Понятие жилищных отношений

Тема 3. ЖИЛИЩНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

3.1. Понятие, классификация и предмет жилищных отношений

Жилищные отношения представляют собой предмет регулирования жилищного права. Это понятие является собирательным, в него входит вся совокупность разнородных общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений (связанных с пользованием или предоставлением жилых помещений, а также по содержанию жилищного фонда и т.д.).

Традиционно их классифицируют исходя из принципа взаимозависимости общественных отношений:

1) жилищные отношения, построенные по принципу власти и подчинения (управление жилищным фондом, обеспечение его сохранности, предоставление жилых помещений по договорам социального найма и т.д.);

2) жилищные отношения, которые складываются на основе равенства прав их участников (членство в жилищном кооперативе, использование жилых помещений нанимателями и т.д.). В свою очередь, они подразделяются на:

а) имущественные (например, связанные с социальным наймом жилых помещений);

б) неимущественные (семейные отношения с собственником жилого помещения, отношения между собственниками комнат в коммунальной квартире).

Предмет жилищных правоотношений – это жилое помещение (объект жилищного права), а также отношения участников, связанные непосредственно с ним.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В ранее действовавшем ЖК РСФСР в ст. 38 была установлена норма жилой площади в размере 12 кв. м. на одного человека. Она выполняла роль максимальной величины при предоставлении жилой площади. То есть жилое помещение, которое предоставлялось гражданам для проживания, должно было быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, а по своей площади соответствовать пределам указанной нормы жилой площади.

Кроме того, в Законе РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (также утратившем силу) использовалось такое понятие, как социальная норма площади жилья – это размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг. Согласно ст. 11 этого Закона социальная норма площади жилья была эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливался органами государственной власти субъектов РФ.

ЖК РФ отказался от использования указанных терминов и ввел ряд новых понятий, характеризующих объект жилищных правоотношений для жилищного законодательства. В частности, к таким понятиям можно отнести:

1) норму предоставления площади жилого помещения по договору социального найма – это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Право устанавливать норму предоставления делегировано в соответствии со ст. 50 ЖК РФ органам местного самоуправления. Размер данной нормы зависит от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма. Таким образом, данный показатель будет фактически отражать степень регионального развития отдельных муниципальных образований. Исключение составляют те категории граждан, которые признаны по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Им могут быть установлены иные нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма;

2) учетную норму площади жилого помещения – минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Она также устанавливается органом местного самоуправления.

Таким образом, норма предоставления – это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. А учетная норма – это минимальный размер общей площади, при недостижении которого граждане могут быть поставлены на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Размер учетной нормы не может превышать размер нормы предоставления. В противном случае граждане, получившее жилье по договору социального найма, сразу становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий и должны быть поставлены на учет в указанном качестве.

Жилищное право

В книге изложены ответы на основные вопросы темы «Жилищное право». Издание поможет систематизировать знания, полученные на лекциях и семинарах, подготовиться к сдаче экзамена или зачета. Пособие адресовано студентам высших и средних образовательных учреждений, а также всем интересующимся данной тематикой.

Оглавление

  • Основы жилищного права
  • Жилищные отношения
  • Компетенция различных органов власти в сфере жилищных отношений

Приведённый ознакомительный фрагмент книги Жилищное право предоставлен нашим книжным партнёром — компанией ЛитРес.

Понятие и содержание жилищных отношений

Жилищные отношения являются предметом регулирования жилищного права. В это понятие входит вся совокупность разнородных общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений.

Классификация жилищных отношений:

1) построенные по принципу власти и подчинения (управление жилищным фондом, обеспечение его сохранности и т. д.);

2) складывающиеся на основе равенства прав их участников (членство в жилищном кооперативе, использование жилых помещений нанимателями и т. д.). В свою очередь, они подразделяются на имущественные (например, связанные с социальным наймом жилых помещений) и неимущественные (семейные отношения с собственником жилого помещения, отношения между собственниками комнат в коммунальной квартире).

Предмет жилищных правоотношений — это жилое помещение (объект жилищного права), а также отношения участников, связанные непосредственно с ним.

Жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Норма предоставления — минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Учетная норма — минимальный размер общей площади, при недостижении которого граждане могут быть поставлены на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Размер учетной нормы не может превышать размер нормы предоставления. В противном случае граждане, получившие жилье по договору социального найма, сразу становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий и должны быть поставлены на учет в указанном качестве.

Содержание жилищных правоотношений составляют права и обязанности его участников.

В соответствии со ст. 4 ЖК РФ регулируются отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов (раздел 2 ЖК РФ);

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений и пр.

