Обязанности старшего по дому в многоквартирном доме

Мосжилинспекция разъясняет права и обязанности совета многоквартирного дома

В 2011 году в Жилищный кодекс Российской Федерации введена статья 161.1. «Совет многоквартирного дома». Необходимость ее введения обусловлена стремлением законодателя вовлечь собственников помещений в процесс управления МКД. Если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома (далее – совет МКД) из числа собственников помещений в данном доме.

Что такое совет многоквартирного дома

Совет многоквартирного дома не является формой управления многоквартирным домом. Совет МКД – это орган, который представляет, защищает и отстаивает интересы собственников помещений в доме, активно взаимодействует с управляющей организацией, обеспечивает постоянный контроль за исполнением ею обязательств по договору управления.

Избирается он по решению собственников на общем собрании сроком на 2 года, если иной срок не был установлен на том же собрании. Численность членов совета МКД определяется также решением общего собрания с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

Решение об избрании совета МКД должно быть принято в течение года с момента ввода дома в эксплуатацию. В случае отсутствия решения орган местного самоуправления в течение трех месяцев созывает общее собрание собственников помещений данного дома для выбора совета МКД.

Полномочия совета многоквартирного дома

– Обеспечивать выполнение решений ОСС;

– Предлагать собственникам порядок пользования общим имуществом, план по организации работ для его содержания и ремонта, обсуждение вопросов компетенции совета МКД;

– Контролировать выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также качество предоставляемых коммунальных услуг;

– Предлагать для утверждения годового общего собрания собственников отчёт о проделанной за год работе;

– Утверждать решение о текущем ремонте общего имущества в МКД, если оно было принято на ОСС большинством голосов.

Председатель совета многоквартирного дома

Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета МКД, который осуществляет руководство текущей деятельностью совета и подотчетен общему собранию собственников помещений в МКД.

Председатель совета МКД ведет переговоры с управляющей организацией относительно условий договора управления, доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты таких переговоров. Если собственниками помещений в многоквартирном доме председателю выдана доверенность, то он может заключить договор управления многоквартирным домом. Так же председатель совета МКД осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и выполнения, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Срок полномочий совета МКД

Каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме, совет МКД подлежит переизбранию, в случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета МКД продлеваются на тот же срок.

При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Совет дома

Совет многоквартирного дома – СМД – помогает взаимодействовать жильцам и управляющей компании, являясь своеобразным посредником между ними. Иногда его называют домовым комитетом.

Это общественный орган – представитель владельцев квартир. Он не является юридическим лицом и регистрировать его нигде не нужно, в отличие от управляющей организации – юридического лица, которое решает задачи по обслуживанию дома. Совет дома руководствуется мнением большинства жителей, тесно работает со своей управляющей компанией и контролирует ее деятельность.

Создание и осуществление деятельности совета основывается на законах:

Указ Президента России №600 от 07.05.2012 о порядке обеспечения граждан страны комфортным и доступным жильем, а также о повышении уровня жилищно-коммунальных услуг

Федеральный закон России №209-Ф3 от 21.07.2014 об информационной системе государства в сфере ЖКХ (ГИС)

Зачем нужен совет дома: управляющим компаниям и жильцам

Предложить собрать совет дома может управляющая компания. Вопрос по выбору совета дома может содержаться в повестке общего собрания. На собрании представитель УК предлагает собрать совет дома, желающие выдвигают кандидатуры. Кандидаты сообщают свои данные – ФИО, квартира, номер телефона, их записывают. И потом проводится отдельное общее собрание или заочное голосование, где остальные жители могут проголосовать за или против конкретной кандидатуры.

Членами совета становятся те собственники, которые были выбраны на общем голосовании. Арендаторы и наниматели не могут находиться в составе совета.

Согласно статье 161.1 Жилищного Кодекса многоквартирный дом может иметь только один орган управления. Совет МКД должен быть в каждом доме с пятью и более квартирами, если в нём не создано иное объединение жителей: ТСЖ, ТСН, жилищный или потребительский кооператив. Поэтому совет не может быть создан в ТСЖ – товариществе собственников жилья или ЖСК – жилищно-строительном кооперативе, поскольку они уже сами являются органом управления.

Совет дома – совещательный орган (п. 11 статьи 161.1 ЖК РФ), а председатель – официальный представитель совета.

Совет заявляет о существующих проблемах и контролирует деятельность организации, обслуживающей дом. Председатель передает все данные в УК, осуществляет прямое взаимодействие с управляющей организацией.

Совет дома должен решать задачи:

подготовка предложений для рассмотрения на общем собрании собственников;

контроль над выполнением решений, принятых в ходе собрания жильцов.

Взаимодействие совета дома и управляющей организации важно, потому что УК нужно получать обратную связь от жителей, а жильцам – контролировать работу управляющей организации. При этом совет дома должен отражать активность жителей и действовать в целях улучшения содержания дома, а не для войны с управляющей компанией.

