Что такое приобретательная давность на земельный участок

Как оформить право собственности по приобретательной давности на земельный участок?

Приобретательная давность на земельный участок – это возможность оформления права собственности на участок, не покупая его. Для этого гражданин должен добросовестно пользоваться землей не меньше 15 лет. Чтобы получить право собственности на основании приобретательной давности нужно обратиться в суд. Рассмотрим, как оформить документы и куда обращаться, чтобы стать официальными владельцем земли.

Что такое приобретательная давность на земельный участок

Приобретательной давностью называют способ получения права собственности на участок земли. Для этого гражданин должен в течение длительного времени добросовестно использовать объект.

Среди особенностей процедуры выделяют:

  • наличие конкретного установленного срока владения, по истечении которого право можно узаконить;
  • признание факта владения через суд;
  • выполнение условий, прописанных в части 1 статьи 234 ГК РФ.

Право предоставляется как физическим лицам, так и организациям. Государство и муниципалитеты не могут проводить данную процедуру.

Справка! Приобретательная давность применяется в отношении бесхозного имущества, а также находящегося в собственности других лиц.

Участок должен иметь кадастровый номер, границы. Но не все земли могут быть переданы в собственность. В соответствии с законом не удастся оформить право на земли государственных парков, воинских и гражданских захоронений, участки общего пользования.

Условия для оформления приобретательной давности

Чтобы получить земельный участок в собственность, необходимо выполнить несколько условий:

  1. Владеть землей необходимо на протяжении не менее 15 лет. Срок отсчитывается с момента, когда начало осуществляться фактическое владение. Право можно получить после истечения срока исковой давности.
  2. Владение должно быть непрерывным. На протяжении 15 лет не должно быть смены собственника земли. Исключение составляют случаи, когда гражданин не мог владеть землей не по своей воле.
  3. Невозможно оформить право собственности по приобретательной давности, если пользование участком осуществлялось при наличии договора. В соответствии со статьей 234 ГК РФ такими случаями признаются соглашения о безвозмездном пользовании, аренде, хранении.
  4. Если собственник получит выгоду во время использования участка третьими лицами по назначению, право на приобретательную давность не теряется. Например, он может передать сельскохозяйственный участок для выращивания плодовых культур.
  5. Владение должно быть открытым. Соседи должны знать собственника рядом расположенного участка.
  6. Владелец должен добросовестно использовать собственность.

На основании пункта 3 статьи 234 ГК РФ непрерывность владения сохраняется за правопреемником. В отношении физических лиц применяются положения наследственного права. Предыдущий правообладатель не был официальным собственником, поэтому предусматриваются ограничения. В случае передачи земли по завещанию правопреемство невозможно.

Не должно быть договорных отношений, документов, которые указывали бы на наличие других собственников. Владение не должно иметь временный характер.

Земля может быть передана в аренду. Сохраняется право гражданина на получение ее в собственность.

Процесс оформления в Росреестре

После того, как будут получены кадастровый паспорт и план, проводится процедура регистрации в Росреестре.

Чтобы зарегистрировать право собственности на основании решения суда, необходимо обратиться в государственный регистрационный орган и предоставить:

  • заявление о получении прав на объект в соответствии с постановлением суда;
  • документ, устанавливающий право – судебное решение;
  • удостоверение личности (паспорт) гражданина;
  • данные из кадастрового паспорта;
  • копию кадастрового плана;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Срок подготовки и выдачи документа составляет 30 дней.

Процедура оформления через суд

Перед обращением в Росреестр потребуется признание права собственности на земельный участок через суд. Процедура начинается с подачи иска.

В соответствии со статьями 262 и 264 ГПК РФ обращение в суд необходимо, если невозможно установить прошлого собственника. Дело рассматривается в порядке особого производства.

Если в ходе подачи заявления или рассмотрения материалов по существу будет обнаружен спор о праве, ход дела приостанавливается. Заявление оставляется без рассмотрения. В этом случае, в соответствии со статьей 263 ГПК РФ, составляется исковое заявление.

Перечень документов

При обращении в суд потребуется подготовить полный пакет документов.

