В чем суть ФЗ-№214 «Об участии в долевом строительстве»?

Изменения в 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”

Президентом Российской Федерации 25 декабря 2018 года подписан 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Закон опубликован на официальном портале правовой информации и с 25 декабря 2018 года вступил в законную силу.

Самой главной принятой нормой Закона стало требование о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование и использование эскроу-счетов для всех проектов строительства многоквартирных домов, вне зависимости от даты начала их реализации. Однако, из этого правила планируется допустить исключения для проектов, соответствующих установленным Правительством РФ критериям. К числу таких критериев отнесены степень готовности объектов и количество заключенных в их отношении договоров долевого участия. Показатели этих критериев должны быть определены Минстроем РФ.

Законом предусматривается, что все новые договоры участия в долевом строительстве после 25 декабря 2018 года должны заключаться только при условии уплаты застройщиком взноса в компенсационный фонд. Кроме того, Фонд будет наделен правом осуществлять проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков в целях оценки возможности исполнения застройщиком принятых на себя обязательств перед участниками долевого строительства. С целью достройки проблемных объектов в рамках процедуры банкротства застройщика предусмотрена возможность создания на базе Фонда дочерней организации.

Смягчаются некоторые требования для застройщиков в виде снижения порога по опыту участия в сфере строительства жилых домов с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв. м, перехода с солидарной на субсидиарную модель ответственности бенефициаров по обязательствам застройщика перед дольщиками. В свою очередь, ужесточается контроль в области долевого строительства: исключается механизм проведения контролирующим органом плановых проверок застройщиков и расширяются основания для проведения внеплановых проверок.

Законом установлено право застройщика заключать договоры долевого участия после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и до осуществления кадастрового учета без внесения взносов в Фонд и без перечисления денежных средств на эскроу-счета. Введена возможность использования денежных средств с расчетного счета застройщика на оплату расходов на содержание машино-мест и жилого помещения, а также оплату коммунальных услуг с момента ввода объекта в эксплуатацию, если право собственности на такие объекты не зарегистрировано. Введена возможность использования денежных средств с расчетного счета застройщика не только на уплату процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам, но и на иные платежи, связанные с кредитованием (в том числе, на перекредитование).

В свою очередь временно свободные денежные средства и проценты, начисленные на такие средства, размещенные на депозитах, подлежат зачислению только на расчетный счет застройщика, открытый в уполномоченном банке.

Введен запрет на привлечение денежных средств граждан жилищно-строительными кооперативами для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, кроме того, жилищно-строительные кооперативы наравне с застройщиками теперь будут обязаны размещать в единой информационной системе жилищного строительства данные о своей деятельности, которые предусмотрены ст. 123.1 ЖК РФ. О бязанность жилищно-строительных кооперативов по размещению информации возникает с 25 сентября 2019 года.

Закон также содержит и иные поправки в 214-ФЗ и другие нормативно-правовые акты, затрагивающие сферу привлечения средств участников долевого строительства в жилищное строительство.

Заключение ДДУ по 214-ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание

СУПРЯГА ЖАННА ВИКТОРОВНА

С принятием Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 № 214-ФЗ институт долевого строительства занял одно из ключевых мест в приобретении недвижимости гражданами. Это и не удивительно. Стоимость квадратного метра на этапе строительства существенно ниже стоимости жилья на “вторичном рынке”. Кроме того, достаточно подробное правовое регулирование долевого строительства позволяет избегать проблем двойных и тройных продаж объекта, продаж неуполномоченными лицами и прочих проблем, ставших настоящим бичом рынка недвижимости в конце 90-х – начале 2000-х годов.

В настоящее время договор долевого участия в строительстве представляет собой наиболее надежный инструмент при инвестировании в строительство недвижимости, и все чаще солидные застройщики стараются избегать использования таких сомнительных инструментов как договоры инвестирования, предварительные договоры купли-продажи.

Что такое “ДДУ по 214-ФЗ”? Суды сходятся во мнение, что ДДУ- это разновидность договора купли-продажи будущей вещи, к которой с целью защиты дольщика как более слабой стороны договора применяются особые положения закона. Как итог, по рынок долевого строительства постоянно растет, особенно быстро растет в крупных городах. Однако ситуация на рынке недвижимости в целом такова, что даже крупные застройщики не застрахованы от финансового краха, что грозит недостроями, недовольствами дольщиков и прочими сопутствующими проблемами. Если бы институт долевого строительства был идеален, не было бы и печальной статистики – по итогам 2018 года в России насчитывалось более 800 проблемных объектов, а это более 80 тысяч обманутых дольщиков.

Чтобы не пополнить число обманутых и иметь хоть какую-то уверенность в том, что дом достроят, а квартиру передадут, необходимо придерживаться некоторых правил.

Риск ДДУ № 1: Ненадежный застройщик и сомнительная новостройка

Это, пожалуй, первый и самый серьезный риск покупки новостройки по ДДУ или иному договору. Даже ДДУ не может застраховать дольщика от финансового краха застройщика или его недобросовестности. Несмотря на то, что при банкротстве застройщика законодатель предоставляет определенные способы защиты участников долевого строительства, безусловно, данная процедура является стрессом и потерей времени для любого дольщика.

Поэтому первое, что вам нужно сделать, если вы решили инвестировать денежные средства в строительство недвижимости по ДДУ, является проверка застройщика и объекта . О том, как это сделать самому (и почему лучше доверить проверку профессионалам), рассказано в одной из предыдущих статей: “ Как проверить застройщика и новостройку? ”.

Застройщика важно проверить не только с точки зрения надежности и финансовой стабильности, но и с точки зрения строительного опыта. Рекомендуем почитать отзывы дольщиков сданных застройщиком объектов. Конечно, хорошие отзывы – не гарантия того, что вам будет передан объект, соответствующий рекламным буклетам и всем строительным нормам. При нарушениях застройщиком строительных норм и договора дольщик вправе взыскать значительную компенсацию, однако для многих дольщиков в приоритете скорее въехать в хорошую, готовую квартиру. Поэтому при выборе застройщика стоит учитывать критерий качества выполняемых строительных работ.

