Договор купли-продажи здания

Договор купли-продажи нежилого помещения – Образец, бланк 2021 года

Договор купли-продажи (ДКП) нежилого объекта оформляется при заключении соглашения со всяким недвижимым имуществом. Подписанное соглашение гарантирует выполнение взятых на себя обязательств участниками соглашения.

В предлагаемой статье будут разобраны вопросы алгоритма заключения ДКП нежилой недвижимости, правил заполнения соглашения, предоставления документации для подписания ДКП и для его регистрирования в Росреестре.

Также будет рассмотрено содержание документа, с отображением образца документа, а также расходов по оформлению ДКП.

Файлы для скачивания:

Порядок заключения договора

Нежилое недвижимое имущество является типичным предметом ДКП. Нередко подобные помещения используют для достижения коммерческих задач, поэтому, чаще всего такими сделками занимаются юр. лица.

Особенность ДКП при покупке помещения состоит в том, что объект, как правило, продается с земельной делянкой, на которой находится помещение, если она также находится во владении продавца здания. Следовательно, для заключения ДКП нежилого помещения понадобятся:

  • Правоустанавливающие материалы на земельный участок.
  • Выписка из ЕГРН на делянку, подтверждающая владение участком продавцом на момент оформление ДКП. Может возникнуть ситуация, когда участок под помещением находится в аренде. В этом варианте придется перезаключить договор аренды с владельцем земли.

Алгоритм оформления ДКП нежилого помещения можно расставить по следующим этапам:

    1. Выбор помещения покупателем.
    2. Поиск покупателя помещения.
    3. Проверка документов на «юридическую чистоту».
    4. Подготовка договора.
    5. Подписание составленного договора и прочих требуемых материалов.
    6. Перечисление финансовых средств.
    7. Оформление приемопередаточного акта.
    8. Государственная регистрация права владения купленным помещением (ст.551 ГК РФ).

    Статьей 429 ГК РФ предусмотрена возможность составления предварительного ДКП нежилого здания, действие которого завершается после подписания основного ДКП. Согласно ст. 556 ГК РФ, вступление в фактическое владение приобретенным помещением осуществляется после подписания приемопередаточного акта.

    Для осуществления госрегистрации сделки нужно предоставить все необходимые документы. После получения выписки их ЕГРН, покупатель может смело считать себя владельцем приобретенного здания.

    (Видео: “Проверка договора ДКП нежилого помещения”)

    Документы для оформления

    Базовой основой для заключения ДКП нежилого помещения является приготовление документов. При оформлении крупной сделки, ответственность за приготовление документов значительно возрастает.

    В соответствии с нормативами ГК РФ, реализация нежилого недвижимого имущества оформляется по общеустановленным нормативам, относящимся ко всем видам недвижимости, предусмотренным ст. 130, 131, 549-558 ГК РФ. В соответствии с указанными статьями, главным документом, при оформлении сделки, считается ДКП, вступающий в силу после регистрирования соглашения в Росреестре. Правила выполнения регистрирования отмечены в законе № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

    Приказом Минэкономразвития РФ № 378 от 20.06.16 года для оформления ДКП нежилого объекта рекомендуется предоставление таких документов:

    От продавца

    1. Гражданский паспорт.
    2. Правоустанавливающие материалы на право владения реализуемым зданием.
    3. Выписка из ЕГРН или свидетельство на право владения.
    4. Кадастровый паспорт здания.
    5. Технический план помещения.
    6. Кадастровое свидетельство об отсутствии обременения здания.
    7. Справка о переквалификации жилого объекта в нежилое (если такое действие осуществлялось).

    В некоторых обстоятельствах, могут понадобиться добавочные бумаги:

    • Доверенность на представителя продавца, заверенная нотариусом.
    • Нотариально заверенное разрешение на продажу объекта супруга/супруги.
    • Заверенное нотариусом разрешение совладельцев здания.
    • Согласие попечительных структур, свидетельство о рождении, если продавец является несовершеннолетним лицом.
    • Если продавец – юр. лицо, он предоставляет учредительные материалы и доказательство наличия правомочий на оформление ДКП.

    От покупателя

    • Гражданский паспорт с пропиской в РФ.

    В некоторых обстоятельствах могут потребоваться такие документы:

    • Доверенность – если ДКП подписывает представитель.
    • Договор о кредите – если оформлена ипотека.
    • Страхование ДКП – по желанию покупателя.

    Как оформить договор купли-продажи нежилого помещения

    ДКП может оформляться участниками соглашения, в зависимости от ситуации:

    • В агентстве по оформлению недвижимого имущества.
    • В юридическом учреждении.
    • У нотариуса.
    • В самостоятельном порядке.

    При обращении в агентство, в юридическое учреждение или к нотариусу участники сделки получают заполненный документ, готовый для подписи. При самостоятельном его заполнении можно воспользоваться шаблоном или образцом, которые можно скачать ниже. При этом, чтобы сделка была признана, требуется правильно заполнить ДКП нежилого помещения.

    Типовой ДКП представляет собой четыре основных блока:

    1. Вступление, в котором отмечено название документа, дата и место его заполнения, полные сведения о сторонах, с указанием их реквизитов (Ф.И.О., удостоверения личности, прописки и прочих сведений).

    2. Основной блок, где отмечаются все условия сделки, в том числе:

      • Характеристика продаваемого здания, в соответствии с выпиской из ЕГРН и фактическое состояние здания.
      • Вид здания.
      • Адрес нахождения.
      • Общая площадь.
      • Номер по кадастру.
      • Правоустанавливающие документы.
      • Наличие/отсутствие задолженностей или обременения.

      3. Цена договора, с описанием порядка оплаты (вся или в рассрочку, с авансом или нет и т. д.) и вида валюты. В этом блоке могут назначаться лица, несущие затраты по госрегистрации ДКП. Отмечаются виды ответственности при нарушении договорных условий. Участники соглашения могут дописывать любые пункты.

      4. Заключительный блок. Здесь могут отмечаться:

      • Реквизиты сторон.
      • Банковские сведения.
      • Дата составленного договора.
      • Подписи и печати участников сделки.