В него входят:

  • выписка из реестра ЕГРН, подтверждающая отсутствие собственника земли;
  • справки, квитанции, чеки, подтверждающие факт владения землей;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • архивные справки.

Внимание! Обязательно потребуются доказательства, указывающие на факт правомерного использования земли. Можно привлечь показания свидетелей, квитанции об оплате коммунальных услуг.

Образец искового заявления

Предусматривается два варианта заявления:

  • о признании права собственности в порядке приобретательной давности;
  • об установлении факта приобретательной давности.

Иск оформляется в простой письменной форме. При его составлении можно использовать данный образец:

В документе обязательно необходимо отразить:

  • наименование судебного органа, который будет рассматривать иск;
  • данные истца – ФИО, адрес проживания и контакты для связи;
  • обстоятельства, имеющие отношение к делу – срок использования земли, наличие/ отсутствие споров по праву, иные факты, имеющие отношение к делу;
  • обоснование права на получение земельного объекта;
  • цену иска – инвентаризационная стоимость объекта;
  • требование признать факт владения по принципу добросовестности и оформить правомочия по закону.

Доказательства приобретательной давности

В ходе судебного разбирательства потребуется представить доказательства, подтверждающие возможность получения участка. На них основывается требование по иску.

Такими доказательствами могут быть:

  • показания свидетелей;
  • документы, подтверждающие расходы истца на содержание участка;
  • бумаги, подтверждающие постановку участка на кадастровый учет.

Судебная практика

Судебная практика показывает, что по делам данной категории часто выносятся положительные для истца решения. Важно, чтобы заявитель соблюдал все условия, отраженные в законе.

Так, 11 июня 2019 года Дивногорский городской суд Красноярского края удовлетворил требования истца П. о передаче прав на земельный участок по приобретательной давности. Гражданка доказала факт использования участка на протяжении длительного срока, привлекла свидетелей.

Можно ли оформить землю по приобретательной давности сразу в собственность

При разрешении споров о передаче прав на участки следует руководствоваться законодательством, регулирующим земельные отношения. При отсутствии прав муниципальной собственности на участок гражданин вправе приобрести его в силу приобретательной давности.

Процедура не всегда проводится легко. Если гражданину не удастся доказать хотя бы одно из обязательных условий, то ему будет вынесен отказ.

Заключение

После рассмотрения темы можно сделать несколько выводов:

  1. Приобретательная давность на земельный участок дает право на его оформление в собственность при длительном фактическом владении.
  2. Для получения земельного участка в собственность необходимо выполнить несколько условий, отраженных в законе.
  3. Потребуется обращение в суд для получения прав на земельный участок. С полученным постановлением нужно прийти в органы Росреестра для регистрации собственности.
  4. В ходе судебного разбирательства потребуется предоставить доказательства, подтверждающие возможность получения участка по приобретательной давности.

Важно заручиться поддержкой квалифицированного юриста. Наши специалисты помогут с оформлением документов в судебные органы, проконсультируют вас по вопросам приобретательной давности.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

Приобретательная давность: как оформить право собственности

Право собственности в связи с приобретательной давностью получается только через суд

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права и предусматривает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого пользования ею. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оформить имущество на себя согласно российскому законодательству.

Эксперты в статье:

  • Алексей Гавришев, адвокат, основатель AVG Legal
  • Вадим Ткаченко, юрист, основатель и глава консалтинговой группы vvCube

Срок владения — 15 лет

Принцип приобретательного права есть в современном российском законодательстве. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса России, гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности.

Но просто дождаться истечения срока приобретательной давности недостаточно. Это обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Например, тот, кому на самом деле принадлежит имущество, может просто не знать о его существовании или не иметь возможности управлять им самостоятельно.

Условия для приобретения права собственности:

  • открытое владение имуществом — под этим подразумевается осуществление владения без утайки. То есть гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его действиях;
  • непрерывное владение имуществом;
  • владение в течение установленного законом срока;
  • добросовестное владение имуществом.

Гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности

Гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности (Фото: Ведомости/ТАСС)

Только через суд

При регистрации имущества на себя важно помнить, что право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд.

В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства.

Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:

— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке. Однако на практике это очень неоднозначный институт, который законодательно должным образом не урегулирован. Так, весной этого года Конституционный суд указывал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды зачастую встают на сторону администраций, не углубляясь в обстоятельства дела.

Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество

Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:

  • подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
  • подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
  • подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
  • после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
  • получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.

Подобные дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

Юристы отмечают, что судебная практика по вопросам приобретательной давности относительно новая и начала формироваться лишь в 2002 году. Это связано с тем, что в советском законодательстве такие положения отсутствовали.

«В подавляющем большинстве случаев в удовлетворении требований, направленных на установление права собственности в силу приобретательной давности, суды отказывают. Основной причиной отказа, как правило, является недоказанность одного из юридических фактов, необходимых для приобретения права собственности по ст. 234 Гражданского кодекса. К примеру, несоблюдение какого-либо из обязательных требований к факту владения», — говорит адвокат, основатель AVG Legal Алексей Гавришев.

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права (Фото: Екатерина Кузьмина/ТАСС)

Случай из практики Верховного суда

Собственница дома в Луховицком районе Московской области попросила отдать ей другую половину строения и землю. Причина — наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды отказали истице, а Судебная коллегия Верховного суда встала на ее сторону.

Гражданка получила много лет назад по договору дарения от бывшего собственника половину дома и фактически владела больше 15 лет всем домом и землей как собственными. Второй половиной владели два собственника, но имуществом не пользовались. Верховный суд пояснил, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет собственника, он неизвестен или у которого есть хозяин, но он либо отказался от него, либо утратил право собственности по иным основаниям.

В Верховном суде также пояснили, что наличие у имущества титульного собственника не исключает возможности приобретения права на него другим человеком. Даже если титульный владелец не заявлял об отказе, достаточно того, что он устранился от владения и не содержал его долгое время.

Приобретательная давность не применима к самовольно занятой государственной земле

Конституционный Суд указал, что необоснованное занятие несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как не противоправное и не может влечь возникновение права собственности в силу приобретательной давности

По мнению одного из экспертов «АГ», позиция КС не изменит сложившуюся судебную практику по приобретательной давности, а лишь усложнит доказывание добросовестности. Другой отметил, что институт приобретательной давности – сам по себе достаточно непростой и неоднозначный механизм приобретения права собственности. Третий обратил внимание на вывод Суда о том, что добросовестное и законное завладение объектом недвижимости, которое очевидно для приобретателя не должно быть обременено правом публичной собственности, является важным элементом предмета доказывания.

Конституционный Суд вынес Определение № 186-О/2021 по делу о проверке конституционности абз. 1 п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса о возникновении права собственности на объект в силу приобретательной давности.

Ранее заявитель жалобы Владимир Афанасьев обращался в суд с иском к администрации Дмитровского городского округа Московской области о признании права собственности на земельный участок с жилым домом по давности владения. В обоснование своих требований истец сослался на то, что земельный участок в существующих границах фактически используется им и его правопредшественником более 15 лет, собственниками смежных участков являются физические лица и споров с соседями о границах этого участка не имеется.

Три судебные инстанции отказались удовлетворять иск, отметив, что большая часть спорного земельного участка находится в муниципальной собственности, сам он не был поставлен на государственный кадастровый учет, а его границы на местности не установлены. При этом первая инстанция сочла, что приобретательная давность может применяться только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности, а все иные земельные участки нельзя считать бесхозяйным имуществом, так как такие земли являются государственной или муниципальной собственностью. Кроме того, суд отметил, что сам по себе факт добросовестного, открытого и непрерывного владения спорным земельным участком с 1990 г. не может являться достаточным основанием для признания права собственности заявителя согласно ст. 234 ГК РФ, поскольку он не порождает право собственности на землю.

В жалобе в КС Владимир Афанасьев указал, что спорная норма неконституционна в той мере, в какой она в контексте правоприменительной практики не допускает возможности приобретения гражданами в порядке приобретательной давности муниципальных земельных участков.

Изучив жалобу заявителя, Суд отказался рассматривать ее по существу. При этом он напомнил, что добросовестность выступает одним из условий приобретения права собственности по давности владения имуществом. В свою очередь, добросовестность давностного владельца применительно к конкретным обстоятельствам соответствующих судебных дел предполагает, что его вступление во владение не было противоправным и было совершено внешне правомерными действиями.