Риск № 2: Невыгодные условия ДДУ

Несмотря на то, что Закон № 214-ФЗ существенно ограничивает “творчество” застройщиков при составлении ДДУ, некоторые лазейки для застройщиков все-таки остаются. Поэтому непосредственно после проверки застройщика и новостройки необходимо очень внимательно изучать предлагаемый к подписанию ДДУ.

Во-первых, договор должен содержать все существенные условия, которые установлены Законом (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ):

Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства. Объект должен быть определен четко и не допускать двоякого толкования. То есть недостаточно просто указать площадь застройки, нужно описать квартиру вплоть до ее строительного номера, приложить графический план. Важным нюансом при покупке новостройки является тот факт, что объект строительства нельзя увидеть, детально осмотреть при покупке, что влечет злоупотребления со стороны застройщика, поэтому важно все существенные требования к объекту долевого строительства предусмотреть в ДДУ, в том числе назначение помещения, расположение, площадь и т.д. Кроме того, в процессе строительства объект недвижимости может менять площадь, поэтому в большинстве случаев застройщики предусматривают в договоре условие о возможных различиях фактической и проектной площади недвижимости, порядок взаиморасчетов сторон. Данный нюанс вызвал на практике ряд злоупотреблений со стороны застройщиков. В некоторых случаях, если в договоре была предусмотрена доплата при увеличении площади, площадь объекта увеличивалась на 10 и более %, что приводило к незапланированным расходам дольщиков (при этом зачастую увеличивались не самые функциональные комнаты – балкон, коридор и т.д.). Когда в договоре было предусмотрено, что цена объекта недвижимости неизменна, то застройщики существенно уменьшали площадь объекта. Законодатель предусмотрел один из способов защиты – отказ от исполнения договора (расторжение ДДУ и возврат денег) при изменении площади более чем на 5 %. Но, к сожалению, данный способ не всегда рекомендуется использовать дольщикам, так как при расторжении договора велик риск неполучения денег от застройщика (зачастую застройщики создают компанию под каждый объект долевого строительства и по окончании строительства эта компания превращается в “пустышку”). Поэтому на вопрос урегулирования договором случаев изменения площади необходимо обратить внимание при заключении ДДУ (есть ли лимиты увеличения/уменьшения площади, другие вопросы). Нередко застройщики указывают в ДДУ, что при любом увеличении площади дольщик должен доплатить цену ДДУ, а при уменьшении застройщик ничего не возвращает (или при уменьшении менее определенной величины. Рекомендуем до заключения договора обсудить с застройщиком возможности корректировки в этой части договора, оговорить условия изменения площади и договориться с застройщиком о “зеркальных” последствиях изменения площади в ту или иную сторону. Подробнее о судебной практике рассмотрения подобных споров читайте в отдельной статье.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Именно этот пункт недобросовестные застройщики чаще всего используют в своих целях. Так, согласно многочисленным разъяснениям судов, срок должен позволять с точностью до определенной даты установить момент передачи квартиры дольщику. Существует несколько вариантов указания сроков. Самый распространенный, понятный всем и прозрачный – указание на конкретную дату (“объект должен быть передан участнику не позднее 31.12.2018 г.” или “объект передается участнику не позднее IV квартала 2018 г.”). В этой ситуации дольщик заранее знает, на что ему рассчитывать, срок заранее известен, а продлить его можно, только подписав дополнительное соглашение. Разновидность этого варианта – указание на определенный промежуток времени после сдачи дома в эксплуатацию с одновременным определением предельного срока ввода (“Многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию не позднее 01.01.2019 г. Объект должен быть передан участнику в течение 3 месяцев с даты введения дома в эксплуатацию”). Кроме этого, Гражданский кодекс РФ позволяет установить срок указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. И вот здесь начинается беззаконие. Так, например, один из довольно крупных действующих застройщиков включает в договор такое положение – “объект должен быть передан участнику в течение 2 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию”. Фактически можно говорить, что в данном случае срок не согласован, так как получение разрешения на ввод в эксплуатацию не является неизбежным, дом могут в принципе не вводить в эксплуатацию или ввести его через десятки лет. Естественно, при заключении договора дольщик на такие сценарии не рассчитывает. Как ни странно, некоторые суды Московского региона, вопреки разъяснениям Верховного суда РФ, толкуют положения данного договора так, что срок сдачи квартиры когда-то да наступит, а вот право на получение неустойки за просрочку сдачи объекта у дольщика не возникло, так как срок еще не наступил. В связи с этим рекомендуем следить за тем, чтобы срок сдачи объекта был указан в договоре максимально конкретно и соответствовал устным обещаниям менеджера (рекламным объявлениям).

Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена, как и срок, могут быть изменены сторонами по дополнительному соглашению, если такая возможность предусмотрена договором. Как ранее говорили, обратите внимание на порядок изменения цены объекта ДДУ при изменении площади объекта недвижимости. Встречаются случаи включения застройщиками особых условий об изменении цены ДДУ застройщиком в одностороннем порядке. Поэтому внимательно изучите ДДУ, не только раздел о цене ДДУ, но иные условия (часто застройщики самые “интересные” условия включают в форс-мажор, заключительные положения и т.д.), чтобы по завершении строительства не удивиться значительному удорожанию объекта недвижимости.

Гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок устанавливается Законом № 214-ФЗ, в ДДУ он может быть только увеличен.

Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (залог, страхование). Подлинность сведений о страховании или залоге лучше проверить до подписания договора.

И самое главное – ДДУ заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Только с момента регистрации ДДУ считается заключенным. Регистрация договора не составляет какого-либо труда, в связи с чем вполне можно отказаться от услуг по сопровождению регистрации, навязываемых некоторыми застройщиками.