Совет дома может помочь управляющей организации:

донести пожелания собственников по текущему ремонту,

выдвинуть предложения по благоустройству,

организовать проведение общего собрания,

распространить важную информацию.

Совет контролирует, как содержится и ремонтируется общее имущество многоквартирного дома; представляет интересы жителей при взаимодействии с управляющей организацией.

У совета и управляющей компании одна общая цель – надлежащее содержание дома.

Причины, почему совет дома может работать неэффективно:

Формальность существования совета.

Выбор неактивных людей в состав совета.

Незаинтересованность в изучении современного жилищного законодательства.

Совет в конфронтации с управляющей компанией.

Большое число членов совета. Законом их число не регламентировано, но согласно практике, совет из более 7-8 человек не эффективен.

Отсутствие диалога совета с остальными жителями, совет не интересуется мнением всех жителей.

Лоббирование интересов отдельных групп жителей (например, только отдельных подъездов или только автомобилистов).

За весь совет работает только председатель в одиночку, «выгорает» и совет перестает работать эффективно.

Рекомендации для организации эффективной работы совета дома:

оптимальное количество людей в совете – от 3 до 7 человек;

лучшее количество человек – нечетное: при голосовании, разделении мнений всегда будет большинство;

нормально, что наиболее активно будут работать 1-2 человека, которые будут ставить вопросы и выносить информацию на обсуждение всего совета.

Как выбирают совет дома

Подойдите к созданию совета дома ответственно:

Подготовьте жильцов дома, оповестите их о собрании по теме выбора совета дома за 10 дней до даты. Жильцы могут собрать инициативную группу и предложить кандидатуры в совет и на должность председателя из числа собственников.

Подготовьтесь к проведению общего собрания. Как это сделать, читайте в статье.

Избрание членов совета с помощью голосования (за, против или воздержался). Если форма проведения собрания заочная, подготовьте опросники и раздайте их жильцам (или сделайте голосование на сайте ЖКХ). Для очного собрания позаботьтесь о явке собственников на собрании.

Оформите результаты голосования протоколом. Протокол разместите в общедоступных местах для ознакомления с ним всех собственников.

Составьте устав и положение о совете дома, где будут закреплены основные полномочия совета.

По истечении 2-х лет (на такой срок избирается совет дома) назначаются новые выборы членов совета. Срок может быть установлен другой, если это оговорено на общем собрании и занесено в протокол. Но жильцы могут провести дополнительное внеочередное собрание, чтобы выбрать новый совет дома ранее установленного срока, если их не устраивает работа текущего состава совета.

Какие полномочия, права и обязанности есть у совета дома

Права и обязанности совета дома собственники могут прописать в Положении о совете многоквартирного дома. Положение составляют на общем собрании в соответствии с Жилищным кодексом. Нельзя взвалить на совет дома полномочий больше, чем указано в кодексе.

Права совета дома:

Налаживать взаимодействие между жильцами и органами управления, что является основной целью создания совета.

Выступать посредником между собственниками и представителями управляющей компании.

Помогать жильцам принимать решения по сохранению общего имущества.

Контролировать действия управляющей компании при исполнении этих решений.

Прежде чем приступать к выполнению обязанностей, председатель получает нотариально заверенную доверенность от собственников помещений многоквартирного дома. С этим документом он становится официальным посредником между собственниками и управляющей компанией.

Обязанности совета дома:

Контроль над выполнением соглашений управляющей организацией:

предоставление коммунальных услуг,

проведение уборки дворовой территории,

подготовка дома к отопительному сезону,

прочих видов работ по поддержанию общего имущества.

Председатель совета дома подписывает акт приемки после завершения работ сотрудниками управляющей организации.
При некачественном выполнении работ или несоблюдении условий предварительного соглашения председатель оформляет акт о нарушении нормативов и договоренностей. После этого председатель от лица совета направляет протокол о нарушении условий соглашения к муниципальным органам управления.

Председатель представляет интересы жильцов в органах государственной власти, суде в случае разногласий между жильцами и управляющей компанией по вопросам управления дома и предоставления услуг ненадлежащего качества.

Подготовка тем для рассмотрения на общем собрании.

Контроль за выполнением решения вопросов, поднятых на общем собрании.

Сообщение о нарушении договоренностей собственников и управляющей организации в вышестоящие органы власти.

Отслеживание, чтобы жильцы получали коммунальные услуги в полном объеме.

Решение проблем, связанных с эксплуатацией объектов общей собственности, их ремонт и обслуживание.

Освещение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг и эксплуатацией объектов общей собственности.

Проработка вопросов, которые выносятся на обсуждение на общем собрании.

Внесение рациональных предложений по решению проблем, вынесенных на общем собрании.

Налаживание взаимодействия между жильцами и управляющей компанией.