      (Видео: “Правильно составляем договора купли продажи, на что следует уделить внимание”)

      Содержание документа

      При заполнении ДКП нежилого здания понадобиться заполнить все разделы, предусмотренные в бланке или представленном ниже образце, в том числе:

      Здесь прописываются название бланка, дата и место заключенной сделки, а также персональные сведения сторон, с указанием их паспортных данных, места расположения и пр. информации.

      Предмет договора

      • В разделе непременно отображаются параметры нежилого объекта, адрес его нахождения, площадь, этажность и прочие сведения.
      • Подтверждение того, что зданием владеет продавец, и что здание не заложено и не под арестом.

      Цена и расчеты по договору

      Здесь отображается стоимость помещения, способы и сроки расчета за недвижимость. Также может прописываться – на кого ложиться бремя перерегистрации права владения.

      Права и обязанности сторон.

      В данном разделе приписываются права участников сделки и их обязательства перед друг другом

      Ответственность сторон

      В разделе прописывается ответственность участников сделки за невыполнение взятых на себя обязательств.

      Срок действия договора и порядок передачи объекта

      Здесь отмечаются условия вступления соглашения в силу и порядок передачи объекта. Кроме этого прописывается число составленных экземпляров соглашения.

      Срок действия договора и порядок передачи объекта

      Реквизиты сторон

      В разделе отображаются все сведения об участниках сделки, с указанием:

      • Названия сторон.
      • Адреса нахождения участников сделки.
      • Банковских реквизитов и пр. сведений.
      • Подписей сторон.

      Образец договора купли-продажи нежилого помещения 2021 года

      Скачать бланк и образец

      Сколько стоит

      Стоимость сделки состоит из цены продаваемого здания и расходов, связанных с регистрированием ДКП нежилого объекта.

      Регистрирование ДКП нежилого здания выполняется путем подачи заявления в Росреестр после оформления приемопередаточного акта. В Росреестре обеспечивается фиксирование передачи прав владения приобретенным зданием.

      Для регистрирования сделки потребуется приготовить такие документы:

      1. Правоустанавливающие бумаги на реализуемый нежилой объект, предоставляемые продавцом.
      2. ДКП, заполненный с учетом законодательных норм.
      3. Справка из БТИ, с отображением подлинной цены продаваемого объекта.
      4. Кадастровые документы.
      5. Выписка из ЕГРН, об не наложении ареста и залога.
      6. Разрешение совладельцев продаваемого здания, если их множество.
      7. Письменное разрешение опекунской структуры на оформление ДКП здания, если продавец является несовершеннолетним лицом.
      8. Квитанция о перечислении госпошлины.

      Если продавцом или покупателем является юр. лицо, то понадобиться предъявить дополнительные документы:

      • Устав учреждения.
      • Данные из ЕГРЮЛ.
      • Документ о регистрации учреждения.
      • Свидетельство, удостоверяющее полномочия представителя юр. лица.

      Сумма госпошлины за регистрацию права владения при приобретении нежилого здания по ДКП регламентируется НК РФ. Согласно нему, величина госпошлины равняется:

      • Для физлиц — 2 000 рублей.
      • Для юр. лиц — 22 000 рублей.

      Без перечисления госпошлины, регистрация осуществляться не будет. Если предоставлены в Росреестр все документы, то регистрирование ДКП будет осуществлено на протяжении одного месяца.

      Договор купли-продажи коммерческой недвижимости: детали, которые все упускают

      Процедура сопровождения сделки с коммерческой недвижимостью предполагает несколько этапов: юристы проверяют недвижимость, согласовывают схему сделки, определяют гарантию и так далее. Чтобы подытожить и зафиксировать эти действия, заключают договор купли-продажи коммерческой недвижимости. Это святая святых сделки, поэтому так важно, чтобы в договоре были отражены даже те детали, которые многим кажутся несущественными. Но обо всем по порядку.

      Договор состоит из разделов, каждый из которых имеет свою специфику. Каждый по-своему важен, и ни один нельзя опускать.

      Предмет

      Это первый раздел, в котором подробно описывается, о чем именно говорится в договоре. В нашем случае это коммерческая недвижимость — помещения, здания, земельные участки. Двояких толкований в этом вопросе быть не должно, только четкие указания, кто что продает, а кто что покупает.

      Характеристики недвижимости и гарантии сторон

      Здесь начинаются нюансы. Не бывает такого, чтобы кому-то понадобилось просто помещение, любое, без всяких условий. Если человек решил приобрести коммерческую недвижимость, у него уже есть цель, и объект должен ей соответствовать. Исходя из этой цели определяются важные параметры объекта, и они фиксируются в договоре в качестве гарантий продавца.

      Например, мощности электроэнергии. Или наличие договора аренды с определённой ставкой, если покупается помещение под арендный бизнес. Все это должно быть четко отражено в договоре. В противном случае покупатель впоследствии не сможет заставить продавца нести ответственность за неисполнение своих обязательств.

      Почему это важно? Бывает, что собственники, стремясь увеличить стоимость помещений, идут на нарушение закона при согласовании перепланировок или подключении дополнительных мощностей.

      Например, мы сталкивались ситуацией, когда продавец, стремясь приспособить помещение бывшей библиотеки, примыкающей к жилому дому, под продовольственный магазин, подделал протокол общего собрания собственников жилья. Мы это обнаружили, проведя выборочный опрос людей, якобы поставивших подписи на протоколе.

      Продавец категорически отрицал факт подделки протокола. Но когда мы в договоре предусмотрели гарантии продавца относительно соблюдения закона при оборудовании разгрузочной площадки и штрафные санкции за нарушение гарантий, продавец отказался от сделки.

      Правда, если посмотреть на договор глазами продавца недвижимости, можно увидеть, как много не зависит от его решений, например, наличие природоохранных зон или статус объекта культурного наследия. Поэтому договор — это всегда компромисс между желаниями покупателя и возможностями продавца.

      Цена и порядок расчета

      Сразу хотим предупредить о главном — вносите в договор настоящую цену! Не впутывайтесь в схемы, когда в договоре стоит заниженная стоимость, а остальную часть стороны оплачивают в обход договора. Если вдруг продавца признают банкротом, такая сделка имеет все шансы для признания недействительной. Недвижимость вернут в конкурсную массу, покупатель окажется в очереди среди других кредиторов и с заниженной рыночной стоимостью в договоре получит в лучшем случае символическую компенсацию.