Также, кроме существенных условий, в ДДУ включаются иные условия, отсутствие которых само по себе не влияет на заключенность и действительность договора: порядок общения сторон, рассмотрения их споров, права и обязанности и т.д. Так как их регламентация в Законе менее подробная, у застройщиков появляется “место для маневра”. Одни застройщики включают в договор положение о том, что все споры с ним будут рассматриваться в суде, который более лоялен к компании, другие устанавливают трехмесячные сроки ответа на претензии, а некоторые даже прописывают возможность одностороннего изменения срока сдачи объекта или отказ от взыскания неустойки.

Во всем этом многообразии ухищрений нужно помнить, что на ДДУ распространяются положения Закона о защите прав потребителей. А согласно ст. 16 Закона “О защите прав потребителей” условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Однако слепо надеяться на данное положение тоже не следует – не все суды признают недействительность условий договора, ущемляющих права дольщика, например, условий об определении исключительной подсудности споров или ограничения размера ответственности застройщика.

В связи с этим, нужно внимательно изучать договор перед его подписанием, обсуждая каждое спорное положение с застройщиком и, по возможности, с компетентным юристом. Опытный юрист по ДДУ сможет дать оценку рисков заключения ДДУ в редакции застройщика, оценить перспективы оспаривания определенных положений ДДУ в суде (если застройщик отказывается менять условия, а дольщику понравилась квартира (офис или иное помещение.) именно в этом жилом комплексе).

Помните, что даже полное соответствие ДДУ требованиям Закона не является панацеей от всех проблем, и только максимальная бдительность дольщика позволит ему в минимизировать свои риски.

Обратите внимание! Согласно закону, оплата по ДДУ должна производиться только после регистрации договора в Росреестре.

В некоторых случаях застройщики, чтобы минимизировать свои риски, прибегают к другой схеме продажи новостройки – заключению договора участия в ЖСК. О том, что такое ЖСК, какие риски несет для дольщика данная схема, читайте в отдельной статье по ссылке.

Риск № 3: Замена ДДУ уступкой права требования

Нередко застройщики вместо ДДУ предлагают подписать договор уступки права требования по ДДУ. То есть застройщик реализует “своему” дольщику квартиры по ДДУ, а данный дольщик “продает” квартиры по договорам уступки. Такая схема, на первый раз вполне прозрачная, таит в себе ряд рисков.

Требуется юридическое сопровождение сделки с недвижимостью? Для первичной консультации и расчета стоимости услуг п озвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или о ставьте заявку.

Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. (В редакции федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ; от 17.06.2010 № 119-ФЗ; от 03.07.2016 № 304-ФЗ)

2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) (Пункт утратил силу – Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ)

3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства”, или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”. (В редакции Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ)

(Часть в редакции Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ)

21. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. (Часть введена – Федеральный закон от 17.06.2010 № 119-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

22. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. (Часть введена – Федеральный закон от 17.06.2010 № 119-ФЗ; в редакции Федерального закона от 01.05.2016 № 139-ФЗ)

23. Действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц. (Часть введена – Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ)

3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается. (Часть введена – Федеральный закон от 18.07.2006 № 111-ФЗ)

4. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи:

1) с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве, с учетом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I “О статусе столицы Российской Федерации”;

2) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств публично-правовой компании, указанной в части 1 статьи 232 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом, Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”, Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ “О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”; (В редакции Федерального закона от 13.07.2020 № 202-ФЗ)

3) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации для реализации указанных в настоящем пункте целей с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее – Фонд субъекта Российской Федерации). (Пункт введен – Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

(Часть введена – Федеральный закон от 01.07.2017 № 141-ФЗ; в редакции Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ)

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

1) застройщик – хозяйственное общество:

которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; (В редакции Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ)

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства” (далее – Федеральный закон “О содействии развитию жилищного строительства”), подпунктом 15 пункта 2 статьи 3910 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

наименование которого содержит слова “специализированный застройщик”.

Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I “О статусе столицы Российской Федерации”, или публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 232 настоящего Федерального закона, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации, юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории; (В редакции федеральных законов от 25.12.2018 № 478-ФЗ, от 27.06.2019 № 151-ФЗ, от 13.07.2020 № 202-ФЗ, от 30.12.2020 № 494-ФЗ)

(Пункт в редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ)

2) объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства; (В редакции федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ; от 03.07.2016 № 304-ФЗ; от 29.07.2017 № 218-ФЗ)

21) проект строительства – проект строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство; (Пункт введен – Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

3) уполномоченный банк – банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”; (Пункт введен – Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ)

4) целевой кредит (целевой заем) – кредит или заем на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), которые могут быть использованы только на цели, указанные в части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) указанных в настоящем пункте кредита или займа. При этом целевой заем, предоставляемый всеми учредителями (участниками) застройщика, не должен превышать двадцать процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее – проектная стоимость строительства), по каждому из выданных разрешений на строительство при условии, что проценты по такому целевому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта. Указанные в настоящем пункте ограничения по целям использования средств целевого кредита (целевого займа) и размеру целевого займа не применяются в случае, если застройщик осуществляет строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии размещения таких денежных средств на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 154 настоящего Федерального закона; (Пункт введен – Федеральный закон от 25.12.2018 № 478-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

5) уполномоченный банк в сфере жилищного строительства – банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и определенный Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 225-ФЗ “О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”. (Пункт введен – Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом “О содействии развитию жилищного строительства” либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 3910 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком. (В редакции федеральных законов от 10.07.2012 № 118-ФЗ; от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 13.07.2015 № 236-ФЗ)

11. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах территории, в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории (далее – несколько разрешений на строительство). Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) указанных в настоящей части объектов недвижимости по нескольким градостроительным планам земельного участка или утвержденным проектам планировки территории либо по нескольким договорам о комплексном развитии территории. (Часть введена – Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 01.07.2018 № 175-ФЗ, от 25.12.2018 № 478-ФЗ, от 30.12.2020 № 494-ФЗ)

12. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при соблюдении одного из условий: (В редакции Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ)

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 154 настоящего Федерального закона.

