Когда можно продать квартиру после приватизации

Как продать приватизированную квартиру: особенности сделки

Обычно продажа приватизированного жилья не вызывает сложностей — собственник может как продать приватизированную квартиру, так и подарить, заложить или завещать ее, так как именно ему принадлежит право распоряжения своим недвижимым имуществом. Однако и продавцам, и покупателям необходимо учитывать, что в случае свежей приватизации у сделки по продаже приватизированной квартиры есть несколько важных нюансов, которые отличают ее от купли-продажи жилья, приобретенного иными способами. Какие — разберем в данной статье.

Понятие и правовые основания приватизации

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Приватизация жилых помещений — передача в собственность граждан недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Обычно в России этот термин применяется в отношении бесплатной приватизации жилых помещений, которая регулируется положениями Федерального закона № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ». В соответствии с его нормами, право на однократную бесплатную приватизацию предоставляется всем гражданам РФ, занимающим жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, по договору социального найма. В соответствии с принципами этого закона, приватизация является:

• Однократной — возможность предоставляется 1 раз в жизни (исключения сделаны для несовершеннолетних детей);
• Бесплатной — за передачу недвижимости не взимается плата;
• Добровольной — наниматели не могут быть принуждены к приватизации занимаемых помещений.

Первоначально планировалась, что бесплатная приватизация жилья будет проводиться ограниченный период. Срок окончания программы бесплатной передачи жилья в собственность граждан неоднократно переносился. В 2017 году конечный срок был отменен, поэтому сейчас действует еще один принцип приватизации — ее бессрочность.

Так как приватизация означает передачу жилья в собственность, то ее участники приобретают все правомочия собственника, в том числе и право распоряжения жильем. Однако в соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности на жилье должно быть зарегистрировано. Поэтому новоиспеченный владелец не может продать жилье сразу же после приватизации — сначала ему нужно обратиться в орган регистрации недвижимости (Росреестр) и зарегистрировать свои имущественные права. Лишь после этого он может приступать к продаже жилого помещения.

Процедура продажи приватизированной квартиры

Сделка по купле-продаже приватизированного жилья обычно не представляет серьезных проблем, если она не осложнена правами третьих лиц или наличием несовершеннолетних собственников. В таком случае процедура проводится по стандартным правилам.

Какие документы нужны для продажи

Пакет документов, которые понадобятся сделки, зависит от того, как именно она проводится. Минимальный набор документации включает в себя:

• Паспорта всех участников;
• Копии договора купли-продажи (по одному для каждого из участников сделки и один для органа регистрации);
• Правоустанавливающий документ на недвижимость (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
• Документ, подтверждающий законность приобретения права собственности (в данном случае — договор приватизации).

Остальные документы могут потребоваться в силу того, что сделка имеет какие-либо особенности:

• Если в тексте договоре не прописано, что он имеет силу передаточного акта, то для проведения сделки понадобится акт приема передачи;
• Если покупатель приобретает жилье в ипотеку, то для получения кредита покупателю необходимо предоставить технический и кадастровый паспорта (заказывает продавец, оплачивает покупатель), а также оценку ликвидности и рыночной стоимости жилья (заказывает и оплачивает покупатель, продавец предоставляет помещение для осмотра);
• Если продается доля в приватизированной квартире — согласие других собственников;
• Если владельцем жилого помещения (доли в праве общей собственности) является несовершеннолетний — согласие органа опеки.

Также для безопасного проведения сделки продавцу необходимо предоставить справки из паспортного стола о прописанных лицах, а также об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Договор купли-продажи приватизированной квартиры

Единственное, что отличает договор купли-продажи приватизированного помещения от своих аналогов, это указание на основание возникновения права собственности. В данной графе необходимо указать, что квартира принадлежит продавцу на основании договора приватизации (указывается номер и дата составления). Также в текст соглашения необходимо внести следующие сведения:

• Название документа, место и дату его составления;
• Паспортные данные сторон (продавца и покупателя), если от их лица выступает несколько человек, указываются паспортные данные всех участников;
• Указание на то, что продавец согласен продать, а покупатель — приобрести объект недвижимости;
• Полное описание объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, этаж, общая площадь, количество и метраж жилых комнат и вспомогательных помещений);
• Ссылку на правоподтверждающий документ (свидетельство на право собственности или выписку из ЕГРН);
• Документ, на основании которого возникло право собственности (договор приватизации);
• Цену сделки (обычно ее указывают как цифрами, так и буквами);
• Порядок исполнения;
• Ответственность сторон за нарушение его положений;
• Дополнительные условия, определенные сторонами;
• Дата и подписи.

Регистрация перехода права собственности

Регистрация сделки производится Росреестром. Также подать документы и заявление можно:

• В МФЦ;
• В электронном виде.

В последнем случае документы должны быть заверены электронными подписями участников соглашения. Также подать документы электронным способом может нотариус. Он привлекается к сделке, если его участие по закону является обязательным, либо по желанию сторон. Нотариус также заверяет договор своей электронной подписью.

После того, как запись о праве собственности будет внесена в реестр прав, участники соглашения получают свои образцы договоров купли-продажи, а покупатель — еще и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Как продать приватизированную квартиру с долями

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

В случае, если квартира была приватизирована на несколько лиц, каждое из них является собственником какой-либо доли в общем имуществе. Наличие доли не означает, что каждому из совладельцев обязательно принадлежит какое-либо помещение в недвижимом имуществе — в долевой собственности может находиться и однокомнатная квартира. В таком случае каждому из совладельцев принадлежит идеальная доля (не существующая в натуре).