Совет должен руководствоваться решениями общего собрания в своей деятельности. На общее собрание совет дома должен выносить вопросы:

какие затраты предстоят на обслуживание и ремонт общего имущества,

правила использования имущества дома,

рассмотрение новых проектов договоров на предоставление коммунальных услуг,

расширение полномочий совета.

Кто входит в совет дома

На общем собрании собственников проходят выборы председателя и его секретаря. Во время голосования обязательно ведется протокол собрания, который потом подписывают председатель и секретарь. Протокол отдают управляющей компании. Управляющая организация в течение месяца выдаст председателю документ, подтверждающий его права и обязанности.

В совет дома входят:

председатель, который аккумулирует работу совета и общается с управляющей организацией,

несколько членов совета дома из числа наиболее активных и заинтересованных жильцов.

Удобно, если в составе совета будет секретарь, с его помощью будет легче проводить общие собрания. Секретарь – тот член совета, который может правильно оформлять протоколы собраний, формулировать и фиксировать принятые решения.

Остальные члены совета предлагают идеи по улучшению обслуживания дома, контролируют работу организаций, налаживают взаимодействие управляющей компании и жильцов, и в целом выполняют обязанности, описанные выше.

Председатель совета дома

Председатель совета на официальном уровне:

общается с большим количеством людей,

занимается деловой перепиской,

контролирует выполнение работ.

От человека, занимающего пост председателя, зависит состояние дома, это должен быть ответственный житель. Председателю совета дома важно обладать знаниями и навыками:

организаторские и управленческие способности,

знания в области обслуживания многоквартирных домов.

Должностные обязанности председателя совета МКД:

регулярная проверка состояния объектов общего имущества (лифт, крыша, подвал, электросети, водопровод и тому подобное),

переговоры с управляющей организацией,

уточнение условий договора на управление домом,

информирование собственников о соглашениях, достигнутых в результате переговоров,

подпись документа об управлении домом после того, как убедился в его соответствии с оговоренным на собрании,

контроль выполнения условий соглашения со стороны управляющей компанией,

отслеживание услуг или работ, выполненных в неполном объеме или некачественно,

составление и направление соответствующего акта о некачественных работах,

право выступать в суде (на основании доверенности) от имени всех собственников дома – в случаях слушаний об управлении домом и уклонении управляющей организацией от выполнения обязанностей,

представление интересов собственников помещений жилого дома в местных органах власти,

принятие окончательного решения по вопросам, обсуждаемым на общем собрании (в случае, если эти полномочия были переданы ему решением всего совета),

устранение нарушений по содержанию дома и привлечение к ответственности виновных собственников,

участие во всех мероприятиях совета, направленных на благоустройство дома.

Для подтверждения полномочий председатель может предъявить выписку из протокола собрания, где его выбрали председателем. Эта выписка будет иметь юридическую силу, если в ней указаны:

решение о назначении одного из собственников председателем совета,

дата проведения собрания,

срок, на какой избран председатель.

Документ подписывают секретарь собрания и представитель органа местного самоуправления, который был на собрании во время назначения председателя.

План работы председателя

Деятельность работы председателя будет эффективна, если он будет работать согласно ежемесячному плану мероприятий. План работы содержит список дел, рутинные и новые обязанности.

Наиболее важное из дел председателя – осмотр дома, оценка состояния общей собственности. Если состояние какого-то из объектов неудовлетворительно, председатель сообщает в управляющую компанию.

Председатель составляет отчет о проделанной работе и знакомит собственников с его результатами.

Председатель работает на общественных началах без оплаты. Собственники могут назначить материальное вознаграждение председателю (и остальным члена совета – п. 8.1 ст. 161.1 Жилищного кодекса), если посчитают, что он справляется со своей работой очень хорошо. Такое решение о премировании принимают на собрании жильцов, поскольку расходы ложатся на плечи собственников. Это может быть оформлено включением в квитанцию на оплату за содержание общего имущества отдельной строки «сбор финансовых средств на оплату работы председателя МКД». Если большинство голосов «за», составляется документ с указанием данных о председателе и суммой вознаграждения.

Собственники могут расширить полномочия членов совета дома, и председателя в том числе. В этом случае подписывается соответствующий договор с управляющей компанией, подрядной организацией, государственными органами. Расширенный список обязанностей совета не должен противоречить Жилищному Кодексу.

При расширении списка полномочий председателю выдается доверенность с указанием собственников, согласных на это.

Иногда стоит передать полномочия другому лицу:

председатель хочет покинуть пост по собственному желанию,

жильцы недовольны работой нынешнего председателя.

Для перевыборов председателя жильцам нужно составить петицию и собрать подписи минимум 25% собственников для проведения досрочных выборов, на котором будут переизбраны члены совета (или только председатель). На собрании составляется протокол по итогам повторных выборов членов совета, который передают в управляющую организацию. Сотрудники УК изучают его и аннулируют полномочия прежнего председателя совета.