В зависимости от того, кто является пользователем жилого помещения — собственник или наниматель, — права и обязанности, связанные с данной составляющей понятия содержания жилищных правоотношений, различны.

Обязанности нанимателя:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

2) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

3) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;

5) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

6) производить текущий ремонт жилого помещения;

7) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Права нанимателя:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя;

2) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда — все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных ЖК РФ;

3) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных ЖК РФ;

4) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Если все помещения многоквартирного дома находятся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, порядок управления устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления.

Участники и субъекты жилищных правоотношений

Перечень участников жилищных отношений:

1) граждане с 18 лет;

2) юридические лица, т. е. организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам этим имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде;

3) Российская Федерация — демократическое федеративное правовое государство с республиканской формой правления;

4) субъекты Российской Федерации — республики, края, области, города федерального значения, автономной области, автономных округов;

5) муниципальные образования;

6) иностранные граждане, лица без гражданства или иностранные юридические лица. К ним применяются нормы ЖК РФ, а исключения из этого положения составляют случаи, указанные в ЖК РФ или установленные федеральным законом.

Перечень субъектов:

1. Стороны договора социального найма согласно ст. 60 ЖК РФ:

а) наймодатель — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо;

б) наниматель — в этом качестве выступает физическое лицо — гражданин Российской Федерации.

Кроме того, ЖК РФ предусмотрел также права и обязанности таких субъектов жилищных правоотношений, как члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

2. В ЖК РФ также оговорен правовой статус таких субъектов жилищных прав, как собственники жилых помещений и члены их семей.

Собственник вправе передавать жилье:

1) физическому лицу по договорам найма, безвозмездного пользования, по другим законным основаниям;

2) юридическому лицу по договору аренды.

Основанием для прекращения права пользования жилым помещением для членов семьи собственника является прекращение их семейных отношений с собственником. Исключение составляет случай, когда жилое помещение было куплено супругами в период брака. При этом все приобретенное в этот период времени имущество является совместно нажитым, действует режим общей совместной собственности.

Если же жилое помещение принадлежало собственнику (одному из супругов) до вступления в брак или было получено во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, оно будет являться его собственностью, а режим общей совместной собственности на него распространяться не будет. Если же будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов в жилое помещение были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование), то согласно ст. 37 Семейного кодекса РФ оно также подлежит разделу.

Предусмотрены основания для досрочного прекращения права пользования бывшим членом семьи собственника жилым помещением:

1) если право собственности на жилое помещение собственника будет прекращено;

2) если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.

Данные правовые последствия возможны только на основании решения суда.

Гражданин, у которого прекращается право пользования жилым помещением, обязан освободить его. Срок для освобождения вправе назначить собственник помещения.

В том случае, если указанный гражданин не выполняет указанное требование ст. 35 ЖК РФ, он подлежит выселению по требованию собственника на основании соответствующего решения суда.

Если право пользования жилым помещением у гражданина возникло в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (когда по решению суда установлен срок для проживания бывшему члену семьи собственника), он обязан пользоваться жилым помещением по назначению, не нарушая прав и законных интересов третьих лиц (соседей). В противном случае собственник жилого помещения вправе потребовать выселения по решению суда.

Жилищные отношения и их участники

Согласно законодательным актам и кодексам РФ регулирование жилищных отношений происходит на защищенном уровне и рассматривается в нескольких категориях.

Правовое разрешение жилищных вопросов является одним из наиболее востребованных в современном мире, поскольку многие лица сталкиваются с необходимостью получения информации касательно своих прав и обязанностей. Много тонкостей и нюансов о жилищных отношениях изучают практикующие юристы и сами субъекты правовых отношений. Для того чтобы детально рассмотреть права и обязанности каждой из сторон, необходимо проанализировать понятие жилищных отношений.

Понятие жилищных отношений

На сегодняшний день в законодательной сфере существует собирательное понятие жилищных отношений, которое фактически представлено в виде предмета регулирования жилищного права. При этом в понятие включаются не только общественные отношения различной природы касательно жилищных помещений, но и организация процесса по содержанию недвижимости, пользование и предоставление жилых помещений в разные формы собственности, формы управления ими.

Согласно законодательным актам и кодексам РФ регулирование жилищных отношений происходит на защищенном уровне и рассматривается в нескольких категориях. Для первого случая понятие выступает в роли предмета отношений с гражданско-правовыми регуляционными моментами; для второго – организация подобного рода связей рассматривается в сегменте публично-правового регулирования. Субъекты жилищных отношений владеют имущественными и неимущественными правами, которые защищаются законом.

