купить именно то, что нужно клиенту.
Но есть плюс и у аренды – процесс оформления проходит гораздо быстрее. Не нужно подтверждать платежеспособность, предоставлять поручительство или залог.
Жилье в лизинг: собственность без ипотеки
Настало время приобретать жилье по акциям, считает глава компании Archimatika.
Покупать каждые два года новую квартиру, оставляя предыдущую в собственности как арендный бизнес, — роскошь, которую могут позволить себе только состоятельные люди. Менять арендное жилье технически возможно, но «вся жизнь в съемных квартирах» и отсутствие возможности использовать недвижимость в качестве инвестиционного актива делает такой вариант скорее вынужденным, чем желанным. Выходит, имеющиеся сегодня форматы права собственности и пользования жильем не удовлетворяют современные запросы. А значит, пришло время создать новый вид собственности на жилье.
Александр Попов, директор компании Archimatika
Формат «Жилье как сервис» позволяет использовать недвижимость как инвестиционный актив и при этом менять районы, параметры жилья. Концепция предлагает владение акциями на пул квартир сети. Каждая акция обеспечена единицей площади — квадратным метром. Предполагается, что сеть будет предоставлять жильцам услуги под ключ — от дизайна квартиры и меблировки до клининга и организации переездов.
Рэм Колхас в книге «Нью-Йорк вне себя» писал об отелях-резиденциях для продолжительного проживания. Только в случае концепции, предложенной г-ном Поповым, жилье предоставляется не на несколько дней, а на несколько месяцев и лет, а сами его обитатели являются акционерами — собственниками сети. При этом споры между родственниками в духе «что делать с квартирой бабушки?» исключаются. Наследник получает пакет акций и может пользоваться услугами сети либо просто продать свою часть.
Акционер может комбинировать собственность и аренду. Допустим, у вас в собственности акций на 30 кв. м, а нужна квартира 50 кв. м. Соответственно, получая в распоряжение квартиру 50 кв. м, вы будете оплачивать аренду 20 кв. м и можете постепенно выкупать акции, уменьшая снимаемую площадь. Если же у вас больше акций, чем площадь квартиры, вы получаете доход от сдачи в аренду неиспользуемой площади.
Концепция базируется на методике параметрического анализа запросов покупателей квартир. В соответствии с прогнозом жилые комплексы строятся в нужных районах с параметрами квартир, соответствующими спросу. Сервисная компания получает заявки от пользователей и предлагает варианты. Для быстрого выполнения запросов возможна комбинация ЖК, построенных по заказу и приобретаемых сетью отдельных квартир в уже готовых проектах.
Александр Попов, директор компании Archimatika
Как это работает?
Этап 1
Человек, назовем его Иван Петров, закончил университет и устроился на первую работу. Он снимает в Москве студию площадью 23 кв. м на условиях лизинга: арендная плата плюс некоторая сумма выкупа кв. м недвижимости. С выкупом каждого «квадрата» пропорционально уменьшается арендная плата следующего месяца. При этом выкупаются не конкретные квадратные метры в студии, а акции, каждая из которых обеспечена 1 кв. м из общего пула квартир сети.
Этап 2
Через три года Ивану Петрову предложили интересную работу в Санкт-Петербурге. Он переезжает в Северную столицу и снимает квартиру площадью 30 кв. м в другом комплексе сети. При этом на новую квартиру распространяется право собственности на выкупленные ранее в Москве акции. За три года Иван выкупил 20 акций. Дополнительные 10 «квадратов» молодой человек арендует по той же схеме: ставка аренды плюс сумма выкупа доли жилой площади.
Этап 3
Через четыре года Ивану надоела офисная жизнь, он решает перейти на фриланс и вместе со своей девушкой сбежать от цивилизации на берег Индийского океана. Выкупленные к тому времени акции обеспечены реальными квадратными метрами, которые сервисная сеть сдает в аренду и выплачивает Ивану доход.
Этап 4
В семье Ивана родился ребенок. Жена хочет отдать его в современный детский сад, потом в цивилизованную школу, которых нет на берегу Индийского океана.