Если же комнат в квартире несколько, то совладельцы могут заключить соглашение о порядке пользования общим имуществом, в котором определены конкретные комнаты для проживания каждого из совладельцев. Тогда доли в общей праве собственности будут реальными.

Если все собственники согласны

Продажа приватизированной квартиры, если все совладельцы согласны на сделку, не представляет особой сложности. Процедура продажи в таком случае абсолютна стандартная, за одним исключением — в договоре купли-продажи от имени продавца выступает несколько лиц, каждый из которых ставит свою подпись. Также все совладельцы должны присутствовать на регистрации и собственноручно заполнить заявление.

Если не все собственники согласны

Сложности возникают, если один совладелец желает продать квартиру, а другой нет. Без согласия другого собственника продать жилое помещение нельзя. Поэтому если один из совладельцев выступает против сделки, то продать квартиру невозможно. Однако можно попытаться продать долю в жилье — как реальную, так и идеальную.

Как продать долю в приватизированной квартире

Реальную долю можно продать как отдельную комнату в коммунальной квартире, идеальную — как право пользования частью жилого помещения. Однако нужно помнить, что продавать квартиру по долям не выгодно, поэтому лучше договориться с собственником, отказывающимся от продажи. К тому же найти покупателя на идеальную долю — крайне сложная задача.

Также необходимо учитывать, что сделка по продаже доли должна отвечать нескольким критериям:

• Другие совладельцы имеют право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ);
• Сделка по продаже долевого недвижимого имущества подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев, когда в ней участвуют все совладельцы (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Инициатор продажи должен сделать остальным совладельцам письменное предложение о выкупе его доли. При этом все условия предложения должны соответствовать реальным — если позднее выяснится, что цена для совладельцев была завышена или были предложены иные условия осуществления купли-продажи, то сделка может быть признана недействительной. Собственник, получивший предложение, должен отреагировать на него в течение месяца. Если за этот срок от него не поступает согласия на покупку, обязательство продавца считается выполненным. Можно не ждать этого срока, тогда другой собственник должен дать письменный отказ.

После получения отказа можно регистрировать сделку. Как уже говорилось, она подлежит нотариальному удостоверению. Стороны должны посетить нотариуса, который проверит соответствие договора купли-продажи требованиям закона, а также удостоверится в дееспособности и свободе волеизъявления всех участников сделки. За нотариальное удостоверение взимается плата, которая зависит от цены договора, а также наличия или отсутствия родственных отношений между сторонами. Тарифы нотариуса за удостоверение договора купли-продажи установлены п. 1 ст. 22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате».

Также придется заплатить за составление договора купли-продажи или за проверку его соответствия законодательству (тариф одинаков). Покупатель также оплатит госпошлину за регистрацию права собственности (2 тыс. руб.). Нотариус самостоятельно передаст договор на регистрацию в Росреестр, плата за совершение данного действия не взимается.

Можно ли продать жилье с несовершеннолетним ребенком

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Собственники приватизированной квартиры, в которой проживают и прописаны несовершеннолетние дети, никак не ограничены в продаже жилья. Обращаться в органы опеки за получением разрешения не нужно. Достаточно лишь прописать ребенка до совершения сделки в другом жилье. В соответствии со ст. 20 ГК РФ, ребенок возрастом менее 14 лет должен быть прописан с законным представителем. Поэтому зарегистрироваться по новому адресу он должен с одним из своих родителей.

Если ребенок одновременно является владельцем доли в приватизированном жилье, то его имущественные права дополнительно защищены ст. 21 Федерального закона № 48 и п. 4 ст. 292 ГК РФ. В соответствии с ними перед тем, как продать жилье, полностью или частично принадлежащее несовершеннолетнему, необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства. Согласие органа опеки на продажу квартиры предоставляется на следующих условиях:

• Ребенок взамен должен стать собственником доли не меньшей площади в другом жилье;
• Новое жилое помещение не должно уступать по своим потребительским характеристикам продаваемому жилью;

Если вышеуказанные требования не достижимы по объективным причинам, разрешается заменить их выплатой ребенку денежной компенсации, эквивалентной нанесенному ему имущественному ущербу. Распорядиться данными денежными средствами может сам ребенок после обретения полной дееспособности (наступления возраста 18 лет) или с разрешения органа опеки.

Нюансы приватизации: налог с продажи квартиры

Продажа недвижимого имущества считается доходом, поэтому продавец после сделки облагается НДФЛ по ставке в 13 %. При расчете налогооблагаемой базы необходимо учитывать следующий тонкости. В соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ минимальный период владения недвижимостью, освобождающий от уплаты НДФЛ, в случае приватизации составляет 3 года. Если продать квартиру раньше, чем пройдет данный срок, придется платить налог. Также на основании пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ можно воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн. руб. Если стоимость квартиры меньше указанной суммы, продавец полностью освобождается от налога, если больше — из цены договора вычитается 1 млн. руб., оставшаяся сумма используется для расчета суммы налога.

Пример. Стоимость квартиры — 2 млн. 250 тыс. руб., срок владения после приватизации меньше 3 лет. При определении налогооблагаемой базы из суммы дохода вычитается 1 млн. руб. Налог составит 162 тыс. 500 руб.

Взамен указанного вычета можно воспользоваться другим, компенсирующим расходы на приобретение жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Однако в случае приватизации жилья применять его не выгодно — затраты на бесплатную приватизацию всегда меньше суммы в 1 млн. руб.