      Порядок расчета в сделках с коммерческой недвижимостью должен гарантировать соблюдение баланса интересов продавца и покупателя, и его тоже отражают в договоре. Основные способы немного отличаются от региона к региону.

      Основные способы:

      Аккредитив. Самый популярный порядок расчета в Москве, при котором при подписании договора или в течение пары дней после этого покупатель перечисляет средства на специально открытый банковский счет. После регистрации права собственности продавец может прийти в банк с соответствующими документами и получить средства.

      Банковская ячейка. Подходит, если одна из сторон или обе стороны — физические лица. Тот же порядок, что и с аккредитивом, только роль счета исполняет банковский сейф.

      Другие, менее популярные способы. Использование счета эскроу, рассрочка, наличные деньги из рук в руки, отсрочки и ипотека — это частные случаи, которые мы не будем подробно рассматривать. Тем не менее, в договоре их описать тоже нужно.

      Ответственность сторон

      Раздел, который можно с легкостью назвать яблоком раздора. Именно по нему ведутся самые яростные споры и из-за него чаще всего разваливаются сделки. Так как продавец не всегда осознает до этого момента, что за неисполнение обязательств или утаивание обременений ему придется нести ответственность, чаще всего экономическую.

      От чего зависит тяжесть последствий неисполнения договора купли-продажи коммерческого помещения? Только от важности отдельных характеристик для покупателя недвижимости. Если ему критична определенная мощность на объекте, без нее бизнес не заработает, тогда за неисполнения продавца могут настигнуть серьезные санкции, вплоть до расторжения договора. Для менее важных характеристик можно предусмотреть другие последствия — например, штрафы.

      Изменение и расторжение договора, способы передачи обязательств

      Все обязательства сторон, включая условия, при которых договор может быть изменен или расторгнут, прописываются в этом разделе.

      Не договором единым: сопутствующие документы

      Естественно, договор купли-продажи — это библия сделки, но есть и другие документы, которые обеспечивают его исполняемость. Это передаточные акты, согласовательная документация, разнообразные разрешения и согласия (например, супругов), одобрения органов управления компании, если это необходимо, и так далее.

      Договор поручительства

      Это распространенный документ, важность которого многие недооценивают. Он может пригодиться, если продавец — номинальное лицо, допустим, родственник владельца. Или собственник — ООО, созданное специально для того, чтобы приобрести и продать объект недвижимости. В этом случае нужно определить бенефициаров — реальных выгодоприобретателей. С ними заключается договор поручительства — если возникнут обстоятельства, которые стороны не смогут предусмотреть, и должник не сможет выполнить свои обязательства, то они переходят на поручителя.

      К чему приводят ошибки в договоре: случаи из практики

      Когда изменяют условия в последнюю минуту

      Наш клиент хотел купить арендный бизнес. Все условия, связанные с арендой, мы прописали в договоре. В том числе пункт о том, что продавец не имеет права изменять ставку арендной платы. Если же он сделает это, то должен будет компенсировать убытки в виде разницы между высокой арендной ставкой, которая была прописана в договоре, и низкой, которую он подписал без согласия покупателя.

      Продавец долго протестовал против этого пункта. В результате сделка расстроилась. Продавец продал объект другому лицу, и впоследствии выяснилось, что накануне продажи он подписал соглашение с арендатором о понижении арендной ставки — то есть поступил именно так, как мы опасались. Бизнес оказался не настолько выгодным, и покупатель получил совсем не то, что планировал.

      Когда заключили предварительный договор

      Таких случаев в практике очень много, и они похожи друг на друга как две капли воды. Стороны заключили предварительный договор, и покупатель принес его к юристам, чтобы проверить помещение перед покупкой и выходить на основную сделку. Но загвоздка в том, что предварительный договор уже имеет силу. И если на этапе проверки обнаружатся какие-то недочеты, у покупателя есть только два варианта:

      Потерять аванс или задаток.

      Соглашаться на сделку и покупать объект с рисками или обременениями.

      В этом случае мы обычно вступаем в переговоры с продавцом, бывает, начинаем судебные споры, чтобы вернуть аванс или задаток. Но это в разы сложнее, чем провести проверку изначально и составить грамотный договор купли-продажи коммерческой недвижимости без рисков.

      Итоговый чек-лист: что важно не упустить в договоре

      1. Четко определить предмет и описать его.

      2. Определить важные характеристики для покупателя и зафиксировать их.

      3. Договориться о порядке расчета и проследить, чтобы в договоре была прописана настоящая стоимость объекта.

      4. Описать ответственность сторон. Проговорить каждый пункт и тяжесть последствий, которые понесут стороны за неисполнение обязательств.

      5. Уточнить условия, при которых возможно изменение и расторжение договора.

      6. Прописать способы передачи обязательств.

      Ситуации бывают очень разными. Бывает, что продавцы очень торопят и готовы выйти на сделку поскорее. Бывает, что у продавца или покупателя есть готовый договор. Но наш совет — не торопитесь. Сделка с коммерческой недвижимостью не терпит суеты и спешки, в которой легко забыть о важном.

      Договор — это такая лакмусовая бумажка, которая показывает, на что стороны готовы и на что не готовы. Стоит проверить потенциального участника сделки на нем, чтобы не пожалеть впоследствии.

      Пример договора купли-продажи коммерческой недвижимости вы можете посмотреть по ссылке.

      Если у Вас нет времени заниматься юридическими аспектами сделки, но вы хотите быть уверенны в том, что ничего не упустили – воспользуйтесь нашей услугой по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью.

      Остались вопросы? Позвоните нам или закажите обратный звонок и мы с радостью поможем вам.

      Скачайте большое руководство
      по коммерческой недвижимости ,
      где мы обо всем рассказали подробно:

      Правильное составление договора купли-продажи нежилого здания с земельным участком. Образец для скачивания

      Нередко у собственников нежилой недвижимости возникает необходимость продать имущество.