(Часть введена – Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ)

2. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям: (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ)

1) наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации; (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ)

11) размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от проектной стоимости строительства. Порядок расчета собственных средств застройщика устанавливается Правительством Российской Федерации; (Пункт введен – Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ; в редакции Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ)

12) наличие на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, денежных средств в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке в соответствии с частью 23 настоящей статьи, либо наличие на указанную дату кредитного договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, предусматривающего предоставление уполномоченным банком застройщику целевого кредита на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в размере не менее сорока процентов от проектной стоимости строительства; (Пункт введен – Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ; в редакции Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ)

13) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов (целевых займов), связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство; (Пункт введен – Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ; в редакции федеральных законов от 01.07.2018 № 175-ФЗ; от 25.12.2018 № 478-ФЗ)

14) застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций; (Пункт введен – Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ)

15) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерац

ФЗ-214 – Закон о долевом участии в строительстве

Федеральный закон о долевом участии в строительстве – ФЗ-214

Привлечение денег от граждан для долевого строительства жилых многоквартирных домов регулируется специальным законом – ФЗ-214. Его еще называют в народе – «Закон о защите прав дольщиков».

ФЗ-214 – это Федеральный Закон №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Закон принят в целях защиты интересов дольщиков от неправомерных и недобросовестных действий Застройщиков (Девелоперов). Закон периодически дорабатывается, в него вносятся изменения, в соответствии с текущими реалиями рынка.

Этим законом защищены ТОЛЬКО те дольщики, которые заключили Договоры долевого участия (ДДУ). Другие типы договоров с Девелопером (в том числе Предварительные договоры) не дают такой защиты.

Собственно «защита» сводится к тому, что закон ФЗ-214 строго регламентирует требования к Застройщику при реализации строительного проекта, и привлечении денег с рынка (т.е. с граждан). А также – к четкой формулировке прав дольщиков на конкретные квартиры в строящемся доме, с возможностью влиять на Застройщика и взыскивать с него неустойки за нарушение условий договора.

Последние изменения в этот закон вступили в действие с 01 июля 2018 года, о них мы расскажем ниже. Ссылка на полный текст закона ФЗ-214 (со всеми изменениями) – в конце статьи.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Защита прав дольщиков по ФЗ-214 – в чем именно?

Согласно закону ФЗ-214, защита прав дольщиков при строительстве жилья выражается, в частности, в следующем:

  • В обязанности Девелопера иметь на руках ключевые документы для реализации строительного проекта – разрешение на строительство, и зарегистрированные права на участок застройки (собственность или аренда);
    Для справки – раньше Девелоперы часто собирали деньги с граждан (т.е. продавали квартиры), и вели стройку, не дожидаясь разрешений и согласований, а пытались получить это все потом, задним числом, и не всегда это получалось;
  • В обязанности Девелопера публично (в т.ч. на своем сайте) представлять подробные сведения о себе, своем финансовом состоянии, и о проекте – в виде бухгалтерской отчетности, аудиторского заключения и Проектной декларации (ст.3.1, и ст.19, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера вложить в проект собственные средства, в размере не менее 10% от общего бюджета проекта (пп.1.1, п.2, ст.3, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера использовать привлеченные от дольщиков деньги строго на реализацию конкретного проекта, и никуда больше.
    С июля 2018 г. контроль за целевым расходом средств на счетах Застройщиков поручено вести уполномоченным банкам;
  • В обязанности Девелопера зафиксировать в ДДУ окончательную цену на квартиру, и невозможности решения своих финансовых проблем за счет дополнительных платежей дольщика (в отличие от ЖСК, например);
  • В обязанности Девелопера зарегистрировать каждый ДДУв УФРС, что исключает возможность «двойных продаж» строящихся квартир (ст.17, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера четко обозначать срок передачи построенной квартиры дольщику, и нести финансовую ответственность (уплата пени) за нарушение этого срока;
  • В возможности дольщика выйти из проекта путем продажи своих прав на квартиру третьему лицу (через Договор уступки прав требования, ст.11, ФЗ-214);
  • В возможности дольщика требовать от Девелопера бесплатного устранения обнаруженных строительных дефектов, либо уменьшения цены квартиры на соответствующую сумму (п.2, ст.7, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера предоставлять гарантию на построенное жилье – не менее 5-ти лет на конструктивные элементы, и не менее 3-х лет – на инженерное оборудование (п.5 и 5.1, ст.7, ФЗ-214);
  • В возможности дольщика расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке (п.1. ст.9, ФЗ-214), и потребовать возвращения уплаченной суммы с процентами, при грубом нарушении Девелопером условий договора (п.2, ст.9, ФЗ-214);
    Примечание – Если Застройщик привлекает деньги дольщиков через эскроу-счета, то при расторжении ДДУ проценты он не выплачивает.
  • В субсидиарной ответственности руководителя и владельцев компании-застройщика за убытки, причиненные по их вине дольщикам (п.4, ст.23.2, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера обеспечивать защиту инвестиций дольщиков путем страхования своей гражданской ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или расчетов через счета эскроу (см. ниже об этом).

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Закон о защите прав дольщиков

Кроме того, по ФЗ-214 (статьи 13 – 15), обеспечением исполнения обязательств Девелопера по ДДУ является залог земельного участка и строящегося на нем жилого дома. В случае «недостроя» и/или банкротства Девелопера, залог реализуется в пользу дольщиков, позволяя им компенсировать (полностью или частично) свои вложения.

На практике, в случае банкротства Девелопера, государство (в лице местной власти), обычно, предлагает другому Девелоперу завершить стройку, привлекая его с помощью персональных льгот (например, бесплатного земельного участка для нового строительства).