Семья решает переехать в Осло, где оба супруга нашли работу. Иван выбирает 58-метровую квартиру с двумя спальнями. На половину квартиры хватает акций, остальные семья арендует и постепенно выкупает.
Этап 5
У Ивана собственный бизнес. В семье рождается второй ребенок, старший к этому времени подрос и учится в частной школе в Англии. Супруги решают переехать в Лондон. Иван выбирает в лизинг 112-метровую квартиру с тремя спальнями.
Этап 6
Бизнес Ивана стремительно развивается, он привлекает инвестиции, открывает офис в Северной Америке и Петровы переезжают в Нью-Йорк. Финансовое процветание позволяет выбрать роскошный пентхаус с тремя спальнями площадью 169 кв. м, причем наконец-то полностью обеспеченный собственными акциями.
Этап 7
Дети Петровых выросли, бизнес передан в управление партнерам. Можно наконец-то подумать о себе! Петровы переезжают в Париж, где из предложения сервисной сети выбирают двуспальную квартиру площадью 77 кв. м. Находящиеся в собственности Ивана акции обеспечены большим количеством метров, чем необходимо для него, Иван получает дополнительный доход от сдачи их в аренду.
Мария Жукова, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»:
«Реализация такой идеи в России может быть крайне затруднительной. В отличие от Европы или США, где жители легко переезжают из одного города в другой, если им предлагают лучшую работу и более выгодные контракты, у нас люди привязаны к месту. В подавляющем большинстве случаев им не нужны акции, обеспечивающие проживание в пуле квартир по всей России, люди предпочитают собственные квадратные метры, например в Москве. Поэтому даже если какое-то время человек и арендует жилье, рано или поздно он задумывается о покупке своего».
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья»:
«Предложенная концепция заманчива по двум пунктам. Во-первых, система владения акциями позволяет гибче подходить к финансовому вопросу приобретения или аренды жилья нужного размера. Во-вторых, появляется свобода перемещения при такой системе легче переезжать, чтобы жить, например, рядом с новым местом работ
Чисто теоретически система может существовать, если собственники переведут свои метры в акции. Тогда может заработать отдельный рынок «жилых» акций, где, как на текущем рынке ценных бумаг, возможно частично владеть разными активами (в данном случае квартирами
Однако есть и ограничения. Собственникам квартир необходима мотивация для перевода метров в акции, которая на данный момент не совсем очевидна. С чисто житейской точки зрения, люди хотят оставаться мобильными, но до определенного предела. Частые переезды нужны очень ограниченному числу людей. При наличии финансовых возможностей большинство предпочтет владеть собственным жильем для семейной жизни».
Квартира в лизинг для физических лиц: как купить
Жилплощадь в лизинг привлекает многих низким начальным платежом и простой процедурой оформления. В таком жилом помещении всё готово к заселению, и это тоже существенный плюс. Но условия подобной сделки особенные, они не для всех могут оказаться подходящими. Узнаем обо всех сложностях, которые предстоит пройти при оформлении.
Сдача с выкупом или ипотека
Лизинг квартиры – покупка, являющаяся альтернативой ипотечного кредитования. В этой ситуации сделка заёмщика осуществляется не с банком, а с организацией, занимающейся перекупкой. К такому способу обычно прибегают люди, получившие отказ в банковской организации, и единственным вариантом для них становится аренда. Снимая чужую недвижимость, и одновременно делая выплаты, покупатель может стать владельцем на полных правах.
Отличие ипотеки от сдачи с выкупом – ипотечник вступает в право собственности сразу после кредитного соглашения, а лизингополучатель лишь арендует жилплощадь, и не может рассчитывать на полноправное владение объектом до внесения всей суммы.
Плюсы и минусы
Лизинговые сделки имеют несколько преимуществ:
Более лояльные требования к подтверждению финансовой состоятельности. Подобный вариант аренды подходит для граждан, не имеющих официальной работы (не всегда).
Купить жильё можно без аванса или залога (не во всех организациях).
Компанией предусмотрен удобный, индивидуальный график платежей.
Сумма выплаты не меняется при сезонных колебаниях цен на недвижимое имущество.
Если покупается новостройка, это предполагает специальную цену.
Определённый плюс – возможность пользоваться съёмным жильём, не будучи собственником.
