Возможно ли продажа опекуном квартиру недееспособного

Продажа Недвижимость недееспособного

Моя тетя признана недееспособной, я ее опекун. Тетя владеет недвижимостью: дачный участок с домиком, жилой дом с земельным участком и Квартира.

Жилой дом старый и требует серьезного капитального ремонта. Возможно ли продать к примеру дачный участок с домиком и вырученные деньги вложить в капремонт дома? И какие документы потребуются органам опеки для признания этой сделки?

Вы можете продать данную недвижимость подопечного. Однако, для совершения такой сделки, Вам разумеется понадобится постановление органов опеки и попечительства с соответствующим разрешением на отчуждение имущества подопечного.

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
(п. 4 в ред. Федерального закона от 05.05.2014 N 118-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Многое также будет зависеть от того будет ли меняться место жительство подопечного, так как это является одним из оснований для возможности продажи недвижимого имущества.

Соответственно, проведение такой сделки возможно, но только при получении необходимого разрешения от органов опеки и попечительства.

Здравствуйте! Для совершения сделки Вам нужно получить предварительное согласие органов опеки.

Согласно ч.2 ст. 37 ГК РФ:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В данном случае имущество опекаемого уменьшается, поэтому Вам нужно представить доказательства того, что полученные от сделки денежные средства будут израсходованы в интересах опекаемого.

Если опекаемый проживает в доме, который требует ремонта — это неплохое обоснование необходимости ремонта. А вот если не проживает — уже сложнее. Также можете представить расчёт стоимости ремонта. Обосновать необходимость ремонта и его стоимость можете заключением специализированной организации. При этмо будьте готовы к тому, что если опека даст разрешение, с Вас потребуют отчёт об израсходованных средствах.

Согласно ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Спасибо за ответ. Тетя сейчас находится на лечении психиатрической больнице, прописана в квартире но до заболевания проживала в этом доме.
Т. е первым шагом будет правильным провести экспертизу состояния дома? Что бы обосновать необходимые затраты на ремонт?

да конечно, обратитесь в МФЦ города Чехов, Вам там все уточнят. Ссылку оставил Выше. Желаю Вам удачи в решении Вашего вопроса.

Возможно ли продать к примеру дачный участок с домиком и вырученные деньги вложить в капремонт дома? И какие документы потребуются органам опеки для признания этой сделки?

Алексей

Для продажи недвижимости нужно получить разрешение органа опеки и попечительства

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Денежные средства наверняка обяжут положить на счет.

При этом на продажу недвижимости понадобятся документы на собственность на дом и землю, документ о том, что установлена опека, предварительный договор купли-продажи, документ о наличии счета.

После совершения сделки продажи обязаны будете отчитаться перед опекой

Деньги от продажи со счета можно будет снять на ремонт опять же только с согласия органа опеки и попечительства.

При использовании денег нужно будет представить обоснование их использования.

Добрый день Алексей.

Спасибо за интересный вопрос!

Сделки, совершенные лицами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства, ничтожны потому, что у таких лиц отсутствует способность к самостоятельной, целенаправленной деятельности и оценке ее последствий. Ничтожными являются все сделки, совершенные такими гражданами, включая мелкие бытовые. Если на момент совершения сделки гражданин, страдающий психическими расстройствами, не был признан судом недееспособным, но не мог понимать значения действий или руководить ими, то такая сделка может быть признана недействительной по иску его опекуна (п. 2 ст. 177 ГК).

Согласно Гражданскому кодексу РФ от имени недееспособного лица сделки совершает его опекун (п. п. 1 и 2 ст. 29). Опекуны и попечители выступают в защиту прав и интересов своих подопечных в отношениях с любыми лицами, в том числе в судах, без специального полномочия (п. 2 ст. 31). Опека устанавливается над малолетними и гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства. Опекуны представляют своих подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки (ст. 32).

Согласно ст. 34 ГК РФ, органы местного самоуправления являются органами опеки и попечительства в случае, если законом субъекта Российской Федерации они наделены полномочиями по опеке и попечительству в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с п. 1.1 ст. 6 Федерального закона от 28 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы местного самоуправления муниципальных районов, на территориях которых отсутствуют органы опеки и попечительства, образованные в соответствии с настоящим Федеральным законом, могут наделяться законом субъекта Российской Федерации полномочиями по опеке и попечительству с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств. В этом случае органы местного самоуправления являются органами опеки и попечительства.

Из Вашего вопроса видно что Вы пишите из города Чехов.

В Чехове муниципальную услугу по выдаче предварительного разрешения органа опеки и попечительства, затрагивающего осуществление имущественных прав совершеннолетнего подопечного предоставляет Министерство социального развития Московской области.