Также в случае продажи квартиры и покупки другого жилья в один налоговый год на основании п. 3 ст. 220 НК РФ можно компенсировать затраты на уплату НДФЛ с помощью третьего имущественного вычета (13 % от суммы до 2 млн. руб.). Данный вычет может быть применен совместно с вычетом в 1 млн. руб. В такой ситуации можно полностью или частично компенсировать уплату налога за доход от продажи квартиры.

Расчет суммы налога и применения налоговых вычетов производится в налоговой декларации, которую нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости. Однако если приватизированная квартира находилась в собственности больше минимального срока владения (3 года), то не только не придется платить налог, но и не нужно подавать саму декларацию.

Частые вопросы и ответы на них

Сохраняют ли лица, отказавшиеся от участия в приватизации, право пользования помещением после ее продажи?

Да, право пользования помещением членами семьи нанимателя, отказавшимися от приватизации, сохраняется. В том числе право пользования помещением остается и у бывших членов семьи, например, супруга после развода. Однако оно сохраняется лишь до того момента, пока граждане прописаны в квартире. Поэтому покупателю приватизированного жилья нужно требовать, чтобы все жильцы выписались из квартиры до сделки. Подтверждением выписки является справка из паспортного стола.

Законодательство не накладывает запрет на продажу недвижимого имущества в домах, признанных аварийными. Поэтому такую квартиру можно продать по обычному договору купли-продажи. Исключением являются случаи, когда собственник уже заключил договор с администрацией о выкупе помещения, выплате компенсации или обмене на другое жилье. Также продажа запрещена, если судом принято решение о принудительном выселении в связи с отказом собственника заключить подобное соглашение.

Если помещение было приватизировано в браке, но один из супругов отказался от участия в приватизации, то в случае его продажи получать согласие не нужно.

Ст. 20 Жилищного кодекса предусматривает процедуру деприватизации — передачу приватизированного помещения обратно в собственность муниципалитета или органа исполнительной власти. Возвратить жилье вправе только те лица, на кого была оформлена приватизация, при этом государственный (муниципальный) орган не вправе в этом отказать и обязан заключить с бывшим собственником договор социального найма. Однако денег за возврат не выплатят — деприватизация осуществляется безвозмездно. Можно поучаствовать в электронных торгах на госзакупках — органы местного самоуправления и государственной власти нередко приобретают жилье для своих нужд. Но нужно учитывать, что цена продажи на торгах обычно ниже среднерыночной.

Теоретически можно продать жилье через договор дарения или залога. Тогда платить налог не придется, так как сумма продажи не будет фигурировать в соглашении. Однако нужно учитывать, что такие сделки являются притворными и признаются юридически ничтожными.

Какие сложности могут возникнуть

Как только гражданин заключил договор приватизации и зарегистрировал право собственности, он вправе распоряжаться своим имуществом любым законным способом, в том числе и продать его. Однако необходимо учитывать, что сделка может быть осложнена наличием нескольких собственников, в том числе и несовершеннолетних. Также необходимо помнить, что в случае свежей приватизации придется заплатить налог в пользу государства.

Существуют и другие нюансы, например, связанные с правами жильцов. Учесть все тонкости в случае продажи такого жилья нелегко. Помочь в этом может бесплатная консультация юриста, получить которую можно на нашем сайте.

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Как продать приватизированную квартиру?

При продаже квартиры, которая ранее была приватизирована следует учитывать некоторые особенности. Рассмотрим подробнее процедуру купли-продажи такого жилья.

Что такое приватизация?

Приватизация– это бесплатная передача жилья в собственность граждан государством. После проведения приватизации гражданин получает возможность распоряжаться жильем в полном объеме, а значит продавать, обменивать, дарить, передавать по наследству или сдавать в наем.

Когда можно продать квартиру после приватизации?

Жилье, оформленное в собственность в результате приватизации, можно продать сразу по окончанию процесса регистрации права собственности на такую квартиру в Росреестре.

Как оформить продажу квартиры после приватизации?

Чтобы продать приватизированную квартиру, нужно совершить следующие действия:

Шаг 2. Собрать необходимые документы

Для оформления купли-продажи, а также для покупателя или банка могут понадобиться следующие документы:

документы, подтверждающие право собственности на квартиру (например, выписка из ЕГРН);

технический паспорт (выдает БТИ);

справка о наличии или об отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить через МФЦ, портал Госуслуг или в форме выписки из домовой книги);

справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (в УК или МФЦ).

Также, в зависимости от жизненной ситуации, могут понадобиться и другие документы. Например, согласие супруга, если собственник в браке, или разрешение органов опеки, если квартира в собственности несовершеннолетних;

Шаг 3. Оформить договор купли-продажи

Для того, чтобы составить договор купли-продажи нужно согласовать все условия с покупателем и проверить наличие необходимых сведений о квартире в договоре.

Как правило договор необходимо оформить в трех экземплярах (по одному для покупателя и продавца и один для регистрации прав покупателя в Росреестре);

Шаг 4. Произвести взаиморасчеты

После оформления и подписания договора необходимо произвести расчеты. Например, их можно произвести с помощью банковской ячейки или аккредитивного счета.

Нужно ли платить налог с продажи приватизированной квартиры?

Да, с продажи такой квартиры, как и любой другой, необходимо заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%.

Однако в случае приватизации установлен меньший минимальный срок владения квартирой. Это значит, что по истечении 3 лет с момента приватизации налог платить не нужно.