Конституционный Суд также упомянул презумпцию государственной собственности на землю, в рамках которой при наличии в России значительного количества нераспределенной земли сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие государственной регистрации права собственности публичного образования на него не означают, что последнее фактически отказалось от своего права собственности или проявляет безразличие к правовой судьбе этого земельного участка. «Соответственно, для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности и что само по себе отсутствие такого учета не свидетельствует о том, что они являются бесхозяйными», – отмечено в определении

При этом Суд также отметил, что действующее законодательство запрещает любое самовольное, совершенное без каких-либо правовых оснований занятие земельного участка или его части (ст. 7.1 «Самовольное занятие земельного участка» КоАП РФ). Таким образом, занятие без каких-либо правовых оснований несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как не противоправное, совершенное внешне правомерными действиями, т.е. добросовестное и соответствующее требованиям абз. 1 п. 1 ст. 234 ГК РФ. Следовательно, заключил КС, оспариваемая норма сама по себе не может рассматриваться как нарушающая конституционные права заявителя и в указанном им аспекте.

Комментируя выводы Суда, младший юрист Содружества земельных юристов Анна Андреева отметила, что самовольное занятие земельного участка без наличия правовых оснований является правонарушением, а значит, исключает добросовестность: «Обратное позволило бы превратить самовольный захват земли в давностное владение, а, соответственно, правонарушение явилось бы впоследствии основанием для приобретения права собственности».

По мнению Суда, новый владелец не может считаться недобросовестным лишь потому, что сделка по передаче имущества не имела правовых последствий

Она отметила, что КС конкретизировал уже сложившуюся позицию, закрепленную в п. 16 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22. «Позиция Конституционного Суда не изменит сложившуюся отказную судебную практику по приобретательной давности, а лишь усложнит доказывание добросовестности. Дело в том, что Суд в своем Постановлении № 48-П уже рассматривал вопрос добросовестности при приобретательной давности. Тогда он указывал, что добросовестный владелец может знать об отсутствии у него права на объект недвижимости, но, если владение не нарушает чьи-либо права, у лица должна быть возможность вернуть имущество в гражданский оборот и оформить право на него», – отметила Анна Андреева.

Эксперт добавила: может показаться, что толкование ст. 234 ГК РФ в постановлении КС противоречит Определению № 186-О, однако такой вывод преждевременный. «Сложно согласиться, что одинаково добросовестны лицо, которое заведомо не знало, что купило участок у продавца, не имеющего права его отчуждать, и собственник, который решил увеличить площадь своего участка, самовольно заняв часть чьей-то земли. Кроме того, владение землей, государственная собственность на которую не разграничена, без правовых оснований нарушает права публичного собственника. Следовательно, такое владение по смыслу также не может считаться добросовестным, в свою очередь, чтобы доказать добросовестность при приобретательной давности, необходимо установить, что владение не нарушает чьи-либо права», – подытожила эксперт.

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что институт приобретательной давности – достаточно непростой и неоднозначный механизм приобретения права собственности. «Ему посвящена всего одна статья Гражданского кодекса РФ, но правила применения этой нормы до сих пор до конца не понятны. Классическая история – самозахват земель, которые не переданы в частную собственность и вроде бы “ничьи”. Государство и органы местного самоуправления далеко не всегда могут отследить незаконность занятия земли и отреагировать, а по истечении 15 лет ее владелец идет в суд признавать право собственности. Типичная реакция суда на такой иск – отказать, так как суд здесь стоит на страже государственных интересов и запрещает вне установленных процедур бесплатно забирать государственное имущество», – пояснил он.

Эксперт обратил внимание на формулировку Суда о том, что несформированный участок земли заведомо для владельца должен относиться к публичной собственности, поэтому его занятие «не может расцениваться как не противоправное». «Немного странно видеть оборот с таким количеством “не”, здесь можно усмотреть некоторую неуверенность, но сигнал судам подан вполне однозначный: самовольное занятие неразграниченной и несформированной земли будет восприниматься как противоправное и не соответствующее признаку добросовестности», – резюмировал Алексей Силиванов.

Партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков указал: КС в очередной раз напомнил, что недобросовестное поведение стороны не может быть подвергнуто судебной защите: «По сути, был разобран конкретный случай с описанием поведения стороны по необоснованному завладению земельным участком. Не могу сказать, что КС РФ часто подобным образом подробно разбирает отдельные элементы предмета доказывания конкретного дела».

Эксперт выделил важный вывод Суда: добросовестное и законное завладение объектом недвижимости, которое очевидно для приобретателя не должно быть обременено правом публичной собственности, является важным элементом предмета доказывания по данной категории дел. «Единственный вопрос, который возникает после изучения судебного акта: был бы подход КС РФ аналогичным в ситуации, когда спорные земли формально принадлежали бы не государству, а частному лицу?» – задался вопросом Виктор Глушаков.

Приобретательная давность на земельный участок

Длительное время в нашей стране земельные наделы выделялись гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, и при этом зачастую не проводились никакие учетно-регистрационные процедуры. Результатом этого стала парадоксальная ситуация, когда хозяин, много лет обрабатывавший участок, не является официально его собственником.

Для того чтобы исправить сложившуюся ситуацию, упорядочить земельные отношения и получить объективную картину землевладения, было законодательно введено такое понятие, как приобретательная давность на земельный участок. Начальник юридического отдела Наталья Дергачева помогает разобраться в данной ситуации:

– Понятие приобретательной давности встречается во многих законодательных актах, наиболее важным из них является 234-ая статья Гражданского Кодекса РФ. Согласно ей любое физическое и юридическое лицо, которое владеет каким-либо имуществом, не являясь при этом его законным владельцем, но охраняя и храня его как свое личное, по истечению некоторого срока времени (то есть приобретательной давности) имеет полное право зарегистрировать свое право собственности на данное имущество в официальном порядке. Для недвижимости срок подобного владения – не менее 15 лет, а для других видов имущества – не менее 5 лет. При определении приобретательной давности фактический владелец имущества может также учитывать и тот срок владения, который был у лица, относительно которого он является правопреемником.

Для того чтобы воспользоваться таким юридическим механизмом требуется соблюдение некоторых условий.

Во-первых, фактический владелец должен на протяжении всего времени владения бесхозным или чужим имуществом относится к нему как к своему, то есть содержать его: добросовестно, открыто (без скрытия факта владения от других граждан) и непрерывно – земельный участок должен находиться во владении постоянно на всем указанном временном периоде. Законодательство не признает приобретательную давность в том случае, если пользование участком прерывалось. В то же время непрерывность учитывается при наследовании, если наследник продолжает владеть участком наследодателя.

Во-вторых, имущество должно быть получено пусть не официально оформленным способом, но, как минимум, не незаконно. То есть, приобретательная давность не распространяется на вещи, фактический владелец которых заполучил их по подделке документов, применения насилия или прочими противоправными методами.

В-третьих, на данное имущество, как минимум, до наступления приобретательной давности не должно быть посягательств со стороны тех лиц, которые имеют полное право зарегистрировать на него свое право собственности.

И в-четвертых, полностью исключается возможность приобретения имущества по приобретательной давности, если его собственник предоставил его же фактическому владельцу по официальному договору (аренда, рента и т.п.). Только соблюдение всех указанных условий дает возможность обратиться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности.

Также Наталья Дергачева отмечает, что если все условия соблюдены, для того, чтобы сделать владение земельным участком законным, нужно исковое заявление в суд. Чтобы заявление рассматривалось, нужно иметь документы, подтверждающие основания для владения наделом.

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая отсутствие владельца;
  • архивные справки;
  • подтверждение родственных связей с наследодателем (если участок переходил в наследство);

Также придется приложить доказательные материалы, указывающие на факт правомерного использования надела. Сюда можно отнести показания свидетелей; квитанции об оплате коммунальных услуг по проведенным коммуникациям (если такие имеются); согласие собственника.

В случае положительного решения суда можно будет обратиться за регистрацией права собственности. Для этого потребуется перечень следующих документов.