Виды жилищных отношений

Ключевым подходом к организации жилищных отношений является широкий семантический ряд понятия, ведь на сегодня среди практикующих юристов и ученых нет общей концепции в трактовании понятия жилищного права. На сегодняшний день предлагают обозначать понятие, как непосредственно институт и отдельную отрасль права.

Для первой дефиниции характерно наличие управляющего сегмента, например, компании по организации быта или отдельного лица, предоставляющие такие услуги.

Владельцы недвижимости отдают помещение в пользование на основе договоров, в том числе и социального найма, и гарантируют сохранность объекта в установленном законодательством порядке. Отношения на основе равенства прав типично оформлены в виде кооперативов или в виде использования помещения на основе найма.

При этом участники жилищных отношений входят в процесс в одной из двух предложенных ролей:

  • на основе социального найма (взимается плата за пользование жилищным фондом);
  • неимущественные права, стандартным проявлением которых являются семейные связи между участниками, проживающими на одной территории.

Рассматривая виды жилищных отношений, важно остановить внимание на их организации, учитывая принцип взаимозависимости общественных отношений:

  • обозначенные на основе равенства прав участников процесса (имущественный и неимущественный типы);
  • на основе подчинения и управления.

Субъекты жилищных отношений

Жилищный Кодекс РФ регламентирует, что субъектами такого вида отношений выступают участники, которые согласно закону, имеют определенные права и обязательства в этом виде правоотношений. Статья 4 кодекса утверждает, что субъекты и участники жилищных отношений – это идентичные понятия. Ими могут выступать, как юридические лица, так муниципальные образования, субъекты Российской Федерации и граждане страны.

Необходимо отметить тот факт, что круг субъектов достаточно разнообразен. Так, в него входят стороны, обладающие жилищными отношениями, и пользователи помещений, которые не имеют совпадений со сторонами обязательств.

Законодательная практика определяет тот факт, что субъекты делятся в свою очередь на лиц с первоначальным и производным характером пользования. Ими выступают фактически арендаторы и наниматели. При этом закон точно определяет момент, что к классу субъектов относятся стороны жилищно-правовых оформленных договоров. Возникновение жилищных отношений является стартовым этапом для появления прав у участников процесса.

Объекты жилищных правоотношений

Объектами жилищных правоотношений является жилые помещения. Это изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом, пригодные для постоянного проживания граждан, а также отвечающие ряду установленных санитарных норм и иным требованиями законодательства.

В ранее действовавшем ЖК РСФСР в ст. 38 была установлена норма жилой площади в размере 12 кв. м. на одного человека. То есть жилое помещение, которое предоставлялось гражданам для проживания, должно было быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям к жилым помещениям, а по своей площади соответствовать пределам указанной нормы жилой площади.

Однако ЖК РФ ввел ряд новых понятий, характеризующих объект жилищных правоотношений для жилищного законодательства. К ним можно отнести:

  • норму предоставления площади жилого помещения по договору социального найма – это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Размер данной нормы зависит от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма;
  • учетную норму площади жилого помещения – минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Ее тоже устанавливают органы местного самоуправления.

Таким образом, норма предоставления – это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. А учетная норма – это минимальный размер общей площади, при недостижении которого граждане могут быть поставлены на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Участники жилищных отношений

Закон четко регламентирует норму, что участниками такой формы отношений могут выступать не только граждане РФ, но и иностранцы, а также лица, не имеющие гражданства, и юридические иностранные лица. Правовые отношения позволяют лицам быть участниками жилищных отношений, если это не противоречит установленным нормам других кодексов или федеральных законов.

Профессиональные юристы и адвокаты утверждают, что поле регулировки правовых жилищных отношений включает в себя ряд процессов, сосредоточенных на:

  • возникновении и изменении, а также прекращении права собственности распоряжаться отдельными жилыми помещениями из муниципального или государственного фонда;
  • передаче помещений из жилого в нежилой фонд;
  • учете помещений;
  • организации перепланировки или переустройства;
  • предоставлении коммунальных услуг, обозначенных в договорах;
  • организации процессов содержания многоквартирных домов;
  • проведении ремонта.

Все правовые отношения в этом сегменте защищаются и контролируются действующим законодательством РФ.

Предметная база жилищных отношений

Предметом жилищных правоотношений в российском законодательном поле выступает непосредственно жилое помещение, а также отношения участников, связанные непосредственно с ним.

Важно определить, что именно в правовом поле обозначено как жилое помещение.

Правовые основы трактуют жилое помещение, как помещение изолированного типа, пригодное для регулярного проживания лиц; при этом помещение должно полностью отвечать санитарно-гигиеническим правилам и нормам и не противоречь иным законодательным позициям в этом сегменте.