      В такой ситуации требуется знание законодательных аспектов, а также базовой документации по сделкам купли-продажи нежилых объектов.

      Подробнее о данном вопросе будет рассказано в этой статье.

      Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

      Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

      Когда можно купить и продать, а когда нельзя?

      В процессе приобретения нежилого помещения, либо здания, следует принимать во внимание тот факт, что согласно 552 статье Гражданского Кодекса Российской Федерации реализация здания, дома или иного недвижимого объекта сопровождается передачей прав собственности на такую недвижимость и вместе с тем на земельный участок, занятый таким имуществом.

      В соответствии с ГК РФ продажа недвижимого объекта на земельном участке, принадлежащего одному лицу, осуществляется вместе с землей.

      По земельному законодательству запрещается реализовывать земельный участок без зданий и сооружений в случае, когда они находятся в собственности одного лица.

      Чтобы избежать распространенных ошибок при совершении сделки купли-продажи нежилой недвижимости, рекомендуем вам ознакомиться и с другими публикациями наших экспертов:

      Документы для заключения сделки

      Для юридических лиц

      1. От продавца. При заключении соглашения по ДКП нежилой недвижимости с участком земли от продающей стороны, которая является организацией, требуются следующие документы.
        • Документы с информацией об имущественных правах на собственность.
        • Документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора купли-продажи.
        • Оригинал документа, удостоверяющего личность.
        • Доверенность, удостоверенная нотариусом, и её копия (если документы подает доверенное лицо).
        • Нотариально заверенные копии учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН).
        • Кадастровый паспорт.
        • Выписка из единого органа регистрации (Росреестра), подтверждающая отсутствие обременения на недвижимости, а также содержащая сведения о собственнике.
        • Техническое описание недвижимого имущество, предоставленное БТИ.
        • Протокол собрания участников, либо единоличное решение, заверенные ген. директором, главбухом и печатью организации (для крупных сделок ООО).
      2. От покупателя.
        • Нотариально заверенные копии учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН).
        • Документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора купли-продажи.
        • Оригинал документа, удостоверяющего личность.
        • Доверенность, заверенная у нотариуса, и её копия (при сделке с доверенным лицом).
        • Протокол собрания участников, либо единоличное решение, заверенные ген. директором, главбухом и печатью организации (для крупных сделок ООО).

      Перечень документов, который может понадобиться при купле-продаже нежилой недвижимости, был нами рассмотрен в отдельном материале.

      Для физических лиц

      1. От продавца.
        • Документы с информацией об имущественных правах на собственность.
        • Нотариально заверенное согласие супруга с копией (если помещение было приобретено в браке).
        • Оригинал документа, удостоверяющего личность.
        • Доверенность, заверенная у нотариуса, и её копия (при сделке с доверенным лицом).
      2. От покупателя.
        • Нотариально заверенное согласие супруга с копией (если покупатель состоит в браке).
        • Оригинал документа, удостоверяющего личность.
        • Доверенность, заверенная у нотариуса, и её копия (при сделке с доверенным лицом).

      Документы для сделки с коммерческим зданием и долей земли

      1. От продавца. Существуют обстоятельства, при которых один из собственников долевой недвижимости решает продать свою долю собственности. Когда потенциальным покупателем не является другой собственник того же долевого имущества, продавец обязан послать уведомление в адрес всех остальных собственников.

      В соответствии с 250 статьей ГК РФ преимущественным правом покупки обладают остальные долевые владельцы, в результате чего их необходимо известить в письменной форме, либо посредством электронного ресурса (Интернет).

      • Нотариально заверенное согласие супруга с копией (если покупатель состоит в браке).
      • Оригинал документа, удостоверяющего личность.
      • Доверенность, заверенная у нотариуса, и её копия (при сделке с доверенным лицом).

      Для юридических лиц дополнительно необходимо иметь нотариально заверенные учредительные документы, и помимо этого для крупных сделок (больше 25% от стоимости имущества организации) протокол решения участников, заверенный подписью директора и бухгалтера, а также печатью компании.

      О перечне документов, договоре и нюансах оформления сделки с нежилыми объектами, которая проводится между физлицами, мы подробно рассказываем в отдельной статье.

      Особенности составления соглашения

      Внимание. В соответствии с 550 статьей Гражданского Кодекса РФ договоры купли-продажи составляются в письменном виде.

      Для ДКП недвижимого имущества существует ряд обязательных пунктов:

      • четкое определение предмета договора (вид имущества и его стоимость);
      • указание сведений, характеризующих объект недвижимости, выставленные на продажу: целый объект, либо его доля.
      • Предмет договора. В данном разделе документа указывают подробные сведения о нежилом строении (площадь, адрес, внешние параметры), а также информацию о земельном участке, на котором располагается недвижимость.
      • Цена договора. Данный пункт договора содержит сведения о стоимости объекта сделки в конкретной валюте.
      • Порядок расчётов. В этом разделе ДКП прописывают размер задатка, порядок передачи средств по соглашению, также указываются сведения о передаточных актах.
      • Передача имущества. Здесь последовательно расписывается порядок передачи документации и ключей.
      • Права и обязанности сторон. Данному пункту требуется уделить особое внимание, поскольку здесь прописывают порядок перерегистрации имущества.
      • Ответственность сторон. В данном разделе согласуется порядок решения споров и конфликтов по соглашению.
      • Переход права собственности. Здесь указывается после чего именно произойдет переход прав на собственность.
      • Срок действия договора: прописывается момент вступления в силу договора, а также число копий.
      • Прилагаемые документы. В этом пункте указывают документы, сопровождающие соглашение.
      • Реквизиты и подписи сторон: паспортные данные, банковские данные, подписи сторон и печать заверителя.
      • Скачать бланк договора купли-продажи нежилого здания с земельным участком
      • Скачать образец договора купли-продажи нежилого здания с земельным участком
      • Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения с земельным участком
      • Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения и доли земельного участка

      О правилах составления типового договора купли-продажи нежилого помещения узнаете тут, а как правильно заключить договор, если одна из сторон является ООО, мы рассказывали в этом материале.