Выполнение условий закона ФЗ-214 – это действительно жесткие условия для Девелопера. И возможностей ухода от ответственности у него здесь остается очень мало. Но они все-таки есть.

Несмотря на то, что этот закон действительно во многом защищает дольщика, и «напрягает» Девелопера, тем не менее, следует понимать, что закон ФЗ-214 – это не абсолютная гарантия безопасности. Во-первых, не все хорошие идеи, заложенные в законе, имеют механизм воплощения в реальной жизни (пока). Во-вторых, финансовые и административные проблемы, экономические кризисы, «долгострой», и банкротство Девелоперов – все равно случаются, так же как случаются пожары, наводнения и землетрясения (отменить или запретить их пока ни у кого не получается).

Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

Изменения в закон ФЗ-214 за последние годы

С января 2014 года очередными поправками в закон ввели обязательное страхование гражданской ответственности Застройщика перед дольщиками, которое позволяло вернуть покупателям квартир в новостройках все вложенные средства, в случае банкротства строительной компании (краткая справка об этом – на официальном сайте «РГ» –​ здесь).

Однако, на рынке такое страхование не прижилось, и уже с июля 2017 это требование отменили.

А с октября 2017 новые поправки в ФЗ-214 обязали всех Застройщиков при запуске новых проектов, вместо страхования своей ответственности отчислять денежные взносы в единый государственный компенсационный фонд долевого строительства (подробнее по ссылке). В случае банкротства Застройщика, деньги из этого фонда будут использоваться для финансирования достройки дома или для выплаты компенсаций дольщиком.

В том же 2017 году введены новые ужесточения для Застройщиков (и все в угоду дольщикам). Увеличились требования к размеру уставного капитала компании-застройщика, и увеличились требования к раскрытию информации о проекте, которую каждый Застройщик должен опубликовать на своем сайте (подробнее об этом см. на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с девелоперским проектом»).

Кроме того, введена уголовная ответственность Застройщика за привлечение денег на строительство с нарушением закона (ст. 200.3 УК РФ).

Расширена и финансовая ответственность девелоперов. Если раньше за убытки и недостроенный объект ответственность нес только Застройщик как юридическое лицо, то теперь она распространяется еще и на руководителя и бенефициара строительной компании (п.4, ст.23.2, ФЗ-214).

Отдельно стоит добавить о введении в 2017 году альтернативного механизма защиты интересов дольщиков (вместо залогов и страхования ответственности) – о расчетах с Застройщиком через счета эскроу (подробнее об этом – по ссылке).

Все это еще больше снижает риски дольщиков при покупке новостроек по ДДУ.

Условия заключения Договора долевого участия (ДДУ). Сроки сдачи дома, гарантии, неустойки, регистрация, порядок оплаты и образец ДДУ.

Что изменили новые поправки в 214-ФЗ с 1 июля 2018 года?

Почти все новшества закона касаются финансовой стороны ведения бизнеса Девелопера. Эти поправки действуют только для тех компаний, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года.

Гайки Застройщикам закрутили почти до предела. Теперь для них добавились еще такие требования и ограничения:

  • На момент опубликования Проектной декларации, Застройщик должен иметь на расчетном счете не менее 10% от проектной стоимости строительства;
  • Застройщик должен вложить в строительство собственные средства не менее 10% от общего объема инвестиций в проект;
  • Расходы на административные нужды Застройщика не могут превышать 10% стоимости проекта. Все остальные, не связанные со строительством, обязательства Застройщика ограничены 1% от инвестиций в проект;
  • Застройщику запрещено привлекать какие-либо займы, кроме целевого кредита на конкретный строительный проект;
  • Застройщику запрещено совершать сделки, не связанные с его основной деятельностью и ее обеспечением;
  • Застройщику запрещено привлекать деньги сразу по нескольким разрешениям на строительство. Теперь действует правило: «один Застройщик – одно разрешение на строительство». И пока компания не завершит проект, новое разрешение на другой проект ей не выдадут. Исключение – для Девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ);
  • Все финансовые операции по строительному проекту должны вестись только через один расчетный счет компании, другие счета для финансирования строительства использовать запрещено. Одно разрешение на строительство – один счет. Банк будет следить за целевым расходованием средств Застройщика, и отказывать в операции, если посчитает ее нецелевым расходом.

Кроме того, эти поправки в закон ввели новое понятие – «специализированный застройщик». Это значит, что компания, которая ведет строительство многоквартирного жилья, теперь должна заниматься только этим и ничем больше. Соответственно, в прошлом остаются такие компании-застройщики, как общественные и некоммерческие организации, спортивные, музыкальные, учебные и научные учреждения, которые раньше предоставляли свои земли под строительство и сами становились – Застройщиками.

Минимальный опыт такого «специализированного застройщика» (если кто захочет таким стать после 1 июля 2018) должен быть не менее 3-х лет в качестве компании-застройщика, техзаказчика или генподрядчика по строительству многоквартирных домов, общей площадью не менее 10 000 кв.м. Эти сведения должны указываться в Проектной декларации строительства.

В чем заключается ответственность Застройщика по ДДУ — перечень пунктов со ссылками на статьи закона.

Важные изменения в закон ФЗ-214 с 01 июля 2019

Самое важное для покупателей квартир новшество – это новый принцип расчетов дольщиков с Застройщиками. Применение счетов эскроу с 01.07.2019 стало обязательным для Застройщиков, при заключении новых Договоров долевого участия (ДДУ).

СПРАВКА: Как оплачивать ДДУ через эскроу-счет, как действует этот механизм и как он защищает дольщика – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Правда, для некоторых Застройщиков закон предусмотрел поблажки и позволил им даже после июля 2019 привлекать деньги дольщиков по старой схеме расчетов по ДДУ (т.е. без эскроу-счетов). Кому же так повезло?