Анализируя определения жилого помещения, важно обратить внимание на законодательные изменения, которые происходили в нормативных документах страны. В СССР минимальная норма на 1 жильца составляла 12 «квадратов»; на стартовом периоде независимости точное определение площади было изъято из законодательства, а пункт добавлен позицией «социальная норма площади», которая не могла превышать указанные параметры, вписанные в регулирующие документы, принятые органами государственной власти. Современное российское законодательство ушло от первой и второй нормы, введя ряд новых понятий:

  • норма предоставления площади помещения по социальному найму;
  • учетная норма помещения, которая представляет собой минимальную площадь для поддержания уровня обеспеченности граждан, который устанавливается лишь органами местного самоуправления.

Порядок изменения жилищных отношений

Изменения такого вида отношений в своей основе имеет изменения договора не только аренды, но и социального найма. Фактическое изменение права собственности, например найма, происходит только с согласия нанимателя и наймодателя, а также членов его семьи. В этом аспекте имеется несколько исключительных случаев, которые обозначены в законе.

Стоит учитывать тот факт, что, если одной из сторон было нарушено одно из условий договора, второй участник процесса вправе расторгнуть договор. Регулируемые нормы обозначены в статье 450 Гражданского кодекса РФ в части 3. Этот кодекс также регламентирует тот факт, что в случае возникновения требований от одной стороны, изменения могут рассматриваться в судебном порядке.

Существует и ряд типичных ситуаций в изменении жилищных отношений:

  • изменение количества проживающих на арендованной территории;
  • смерть одного из жильцов;
  • нанимателем или членом жилищного кооператива становится другое лицо;
  • наличие отказа от одного из нанимателей в связи с предоставлением ему помещения меньшей площади;
  • создание семьи нанимателями одного помещения;
  • перевод жилого помещения в другое правовое поле, в том числе, в нежилую (коммерческую) категорию или проведение приватизации.

Согласно нормам законодательства РФ, прекращение жилищных отношений должно проводиться в письменной форме, как и оформление самого договора аренды или социального найма. Договор о прекращении такой формы правовых отношений должен иметь прописанный срок, на протяжении которого можно внести изменения или оспорить его в суде. В случае если ответ одной из стороны не получен в определенный срок, такой договор вступает в силу спустя 30 дней. ГК РФ четко обозначен пункт, что ни одна из сторон на момент подписания договора о прекращении отношений не имеет требовать от другой, что было предоставлено в течение действия срока договора.

Способы прекращения жилищных отношений

Согласно законодательству о жилищных отношениях причиной для прекращения договора являются документировано подтвержденные факты:

  • смерть одного из нанимателей;
  • полное разрушение помещения;
  • отсутствие условий в жилом помещении для дальнейшего проживания;
  • истечение срока договора об аренде или социальном найме;
  • досрочное прекращение договора между сторонами.

Говоря о жилищных отношениях, стоит резюмировать, что это достаточно сложное и объемное правовое поле, требующее профессионального подхода в изучении понятия, форм деятельности и способов управления.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Понятие и виды жилищных правоотношений.

Предметом любой отрасли права является конкретные отношения, обладающие качественно отличительными признаками. В свою очередь, предметом жилищного права являются жилищные отношения. Категория “жилищные отношения” собирательная и включает в себя часть семейных, финансовых, административных и иных общественных отношений, регулируемых различными отраслями российского законодательства. Кроме того, важно помнить, что жилищные отношения являются лишь разновидностью большой группы гражданско-правовых отношений и, следовательно, регулируются нормами гражданского законодательства. Жилищные отношения в различных правовых источниках определяются через понятие “жилое помещение” и “жилищный фонд”. Следовательно, непосредственным объектом жилищных отношений являются жилые помещения или их совокупность – жилой фонд.

Жилищные правоотношения – это отношения, возникающие по поводу: возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального, частного жилищных фондов; отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; управление, содержание и ремонта жилищного фонда, перепланировки и переустройства жилых помещений; создания и деятельности жилищных жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; внесения платы за жилье и коммунальные услуги; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда. Иными славами, жилищные отношения – это общественные отношения, возникающие в связи с владением, пользованием, распоряжением и управлением фондом.

Потребность в жилище как объективно необходимом условии для поддержания жизнедеятельности каждого человека называется жилищной потребностью. Степень ее удовлетворения характеризует жилищный вопрос, сущность которого заключается в недостатке благоустроенных жилищ для значительной части населения – малоимущих или недостаточно обеспеченных граждан, для которых полноценные жилища недоступны ввиду их дороговизны. В нашей стране жилищный вопрос всегда отличался особенной остротой. С переходом к рыночным отношениям его можно считать разрешенным для наиболее состоятельных слоев общества, но никак не для основной части населения. Постоянно возрастают и требования людей к жилищу: сейчас большинство из них рассчитывают на приобретение отдельной благоустроенной квартиры или собственного дома, не удовлетворяясь, как это было еще несколько десятилетий назад, бесплатным получением от государства комнаты в многонаселенной (коммунальной) квартире или даже места в общежитии.