      Ключевые отличия

      Ключевым отличием договоров по купле-продаже нежилого здания с землей является предмет соглашения (целый объект недвижимости, либо доля имущества).

      Регистрация ДКП

      Согласно 551 статье ГК РФ сделки по купле-продаже недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации. Для того чтобы зарегистрировать соглашение необходимо предоставить в Росреестр следующие бумаги:

      • Документы, подтверждающие право собственности.
      • Кадастровый паспорт.
      • ДКП.
      • Акт передачи имущества.
      • Квитанция об оплате налогового взноса.
      • Выписка из единого реестра налогоплательщиков.
      • Учредительные документы организации для юр. лиц, удостоверение личности для физ. лиц.
      • Справка из БТИ.
      • Документы, подтверждающие отсутствие обременения на объекте сделки.

      В соответствии с налоговым законодательством (см. ст. 333.33 НК РФ) размер госпошлины при регистрации соглашения по купле-продаже нежилого здания с земельным участком составляет:

      • для физических лиц – 2 000 рублей;
      • для юридических лиц – 22 000 рублей.

      Риски и подводные камни

      При осуществлении сделок по ДКП нежилой недвижимости с землей следует обращать внимание на некоторые условия:

      • Важно удостовериться в соответствующем уровне помещения для определенных целей, при необходимости перепланировки и переоборудования убедиться в наличии законных методов их осуществления.
      • Следует проверить документацию по санитарной и пожарной безопасности, а также убедиться в юридической силе документации, представленной продающей стороной.
      • При сделке с долей земельного участка требуется убедиться в наличии заверенного отказа со стороны иных собственников имущества.

      Осуществляя сделки по купле-продаже нежилых объектов с землей важно знать, когда по закону разрешена продажа. Также необходимо иметь представление о различиях в целой и долевой собственности, понимать разницу в договорах с отличными типами объектов и учитывать возможные риски и трудности, возникающие при реализации недвижимости.

      Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

      Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

      8 (800) 350-29-87 (Москва)
      8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

      Договор купли-продажи здания (сооружения) (образец)

      Бланк документа «Договор купли-продажи здания (сооружения) (образец)» относится к рубрике «Договор купли-продажи, договор контрактации». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.

      Договор купли-продажи здания (сооружения)

      г. ______________ “___” ___________ 20__г.

      (наименование организации, Ф.И.О. гражданина)

      именуем __ в дальнейшем “Продавец”, в лице _____________________________,

      действующего на основании ______________________________________________,

      (устава, положения, доверенности)

      с одной стороны, и _____________________________________________________,

      (наименование организации, Ф.И.О. гражданина)

      именуем __ в дальнейшем “Покупатель”, в лице ___________________________,

      действующего на основании _______________________________, с другой

      стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

      1. Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность __этажное

      здание (сооружение) (далее – “здание”), расположенное по адресу:

      _______________________________________ на земельном участке площадью

      ____________, принадлежащем Продавцу на праве _________________

      (собственности, постоянного пользования и др.).

      Одновременно с передачей права собственности на здание Покупатель по

      настоящему договору приобретает право _______ (собственности, постоянного

      пользования, аренды, другое право) на часть земельного участка, занятую

      зданием и необходимую для его использования, площадью

      Переход права ___________________ на земельный участок оформляется с

      учетом требований земельного законодательства Российской Федерации.

      2. На момент заключения настоящего договора указанное в п.1

      договора здание принадлежит Продавцу на праве собственности, что

      свидетельством о праве собственности, выданным _________

      _________________ (наименование органа). Номер свидетельства ______. Дата

      выдачи – “___” ____________ 20__ г. (Вариант 1)

      договором купли-продажи (мены, дарения) здания, заключенным “___”

      __________________ 20__ г., удостоверенным нотариусом

      нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального удостоверения договора,

      номер реестра). Переход права собственности (или договор дарения)

      зарегистрирован в _____________________________________________________

      органа, осуществившего государственную регистрацию, дата регистрации, др.

      сведения) (Вариант 2)

      Право ____________________ (собственности, постоянного пользования и

      др.) Продавца на земельный участок, занятый зданием, указанным в п.1

      настоящего договора, подтверждается _____________________________________

      _______________________________________________________ (наименования и

      полные реквизиты правоустанавливающих документов).

      3. Сведения о здании:

      Кадастровый номер _________________________________________________.

      Местоположение (адресные ориентиры)________________________________

      Общая характеристика _______________________________

      Площадь ______________, в том числе __________________

      Другие параметры ___________________________________

      _______________________________________________________ (материалы, из

      которых выполнены фундамент, несущие конструкции, кровля, наличие лоджий,

      балконов, лестниц, систем отопления, водоснабжения, канализации,

      электроснабжения, внутренняя отделка – по помещениям и др.).

      4. Сведения о земельном участке, право _________________ на который

      переходит Покупателю по настоящему договору:

      Кадастровый номер _________________________________________________.

      Местоположение (адресные ориентиры) _______________________________

      Категория земель __________________________________________________.

      Цель использования ________________________________________________.

      Общая площадь _____________________________________________________.

      План земельного участка (чертеж границ земельного участка) является

      приложением к настоящему договору.

      5. Согласно справке _______________ БТИ стоимость здания составляет

      _____________ (сумма цифрами и прописью) рублей.

      До подписания настоящего договора здание осмотрено Покупателем с

      привлечением ____________________________________________ (представителей

      строительных, ремонтных организаций, независимого оценщика и др.).

      Недостатки или дефекты, препятствующие использованию здания по

      назначению, на момент осмотра Покупателем не обнаружены.

      6. Стороны настоящего договора договорились оценить здание в

      ___________________________ (сумма цифрами и прописью) рублей, в том

      числе НДС – ____%. Цена здания включает цену земельного участка (права на

      земельный участок), передаваемого Покупателю одновременно со зданием.

      Покупатель оплачивает Продавцу стоимость здания _______

      _____________________________ (наличными деньгами, путем безналичных

      расчетов, одномоментно или периодическими платежами с внесением аванса и

      т.п.) в срок не позднее ______ со дня подписания настоящего договора, но

      до государственной регистрации перехода права собственности в

      _________________ (наименование органа, осуществляющего государственную

      Обязательства Покупателя по оплате стоимости здания считаются

      выполненными ___________________________________ (в день зачисления

      платежа на расчетный счет Продавца, внесения денег в кассу и т.п.).