По данным РБК (цитата), критерии Минстроя для таких везунчиков следующие:

«Основные условия для работы по старым правилам — степень готовности проекта должна быть не менее 30%, количество заключенных ДДУ по объекту строительства — не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений проекта. Для системообразующих организаций (ГК «ПИК» и ГК «ЛСР») степень готовности может составлять не более 6%, а для проектов, возводимых в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории — от 15%».

А так как фантазия у русских людей богатая, то чтобы влезть в рамки этих критериев и избежать эскроу-счетов, некоторые Девелоперы пошли на такую хитрость. Они продали часть своих квартир по ДДУ собственным аффилированным структурам (т.е. формально количество заключенных ДДУ >10%), а эти структуры уже будут реализовывать квартиры в новостройках по переуступке прав.

Таким образом, несмотря на обязательное условие применения эскроу-счетов при заключении ДДУ с июля 2019, фактически остается много новостроек, где квартиры будут продаваться без эскроу-счетов еще в течение нескольких лет.

С другой стороны, количество строительных проектов, где продажи ведутся через счета эскроу, будет постепенно расти.

То есть деньги дольщиков постепенно становятся недоступны для строительных компаний. Вся оплата за купленные по ДДУ квартиры будет оседать на счетах уполномоченных банков. А банки уже будут выдавать Застройщикам целевые кредиты на строительство (в рамках проектного финансирования). И если Застройщик схлопывается (банкротится, исчезает, проваливается сквозь землю), то это уже будут проблемы банка. Дольщикам банк обязан вернуть деньги, задепонированные (сохраненные) ими на этих самых эскроу-счетах. При этом, обязательства самого банка перед дольщиками по счетам эскроу страхуются в АСВ на сумму до 10 млн. руб., максимум на каждый счет (п.3, ст.12.2, ФЗ-177).

В целом, можно сказать, что закон ФЗ-214 позволяет дольщикам влиять на Девелопера, пока у него дела идут хорошо (в частности, влиять на сроки сдачи дома, на условия передачи квартиры, на качество строительства).

Но если у Девелопера начались проблемы (например, административные или финансовые), то дольщик тут уже ничего поделать не может. Приходится принимать этот риск, надеясь в случае чего, получить компенсацию от реализации залога, от страховщиков, от банка (возврат денег со счета эскроу) или из компенсационного фонда.

К слову, требования ФЗ-214 не распространяются на общее имущество многоквартирного дома после передачи квартир дольщикам. То есть, условно говоря, если треснет стена в подъезде, а не в квартире, то привлечь Застройщика к ответственности не получится (во всяком случае, в рамках ФЗ-214).

Справедливости ради стоит отметить, что риск покупки новостройки по ФЗ-214 все-таки гораздо ниже риска всех остальных способов покупки новостройки.

Закон ФЗ-214 по праву называют законом о защите прав дольщиков, так как он целиком и полностью разрабатывался в их интересах. И хотя он далеко не идеален, лучшей альтернативы ему при покупке новостройки пока не существует.

Вкладываться в новостройку на этапе строительства действительно выгодно, но нужно понимать, какие риски существуют при покупке новостройки (см. об этом в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ ), выбирать наименее рисковый вариант (ДДУ), и затем еще самостоятельно снижать риски по этому варианту.

Самостоятельное снижение рисков здесь происходит путем:

  1. грамотного выбора Застройщика (с оценкой его добросовестности, административных возможностей и финансовой устойчивости),
  2. осознанного выбора строительного проекта и этапа вхождения в проект (в начале, в середине, или в конце строительства), а также
  3. тщательной проработки условий договора (при поддержке специализированных юристов).

Как все это делать, рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ по приведенным выше ссылкам.

Полный текст ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» с последними изменениями можно прочитать здесь (Гарант).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

В чем суть ФЗ-№214 «Об участии в долевом строительстве»?

Федеральный закон РФ №214 регламентирует отношения сторон, участвующих в долевом строительстве: застройщика и покупателя (дольщик).

А механизм реализации квадратных метров в новостройке — договор долевого участия (ДДУ).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

ДДУ ФЗ №214 – что это?

ФЗ №214 был принят в 2004 году. До принятия закона застройщики начинали возводить объект сразу, получив доступ к участку. Документы оформлялись по ходу работы, квартиры поступали на реализацию на ранней стадии строительства, так как необходимо было финансирование на постройку здания.

Стоимость квадратного метра была ниже, чем цена на вторичном рынке жилья. Все это делало покупку помещения в новостройке выгодным мероприятием. Но приобретение сопровождалось рисками для покупателя.

Права граждан не были защищены, недобросовестные фирмы пользовались этим, получая с покупателей деньги, через фиктивные компании выводили их в свободные зоны и объявляли себя банкротами.

С принятием ФЗ №214 приобретатели могут вздохнуть свободнее. Закон гарантирует защиту интересов и имущества граждан при участии в долевом возведении зданий. Закон защищает права покупателей, но не гарантирует окончательное строительство объекта и передачу жилой площади в их собственность.

Гарантии закона применимы к дольщикам, подписавшим ДДУ. ФЗ №214 исключает мошенничество со стороны застройщиков. Статья 3 этого закона запрещает строительной компании заключать соглашение ДДУ если:

  • Не получено разрешение на постройку объекта;
  • Не опубликована и не представлена проектная декларация;
  • Отсутствует госрегистрация права собственности на землю под строительство или договор аренды/субаренды.

При банкротстве организация не имеет права оставить дольщиков с пустыми руками. Согласно статье 13 ФЗ №214 у участников долевого договора, с момента его регистрации, в залоге находятся:

  • Участок земли, принадлежащий компании;
  • Многоквартирный объект на этом участке.

Недостроенная недвижимость выставляется на торги для выплаты долга предприятия-банкрота.