Съём жилплощади с правом выкупа выйдет дороже, чем ипотека. Причина – принадлежность недвижимости юридическому лицу. Она используется для коммерции, значит, и налоги выше.
Получатель не может рассчитывать на льготы от государства при покупке, налоговые взносы платит хозяин недвижимости, а не проживающий в ней.
Собственник площади – лизинговая организация, и она может расторгнуть договор при несоблюдении правил эксплуатации жилья.
Лизингополучатель не имеет право сдавать недвижимость (другие ограничения также прописаны в договоре).
Дополнительный минус – невозможность взять кредит, воспользовавшись государственной субсидией. Несмотря на это, по словам арендаторов, для частных лиц жилищный лизинг более выгоден, чем обыкновенный съём жилища.
Интересный факт! Простой по конструкции и очень компактный домик изобрёл немецкий архитектор Ле-Менцель. В крохотном доме есть дверь, стул и окно. Если жильцу захочется спать, ему надо только перевернуть сооружение на бок. Получится спальня, в которой можно постелить матрас. Похожие дома продаются за 330 долларов, а ночлег в них стоит 1 доллар.
Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Особенности сдачи жилья с выкупом
Сдача жилья с последующим выкупом ориентирована в основном на коммерческую недвижимость. Предполагается, что жилплощадь будет использована для извлечения дохода, поэтому и арендная ставка увеличена. Раньше и сама программа была доступна только юрлицам. Но с 2011 года любой гражданин может купить такую недвижимость.
При оформлении ему придётся приготовиться к ряду сложностей:
Вначале ЛК выкупает квартиру у владельца, после этого будущий арендатор – у компании. Два договора – это двойная трата денег на оформление, и нередко оплачивать приходится получателю площади.
При невыплате взносов лизингодатель вправе расторгнуть договор и выселить съёмщика, несмотря на его сложные жизненные обстоятельства.
Платежи редко когда покрывают сумму стоимости до окончания сроков съёма жилплощади, и приходится делать доплату. Иногда это бывает крупная сумма. Поэтому юристы советуют внимательно читать договор, и подписывать его только после тщательного изучения.
Если съёмщика не устраивает место проживания, он может выкупить жилплощадь, но для этого понадобится внести оставшиеся средства, либо перестать платить и добиться расторжения отношений с ЛК. Минус второго способа – внесенные средства не возвращаются.
Вам нужен ремонт?
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Покупка квартиры в лизинг для физических лиц
К будущим съёмщикам предъявляются такие требования:
Возраст – 20-60 лет.
Постоянное место жительство.
Официальная работа (не во всех случаях) и стабильный заработок.
Удостоверение личности (паспорт).
Справка о работе и доходах. В некоторых организациях последние два документа могут не понадобиться, но первый платёж может быть увеличен.
Основные этапы приобретения недвижимости:
Поиск выгодных предложений в разных компаниях.
Сдача документов и заявления сотруднику ЛК.
Заключение договора с обсуждением графика взносов и возможности выкупа площади.
Заселение и регулярные выплаты.
В течение 10-15 лет вполне реально выкупить квартиру, после чего следует зарегистрировать покупку в Росреестре.
Сегодня для решения своих проблем владельцы используют возвратный лизинг. При этом ЛК выкупает у собственника жильё, которое затем сдаёт ему обратно с возможностью выкупа. Но оно должно быть ликвидным, поскольку с подписанием договора становится объектом для инвестирования.
Поэтому владельцу нужно, чтобы квартира отвечала всем требованием. Важные критерии – расположение, состояние здания, этаж и площадь. Они не зависят от хозяина, но наличие качественного ремонта, особенно выполненного с привлечением надёжной компании-подрядчика может стать решающим при осмотре сотрудниками ЛК. Конечно, если кроме этого есть и другие преимущества (фиксированные сроки, детальный проект, который согласовывается до старта работ, возможность оформить кредит или рассрочку на услугу).
Зная, каким образом покупается квартира в лизинг физического лица, можно аналогично оформлять не только стандартную жилплощадь. Сейчас по закону допустимо приобретать частные дома, коттеджи, помещения с коммерческим статусом, включая апартаменты.