  • Положительное решение суда, устанавливающее законность прав на приобретение земли.
  • Документ, подтверждающий личность заявителя.
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости и другие сопутствующие документы на недвижимость.
  • Чек об оплате государственной пошлины в пользу государства

Для подачи документов на регистрацию следует обратиться в ближайший многофункциональный центр, срок проведения учетно-регистрационных процедур составляет не более 7 рабочих дней. После оформления этих документов недвижимость перейдет в полное, законное владение, и граждане смогут им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе – продавать, дарить и завещать.

Приобретательная давность. Все ли так просто?

Приобретательная давность — один из способов приобретения права собственности. Этот способ известен еще римскому праву, где он получил название usucapio, что означает «приобретение в результате пользования».

Согласно пункту 1 статьи 234 ГК РФ, лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность); право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Таким образом, для приобретения права собственности в связи с истечением срока приобретательной давности необходимо наличие следующих условий:

  • открытое владение имуществом, т.е. осуществление владения без утайки. Гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его правах;
  • непрерывное владение имуществом;
  • владение в течение установленного законом срока;
  • добросовестное владение имуществом. Добросовестность давностного владельца не может опровергнуть сама по себе презумпция государственной собственности на землю (пункт 2 статьи 214 ГК Российской Федерации), поскольку ограничение для приобретения земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по давности владения ставит частных лиц в заведомо невыгодное положение по отношению к публично-правовым образованиям, что нарушает принцип равенства субъектов гражданского права;
  • владение имуществом как своим. Данный критерий защищает право собственности лиц, передавших имущество на основании договора во временное пользование третьего лица. Не смотря на то, что, например, арендатор добросовестно, открыто и непрерывно может владеть имуществом, он не получает право на приобретение право собственности в связи с истечением срока приобретательной давности.

Передача «владельцу» имущества по договору, в котором контрагент собственника получал имущество во временное владение (договоры аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.), т.е. из природы договора следует, что получатель имущества не имел намерения владеть им как своим, не дает узаконить право собственности на основании истечения срока приобретательной давности.

В судебной практике часто встречались отказы судом в признании права собственности за владельцами земельных участков, которые получили право пользования участком при советской власти. В ходе проведения земельной реформы — как до, так и после принятия Конституции РФ, закрепившей право частной собственности на землю (статья 9, часть 2; статья 36, части 1 и 2), — законодатель параллельно с процессом возрождения этой формы собственности обеспечивал гражданам по их выбору возможность продолжать пользоваться ранее предоставленными им земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения либо переоформления имеющегося правового титула. При этом во всяком случае исключалось как автоматическое изменение титулов прав граждан на землю (переоформление осуществлялось по инициативе самих граждан), так и какое-либо ограничение права пользования земельным участком в связи с непереоформлением имеющегося правового титула.

Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.

Почему не достаточно просто дождаться истечения срока приобретательной давности?

Приобретение права собственности по такому основанию, обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Собственник имущества может просто не знать о его существовании, может не жить в месте нахождения имущества и не иметь возможности управлять им самостоятельно. Да и если формально подходить к разрешению таких вопросов, то и арендаторы квартир или домов, прожившие в жилье несколько лет, оплачивавшие коммунальные услуги и проводящие текущий ремонт, тоже могли бы претендовать получить право собственности на это имущество.

Неприкосновенность собственности является необходимой гарантией беспрепятственного использования каждым своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, реализации иных прав и свобод человека и гражданина и надлежащего исполнения соответствующих обязанностей («собственность обязывает») на основе принципов юридического равенства и справедливости и вытекающего из них критерия добросовестности участников правоотношений, в том числе в сфере гражданского оборота.

В соответствии с Конституцией РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Понятием «имущество», использованного в данной норме, им охватываются не только право собственности, но и иные вещные права, следовательно, названной конституционной нормой гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, в частности, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Законодательство не содержит более четких критериев приобретательной давности. В связи с этим на практике возникают сложности в трактовании закона и применении его к конкретным жизненным ситуациям.

Пройдите курс повышения квалификации по теме «Управленческий учет с нуля до внедрения». 120 ак.часов, обучение онлайн 1 месяц, официальное удостоверение.

При записи на курс до 6 февраля подарок 12 тысяч рублей — 3 месяца безлимитных консультаций от лучших экспертов «Клерка».