Взаимодействие совета дома и управляющей компании

Члены совета дома – это глаза и уши управляющей компании.

С их помощью управляющая организация может качественно выполнять работу по управлению многоквартирным домом: актуальная информация о недовольстве и потребностях жильцов, неполадках в доме будут поступать напрямую в УК, а не в ГЖИ и прокуратуру. Для управляющей компании плюсом работы в тандеме с советом дома станет меньшее количество жалоб, проверок, конфликтов с жильцами, соответственно, будет меньше проблем и штрафов. Работа станет проще, быстрее и эффективнее.

Совет дома поможет проводить собрания собственников и решать вопросы по текущему и капитальному ремонту.

Если управляющая компания поможет собственникам создать эффективно сотрудничающий с ней совет дома, наладится контакт с жителями.

Как управляющей организации работать с советом дома:

Постарайтесь привлечь в совет дома жильцов разного возраста и с разным образованием.

Обращайте внимание на качественный состав совета, а не на численный.

Пенсионеры-активисты приветствуются – у них больше времени и они неравнодушны к судьбе дома.

Дополните совет теми членами, которые разбираются в нюансах законов, сметах, технических сторонах. Чудесно, если в совете будет юрист, талантливый человек для переговоров с жителями и управляющей компанией, человек с техническим образованием.
Если такие жители не хотят быть полноценными членами совета дома, договоритесь о консультациях с ними по необходимости. Можно найти сторонних консультантов, например, в числе не собственников помещений, а арендаторов.

Проведите с составом совета первое собрание-знакомство. Пусть все обменяются контактами и распределят обязанности.

Обсудите функции совета дома, обязанности председателя и остальных его членов.

Ознакомьте совет дома с финансовой и хозяйственной деятельностью управляющей организации. Покажите договор управления, состав общего имущества дома.

Предоставьте актуальную информацию о фонде капремонта, о размере платы за жилое помещение.

Ознакомьте совет дома с перечнем услуг и работ, которые оказывает управляющая компания, покажите стоимость и сметы.

Организуйте совместный осмотр общего имущества дома вместе с советом. Фиксируйте дефекты и замечания в акте осмотра. Так вы совместно определите, что нуждается в ремонте прежде всего, сможете подготовить информацию для собственников и провести внеочередное собрание, утвердить на нем перечень работ по текущему ремонту и откуда будут браться средства.

Наладьте общение с советом дома, так вы будете получать обратную связь и от остальных жителей.

Наладьте интерактивное и современное общение с собственниками (через интернет посредством сайта, мобильного приложения, мессенджеров).

Взаимодействие управляющей организации и совета дома ценно тем, что так работа будет налажена более эффективно. Члены совета дома помогут собирать результаты заочного голосования. Также они будут приходить раз в квартал в УК, УК будет отчитываться о проделанной и планируемой работе.

Можно создать группу в соцсети или чат в мессенджерах для общения жильцов. Оповестите жильцов об этом при помощи объявлений в подъездах.

Взаимодействовать с советом дома удобно через сайт или мобильное приложение. Там же жители смогут получать информацию о коммунальных услугах, оплатах, важных сообщениях, проведении собрания, объявления, новостях законодательства ЖКХ.

При помощи современных средств связи через интернет (сайт, приложение, мессенджеры) вы выявите наиболее активных жителей дома. Так намного легче доставлять собственникам важную информацию, выяснить проблемы и актуальные вопросы, которые беспокоят собственников.

Статья 161.1. Совет многоквартирного дома

1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 7

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

Информация об изменениях:

Пункт 3 изменен с 31 июля 2022 г. – Федеральный закон от 31 июля 2022 г. N 277-ФЗ

3) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его таким полномочием решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его собственниками помещений в многоквартирном доме таким полномочием, удостоверенным доверенностями, приобретают права и становятся обязанными собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома эти доверенности. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации, лица, заключившего с председателем совета многоквартирного дома договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, копии договора управления многоквартирным домом и указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса договоров;

Информация об изменениях:

Пункт 4 изменен с 31 июля 2022 г. – Федеральный закон от 31 июля 2022 г. N 277-ФЗ

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

Информация об изменениях:

Пункт 5 изменен с 31 июля 2022 г. – Федеральный закон от 31 июля 2022 г. N 277-ФЗ

5) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 8 статьи 161.1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 6

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 161.1 настоящего Кодекса дополнена частью 8.1

8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

Информация об изменениях:

Часть 10 изменена с 11 января 2018 г. – Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ статья 161.1 настоящего Кодекса дополнена частью 13

13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.

Что входит в права и обязанности старшего по дому в 2022 году?