Решение жилищного вопроса и удовлетворение жилищных потребностей граждан осуществляется в рамках жилищных отношений, которые представляют собой общественные отношения, складывающиеся в связи с непосредственным удовлетворением жилищной потребности граждан. При этом острота жилищного вопроса сказывается в необходимости жесткого государственного регулирования порядка предоставления и использования жилья, прежде всего получаемого гражданами от государства на льготных условиях или бесплатно, а также обеспечения сохранности жилищного фонда. Определение круга жилищных отношений важно потому, что только на них распространяется действие жилищного законодательства, тогда как к иным отношениям оно не применяется. Поэтому следует иметь в виду, что отношения, не связанные непосредственно с удовлетворением жилищной потребности (например, возникающие в связи с проектированием и строительством жилых домов), не относятся к числу жилищных. Поскольку жилищная потребность граждан имеет постоянный характер, ее удовлетворение невозможно и путем предоставления жилья для краткосрочных, временных нужд – в гостиницах, домах отдыха, пансионатах, санаториях, турбазах и т.п. Соответствующие этим ситуациям отношения также не являются жилищными. Не рассматриваются в качестве жилищных и отношения по пользованию помещениями, которые не признаются жилыми (садовые домики, летние дачи, приспособленные под жилье вагончики и т.п.) либо относятся к самовольно построенным.

Виды жилищных правоотношений

До принятия ЖК РФ вопрос о понятии “жилищные отношения” не имел однозначного решения, поскольку его нормативное определение отсутствовало. Однако в среде ученых-юристов стало преобладать мнение, что жилищные отношения – это общее, родовое понятие, которым охватывающее различные виды отношений, возникающих по поводу жилища. Регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм.

В результате регулирования нормами жилищного права общественных отношений они приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями. Этим понятием охватывается широкий круг правоотношений, классифицируемый различными учеными по-разному в зависимости от того, что они понимают под жилищным правом: институт гражданского права, подотрасль или комплексную отрасль права. В частности, к жилищным относятся отношения по управлению жилищным фондом, его содержанию и ремонту; отношения, возникающие в связи с предоставлением гражданам жилых помещений и пользованием ими на условиях найма и аренды; отношения собственности в жилищной сфере и другие общественные отношения, связанные с удовлетворением жилищной потребности. Жилищными считаются и отношения по владению и пользованию чужим имуществом, принадлежащим кому-либо другому на праве собственности (вещном праве). При этом отношения, возникающие из потребления собственного жилища, выводятся за границы жилищных отношений.

Считается, что разумнее применять широкий подход к определению круга жилищных правоотношений, классифицируя их по двум большим группам:

§ организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения;

§ отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие из факта соседства.

В ст.4 гл.1 ЖК РФ установлен перечень жилищных правоотношений, т.е. отношений по поводу:

§ возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

§ права пользования жилыми помещения частного жилищного фонда;

§ учета жилищного фонда, его содержания и ремонта;

§ права создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

§ отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда;

§ права перепланировки и переустройства жилых помещений;

§ управления многоквартирными домами;

§ оказания коммунальных услуг;

§ внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

§ контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим нормам.

В отношении использования жилья жилищные отношения можно также подразделить на отдельные группы в зависимости от оснований их возникновения.

Жилищные отношения могут возникать:

§ при заключении договора коммерческого, социального найма жилого помещения;

§ при установлении членства в жилищно-строительном или жилищном кооперативе;

§ при заключении договора найма служебного жилого помещения; жилого помещения в общежитии или другого специализированного жилого помещения;

§ при заключении договора пожизненного содержания с иждивением;

§ при оформлении завещательного отказа;

§ при заключении договора поднайма жилого помещения, договора о вселении временных жильцов и др.

Что касается объема жилищных прав, то всех пользователей можно условно разделить на две группы:

§ имеющие самостоятельное право постоянного пользования жилым помещением (их можно условно именовать “первичными” пользователями – после собственника или органа, им управомоченного);

§ не имеющие самостоятельного права пользования жилым помещением (их условно можно именовать “вторичными” пользователями жилого помещения).

ЛЕКЦИЯ № 5. Жилищные отношения

Предметами регулирования любой отрасли права являются отношения, возникающие в обществе по поводу определенных объектов. Категория «жилищные отношения» неоднородна. В ее составе отмечают семейные, финансовые, административные и иные отношения. Объектами, по поводу которых складываются жилищные отношения, являются жилые помещения и их совокупность – жилищный фонд.