Какие существуют риски при покупке приватизированной квартиры?

Для покупателя квартиры, которая была приватизирована существует особенность, которую следует учитывать.

При приватизации право на такое жилье имеет каждый член семьи, который был зарегистрирован в данной квартире. Даже если некоторые лица отказались от приватизации, они сохраняют право бессрочного (пожизненного) пользования этой квартирой и таких лиц нельзя принудительно выписать или выселить из квартиры.

Поэтому нужно просить продавца о предоставлении справки о количестве зарегистрированных лиц.

Следует также учитывать, что в некоторых случаях лица могут иметь право на проживание в квартире, даже если на момент продажи или приватизации не были в ней зарегистрированы. Например, лица, признанные ранее безвестно отсутствующими.

Можно ли купить неприватизированную квартиру?

До проведения приватизации квартира предоставляется жильцам по договору социального найма. Юридически такая квартира находится в государственной или муниципальной собственности, поэтому жильцы не могут ей свободно распоряжаться.

Такую квартиру можно только обменять на другую, которая также предоставлена по договору социального найма или сначала приватизировать квартиру, а потом уже продавать в обычном порядке.

В какой срок можно продать квартиру после ее приватизации и будет ли налог

В РФ действует ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости, в которой перечислены основания приостановить государственную регистрацию прав (сделки купли-продажи). Так вот в этой статье ничего не написано про какой-либо минимальный срок владения недвижимостью, чтобы потом ее можно было продать. С этим разобрались, теперь разберемся с налогами.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Нет отдельного налога с продажи, здесь действует налог на доходы физических лиц. Сокращенно НДФЛ. Продав недвижимость, граждане получают доход, с этого дохода и удерживается налог.

Как и писала выше, НФДЛ с продажи удерживается, если владеть недвижимостью меньше 3 лет — п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Эти 3 года считаются со дня даты регистрации права собственности. Эту дату можно посмотреть в выписке ЕГРН, а именно в разделе №2 в строке «Вид, номер и дата государственной регистрации права». Выписку выдают после оформления права собственности по договору приватизации. Если квартирой владеть больше 3 лет, НДФЛ не удерживается.

Выписка из ЕГРН на квартиру

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Форумула НДФЛ

НДФЛ = 13% * (стоимость проданной квартиры — 1 млн. в виде имущественного налогового вычета)

Расчет прописан в п. 1 ст. 224 и пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ. Про имущественный налоговый вычет в 1 000 000 руб. написано в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. А вот со стоимостью есть свои особенности.

Если квартиру продадут за цену меньше 70% от ее кадастровой стоимости, НДФЛ будет считаться с 70% от кадастровой стоимости, т.е. с коэффициентом в 0,7. Если продадут за стоимость выше 70% от кадастровой, то НДФЛ будет считаться со стоимости продажи (это та стоимость, которая прописана в договоре купли-продажи). Про эти исчисления написано в п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Вычет в 1 млн. применяется в любом случае.

НДФЛ продавцы делят по размеру своих долей в квартире. Например, собственник один, значит весь НДФЛ будет удержан с него. Если собственников двое и каждый имеет по 1/2 доле, значит с каждого удерживается по половине. Приведу примеры.

Пример №1. Квартиру продали за 4.2 млн. руб., ее кадастровая стоимость на момент сделки купли-продажи была в размере 2.7 млн. руб. Владельцев было двое. У одного в собственности 2/3 доли, у другого — 1/3. Стоимость продажи больше кадастровой, значит НФДЛ будет исчислятся именно с нее. Сумма будет 13% * (4.2 млн. — 1 млн.) = 416 тыс. руб. Первый владелец должен оплатить 416 тыс. * 2/3 = 277 333 руб. Второй владелец 416 тыс. * 1/3 = 138 666 руб.

Пример №2. Квартиру продали за 1.5 млн. руб., ее кадастровая стоимость — 2.7 млн. руб. Владел квартирой один человек. Получается, что стоимость продажи меньше кадастровой стоимости на 55.5%, значит НДФЛ будет исчисляться с последней. 13% * ((2.7 млн. * 0.7) — 1 млн.) = 115 700 руб. Т.к. владелец был один, значит всю сумму НДФЛ удерживается с него.

Пример №2. Квартиру продали за 950 тыс. руб., ее кадастровая стоимость — 700 тыс. руб. Квартиры была в совместной собственности у супругов. Каждый имел в собственности по половине квартиры. НДФЛ будет 13% * (950 тыс. — 1 млн.) = 0 руб. Благодаря налоговому вычету супруги освободились от оплаты НДФЛ.

После продажи нужно подавать налоговую декларацию до 30 апреля следующего года, а до 15 июля заплатить налог. Например, квартиры продана в январе 2022 года. Следовательно, продавцы подают декларацию до 30 апреля 2022 года, а платят НДФЛ до 15 июля 2022 года. Иначе будут штрафы и пени.

Если собственники собираются уменьшить налог с последующей покупки недвижимости, то здесь это не работает. Разрешается уменьшить налог с продажи той квартиры, которая была куплена, а не получена после приватизации. При продаже приватизированной недвижимости последующая покупка не причем.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать 😉

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Продажа квартиры после приватизации: через какое время заключать сделку?

Для того чтобы получить право на продажу квартиры необходимо должным образом оформить права собственности. Стать полноправным владельцем можно только после прохождения процедуры приватизации.