Вопросы управления многоквартирным домом закреплены ст.ст. 161-165 Жилищного кодекса РФ. Однако такое определение, как старший по дому в многоквартирном доме (МКД) в нем или каком-либо ином законодательном акте отсутствует. Однако оно употребляется во многих правовых документах местных органов. И при отсутствии общих инструкций на этот счет должностные обязанности разрабатываются в отдельных населенных пунктах индивидуально. Со временем такие документы в разных территориальных объектах стали походить друг на друга, выявились общие тенденции.

Кто такой старший по дому

Это один из собственников помещения в МКД, который избран остальными для защиты общих интересов, наделенный обязанностями и неотъемлемыми правами. Интересы жителей он отстаивает в УК. Кто может стать старшим по дому, определяется инструкцией местной администрации. Там же разъясняется процесс его назначения и особенности деятельности. Старшего по дому именуют также управдомом, председателем совета МКД. Он должен быть уважаемым среди жильцов, ответственным, организованным человеком, владеющим основами правовых знаний.

Старший по подъезду

Такая «должность» в многоэтажке тоже имеет место (на усмотрение жильцов). Обязанности старшего по подъезду в многоквартирных домах идентичны с обязанностями управдома, только в ведении первого находится отдельно взятый участок дома. Полномочия практически те же, но в других масштабах.

Он также должен быть инициативным, помогать по всем вопросам управдому в рамках вверенной ему части МКД. Избирают его только собственники квартир отдельно взятого подъезда, решение об этом принимается на общем собрании простым большинством голосов. Это упрощает работу по управлению домом, вносит слаженность, оперативность.

Какие права и обязанности имеет

Старший по дому обладает особым статусом. Он должен выполнять порученную ему работу, обладая при этом дополнительными правами. Основные обязанности управдома:

• обеспечение чистоты вверенных территорий общего использования;
• реализация соблюдения договорных условий жилищно-эксплуатационными органами (благоустройство, уборка, ремонт подъездов многоквартирных домов);
• отслеживание соблюдения норм эксплуатации имущества и забота о его сохранности;
• разъяснительная работа по вопросам отношения к общему имуществу;
• предоставление информации об учреждениях, ликвидирующих аварии;
• участие в разрешении конфликтных ситуаций при сотрудничестве с УВД;
• организация помощи малоимущим семьям совместно с органами соцзащиты;
• ответственность за безопасные выходы (электрощиты), обеспечение сохранностей ключей от них;
• ведение документации о работе и обращениях граждан, подготовка годовых отчетов;
• контроль над выполнением эксплуатационных, противопожарных, санитарных, экологических требований на вверенной территории.

Управдом оказывает содействие соответствующим органам (МВД, пожарной охране, энергетической службе и др.) в осуществлении профилактических мероприятий. Старший по дому обладает правами:

• обращаться с требованием в УК по предотвращению аварийных ситуаций;
• вносить предложения по сохранности общедомового имущества;
• оценивать вместе с представителями УК результаты произведенных работ и составлять соответствующие акты;
• проводить собрания;
• устанавливать меры воздействия на граждан, нарушающих нормы общежития;
• избираться в совет МКД или домовой комитет.

Это основные права. Важно, где находится многоквартирный дом, и обязанности старшего по дому отличаются в зависимости от этого. В каждом регионе может уточняться список, добавляться новые пункты.

Выбор управдома

Должность может вводиться по предложению любого из собственников. Выборы старшего по дому с оформлением протокола обеспечиваются общим голосованием собственников на собрании. В нем должны участвовать не менее 2/3 от числа владельцев квартир в МКД. Претенденту на должность нужно собрать 50% плюс один голос. Арендаторы не участвуют в голосовании. Отсутствующие хозяева вправе отдать голос заочно. Не принявшие участие в выборах подчиняются решению собрания.

Должностная инструкция

При назначении зарплаты УК заключает договор со старшим по дому о совместной деятельности. Документ основывается на протоколе собрания и содержит:

• реквизиты сторон, их права и обязанности;
• согласование нюансов по совместной деятельности;
• размер оплаты;
• срок действия;
• и иные условия.

С образцом такого договора можно ознакомиться ниже. Чтобы содержать в порядке документы, старшего по дому обязывают знать устав МКД и уметь оформлять:

Читайте также:

• справки с места жительства (по требованию жильцов);
• протоколы, акты;
• письма, жалобы, обращения в УК.

В работе по управлению домом оказывают помощь должностные инструкции, разрабатываемые в регионах. Они различаются, но все содержат перечень должностных обязанностей и полагающихся прав и льгот. В них указываются критерии выбора представителя и оценки качества его работы.

Ваш браузер не поддерживает фреймы

Порядок переизбрания

Нередко возникает вопрос, как снять старшую по дому, и возможно ли это. Все в силах жильцов. Управдом – человек подотчетный собственникам квартир. Общее их собрание может продлять и приостанавливать полномочия. До того как переизбрать старшего по дому, недовольные его деятельностью лица созывают общее собрание жильцов. Далее процедура проводится аналогично первоначальному выбору: озвучивание претензий, обоснование необходимости переизбрания и непосредственно голосование. Решение обязательно заносится в протокол собрания.