Согласно ст. 4 ЖК РФ жилищные отношенияэто отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального, частного жилищного фонда; отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилого фонда; учета жилищного фонда; управления, содержания и ремонта жилищного фонда; перепланировки и переустройства жилых помещений; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; внесения платы за жилье и коммунальные услуги; контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями входят и в предмет регулирования гражданского права, поэтому часть действующего ГК РФ посвящена регулированию жилищных отношений. Основные принципы регулирования жилищных отношений закреплены в Конституции РФ. Она закрепляет право граждан на жилище, а также предусматривает право граждан свободно передвигаться на территории РФ и выбирать себе место жительства. Часть 3 ст. 40 Конституции РФ говорит о предоставлении государственного или муниципального жилья малоимущим гражданам бесплатно или за доступную плату. К малоимущим приравниваются некоторые категории граждан, например инвалиды и ветераны ВОВ (согласно положениям ст. 9 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Жилищные отношения классифицируются на:

1) отношения пользования жилыми помещениями на основании договора найма либо по иным основаниям. Посредством этих отношений реализуется потребность гражданина в жилье, поэтому они являются основой жилищных отношений. Отношения пользования жилым помещением строятся на разных правовых основах. Право пользования жилым помещением возникает на основании:

а) права собственности;

б) права члена семьи (в том числе и бывшего) собственника;

в) договора найма или аренды жилого помещения;

г) членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

д) права члена семьи (в том числе и бывшего) нанимателя, арендатора и члена жилищного и жилищно-строительного кооператива;

е) отношения по поднайму жилого помещения и др.

Жилищные отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами гражданско-правового характера. Эти отношения могут носить как вещно-правовой характер (пользование жилым помещением как правомочие собственника), так и обязательственно-правовой характер (в случае найма). Эти отношения характеризуются стабильным, длящимся характером;

2) жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями. Эти отношения характеризуются главным образом административно-правовым характером. Субъектами указанных отношений являются граждане, нуждающиеся в предоставлении жилья, с одной стороны, и государственные и муниципальные органы, занимающиеся предоставлением такого жилья, – с другой. Отношения носят властно-распорядительный характер;

3) жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами). Внутри категории жилищных отношений по предоставлению жилого помещения нередко выделяют отношения по распределению жилых помещений в общежитиях, служебных жилых помещений о домах маневренного фонда, ввиду того что данные отношения, как правило, характеризуются краткосрочностью, временным характером;

4) жилищные отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного найма. Эта группа отношений носит наиболее комплексный характер. Они регламентируются нормами земельного, гражданского, налогового, административного права;

5) отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его. Отношения, связанные со строительством дома, регламентируются главным образом нормами гражданского, административного, земельного права. Также строительство новых жилых помещений подчиняется нормам о градостроительстве. Отношения по приобретению жилого дома (покупке, мене, дарению, наследованию и др.) носят гражданско-правовой, диспозитивный характер. Но отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним носят административно-правовой характер;

6) жилищно-коммунальные отношения. Это договорные отношения собственников жилья и организаций, занимающихся предоставлением коммунальных услуг – услуг по обеспечению домов электричеством, водой, газом, отоплением и т. п.

Субъектами жилищных отношений являются:

2) юридические лица;

3) Российская Федерация;

5) муниципальные образования.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Продолжение на ЛитРес

Читайте также

§ 4 Соотношение предметов ведения федерального и регионального жилищного законодательства, а также нормативных актов муниципальных образований, регулирующих жилищные отношения

§ 4 Соотношение предметов ведения федерального и регионального жилищного законодательства, а также нормативных актов муниципальных образований, регулирующих жилищные отношения Как было указано выше, регулирование жилищных отношений отнесено Конституцией РФ к

§ 1 Жилищные права и обязанности

§ 1 Жилищные права и обязанности В широком смысле жилищным правам и обязанностям, жилищным правоотношениям посвящена основная часть норм жилищного законодательства. В данном параграфе сделана попытка выделить общие права и обязанности, характерные для граждан —

1.3. Жилищные права и обязанности граждан

1.3. Жилищные права и обязанности граждан Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных

Тема 9. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Тема 9. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы 9.1. Создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов Основанием для предоставления и использования жилых помещений может служить членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, в силу

Тема 10. Жилищные накопительные кооперативы

Тема 10. Жилищные накопительные кооперативы 10.1. Общие положения о жилищных накопительных кооперативах Как указывалось выше, действие положений гл. 11 ЖК «Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов» не распространяется на иные

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений 1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и

Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ Глава 11. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы 1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное

Глава 7 Жилищные стандарты, нормы и нормативы

Глава 7 Жилищные стандарты, нормы и нормативы Нормативы потребительской корзины Федеральный закон от 31 марта 2006 г. № 44-ФЗ (ред. от 8 декабря 2010 г.) «О потребительской корзине в целом по Российской Федерации» установил следующие нормативы потребления жилищно-коммунальных

Жилищные программы г. Москвы

Жилищные программы г. Москвы В каждом регионе Российской Федерации действуют региональные жилищные программы, развивающие и расширяющие федеральные жилищные программы. Например, департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы осуществляет региональные

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы Особенной формой собственности на жилье являются жилищные и жилищно-строительные кооперативы.Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе

Жилищные кооперативы

Жилищные кооперативы Вступление в жилищные кооперативы является еще одним достаточно эффективным способом решения жилищной проблемы.Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства

22. Жилищные отношения

22. Жилищные отношения Согласно ст. 4 ЖК РФ жилищные отношения – это отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального, частного жилищного фонда;

Жилищные услуги

Жилищные услуги Жилищные услуги включают в себя:— Содержание жилого помещения;— Ремонт жилого помещения;— Капитальный ремонт.Если потребитель занимает в государственное или муниципальное жилье, добавляется плата за пользование жилым помещением (плата за наем).

Жилищные правоотношения

В жилищном законодательстве не дается определение понятия «жилищные отношения». Понятие, структура и виды жилищных правоотношений – довольно сложная тема. До тех пор, пока не был принят Жилищный кодекс РСФСР, под этим понятием обычно подразумевались гражданско-правовые отношения, возникающие в отношении использования жилых помещений.

Данная юридическая сфера всегда отличалась наличием множества тонкостей и сложностью их регулирования, а также возникновения всевозможных жилищных споров по этому поводу. Грамотное разрешение различных жизненных ситуаций не обходится без квалифицированной юридической помощи компетентного адвоката в этих вопросах.

Понятие и виды жилищных правоотношений

Жилищное правоотношение – это урегулированное нормами жилищного права конкретное общественное отношение, участники которого выступают носителями жилищных прав и обязанностей.

Жилищные права можно разделить на вещные и обязательственные. В основу этой классификации положен объект правоотношений. Вещные права предусматривают возможность владеть, пользоваться, распоряжаться вещью опираясь на закон.

Обязательственные отношения – это те, которые дают возможность правомочному лицу требовать от обязанной только совершение определенных действий: передать жилье, оплатить деньги за использование и другое.

Сроком возникновения жилищных имущественных правоотношений принято считать момент выдачи ордера и заключения договора социального найма, в соответствую­щих случаях — с момента заключения договора найма жи­лого помещения (договора коммерческого найма, поднай­ма и др.).

Особенностями жилищного правоотношения является то, что:

  1. Объектом его всегда выступает только жилое помещение;
  2. Оно носит длящийся характер;
  3. По своему юридическому содержанию это правоотношение является, как правило, структурно сложным, поскольку каждый из субъектов имеет к другому право требования и одновременно несет обязанность совершения положительных действий в соответствии с правомочиями второго субъекта.

Жилищно-строительный кооператив (жилищный кооператив) как субъект жилищного права отличается от юридических лиц, наймодателей своим особым правовым положением. Он не является наймодателем кооперативных квартир. Выступая их собственником, он обязан предоставить жилые помещения в пользование только пайщикам и членам их семей. С вынесением решения общего собрания о предоставлении члену ЖСК (ЖК) жилого помещения возникают жилищные имущественные отношения.

Структура

Структурой правоотношений называют взаимодействие их трех основных элементов – объекта, субъекта и содержания. Об объектах и субъектах речь пойдет ниже. Содержание жилищных правоотношений очень многогранно. В эту категорию входят права и обязанности людей и организаций, которые вступают или задействуются в операциях с жильем.

Возникновение, изменение и прекращение правовых отношений происходит на основании разнообразных жизненных обстоятельствах и фактах, с которыми право связывает установленные юридические последствия. Подобные обстоятельства и факты называются юридическими фактами.

Объекты и субъекты

Согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения. К ним относятся жилые дома, части жилых домов, части квартир, комнаты.

Жилое помещение отличается от нежилого тем, что оборудовано всем необходимым для круглогодичного проживания людей. Т.е. жилое помещение всегда капитальной постройки, в нем есть отопление, вода и канализация, электричество. Такие помещения учитываются в реестре жилого фонда.

Субъекты – это люди и организации, которые вступают в правоотношения. В данном случае это могут быть физические лица (отдельные люди), предприятия и организации, являющиеся собственниками квартир, городские власти, управляющие компании и государство.