Приватизация

Согласно действующему законодательству россияне вправе единожды бесплатно приватизировать свое жилье. Процедура приватизации предполагает перевод квартиры из государственной/муниципальной в частную собственность физлица. Для приватизации квартиры по ФЗ № 1541-1 претендент должен постоянно проживать в данной квартире, участвовать в отношении нее в договоре соцнайма и иметь российское гражданство.

После этого собственник получает всю полноту прав в распоряжении квартирой.

Он вправе проживать в ней, сдавать в аренду, передавать по дарственной, оформлять на нее завещание или продавать.

А если квартира находится в муниципальной собственности, то проживающие там лица пользуются ей по договорам социального найма. Они не вправе заключать в отношении нее сделки купли-продажи, это может делать только муниципалитет.

Когда можно продать квартиру после приватизации?

После того как владелец пройдет всю процедуру приватизации жилья, он получает право на продажу. Другими словами, уже в день получения на руки выписки из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя собственник вправе заключить в отношении недвижимости сделку купли-продажи.

Но хотя законом и не запрещается продажа, такая сделка будет невыгодна владельцу из-за действующих в России правил налогообложения.

Особенности налогообложения

Сделка по продаже квартиры относится к налогооблагаемым.

Это значит, что после получения денег за квартиру продавец должен отчитаться перед ФНС о полученной прибыли и перечислить в бюджет НДФЛ по ставке 13%.

Россияне могут получить вычет в размере 1 млн.руб. при продаже.

Это значит, что если квартира была продана за эту сумму или дешевле, то НДФЛ не платится, так как налогооблагаемая база обнуляется. При этом по новым правилам россиян лишили возможности занижать в договоре цену сделки до суммы менее 1 млн.руб. для ухода от налогов. Теперь НДФЛ определяется с учетом кадастровой стоимости квартиры, если цена продажи, указанная в договоре ниже нее. Если же квартира продана по стоимости выше кадастровой, то для расчета налогооблагаемой базы применяется цена из договора.

Собственники вправе учесть расходы на приобретение недвижимости, но в отношении приватизированного жилья это послабление не имеет смысла: квартира достается ее владельцам абсолютно бесплатно.

Также при владении недвижимостью в течение определенного срока можно получить законное освобождение от налогообложения. В 2017 году в Налоговое законодательство были внесены определенные правки, которые увеличили минимальный срок нахождения недвижимости в собственности для освобождения от НДФЛ с 3 до 5 лет. Оно действует в отношении всех квартир, права собственности на которых были получены после 2016 года.

Но на приватизированное жилье это правило не распространяется. При переводе квартиры из муниципальной в частную собственность по приватизации собственник для безпрепятственной продажи должен владеть квартирой минимум 3 года. Тогда он выпадает из поля зрения налоговиков.

Например, квартира была приватизирована в 2016 году. Начиная с 2019 года, ее владелец может продавать жилье без уплаты НДФЛ независимо от цены сделки. Поэтому целесообразно подождать истечения налогооблагаемого периода, чтобы избежать переплаты налога в бюджет.

Но если же ждать у владельца нет возможности, то налог рассчитывается как (стоимость квартиры-1 000 0000 рублей)*13%.

Если новая квартира будет куплена налогоплательщиком взамен старой в одном налоговом периоде, то у него также появляется возможность избежать налогообложения.

По закону россияне могут получить возврат по НДФЛ в размере 13% от стоимости купленной недвижимости в рамках имущественного вычета.

Но его предельный размер составляет 260 тыс.руб. (13% от 2 млн.руб.). Когда размер вычета превысит НДФЛ с продажи, налог можно не платить.

Приведем пример. Иванов продал после приватизации квартиру за 1 800 000 руб. Он должен перечислить в бюджет налог в размере 234 тыс.руб. Но в том же году он приобрел недвижимость за 2 500 000 руб. За купленную квартиру ему полагается вычет в размере 260 тыс.руб. (максимальное значение). Получается, что НДФЛ Иванову платить не нужно. Более того, он должен получить доплату из бюджета в размере 26 тыс.руб.

Стоит учитывать, что право на имущественный вычет каждый россиянин может реализовать только в пределах 260 тыс.руб. за все время.

Продажа приватизированной квартиры

Продажа приватизированной квартиры предполагает прохождение следующих этапов:

1. Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение задатка или аванса покупателем. Этот этап не является обязательным, но он необходим, если процедура приватизации еще не пройдена, а продавец уже нашел покупателя. Заключая предварительный договор стороны фиксируют свои намерения заключить договор купли-продажи в перспективе по оговоренной цене.
2. Получение продавцом выписки из ЕГРН, которая с 2017 года подтверждает права собственности на квартиру взамен ранее выдаваемого свидетельства. Выписка выдается в Росреестре на основании поданных документов на приватизацию. Также этот документ служит подтверждением отсутствия обременений и запрета на отчуждение недвижимости.
3. Подготовка необходимых документов для заключения сделки, включающих: техпаспорт из БТИ, кадастровый паспорт из Росреестра, выписку из лицевого счета/домовой книги.
4. Подписание договора купли-продажи. Он должен включать обязательное упоминание о сторонах сделки, их паспортные реквизиты; дату заключения договора и место; детальное описание предмета сделки: кадастровый номер квартиры, ее площадь, количество комнат, адрес, этаж и прочие существенные характеристики; цену сделки и порядок взаиморасчетов; указание на отсутствие долгов и обременений; подписи сторон. Остальные пункты включаются в договор по усмотрению сторон.
5. Договор купли-продажи не подлежит нотариальному заверению, но оно допускается по желанию сторон. Нотариальное заверение сводит к минимуму возможность оспаривания сделки и снижает риски мошенничества. Нотариус также может участвовать при передаче денег от покупателя к продавцу.
6. Стороны должны оформить переход прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для этого они пишут в организации заявление и прилагают договор купли-продажи. За указанную процедуру взымается госпошлина в размере 2000 руб.
7. Покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя.