Выплата заработной платы

Законодательством это не регламентируется. Старший по дому получает зарплату либо компенсацию по оплате за коммунальные услуги. Иногда социально активные лица берутся за описываемую деятельность и на общественных началах. УК может зачислить такого сотрудника в свой штат с определением способа оплаты труда. Для этого на собрании граждан подписывается ходатайство к УК ввести эту должность в штат с определением суммы заработка.

Кто назначает и выплачивает зарплату

Способ оплаты труда и ее периодичность устанавливается на общем собрании. Есть два варианта: либо жильцы самостоятельно собирают средства либо предоставляются льготы в виде снижения коммунальных платежей.

Какие льготы положены

Для главного по дому местными властями предусматриваются привилегии. Например, согласно постановлению Правительства Москвы № 328 от 13.04.1999 управдом имеет 100% освобождение от платы:

• за работу консьержа;
• за пользование домофоном;
• за утилизацию мусора.

Законодательно перечень льгот не установлен. Но по инициативе жильцов они могут вводиться в индивидуальном порядке.

Ответственность за невыполнение своих функций

Управдом должен периодически (отражается в договоре) отчитываться перед жильцами о проделанной работе. Лица, избравшие его, имеют право знать о качестве исполняемых им обязанностей. Не всегда оно соответствует ожиданиям. Иногда даже возникает дилемма, куда жаловаться на старшего по дому. Разрешение конфликта практикуется поэтапно при обращении в органы:

• УК;
• жилищная инспекция;
• прокуратура;
• суд.

Конечно, до последней инстанции дело доходит крайне редко. Основные вопросы решаются в управляющей компании, где в качестве доказательства может использоваться отчет по работе старшей по дому. При установленном нарушении обязанностей сотрудник может быть привлечен к ответственности – административной или уголовной (решает суд).

Подводя итоги

Для защиты интересов жильцов МКД, оперативной ликвидации различных бытовых или аварийных ситуаций, повреждений имущества и т. д. эффективно используется механизм делегирования жильцами полномочий одному лицу – старшему по дому. Это происходит по решению собрания владельцев квартир в многоэтажке. Управдом наделен определенными правами и обязанностями, которые отражаются в его должностной инструкции.

Старший по дому: права и обязанности, зарплата

Жильцы моего дома предложили мне выдвинуть свою кандидатуру на пост старшей по дому. Знаю, что должность достаточно серьезная и ответственная. Но не совсем знакома с обязанностями и правами такого человека. Пришлось изучать особенности современного законодательства. В статье я отвечу на такие вопросы:

• Правила проведения выборов старшего?
• Основные обязанности и права;
• Особенности компенсации зафиксированных деловых расходов;
• Размер зарплаты;
• Важные моменты по организации положенной оплаты.

Общая информация по должности

За работой сотрудников стандартной управляющей компании требуется очень внимательно следить. Нужно соблюдать интересы собственников, защищать их права. Силами жильцов сделать это практически невозможно.

Назначенный старшим по дому оказывается незаменимым в решении разных вопросов. Только он сможет проследить за тем, чтобы необходимые коммунальные услуги оказывались в полном объеме, чтобы соответствовали установленным требованиям и качеству, были исполнены в строго обозначенные сроки.

Вот несколько сфер, где старший должен разбираться:

• Хранить важные документы;
• Составлять акты;
• Распоряжаться ключами от стандартных помещений;
• Собирать средства на нужды дома.

Назначенный старшим всегда поможет собственникам квартир разобраться в условиях и тонкостях правовых моментов, представит интересы в процессе переговоров. Помощь ответственного лица позволит сэкономить средства собственников и их время.

Особенности назначения на должность

На должность старшего назначают исключительно на основании итогов проведенного голосования.

Оно проводится на собрании всех собственников жилых помещений. Итоги проведенного голосования в обязательном порядке заносятся в специальный протокол.

Правило, связанное с голосованием является не единственным. Существует много иных условий выбора старшего:

1. Собрание и голосование осуществляется только по предварительному решению жильцов.
2. Вопрос о назначении старшего может поднять каждый желающий собственник.
3. Если жилец принимает подобное решение, он обязан за 10 дней известить об этом иных собственников.
4. Время и локация проведения собрания устанавливается предварительно.
5. Чтобы ответственного утвердили, должен образоваться кворум. Положительно должны высказаться более двух третей участников, не менее.
6. Арендаторы не могут голосовать на выборах ответственного.
7. Если в доме очень много квартир, голосование может быть проведено заочно.

Человека, которого выбрало большинство жильцов, обязаны принять в качестве старшего все собственники. При возникновении споров, вопрос потребуется решать согласно правилам современного жилищного кодекса.