С соответствующим заявлением Вы можете обратиться в любой МФЦ Московской области. Помимо заявления Вам необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Отчет об оценке рыночной стоимости
  • Выписка о состоянии лицевого счета из кредитной организации
  • Проект договора купли-продажи недвижимого имущества
  • Медицинское заключение о состоянии здоровья подопечного
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенное жилое помещение

Более подробную информацию Вы можете узнать в МФЦ по адресу: г. Чехов, Советская пл., д. 3.

С уважением, юрист в сфере недвижимости, земли и строительства

Продажа квартиры недееспособного опекуном

Я являюсь опекуном недееспособного дедушки. Возник вопрос о продаже квартиры. Квартира оформлена на дедушку и бабушку (50/50) . Как действовать в данном случае?

Я являюсь опекуном своего недееспособного мужа. Возникла необходимость в продаже своего жилья и прописки в квартиру мужа, собственником которой он является. Может ли опекунский совет отказать мне в прописке? Деньги от продажи моей квартиры срочно нужны на реабилитацию мужа после инсультаю.

Здравстуйте. Продаю квартиру являюсь опекуном недееспособного. Хочу составить договор купли продажи, как правильно прописать в договоре что от имени такого то выступает опекун такая то?

Здравстуйте. Продаю квартиру являюсь опекуном недееспособного. Хочу составить договор купли продажи, как правильно прописать в договоре что от имени такого то выступает опекун такая то?

Где брать разрешение на продажу квартиры недееспособного, если он гражданин России, а постоянно зарегистрирован и проживает с опекуном в Украине. Опекунство получено в Украине. Возраст опекаемого – 21 год.

Через сколько после смерти я как единственный сын могу продать квартиру недееспособного отца, опекуном отца была моя родная тетя? Нужно ли какое то согласие от нее при продажи?

Недееспособный собственник получил 1/10 долю в квартире согласно свидетельству о праве на наследство по закону, являясь наследником 3‑й очереди. Недееспособный находится в интернате. Опекуном является директор интерната. Как можно продать квартиру, если ещё 9 наследников. Квартира 36 кв.м. Обратилась к опекуну недееспособного (директор Екатерининский психоневрологический интернат имени В. П. Ярушкина), т.к.только она может подать заявление на получение разрешения на продажу. Она сообщила, что разрешение в Межрайонном управлении министерства труда и социального развития № 6 – Тара выдадут при условии, что недееспособному нужно выделить долю, равноценную её стоимости и оформить на имя недееспособного и перечислить сумму на счет недееспособного, за которую доля будет продана. Разве это правильно? Выделить долю и перечислить деньги?

С 1995 г. живу в квартире, в 2000 женился и в 2001 родился сын (инвалид), в 2004 г. приватизировал на него квартиру (опека не участвовала) , в 2007 г. развелись с женой, она является опекуном живут с новым мужем в другой квартире и в 2020 г. заявили о продаже квартиры. ВОПРОС: могут ли вместе со мной продать квартиру без суда и могу ли я расприватизировать квартиру как ошибочно приватизированную на недееспособного.

Помогите выяснить, имеет ли право собственник квартиры, который получил ее по договору дарения, в котором есть пункт на указанной жилплощади сохраняет право проживания – такой-то (такой-то – недееспособный брат дарителя), продать квартиру? Какие права есть у недееспособного? Где ему жить? Можно ли наложить запрет на продажу квартиры? Обязан ли собственник выделить что-то (комнату, деньги) недееспособному? Как защитить права недееспособного? Собственник не является опекуном. Есть ли у данного лица преимущественное право на покупку квартиры?

Я являюсь опекуном у своего недееспособного 40 летнего подопечного родных у него нет и я ему родственницей не являюсь у него есть частная квартира (купли продажа) в квартире была настоящая свалка я привела её в порядок когда умер его отец я его похоронила вопрос такой если я его досмотрю до конца его жизни какое право я буду иметь на его квартиру?

Мною куплена квартира, в которой была доля недееспособного взрослого человека, постоянно проживающего в ПНИ, являющегося его опекуном (ПНИ находится в другом районе СПб). На продажу родственниками было получено разрешение Опекунского совета ПНИ. Недееспособному по параллельной сделке была приобретена равноценная доля в другой квартире вместе с его родственниками. Обе сделки зарегистрированы ФРС. Теперь при прописке в приобретенную мною квартиру мне сообщили, что моя квартира не может быть снята с контроля органов опеки, т.к. сделка проведена с нарушением законодательства (не получено разрешение муниципального органа опеки на продажу доли недееспособного) и считается недействительной. Вопрос: каковы для меня последствия этой ситуации, какие действия мне предпринять, чтобы сохранить право собственности на квартиру?