Как отвечать на вопросы на собеседовании при устройстве на работу вы узнаете в нашем материале.

Вся нужная вам информация по расчету больничного листа находится на нашем ресурсе. Целевая статья, написанная нашими профессионалами, содержит всю информацию на эту тему.

Как решить вопрос с оплатой больничного уже после вашего увольнения — читайте тут.

Особенности продажи

В некоторых случаях сделка купли-продажи приватизированной квартиры будет иметь особенности.

Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок и ему принадлежит доля в собственности, то родителям предварительно необходимо получить согласие органов опеки на продажу квартиры.

При этом в приобретаемом взамен жилье ребенку должна быть выделена доля в собственности, аналогичная по размеру той, которой он владел в приватизированной квартире или превосходящая ее с точки зрения площади.

Без согласия органов опеки на сделку она будет признана недействительной и аннулирована.

Обычно квартиранты выписываются из квартиры до заключения сделки купли-продажи. Но в договоре можно предусмотреть обязанность жильцов выписаться после переоформления прав собственности в определенные сроки. Но если прописанные люди не желают добровольно выписываться, это можно сделать в принудительном порядке.

Стоит учитывать, что приватизация жилья, которое признано аварийным невозможно. Соответственно владельцам таких квартир нельзя в законном порядке заключать сделку купли-продажи в отношении них.

Но они могут рассчитывать на расселение и предоставление им от государства социального жилья.

Если собственников несколько, то перед заключением договора купли-продажи необходимо получить от них согласие на продажу доли. Первоначально продавец части недвижимости должен уведомить всех владельцев о своем желании реализовать свою долю и предложить им воспользоваться преимущественным правом покупки. Только после получения от них официального письменного отказа от покупки продавец вправе заключить сделку с третьим лицом.

Налоги с продажи квартиры

Продавец недвижимости в РФ обязан отдать государству 13% выручки. Но в определенных ситуациях НДФЛ можно снизить или даже не платить: JCat.Недвижимость расскажет все о расчете налога при продаже квартиры.

Не стоит сразу отсчитывать 13% от суммы, за которую удалось продать объект. Практически всегда НДФЛ для продавца недвижимости определяют с учетом положенных ему льгот. В итоге получается гораздо меньшая сумма, чем кажется на первый взгляд. Также в определенных ситуациях продавца могут полностью освободить от всех налоговых обязательств. Если продажа квартиры — не экстренная мера, то можно несколько повременить с этим решением, чтобы реализовать недвижимость более выгодно и не «потратиться» на дополнительные расходы из-за налоговых обязательств.

Какую сумму необходимо отдать государству при продаже квартиры?

Чтобы определить сумму обязательного налогового сбора, изначально нужно узнать цену недвижимости.

Конечно, стоимость объекта должна быть указана на страницах договора о купле-продаже. Но не все так просто: для вычисления налога следует рассчитать дополнительный вариант стоимости жилья. Для этого на сайте Росреестра нужно узнать кадастровую цену квартиры, а затем умножить эту сумму на 0,7 — специальный коэффициент. Полученную стоимость необходимо сравнить с ценой в договоре, чтобы определить, какая цифра больше. Продавец обязан оплатить налог с продажи недвижимости именно с нее.

Не стоит забывать о дополнительных «бонусах» от государства — вычетах. Они позволяют сократить сумму, из которой определяют окончательную величину налога, поэтому окончательные цифры обязательного платежа будут существенно меньше.

Когда не нужно уплачивать налог после продажи квартиры?

Нередко продавцы недвижимости могут рассчитывать даже на полное освобождение от этого налогового обязательства после завершения определенного периода.

Для жилой квартиры возможно два варианта такого срока. Выбор определяют обстоятельства получения объекта, а также дата вступления в право собственности.

Срок длительностью в 3 года считается минимальным в таких ситуациях:

• владелец квартиры купил ее до 2016 г. (объект должен значиться как единственная жилплощадь продавца);
• недвижимость досталась в качестве подарка от одного из ближайших родственников, перешла по условиям завещания или по правилам наследования;
• недвижимость приватизировали;
• собственность досталась после смерти человека, с которым у нового владельца был договор о пожизненном содержании.

Если случай не попадает ни под одно из этих условий, хозяину квартиры необходимо сохранять право собственности в течение пяти лет: лишь после этого периода он сможет продать объект без уплаты налога на прибыль.

Если жилье купили до начала 2016 года

Если хозяин жилплощади приобрел квартиру в любой момент до начала 2016 года и официально был собственником не менее 36 месяцев, то он освобождается от любых налоговых обязательств при ее продаже.

Если жилье купили после начала 2016 года

В начале 2016 года в налоговом законодательстве РФ произошел ряд изменений. Некоторые из них касаются условий налогообложения при продаже недвижимого объекта. В новом Налоговом кодексе единственный вариант минимального периода владения жилплощадью — 5 лет.

В 2022 году в закон снова внесли поправки: теперь срок владения жильем для освобождения от НДФЛ стал зависеть от количества зарегистрированных на человека объектов.