      В случае просрочки оплаты здания Покупатель несет имущественную

      ответственность в виде _________________________________________________.

      7. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора

      здание, являющееся его предметом, никому не отчуждено, не заложено, не

      обещано, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, в

      качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передано, иными

      правами третьих лиц не обременено.

      Под арестом или запрещением указанное здание согласно выписке из

      технического паспорта БТИ _____________________ (наименование БТИ),

      выданной “___”_____________ 20__ г. за N ____ и справке БТИ

      ______________________________ от “___”_____________ 20__ г. N _____ не

      значится, памятником истории и культуры (архитектуры) не является.

      8. Право собственности у Покупателя на приобретаемое по настоящему

      договору здание возникает с момента государственной регистрации перехода

      права собственности на данное здание в __________________________________

      (наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав).

      9. С момента приобретения права собственности на здание, являющееся

      предметом настоящего договора, Покупатель осуществляет права владения,

      пользования и распоряжения зданием в соответствии с его назначением,

      принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием здания и

      прилегающего к нему земельного участка, ремонтом здания и уплатой

      10. Передача Продавцом здания, указанного в п.1 настоящего

      договора, и его принятие Покупателем осуществляются на основании

      передаточного акта, подписанного сторонами договора. После подписания

      передаточного акта обязательства сторон по настоящему договору считаются

      11. Продавец обязан освободить здание от находящихся в нем

      принадлежащих ему предметов и иного имущества в срок не позднее

      12. Расходы по оформлению настоящего договора несет ____________

      __________________________________________________ (Покупатель, Продавец).

      13. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиеся

      к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются

      в суде _________________________________________________________________.

      Договор купли-продажи нежилого здания

      Иванов Иван Иванович, гражданин Российской Федерации, 00.00.0000 года рождения, место рождения: с. Ивановка Ивановского района Ивановской области, пол мужской, паспорт серия 00 00 номер 000000 выдан Ивановским РОВД 00.00.0000 года, код подразделения 000-000, состоящий на регистрационном учёте по адресу: с. Ивановская область, Ивановский район, с. Ивановка, ул. Ивановка, д.0, кв.0, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны и

      Петров Петр Петрович, гражданин Российской Федерации, 00.00.0000 года рождения, место рождения: с. Петровка Петровского района Петровской области., пол мужской, паспорт серия 00 00 номер 000000 выдан Отделом внутренних дел Петровского района 00.00.0000 года, код подразделения 000-000, зарегистрированный по адресу: Петровская область, Петровский район, с. Петровка, ул. Петровская, д.0, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

      1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

      1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора, нежилое отдельностоящее здание-кирпичный склад (складское), общей площадью 171,80 кв.м., литер А, расположенное по адресу: Ивановская область, с. Ивановка, ул. Калинина, дом 6.

      Площадь помещения определена согласно данным технического паспорта.

      1.2. Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от 09.10.2003года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 00-АА № 820000, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 00-00/53-7/-000000.

      1.3. Продавец гарантирует, что передаваемое по настоящему договору Имущество никому другому не продано, не заложено, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

      2. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

      2.1. Указанное в п. 1.1 договора недвижимое Имущество расположено на земельном участке, площадью 0,02 га находящемся в ведении администрации Ивановского сельсовета Ивановского муниципального района Ивановской области.

      3. ЦЕНА ДОГОВОРА

      3.1. Цена указанного в п. 1.1 настоящего договора Имущества составляет 130 000 (сто тридцать тысяч) рублей.

      Указанная цена установлена соглашением Сторон, является окончательной и изменению не подлежит.

      3.2. Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое Имущество несет Покупатель в соответствии с действующим законодательством. Настоящие расходы не включаются в сумму, указанную в п. 3.1 настоящего договора, и уплачиваются по мере необходимости и своевременно.

      4. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

      4.1. Покупатель оплатил стоимость Имущества, указанную в п. 2.1 настоящего договора, до подписания настоящего договора в полном объеме наличным платежом.

      4.2. Все расчеты по настоящему договору производятся наличным платежом.

      5. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

      5.1. Имущество передается Продавцом Покупателю по акту приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями Сторон, в течение пяти дней после подписания Сторонами настоящего договора.

      5.2. Со дня подписания указанного акта Покупателем ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск его случайной порчи или гибели несет Покупатель.

      5.3. Обязательство Продавца передать Имущество считается исполненным после подписания Сторонами акта приема-передачи.

      6. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

      6.1. Право собственности на Имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права собственности в регистрирующем органе.

      7. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

      7.1. Продавец обязан:

      7.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1.

      7.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания настоящего договора, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации настоящего договора.

      7.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию продаваемого Помещения.

      7.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и государственной регистрации права собственности.

      7.2. Покупатель обязан:

      7.2.1. Оплатить стоимость приобретаемого имущества в полном объеме в порядке и в сроки, установленные, разделом 4 настоящего договора.

      7.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.

      7.2.3. Представить для государственной регистрации настоящего договора все необходимые документы в уполномоченный государственный орган.

      8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

      8.1. За просрочку платежей, предусмотренных в разделе 4 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере 0,01% от суммы долга за каждый день просрочки.

      8.2. В случае уклонения Продавца от подписания акта приема-передачи имущества, в соответствии с п. 2.3 настоящего договора, Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере 0,01 % от суммы договора.

      8.3. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из Сторон обязательств по настоящему договору, виновная Сторона возмещает другой Стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств в соответствии с действующим законодательством РФ.

      9. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

      9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по нему.

      10. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

      10.1. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

      11. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

      11.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями Сторон и зарегистрированы в установленном порядке.

      11.2. Настоящий договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и третий экземпляр — для регистрирующего органа.