Купил – владей

Конституционный суд Российской Федерации постановил считать добросовестным владение земельным участком, если сделка между двумя собственниками была заключена, но не оформлена соответствующим образом.

Земля под гаражом отойдет покупателю, если у продавца она была в пожизненной собственности. Фото: РИА Новости

Земля под гаражом отойдет покупателю, если у продавца она была в пожизненной собственности. Фото: РИА Новости

Статья 234 ГК РФ “Приобретательная давность” признана соответствующей Конституции РФ, но ей дано недвусмысленное толкование, обязательное к применению на всей территории страны. Соответствующий документ “РГ” публикует сегодня в номере.

С жалобой на положения указанной статьи в Конституционный суд обратился Виктор Волков из Московской области. В 1997 году он приобрел гараж в гаражном кооперативе, факт продажи подтверждается распиской прежнего владельца в получении денег.

Однако тому участок принадлежал на праве пожизненного наследуемого владения.

Такой порядок существовал во время переходного периода 1990-х годов и установления права частной собственности на землю, поэтому на гараж и землю был оформлен договор купли-продажи.

С одной стороны, статья 234 Гражданского кодекса РФ декларирует, что “лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество”.

С другой стороны, есть разъяснение пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов РФ.

– Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору, – указано в нем. При этом перечень договорных отношений не носит исчерпывающего характера – после указания “аренды, хранения, безвозмездного пользования” есть продолжение: “И т.п.”.

Понятие “имущество” в статье 35 Конституции РФ охватывает не только право собственности, но и иные вещные права

На этом основании суды общей юрисдикции отказались признавать Волкова собственником земли и гаражного бокса.

По мнению заявителя, такой формальный подход, когда слово “договор” перечеркнуло более 20 лет его добросовестного исполнения всех обязательств как члена гаражного кооператива и право собственности, гарантированного Конституцией РФ, недопустим.

– Значение разрешения моего иска далеко выходит за рамки конкретного дела, поскольку в подробной ситуации оказались многие владельцы гаражей.

И возникшая в связи с такой практикой применения статьи 234 ГК РФ массовая правовая неопределенность в правоотношениях, неразрывно связанных с гаражами, противоречит самой сути правового регулирования, – считает Волков.

– Так, только в нашем ГК “Орбита” таковыми являются 26 членов кооператива,- сказал заявитель.

Изучив обстоятельства дела, КС РФ встал на сторону добросовестного приобретателя.

Решение основано на ранее высказанных правовых позициях суда, а потому вынесено без проведения публичных слушаний.

Фото: Сергей Куксин

Прежде всего суд напомнил, что понятие “имущество” в статье 35 Конституции РФ “никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда”, охватывает не только право собственности, но и иные вещные права.

Следовательно, данной нормой гарантируется защита “и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком”.

Суд также напомнил свое решение 2001 года.

В нем было указано, что “в ходе проведения земельной реформы законодатель обеспечивал гражданам по их выбору возможность продолжать пользоваться ранее предоставленными им земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения либо переоформить имеющийся правовой титул”.

При этом во всяком случае исключалось как автоматическое изменение титулов прав граждан на землю (переоформление осуществлялось по инициативе самих граждан), так и какое-либо ограничение права пользования земельным участком в связи с непереоформлением имеющегося правового титула.

– Различие критериев добросовестности применительно к правовым ситуациям приобретения имущества добросовестным приобретателем (статья 302 ГК РФ) и давностного владения (статья 234 ГК РФ) обусловлено их разными целями, – также указал КС РФ, – что требует от судов изучения фактических обстоятельств каждого конкретного дела, а это в свою очередь требует дифференцированного подхода при определении критериев добросовестности.

Что касается разъяснений пленумов, то в разъяснениях, ставших основанием для решения судов общей юрисдикции по делу Волкова, “указывается только на договоры, в которых контрагент собственника получал имущество во временное владение, то есть из природы договора следует, что получатель имущества не имел намерения владеть им как своим, указал Конституционный суд РФ.

В деле о владении гаражным боксом ситуация принципиально иная, поэтому оно подлежит пересмотру.

Ссылка на основную публикацию