Таким образом, если для хозяина эта квартира — единственная жилплощадь в собственности, то он может планировать продажу без НДФЛ уже через 36 месяцев после ее регистрации. Если же человек владеет и другим жильем, минимальный период — 5 лет.

Есть одно исключение: если собственник первого объекта продает его в течение трех месяцев с момента покупки второго, минимальным сроком остаются изначальные 36 месяцев, хоть эта жилплощадь по факту уже не единственное жилье.

Подробнее узнать все условия расчета минимального периода владения и условий налогообложения при продаже недвижимого объекта можно в Статье 217.1 Налогового кодекса России.

Если жилье — подарок

Если человек не покупал недвижимость, а ему вручили ее близкие члены семьи, новый владелец может спокойно продать подарок без уплаты НДФЛ. Только тогда действуют правила периода владения: получить прибыль от продажи без уплаты налога он сможет лишь через 36 месяцев после вступления в право собственности.

Стоит сразу уточнить, какие родственники считаются близкими. В Семейном кодексе прописана информация о том, что в эту категорию попадают родные по прямой линии как в восходящем, так и в нисходящем направлении. Таким образом, подарок в виде квартиры от папы или мамы, дедушки или и бабушки, брата или сестры (как полнородных, так и неполнородных), детей или внуков в данном случае будет попадать под действие условия трехлетнего периода владения.

Если жилье перешло по наследству

Часто случаются ситуации, что право собственности на объект передается по завещательному распоряжению или общепринятым правилам наследования. С жилплощадью, которая перешла по наследству, работает правило трехлетнего периода владения. Это означает, что не платить налог при продаже квартиры можно после истечения 36 месяцев с момента официального подтверждения прав собственности.

Если жилплощадь приватизирована

Чтобы не платить НДФЛ с продажи жилплощади, после приватизации должно пройти более 36 месяцев.

Во всех описанных случаях продавцы освобождаются от уплаты налога. Им также не нужно уведомлять о продаже налоговый орган и подавать декларацию 3-НДФЛ.

Если жилье получили по договору о содержании

В случае ежемесячной выплаты ренты пожилому человеку собственник также получает право на трехлетний минимальный срок владения с момента оформления жилплощади в собственность.

Льготы на НДФЛ с продажи жилплощади

Даже если необходимость продать квартиру наступила раньше окончания минимального срока пользования недвижимостью, не стоит переживать о больших налогах. В законах прописан ряд возможностей, уменьшающих сумму, из которой рассчитывается НДФЛ.

Важно детально изучить этот раздел налогового законодательства: это поможет уменьшить размер налога с продажи недвижимости или даже полностью избавиться от необходимости уплачивать НДФЛ.

Вычет расходов

Следует вычесть расходы из суммы дохода от продажи. Налог при продаже квартиры в размере 13% рассчитывается с разницы между этими цифрами. Например: собственник купил жилье в 2018 году за 2 млн рублей, а продал в 2022 году за 5 млн. Соответственно, разница между доходами и расходами составляет 3 млн, и сумма НДФЛ составит 390 тысяч рублей.

Может сложиться ситуация, что сумма дохода равна или даже не покрывает расходы. Платить налог с продажи недвижимости тогда не нужно: соответствующие данные фиксируют в декларации 3-НДФЛ, и продавец освобождается от налоговых обязательств. Документ служит подтверждением законной возможности не оплачивать налог после продажи квартиры.

Имущественный вычет

В актуальном налоговом законодательстве РФ прописаны условия уменьшения налога для продавцов недвижимых объектов. В официальных документах указано, что при продаже жилплощади можно сократить сумму, с которой рассчитывается налог, на миллион рублей. Такой возможностью можно воспользоваться не более раза в год.

Важно помнить: если собственник продал несколько объектов за год, указанный предел вычета применяется одновременно ко всем ним.

Сроки налоговых выплат для продавцов квартиры

Чтобы сделать все правильно с точки зрения налогового законодательства РФ, собственник жилплощади при продаже должен знать сроки подачи бумаг в контролирующие органы.

В первую очередь продавцу следует подать декларацию о продаже недвижимости. Сделать это необходимо до конца апреля следующего года.

В документе следует указать такие данные:

• доход по сделке о купле-продаже;
• на какую сумму вычета рассчитывает продавец.

Если после подсчета разницы между доходом и суммой вычета полученный результат не перекрывает размер налога, его понадобится уплатить. Сделать это важно до 15 июля следующего года.

Таким образом, продавец квартиры должен отчетливо понимать, что не всегда вся сумма сделки купли-продажи останется на счету его сбережений. Иногда с продажей недвижимости лучше повременить, чтобы дождаться окончания срока минимального владения жилплощадью. Если продать жилье нужно срочно, то следует определить оптимальный вариант стоимости объекта и воспользоваться правом на налоговый вычет, чтобы не отдать немалую сумму в виде налогов.

Как продать квартиру после ее приватизации без налогов?

Квартира

Передача объекта недвижимости, принадлежащего государству (муниципалитету), в собственность частному лицу называют приватизацией. То есть человек, проживающий в квартире по социальному найму, после бесплатной приватизационной процедуры получает все права на жилой объект. Он имеет основание дарить, завещать или продать квартиру после приватизации. Хотя у новоявленных собственников нередко возникают вопросы, касающиеся именно реализации жилого объекта, а точнее размера налога.

Содержание статьи:

Каким образом продать квартиру сразу после приватизации?