      АКТ ПРИЕМА – ПЕРЕДАЧИ
      НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

      Г. ___________________ «___»_______________2017 год

      Иванов Иван Иванович, гражданин Российской Федерации, 00.00.0000 года рождения, место рождения: с. Ивановка Ивановского района Ивановской области, пол мужской, паспорт серия 00 00 номер 000000 выдан Ивановским РОВД 00.00.0000 года, код подразделения 000-000, состоящий на регистрационном учёте по адресу: с. Ивановская область, Ивановский район, с. Ивановка, ул. Ивановка, д.0, кв.0, именуемый в дальнейшем Продавец, передал, а

      Петров Петр Петрович, гражданин Российской Федерации, 00.00.0000 года рождения, место рождения: с. Петровка Петровского района Петровской области., пол мужской, паспорт серия 00 00 номер 000000 выдан Отделом внутренних дел Петровского района 00.00.0000 года, код подразделения 000-000, зарегистрированный по адресу: Петровская область, Петровский район, с. Петровка, ул. Петровская, д.0, именуемый в дальнейшем Покупатель принял в собственность нежилое отдельностоящее здание-кирпичный склад (складское), общей площадью 171,80 кв.м., литер А, расположенное по адресу: Ивановская область, с. Ивановка, ул. Калинина, дом 6 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от _________года.

      1. Здание имеет следующие характеристики:

      Год постройки — 1976 год;

      Общая площадь — 171,8 кв.м.; Этажность- 1 этаж;

      Фундамент — железобетонные блоки;

      Наружные и внутренние капитальные стены – кирпичные;

      Перекрытия — чердачные — железобетонные плиты, крыша — совмещенная, полы бетонные, проемы оконные — глухие, проемы дверные — железные ворота;

      Наружная отделка — расшивка швов; внутренняя отделка — стены оштукатурены.

      2. Продавец передает Покупателям комплект ключей, правоустанавливающие документы, необходимые для государственной регистрации.

      3. Претензий к качеству помещения на момент передачи Покупатели не имеют.

      4. Цена имущества установлена договором купли-продажи от _______года. Покупатель оплатил стоимость Имущества, указанную в п. 2.1 договора в полном объеме наличным платежом.

      5. Со дня подписания настоящего акта Покупателями ответственность за сохранность имущества, равно как и риск его случайной порчи или гибели несет Покупатели.

      6. Обязательства Продавца передать Имущество считается исполненным после подписания Сторонами настоящего акта.

      7. Настоящий акт составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и третий экземпляр — для регистрирующего органа.

      Как оформить договор купли-продажи объекта недвижимости?

      Договор купли-продажи недвижимости довольно распространен в гражданских правоотношениях и подробно регламентирован действующим законодательством, но процедура регистрации недвижимости и прав на нее существенно изменилась с 2017 года. Кроме того, особенности договоров купли-продажи конкретных недвижимых объектов и тонкости каждой сделки зачастую порождают множество вопросов, непонимание, коллизии, которые могут привести не только к отказу в государственной регистрации перехода права собственности, но и к срыву самой сделки.

      Образец договора купли-продажи недвижимости 2017 года

      Вопросам договорных отношений по приобретению недвижимых вещей посвящен самостоятельный § 7 главы 20 Гражданского кодекса (далее также ГК РФ), кроме того, к данным договорам применяются общие нормы о купле-продаже § 1 указанной главы в части, не противоречащей специальным нормам (в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ).

      Наиболее важным условием договора является определение его объекта, то есть в данном случае объекта недвижимости, право собственности на который передается за плату. В договор продажи недвижимости следует включать максимально конкретизированное описание объекта в целях его индивидуализации и четкого определения. При отсутствии должной конкретизации на основании абз. 2 ст. 554 ГК РФ такой договор не может считаться заключенным.

      В соответствии со ст. 554 ГК РФ и обычаями делового оборота описание предмета договора должно включать:

      • адрес квартиры, дома или иного помещения;
      • этаж, на котором находится объект;
      • кадастровый номер недвижимой вещи;
      • площадь и иные технические характеристики (количество помещений, их площадь, этажность самого объекта, материал постройки и пр.).

      Помимо объекта договор купли-продажи недвижимости 2017 года должен содержать:

      • наименование сторон сделки и их персональные данные, в том числе сведения удостоверения личности;
      • основания права собственности на объект у продавца;
      • цену недвижимого объекта и особенности расчетов за него (момент и способ передачи средств);
      • указание лиц, проживающих либо прописанных в жилом помещении, а также наличие прав иных лиц, которые сохраняются после продажи объекта;
      • указание на сторону, которая должна нести расходы по сделке;
      • момент передачи объекта продавцу.

      Также в договоре могут фигурировать иные условия, которые стороны считают необходимым упомянуть. Образец договора купли-продажи недвижимости можно скачать на нашем сайте.

       Образец договора купли-продажи недвижимости

      Форма составления договора по ГК РФ

      Договор купли-продажи недвижимости должен иметь форму, указанную в ст. 550 ГК РФ, то есть такой договор заключается в простой письменной форме. Вместе с тем абз. 1 указанной статьи предусмотрено, что для такой сделки подойдет не каждая письменная форма, а лишь та, которая подразумевает составление единого документа, подписываемого всеми сторонами сделки.

      В том случае, если стороны не облачали свои намерения по совершению сделки с недвижимым имуществом в форму единого договора, подписанного обеими сторонами, или пытались закрепить свои намерения в различных бумагах, направляемых друг другу или подписываемых одной из сторон, то условие о форме считается несоблюденным.

      Свидетельством тому в том числе служит обширная судебная практика, например апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 15.02.2017 № 33-3314/2017 и Свердловского областного суда от 03.09.2015 по делу № 33-12967/2015 и т.д.

      Отсутствие же надлежащей формы договора согласно абз. 2 ст. 550 ГК РФ свидетельствует о недействительности сделки и, как следствие, отсутствии каких-либо правовых последствий для сторон и третьих лиц.

      В то же время столь популярные расписки о передаче задатка (или аванса — именуют их различными способами) не принимаются судами в качестве доказательства о совершении сделки также вследствие несоблюдения установленной законом формы договора. Такая позиция, в частности, была озвучена Новгородским областным судом в апелляционном определении от 20.08.2014 по делу № 2-423-33-1843/2014.