Читайте также:

Российская Федерация как субъект жилищных отношений обладает следующей компетенцией (ст. 12 ЖК РФ):

  1. Определяет порядок государственного учета жилищных фондов;
  2. Устанавливает требования к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
  3. Определяет основания признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
  4. Определяет порядок предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
  5. Определяет иные категории граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации.

Содержанием правоотношений называют права и обязанности их участников. Граждане имеют право владения, проживания и пользования жилыми помещениями в установленном законом порядке, аренды и сдачи в аренду, купли-продажи.

В соответствии со ст. 4 ЖК РФ регулируются отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов (раздел 2 ЖК РФ);

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений (в соответствии со ст. ст. 36—38 ЖК РФ);

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда (ст. ст. 22—24 ЖК РФ);

5) учета жилищного фонда.

Содержание жилищных правоотношений сводится к взаимным правам и обязанностям его субъектов (участников). В зависимости от характера и объема жилищные правоотношения различаются по правовому ре­жиму жилого помещения, субъектному составу и виду жи­лищного правоотношения.

Изменение жилищных отношений является результатом изменения договора найма (договора поднайма, договора аренды) жилого помещения. Договор найма жилога помещения может быть изменён только с согласия нанимателя, совместно проживающих
с ним членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В содержание субъективного жилищного права входят по меньшей мере следующие правомочия:

а) правомочия на совершение собственных положительных действий, имеющих юридическое значение;

б) правомочие требовать совершения определенных действий от обязанного лица;

в) правомочия на защиту.

Также в некоторых ситуациях предусмотрено право на получение служебного, муниципального или государственного жилья. Из них вытекают право требовать надлежащего обслуживания дома от управляющей компании, требовать положенное по закону улучшение жилищных условий и т.д.

Участники жилищных отношений

Закон четко регламентирует норму, что участниками такой формы отношений могут выступать не только граждане РФ, но и иностранцы, а также лица, не имеющие гражданства, и юридические иностранные лица. Правовые отношения позволяют лицам быть участниками жилищных отношений, если это не противоречит установленным нормам других кодексов или федеральных законов.

Профессиональные юристы и адвокаты утверждают, что поле регулировки правовых жилищных отношений включает в себя ряд процессов, сосредоточенных на:

  • возникновении и изменении, а также прекращении права собственности распоряжаться отдельными жилыми помещениями из муниципального или государственного фонда;
  • передаче помещений из жилого в нежилой фонд;
  • учете помещений;
  • организации перепланировки или переустройства;
  • предоставлении коммунальных услуг, обозначенных в договорах;
  • организации процессов содержания многоквартирных домов;
  • проведении ремонта.

Все правовые отношения в этом сегменте защищаются и контролируются действующим законодательством РФ.

Способы прекращения жилищных отношений

Согласно законодательству о жилищных отношениях причиной для прекращения договора являются документировано подтвержденные факты:

  • смерть одного из нанимателей;
  • полное разрушение помещения;
  • отсутствие условий в жилом помещении для дальнейшего проживания;
  • истечение срока договора об аренде или социальном найме;
  • досрочное прекращение договора между сторонами.

Говоря о жилищных отношениях, стоит резюмировать, что это достаточно сложное и объемное правовое поле, требующее профессионального подхода в изучении понятия, форм деятельности и способов управления.

Реализация жилищных прав через суд

Разрешение правовых конфликтов связанных с жильём в большинстве случаев происходит посредством гражданского судопроизводства. В большинстве случаях к ним относятся:

  • Выписка из квартиры через суд (признание утратившим право пользования жилым помещением) со снятием с регистрационного учёта по месту жительства.
  • Вселение в квартиру или иное жилое помещение законного жильца.
  • Выселение из квартиры или иного жилого помещения не законно проживающего там гражданина.
  • Определение порядка пользования квартирой между участниками долевой собственности.
  • Раздел коммунальных платежей между жильцами одного жилого помещения.

Для разрешения подобных житейских проблем требуются знания не только жилищного, но и всего гражданского законодательства, которыми обладает только профессиональный адвокат по жилищным вопросам.

Заключение

Внедрение в жилищную сферу рыночных правоотношений создает все необходимые условия для становления и развития различных форм собственности на жилье, обеспечивает правовое регулирование отношений по заключению сделок с недвижимостью в жилищной сфере, гарантируя этим предусмотренные Конституцией РФ права граждан на жилище и
свободу передвижения и выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации.

Более того, во-первых, частная собственность на недвижимость в жилищной сфере не может быть ограничена по количеству, размеру и стоимости, во-вторых, защищается равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. В ст. 35 Конституции РФ закреплены гарантии по обеспечению этого права.

Ссылка на основную публикацию