Дополнение к вопросу №11237951 (Я являюсь опекуном своего недееспособного дедушки, который проживает со мной в моей квартире. По документам по опекунству все сделки имею право производить от своего имени, но с согласия органов опеки. У дедушки в собственности есть квартира. Являясь единственной наследницей и опекуном, могу ли я произвести отчуждение данной квартиры посредством заключения договора дарения еще при жизни опекаемого либо иным образом? Заранее спасибо.) – Интересуюсь про отчуждение посредством дарения или иным способом, так как есть покупатель на квартиру, но продать данную жилплощадь по договору купли-продажи имею право только для улучшения условий опекаемого, то есть с одновременной покупкой другой квартиры, в чем нет необходимости, так как дедушка живет со мной, а его квартира пустует.

У меня такая ситуация. На данный момент я прохожу процесс продажи квартиры. Покупатели передали задаток. Продажа квартиры просто крайне необходима так я на данный момент должна по решению суда. Остатка суммы от продажи квартиры нам досточно для постройки дома. Но сейчас я являют опекуном недееспособного (мама) которая проживает вместе с нами. Будут ли у меня проблемы при выписки мамы из квартиры. Другогь варианта у меня нет, в противном случае в ближайшее время мне ждать приставов и банк насчитает еще дополнительно проценты и тогда я совем останусь без жилья. К тому же на меня жалуются соседи, очень сильный запах, хотя квартиру я содержу в читоте. Что делать, подсткажите мои действия.

Я являюсь опекуном недееспособного гражданина, в его собственности есть квартира (приватизация на нем). Могу ли я совершать сделки продажи или обмена на меньшие метры его недвижимости без его ведома? Опекаемый лежал в псих. Больнице. Для профилактики заболевания хотели положить его снова в больницу. Кому в данном случае достанется его квартира?

Хочу купить квартиру через агенство недвижимости, но в ней прописан недееспособный человек 1988 года рождения, который имеет долю в этой квартире и еще имееет дарственную 1/2 доли в другой квартире. Опекуном является его брат 1986 г.р., который после сделки купли-продажи сразу же уезжает в другой город и выписать своего недееспособного брата не имеет возможности. Опекун оставляет доверенность на выписку с этой жилплощади, Агенству Недвижимости.

Проконсультируйте пожалуйста: можно ли заключить с опекуном недееспособного гражданина (либо этот договор надо заключать с самим нееспособным. ) Договор пожизненного содержания с иждивением – это разновидность договора купли-продажи, если да, то стану ли я таким образом, собственником квартиры опекаемого. Или лучше заключить договор ренты? Основной вопрос: Как стать законно собственником квартиры опекаемого родственника. И возможно ли это в принципе.

Я являюсь опекуном старшего недееспособного психобольного брата. Мы имеем квартиру, где: 1/4 недееспособный брат, 1/4 – я, 1/4 – мама, 1/4 – несовершеннолетний мамин сын. Вопрос №1: можно ли продать долю недееспособного брата и купить равноценную в другом месте? Разрешат ли органы опеки это сделать и как их убедить в этом? Вопрос №2: мама хочет свою долю подарить мне, и долю несовершеннолетнего сына тоже хочет сделать на меня. У мамы есть квартира в собственности в другом месте. Может ли мама от несовершеннолетнего написать дарственную и включить его в равноценную долю своей квартиры? Разрешат ли органы опеки так сделать? Или может можно оформить договор купли-продажи его доли?

Я являюсь опекуном старшего недееспособного психобольного брата. Мы имеем квартиру где: 1/4 доля – недееспособный брат, 1/4 – я, 1/4 – мама, 1/4 – несовершеннолетний мамин сын. Вопрос №1: можно ли продать долю недееспособного брата и купить равноценную в другом месте? Разрешат ли органы опеки это сделать и как их убедить в этом? Вопрос №2: мама хочет свою долю подарить мне, и долю несовершеннолетнего сына тоже хочет сделать на меня. У мамы есть квартира в собственности в другом месте. Может ли мама от несовершеннолетнего написать дарственную и включить его в равноценную долю своей квартиры? Разрешат ли органы опеки так сделать? Или может можно оформить договор купли-продажи доли ребенка и включить в долю маминой квартиры также равноценно? Как нам лучше поступить в данной ситуации?