      Оформление сделки

      По ГК договор купли-продажи недвижимости сам по себе никакого особо оформления, помимо наличия письменного договора, не требует. Однако, согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса, необходимо зарегистрировать переход права по таким сделкам в специально уполномоченном органе. Таковым на основании ч. 1 ст. 3 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ является служба Росреестра.

      На основании п. 3 ч. 3 ст. 15 закона 218-ФЗ стороны, заключившие соответствующий договор, обязаны обратиться с соответствующим заявлением в территориальное подразделение Росреестра для регистрации перехода права. Форма указанного заявления является унифицированной, т. к. она утверждена приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920 (в качестве приложения 1).

      Порядок предоставления данного заявления сторонами утвержден другим приказом Минэкономразвития — от 26.11.2015 № 883. Данный правовой акт регламентирует способы направления заявления и необходимого пакета документов (лично, по почте или посредством электронного документа), способы подписания в зависимости от выбранного способа направления, требования к прилагаемым документам (в форме отсылочной нормы). Непосредственно требования к документации для прохождения процедуры регистрации указаны в ст. 21 закона 218-ФЗ.

      Сроки проведения регистрации права собственности нового владельца недвижимости установлены в зависимости от подачи заявления непосредственно в регистрирующий орган или через многофункциональный центр в количестве 7 и 9 рабочих дней соответственно (согласно пп. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 закона 218-ФЗ).

      Нотариальное оформление договора

      Нотариальная форма договора продажи недвижимости является одной из форм сделки, указанной в п. 1 ст. 158 ГК РФ. В силу ст. 163 ГК РФ данная форма сделки означает, что нотариус осуществляет проверку на предмет законности проведения такой сделки, в том числе наличие полномочий на то всех сторон договора. Нормативными правовыми актами устанавливаются следующие случаи нотариального удостоверения такой сделки:

      • когда предметом договора выступает доля в праве общей долевой собственности на тот или иной недвижимый объект (ч. 1 ст. 42 закона 218-ФЗ);
      • когда сделка по отчуждению недвижимости совершается опекуном в интересах опекаемого, иными лицами в отношении имущества, которое принадлежит несовершеннолетним либо лицам, чья дееспособность ограничена (ч. 2 ст. 54 закона 218-ФЗ);
      • при наличии соглашения между сторонами об оформлении договора купли-продажи недвижимости в нотариальной форме (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).

      Следовательно, при наличии хотя бы одного из указанных условий оформление договора купли-продажи недвижимости должно проходить процедуру нотариального удостоверения. При этом на основании ст. 56 Основ законодательства о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, сторонам надлежит обратиться в ту нотариальную контору, которая находится в субъекте федерации, на территории которого расположен объект недвижимости, составляющий предмет такого договора.

      Особенности договора купли-продажи коммерческой недвижимости

      Коммерческой недвижимостью в силу абз. 2 подп. 2 п. 3 и абз. 3 п. 4.1 ст. 378.2 Налогового кодекса являются здания и сооружения, занятые площадями, используемыми для размещения офисов, сопутствующей инфраструктуры, торговых объектов, предприятий общественного питания, бытового обслуживания и т. п. В более широком смысле к коммерческой недвижимости можно отнести и производственные площади, а также предприятия в целом (§ 8 главы 30 ГК РФ).

      В целом правила составления договоров купли-продажи недвижимости, имеющей коммерческое назначение, имеют мало различий с куплей-продажей жилья и обычно ограничиваются отсутствием необходимости указывать прописанных лиц, разницей перечня технических характеристик и другими аналогичными. Однако существует одна более значимая особенность, касающаяся специфики налогообложения подобных сделок: в отличие от сделок по продаже недвижимости физическими лицами (которые обычно не облагаются налогом в силу трех- или пятилетней давности владения ею — п. 2 ст. 217.1 НК РФ), при совершении данной сделки продавцы (если ими выступают не физические лица) не освобождены от уплаты соответствующего налога.

      В связи с тем, что налоговой базой в данном случае является стоимость предмета договора, указанная в документе, то ей необходимо уделить особое внимание во избежание проблем с налоговыми органами. Цена такой недвижимости должна быть максимально приближена к рыночной, для чего целесообразно проводить предварительную независимую оценку стоимости такого недвижимого имущества.

      Договор с рассрочкой платежа

      Гражданским кодексом (п. 1 ст. 489) допускается возможность составить договор купли-продажи объекта недвижимости с внесением в него условия о продаже в рассрочку (то есть с рассрочкой платежа). Главной особенностью такого договора будет являться пункт, касающийся порядка оплаты передаваемого в собственность недвижимого объекта. Так, в договоре необходимо указывать, какие суммы и в течение какого времени покупатель должен передать продавцу недвижимости. Обычно указывается конечная дата периода и сумма, которую надлежит уплатить покупателю.

      Также в таком договоре в силу ст. 556 ГК РФ необходимо определить момент передачи предмета договора продавцу и порядок такой передачи (по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами). Государственная регистрация производится после подписания акта приема-передачи, но для продавца предпочтительно указание на то, что до полной оплаты недвижимости она находится у него в залоге. При этом все зарегистрированные обременения должны быть сняты после получения продавцом всей причитающейся суммы (на основании расписки продавца о получении всей суммы).

      В заключение статьи подведем некоторые итоги:

      • правовое регулирование договоров, связанных с отчуждением и приобретением объектов недвижимости, осуществляется § 7 и 1 (в части, не противоречащей специальным нормам) главы 20 ГК РФ;
      • данный договор по общему правилу имеет простую письменную форму единого документа;
      • сам договор Росреестром не регистрируется, но надлежит совершать регистрацию перехода права собственности на недвижимый объект;
      • в случаях, прямо указанных в п. 2 ст. 163 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости должен иметь нотариальную форму;
      • основной особенностью сделок купли-продажи коммерческой недвижимости является специфика налогообложения, в связи с чем особое значение следует придавать цене сделки (лучше, если будет проведена независимая оценка);
      • при совершении сделки по продаже-покупке недвижимости в договор может включаться условие о рассрочке платежа, предусматривающее не единовременную, а постепенную (в течение определенных периодов времени) оплату недвижимого объекта.

      Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
      Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Ссылка на основную публикацию