Официальные обязанности и права старшего

Положенные права и обязанности ответственного устанавливаются еще до осуществления выборов. За выполнение положенной работы сотрудник получает определенную денежную компенсацию. Прежде чем описать особенности начисления з/п, стоит подробно изучить обязанности и права человека на этой должности.

Обязанности старшего

Среди основных обязанностей, которые возлагаются на ответственное лицо, можно отметить:

1. Контроль над регулярной уборкой подъездов, лифтов и разных подсобных помещений.
2. Отслеживание благоустройства расположенных рядом с домом участков.
3. Создание условий для соблюдения установленных санитарных норм.
4. Организация качественной и, что более важно, своевременной уборки снега зимой.
5. Осуществление капитального ремонта в доме и проверка его качества.
6. Объяснение жильцам правил пользования общественных помещений.
7. Предоставление телефонов и иных контактных данных разных коммунальных и эксплуатационных служб для решения вопросов при возникновении ЧС.
8. Оказание помощи сотрудникам контролирующих организаций – полиции, социальной защите и СЭС.
9. Внесение предложений, связанных с тщательной организацией хранения имущества владельцев квартиры.
10. Хранение и предоставление ключей от щитовой, подсобных каморок, выдача документов – протоколов, официальные паспорта дома и разных актов.
11. Ликвидация допущенных нарушений в области содержания имущества и его эксплуатации.
12. Ведение журнала с информацией, которая касается общих собраний, жалоб и отзывов, а также внесенных в официальный протокол собрания решений.
13. Составление отчетов о законченных работах за каждый отчетный год, при необходимости предоставление его жильцам.

Права ответственного по дому

Говоря о правах старшего и возможностях, можно отметить следующие:

• Оценка общего качества проведенных работ, которые были проведены сотрудниками управляющей;
• Помощь собственникам при решении вопросов, напрямую связанных с оплатой коммунальных услуг;
• Принятие участия при осуществлении тщательного контроля за распределением активов, собранных на специальные нужды дома;
• Отправка заявок и предложений о проведении положенного капитального ремонта;
• Написание отзывов и внесение предложений, которые касаются улучшений использования отдельных помещений;
• Требовать исправить нарушения, допущенные управляющей компанией;
• Созывать жильцов, чтобы принять участие в организованном собрании;
• Предпринимать меры по отношению к собственникам и к арендаторам, если они нарушают установленные правила и условия эксплуатации помещений.

Особенности начисления заработка

В процессе назначения ответственного, требуется понимать, что установленные обязанности не всегда могут быть выполнены в полном объеме. Причина не только в человеческом факторе, но в том, что работающему требуется материальная заинтересованность.

Обязанности ответственного – это самая настоящая работа, и она должна быть оплачена. Зарплата за выполнение положенных обязанностей относится к статьям расходов, связанных с оказанием жилищно-коммунальных услуг. Сумма ежемесячного заработка устанавливается исключительно в рамках проведенного собрания собственников.

Компенсация понесенных трат

Наряду с положенной старшему з/п, в стандартные статьи расходов входят также компенсации за расходы, что были вызваны рабочими необходимостями. В современных жилищных хозяйствах используется два варианта возмещения потраченных сумм:

1. Деньги возвращает на счет управляющая компания. Это не очень простой способ. Он ставит человека в определенную зависимость от данной организации. При этом интересы подобной компании довольно часто никак не совпадают с личной заинтересованностью жильцов.
2. Издержки платят жильцы многоквартирных домов. Это лучший вариант решения подобного вопроса. Не придется выделять отдельную графу в затратах, которые касаются оплаты коммунальных услуг.

Правила перечисления оплаты

Если собственники и дают согласие на оплату з/п ответственному лицу, получить ее не так просто, как может показаться. Старшему даже не стоит пытаться взыскать положенные средства. Это затратное по времени и совершенно неблагодарное дело. Те, кто пытался получить з/п своими силами, стребовать деньги с жильцов, вынуждены были уходить с должности, на которую их назначили.

Существует более эффективный метод начисления положенной зарплаты старшему. Данный процесс можно организовать через специальный аппарат закрепленной за домом УК.

В данном случае отмечается следующая последовательность действий:

1. Получается одобрение от участников собрания.
2. Определяются правила начисления з/п и суммы положенного вознаграждения.
3. Отправляется запрос на активацию соответствующей статьи в перечне расходов на ЖКУ.

По сути, человек, который был назначен на ответственную должность, формально устраивается на работу в управляющую организацию. Старшему нужно быть готовым, что не вся назначенная сумма будет перечисляться ему на счет в качестве зарплаты. Около 50% средств будет перечисляться в счет оплаты налоговых сборов и стандартных отчислений в ПФ РФ.