Для безопасности денежных средств покупателя в законе прописано условие аккредитив — счет в банке, на него вносятся деньги перед регистрацией жилья. Чтобы организация смогла воспользоваться средствами, она предъявляет зарегистрированный документ долевой сделки.

ДДУ ФЗ №214 – на что обратить внимание?

Единого образца для соглашения ДДУ нет. Условия разные, поэтому шаблон отсутствует. Перед подписанием следует обратить внимание на:

  1. Четкий срок сдачи возведенного объекта — день, месяц, год. Дата окончания строительства не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке;
  2. Данные о сроках уплаты, цена за квадратный метр жилплощади;
  3. Наличие гарантийного срока на объект;
  4. Месторасположение квартиры в здании — этаж, номер помещения, квадратура, количество комнат.

Если полученная жилая площадь отличается метражом в большую сторону от ранее запланированных параметров по результатам обмера, то покупателю придется доплачивать за эти метры. Чтобы этого не допустить, прописывается пункт об изменении площади и об ответственности компании за нарушение.
На случай суда в договоре прописывается город, удобный дольщику для разбирательства в арбитраже.

Какие изменения были в ФЗ №214 за время его действия?

ФЗ №214 за время своего действия претерпел несколько изменений, одобренных в 2012 году. В законе появился один из главных пунктов: методы обеспечения обязательств застройщиком.

Обязательства строительной компании обеспечиваются поручительством банка. Финансовое учреждение должно удовлетворять требованиям:

  1. Банковская деятельность — от 5 лет;
  2. Действующая лицензия на осуществление банковских операций;
  3. Уставные средства — от 200 млн рублей;
  4. Собственные капитал — от 1 млрд рублей.

Как способ обеспечения обязательств — заключение фирмой соглашения страхования гражданской ответственности. Страховая должна работать не менее 5 лет с уставными средствами от 120 млн рублей и собственным капиталом от 400 млн рублей.

В случае нарушения предприятием договора им возмещаются убытки, выплачивается неустойка по ДДУ, возвращаются денежные средства дольщику.

Какую ответственность сторон предусматривает Федеральный закон №214?

Благодаря закону у покупателей есть гарантия сохранения финансов, вложенных на начальной стадии строительства. Но ФЗ №214 защищает и права застройщика. Если покупатель нарушает пункт соглашения по внесению средств, то он выплачивает неустойку от 1/300 ставки рефинансирования за день просрочки.

Многие строительные компании привлекают финансы дольщиков на окончательном этапе возведения здания. За счет этого у покупателя сводится к минимуму риск проблем при приобретении жилья. Но в этом случае цены на квартиру выше, чем на этапе начала строительства, квадратные метры по стоимости приближаются к рыночной цене готовой жилплощади.

При составлении договора долевого участия лучше воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Застройщик может внести в соглашение невыгодные условия для дольщика. Специалист может помочь разобраться в тонкостях документа. И если после проверки приобретатель не согласен с каким-либо пунктом, то он вправе потребовать от компании изменить договор.
Перед подписанием соглашения необходимо:

  • Изучить деятельность и отзывы о строительной организации;
  • Проверить дату регистрации компании, ее историю;
  • Проверить отсутствие иска о признании фирмы банкротом.

Какие положения Федерального закона №214 являются самыми важными?

Соглашение ДДУ — гарантия, защищающая покупателей от нечестной деятельности застройщика. ФЗ №214 выделяет основные моменты при заключении документа:

  1. Подписание договора осуществляется после получения и регистрации строительной компанией права собственности на землю или ее аренду, где будет возводиться новостройка.
  2. Застройщик обязан за 14 дней опубликовать в СМИ, интернете информацию о проекте будущей постройки.
  3. ДДУ обязателен к регистрации. Это дает гарантию на отсутствие двойной продажи жилья.
  4. При просрочке или затягивании сроков сдачи объекта организация выплачивает штрафы, неустойки, прописанные договором.
  5. При обнаруженных строительных дефектах во время приемки квартиры в новостройке, предприятие обязано устранить недочеты безвозмездно своими силами. Или уменьшить стоимость квартиры, сумма равная для устранения недостатков.

От каких возможных рисков ФЗ №214 не защищает дольщиков?

Федеральный закон №214 защищает права дольщиков, и единственная проблема для них — банкротство фирмы. Но даже при действующем законе недобросовестные компании обходят многие положения.

Строительные организации часто проводят различные рекламные акции и скидки на покупку квартиры. Потенциальные покупатели не интересуются, по какой схеме работает застройщик. Если компания ведет свою деятельность не в соответствии с законом, то приобретение жилой площади может обернуться риском.

Недобросовестные корпорации начинают строительство до момента получения права собственности на участок, опубликования проекта и других аспектов. Это оборачивается для покупателя в лучшем случае — затягивание сроков возведения объекта, в худшем — судебные разбирательства, связанные с незаконной постройкой.

Риск с приобретение квадратных метров связан и с двойной продажей помещения. Закон гарантирует невозможность двойной реализации квартиры. Но некоторые застройщики затягивают процесс регистрации соглашения ДДУ, дольщики успевают выплатить большую часть стоимости жилья, а компания незаконно продать квартиру еще раз.

Надежная строительная организация не должна препятствовать регистрации договора и обязана представить дольщику документы.

Дефекты новостроя — риск, от которого закон не защищает в полной мере. Некоторые фирмы намеренно сокращают расходы на материалы, присваивая финансовую разницу себе. По закону строительная организация обязана устранить все недочеты или выплатить неустойку для их исправления. Но на практике цена на жилплощадь к моменту ее приемки возрастает, поэтому покупатели соглашаются на дефекты, чтобы не потерять прибавочную стоимость в денежном плане.

В случае обнаружения недочетов, если фирма не стремится исправлять их или шантажирует увеличением сроков строительства, дольщик имеет право подать иск в суд для расторжения документа и взыскать сумму, выплаченную им на момент составления ДДУ.