Если жилой объект по закону подлежит приватизации, то она выполняется по установленному порядку:

• Недвижимость передается в собственность. Основанием для этого служит соответствующий договор, в котором указаны две стороны – жилец (жильцы) квартиры и организация (государственная, муниципальная), передающая объект.
• Далее следует, получение свидетельства, подтверждающее право собственника, и регистрация права на недвижимое имущество. Этим вопросом занимается Росреестр.

Как только новый собственник получил на руки документальное подтверждение своих прав на имущество, он распоряжается квадратными метрами по своему разумению. Закон не ограничивает частных владельцев, кроме тех случаев, когда нарушаются права иных граждан. Что дозволяется делать?

Вот несколько вариантов:

• Жить в приватизированном жилье или продает его.
• Сдать площадь арендаторам.
• Перевести в категорию уставного капитала юридического лица и прочее.

Таким образом, продажа приватизированного жилого объекта ничем не обличается от обычной сделки, если все участники приватизации дали согласие на продажу, то есть получено разрешение от всех собственников.

Можно ли продать квартиру после приватизации без налоговых выплат?

Владельцы недвижимого имущества наделяются не только правами, у них появляются обязанности, прописанные на законодательном уровне. В частности, это оплата налога. Сама же продажа приватизированной жилой площади допустима, когда угодно, если такая необходимость возникает. Поэтому задумываться через сколько можно продать квартиру после приватизации не стоит. Бумага, свидетельствующая о праве собственника, дает возможность осуществить сделку, практически, сразу. Главное в этом вопросе – получение бумаги, подтверждающей имущественное право.

Однако квартира, полученная, так сказать, даром, рассматривается законом в качестве доходного объекта.

Соответственно его продажа расценивается как превращение недвижимости в деньги, которые в данном варианте являются обычным доходом. Следовательно, вырученная сумма подлежит налогообложению в размере 13%. Данное условие продажи действует на протяжении трех лет с даты приватизации. По прошествии указанного периода приватизированная квартира не будет относиться к категории чистого дохода.

Вывод. Если не спешить с продажей, а выждать 3 года, можно избежать налоговых выплат.

Можно ли продать квартиру сразу после приватизации с минимальными налоговыми выплатами или без налогов?

Учитывая отсутствие временных границ, сделка при наличии свидетельства собственника, характеризуется двумя законными требованиями:

• Завершением процедуры приватизации – госрегистрацией имущественных прав.
• Выплатой после продажной налоговой суммы.

Справка. Напоминаем, что если продать квартиру сразу после приватизации, то налог составит 13% от дохода (продажной цены объекта).

Итак, по сути, от налога не уйти, но существует способ для возврата налоговой суммы. Им является приобретение нового жилья с последующим получением налогового вычета. Таким образом государство возвращает налог.

Конечно без ограничений не обходится:

• Вычет – одноразовая мера уменьшения налога.
• Его величина не превышает двухмиллионную рублевую планку.
• Полагается лишь физлицу – плательщику налога от получаемого дохода.

Внимание. Использование вычета – единственный шанс возвратить солидную сумму налога на доход для тех, кто решил оформить договор о продаже приватизированных квадратных метров раньше, нежели истек трехлетний период с дня получения свидетельства о регистрации в госреестре.

Продать квартиру после приватизации – процесс получения налогового вычета

При соблюдении определенных условии продажи (когда приватизация оформлена, но три года еще не истекло) возможны варианты получения налогового вычета:

• Приватизированное жилье продается, а новое приобретается в одном налоговом периоде. По факту налоговых выплат нет. Между подоходным налогом физлица и имущественным вычетом происходит взаимозачет.
• При сделках продажи и покупки, разделенных во времени, все несколько иначе. Налоговая сумма выплачивается в текучем налоговом году, затем следует оформление вычета. Затягивать не стоит. Через 24 месяца возвращение становится недоступным.

Долевым собственникам можно продать квартиру сразу после приватизации с наибольшей оптимизацией налогообложения. В данном случае база для расчета налога у каждого продавца доли существенно меньше, нежели у единственного владельца. Всем, купившим новый жилой объект, один раз полагается право вычета.

Как же оформить вычет, если можно продать квартиру сразу после приватизации?

Граждане, в спешном порядке продавшие приватизированные жилье и купившие новое, но еще не использовавшие вычет, собирают документацию для предоставления в налоговую службу по месту проживания.

Какими документами необходимо располагать:

• Декларацией.
• Паспортом, точнее его заверенной копией.
• Справкой, отражающей информацию о доходных источниках (выдается работодателем).
• Соответствующим заявлением о просьбе сделать вычет.
• Договором на покупку жилья с документальным подтверждением оплаты.

Документом, подтверждающим право собственника в отношении нового жилого объекта.

Вероятно, потребуются другие документы.

Полный перечень подскажут сотрудники ФНС при личном обращении. Основная цель – подтвердить факт покупки нового жилья.

Можно ли продать квартиру сразу после приватизации с получением вычета пенсионеру?

Пенсионеры не являются получателями дохода. С пенсионных выплат подоходный налог не взимается. Поэтому использование налогового вычета гражданами, находящимся на заслуженном отдыхе, не предусмотрено. Единственный способ – перенос вычета на предшествующий трехлетний период.

Например, гражданину РФ, оформившему пенсию в нынешнем году, полагается вычет за этот – 2017-й, а также период с 2014-го по 2016-ый. Иными словами, охватывается время получения налогооблагаемого дохода физлица. Необходимо задекларировать весь период.

Видео сюжет расскажет о налоге с продажи квартиры в 2017 году