Чтобы снизить суммы подобных отчислений, человеку, которого назначили старшим, стоит зарегистрировать ИП и потом заключить с управляющей официальное соглашение. В этой ситуации вычет из начисленной суммы заработка составит примерно 10%.

Полномочия старшего по дому в многоквартирном доме

Сегодня многие жильцы многоквартирных домов испытывают потребность в наличии такого человека, как старший по дому. Иногда его еще называют «страшим по подъезду».

Все дело в том, что необходимо тщательно следить за работой управляющих компаний, чтобы интересы владельцев квартир многоквартирных домов были полностью соблюдены.

Но как быть, если жильцы не в силах контролировать работу управляющих компаний? В этом случае не обойтись из старшего по дому. Именно он будет отслеживать, чтобы все необходимые услуги оказывались в полном объеме и соответствовали качеству, которое заявляет управляющая компания.

Старший по подъезду должен будет хранить основные документы, в которых есть сведения о решениях собраний, а также ключи от колясочных и подвалов дома, все скопившиеся акты о работах, которые проводят подрядчики.

Управдом оказывает помощь жильцам в решении правовых вопросов. Представляет их интересы в переговорах, проводимых с управляющими компаниями.

Ниже вы найдете информацию о том, как происходит процесс выборов управдома, и какие существуют обязанности старшего по дому в многоквартирном доме.

Как выбрать старшего по многоквартирному дому?

На должность старшего по подъезду может назначаться только человек, который был выбран собственниками квартир на общем собрании по желанию жильцов. Итоги такого голосования заносятся в протокол.

Иногда желающие сами интересуются, как стать старшим по дому, и готовы выдвинуть свою кандидатуру на общем собрании жильцов.

На законодательном уровне вопрос о назначении старшего может поднять любой собственник. При этом важно, чтобы он известил об этом других собственников, отправив соответствующую повестку минимум за 10 дней до собрания.

Для утверждения решения о выборе старшего по подъезду требуется наличие кворума, то есть, с этим должны согласиться минимум две трети участников собрания.

Если в доме слишком много квартир, то разрешается заочное голосование. Его организацией должен заниматься тот, кто выдвигает идею выборов. В выборе претендента могут участвовать только те собственники, что приватизировали свое жилье.

К голосованию не могут быть допущены арендаторы. По итогам голосования составляется специальный протокол. Принятое решение обязаны принять все жители дома.

Решение спорных ситуаций в процессе такого голосования подробно прописано в Жилищном Кодексе.

О правах и обязанностях

До того, как будут проведены выборы, необходимо составить список обязанностей и прав старшего по дому. Также заранее следует предусмотреть вознаграждение за такую деятельность и компенсацию рабочих расходов.

В качестве примера можно привести примерный список обязанностей:

При проведении собрания старший по дому должен отчитываться по всем вопросам перед жильцами.

К списку прав старшего по дому или подъезду относят:

Зарплата управдома и компенсация расходов

Если старший по дому назначат на эту должность на бесплатной основе, то, с большой долей вероятности, все его обязанности не будут выполнены должным образом. Поэтому для того, чтобы человек качественно выполнял всю необходимую работу, нужно заинтересовать его финансовой выгодой.

Зарплата старшего по дому должна вноситься в число статей, которые входят в список услуг ЖКХ. Размер зарплаты устанавливается на собрании собственников жилья.

Если говорить о компенсации расходов, вызванных рабочими моментами, то можно выбрать один из двух вариантов возмещении затраченных денег:

Для организации оплаты услуг старшего по подъезду можно обратиться в аппарат управляющей организации. Да этого нужно отправить запрос на включение данной статьи в список расходов ЖКХ. Получается, что формальным образом человек устраивается на работу в управляющую компанию.

Перед этим потребуется одобрение всех собственников жилья. Если по каким-то причинам для старшего по подъезду такой способ оплаты не подходит, то можно пойти другим путем и оформить ИП, а затем заключить соответствующее соглашение с управляющей компанией уже от лица индивидуального предпринимателя.

О льготах

Согласно Постановления Правительства Москвы от 13 апреля 1999 г. N 328, предусмотрены следующие льготы старшего по дому в многоквартирных домах:

1. Полное освобождение т платы услуг по вывозу мусора.
2. Полное освобождение от оплаты услуг консьержа.
3. Полное освобождение от оплаты за домофон.

Если управдом числится в штате управляющей организации, то он может рассчитывать на получение доплаты размере не более 5 процентов от оклада.

На должность управляющего по подъезду нужно выбирать человека не просто наугад, а учитывая его личностные качества. В первую очередь человек, претендующий на должность управдома, должен быть авторитетом среди жильцов. Также он должен максимально ответственно относиться к своим обязанностям и обладать хотя бы базовыми знаниями в области права.

Многих сегодня интересует вопрос о том, может ли быть старшим по дому не собственник жилья. Управдомом может быть только собственник жилья в многоквартирном доме.