При любой схеме приобретения жилья есть риски, но договор ДДУ, опираясь на ФЗ №214, дает большую гарантию на их отсутствие. Покупая квартиру в новостройке лучше заранее узнать о деятельности застройщика, изучить их документацию (строительная компания не должна препятствовать этому), ознакомиться с прошлыми проектами организации.

Безопасность потенциального покупателя обеспечивается им самим.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «О чем говорит статья №214-ФЗ» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!

Доля риска. Что означает покупка жилья по 214-ФЗ и безопасна ли она?

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» регулирует использование денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства домов. Закон устанавливает, что дольщики, вложившиеся в строительство и заключившие договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), получат квартиры в собственность. О том, какие гарантии даёт 214-ФЗ и насколько рискованна покупка жилья по договору ДДУ, АиФ.ru рассказал эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков.

Права дольщика защищены не только договором, но и законом

Согласно ст. 3 ФЗ № 214, застройщик имеет право заключать с дольщиками ДДУ только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и госрегистрации права собственности на земельный участок, на котором будет проводиться строительство объекта. «Договор долевого участия — это специальная форма, она унифицирована. Данный договор подлежит государственной регистрации, благодаря чему у дольщика возникает право требовать у застройщика после сдачи дома по акту определённую квартиру», — говорит Константин Барсуков.

По словам специалиста, подобного права у покупателя нет, в случае если он приобретает квартиру в новостройке не по ДДУ. «По ДДУ продаются только объекты незавершенного строительства. Если дом сдан по акту, но право собственности не оформлено, он становится объектом завершённого строительства. Продавать в нём квартиры застройщик может только после оформления собственности. Если застройщик не хочет ждать этого момента, он может предложить покупателям такую схему, как предварительный договор купли-продажи. В рамках него будущие жильцы договариваются с застройщиком о том, что он сначала оформит дом в собственность на себя, после чего обязуется передать квартиру. Но деньги он получает сейчас. Это очень незащищённая форма, довольно высок риск», — заявляет эксперт рынка недвижимости.

Нет риска «двойной» продажи

Согласно ст. 4 ФЗ, ДДУ заключается в письменной форме и обязательно проходит процесс государственной регистрации. Это исключает риск того, что нечистый на руку застройщик может продать одну и ту же квартиру несколько раз. «Застройщик регистрирует в Росреестре весь дом: указывает, сколько квартир в нём будет. Дальше он эти условные непостроенные квартиры продаёт по договору долевого участия и регистрирует каждое жилое помещение с указанием будущих владельцев. А вот договор предварительной купли-продажи не регистрируется, соответственно, по нему можно продать одну и ту же квартиру несколько раз», — отмечает специалист.

Дольщики не останутся ни с чем в случае банкротства застройщика

Согласно ст. 13 ФЗ, с момента регистрации ДДУ у всех дольщиков в залоге земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом. Этим они защищены от ситуации, если застройщик будет объявлен банкротом. Новый застройщик будет обязан передать дольщикам положенные им квартиры. «Если кто-то начнет достраивать дом, дольщикам никто не сможет сказать: „Я вас не знаю, до свидания“. Если объект будет решено реализовать с торгов, дольщикам выплатят возмещение», — поясняет специалист по недвижимости.

Застройщик несёт ответсвенность за просрочку

«Договор долевого участия предполагает определённую защиту в том числе и от отсрочек по сдаче дома, — говорит Барсуков. — На застройщика возлагается определённый штраф, который можно легко отсудить. По предварительному договору купли-продажи этого совершенно нет: человек, который по этому договору действует, защищён только самим договором, а не законом».

Дольщик получит квартиру, которую ему обещали

ДДУ подразумевает, что у дольщика есть право требовать квартиру, которую он изначально согласовывал с застройщиком. «Договор долевого участия заключается на этапе, когда квартир с конкретным адресом ещё не существует, но он очень чётко прописывает параметры квартиры: этаж, её номер на этаже, строительный номер, метраж. В качестве приложения к договору есть план этажа, на котором отмечена квартира дольщика. Когда дом построен и сдан, дольщику дают определенный пакет документов для оформления квартиры в собственность: в основном это техническая документация по дому, акты о сдаче квартиры. В это же время Росреестр фиксирует, что дом построен, сдан, превратился из объекта незавершенного строительства в объект недвижимости, и уже каждую квартиру вносит в свой кадастр. Когда дольщик обращается с документами в службу госрегистрации, там фиксируют его право на квартиру и выдают выписку из ЕГРН, в которой сказано, что он стал собственником данного жилого помещения», — рассказывает Барсуков.

Строители могут сэкономить на материалах или выполнить работу с нарушением технологии, а расплачиваться за это придётся жильцам дома.

Закон упорядочил жилищную отрасль

По словам эксперта по недвижимости, до принятия 214-ФЗ рисков было намного больше. «Была масса схем, в том числе и мошеннических. Разрешение на строительство могло быть неправильно оформлено, застройщики часто начинали строительство до его получения. Разрешение иногда покупалось у чиновника-взяточника, в итоге государство признавало его недействительным и принимало решение сносить дом. Сейчас, по сути, единственный риск при покупке жилья в новостройке — это банкротство, когда организация не сможет выполнить взятые на себя обязательства построить дом», — рассказывает Барсуков.

С 1 июля 2018 года стали действовать поправки, которые внесли серьезные изменения в процедуру долевого участия граждан в строительстве. Пока добровольно (а с 1 июля 2019 года — обязательно) средства дольщиков должны храниться на специальных эскроу-счетах. Застройщик сможет получить средства со счёта только после сдачи дома. «По сути, планируется отказаться от долевого строительства как такового: привлекать средства заёмщики будут у банков, а не у покупателей. Правда, сейчас застройщики работают с площадками, которые были получены до этих изменений, поэтому пока действуют по старинке», — поясняет специалист.

Ссылка на основную публикацию