Я являюсь опекуном старшего недееспособного психобольного брата. Мы имеем квартиру где: 1/4 доля – недееспособный брат, 1/4 – я, 1/4 – мама, 1/4 – несовершеннолетний мамин сын. Вопрос №1: можно ли продать долю недееспособного брата и купить равноценную в другом месте? Разрешат ли органы опеки это сделать и как их убедить в этом? Вопрос №2: мама хочет свою долю подарить мне, и долю несовершеннолетнего сына тоже хочет сделать на меня. У мамы есть квартира в собственности в другом месте. Может ли мама от несовершеннолетнего написать дарственную и включить его в равноценную долю своей квартиры? Разрешат ли органы опеки так сделать? Или может можно оформить договор купли-продажи доли ребенка и включить в долю маминой квартиры также равноценно? Как нам лучше поступить в данной ситуации?

Должны ли поставить на очередь на получение жилья недееспособного инвалида с умственной отсталостью (код заболевания F73). Моя мама является опекуном инвалида (своей двоюродной племянницы). прописаны мы в квартире мамы в московской обл. общая площадь 41,8 кв метра квартира в собственности по договору купли продажи собственник одна мама. Прописаны в этой квартире мама, я, мой муж и мой сын и моя сестра двоюродная инвалид. Так же у мамы есть жилплощадь квартира в сельской местности в липецкой области общая площадь 64 кв.метра. Никакого имущества и у сестры нет и не было. Должны ли ее (сестру) поставить на очерередь на получение своего жилья 7 мама является опекуном сестры она недееспособна по решению суда.

Я продала свою квартиру, с целью улучшить условия жизни мох членов семьи, И мы с мужем принели решение, что он зарегестрирует меня в муниципальную квартиру, где зарегестрированны наша дочь (8 лет) ,муж, и его недееспособный брат, над которым он является опекуном, Когда обратились в органы опеки, нам отказали, необъяснив, чем я могу нарушить права недееспособного. Квартира площадью 61,50 общей, жилой 41,70 Теперьполучается, я остаюсь без постоянной регистрации. Подскажите есть ли какой то выход из сложившейся ситуации?

Спасибо за ответ №92663.

Но, остается вопрос: что реально можно сделать? Как продать квартиру опекаемого, жить самостоятельно он в ней уже не будет, а расходы на квартиру составляют не маленькую сумму. Опекаемый проживает в квартире опекуна, своей дочери.

Вопрос №92663 от 27 мая 2003 г. 14:54

Проконсультируйте пожалуйста: можно ли заключить с опекуном недееспособного гражданина (либо этот договор надо заключать с самим нееспособным. ) Договор пожизненного содержания с иждивением – это разновидность договора купли-продажи, если да, то стану ли я таким образом, собственником квартиры опекаемого. Или лучше заключить договор ренты? Основной вопрос: Как стать законно собственником квартиры опекаемого родственника. И возможно ли это в принципе.

Я официально являюсь опекуном взрослого недееспособного (по суду) двоюродного брата, который является собственником приватизированной двухкомнатной квартиры в другом регионе России, рыночная стоимость его квартиры около 1 млн. р. Следить за его квартирой из-за ее большой удаленности я не могу. Мой подопечный сейчас живет у меня в квартире в Санкт-Петербурге. Квартиры в СПб стоят в разы дороже, чем в его регионе. Я хочу купить для его проживания однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге, вложив в покупку деньги, вырученные от продажи его квартиры и мои личные средства в сумме 1.5 раза большей, чем стоит его квартира, установив доли собственности в новой квартире согласно вложенным средствам. При этом, как я думаю. Я не ухудшаю его условия, т.к. хотя площадь его собственности уменьшается, но его квартира признана местными органами опеки в неудовлетворительном состоянии и все таки это СПб. Можно ли по закону это делать? Полностью оформить новую квартиру на него я не могу, т.к. это слишком шикарный подарок!

Я являюсь опекуном недееспособного совершеннолетнего (моя родная тетя ей 67 лет) из родственников у нее есть сестра 70 лет и брат 65 лет (мой отец). вопрос такой: в праве ли опека дать мне отказ на продажу ее квартиры площадью 41,9 кв. метров в обмен да долю в собственном доме 144 кв.? выделить я ей хочу 72 кв. и 10 соток земли.

Проживая в Москве я являюсь опекуном недееспособного человека состоящего на учете в психоневрологическом диспансере, имеющего 2 группу инвалидности ОСТ-3, который проживает в Санкт-Петербурге. Для исполнения своих функций опекуна мы осуществляем продажу его квартиры в Питере и приобретаем равноценное жилье в Московском регионе. Его квартира в Питере была приватизирована им и его матерью в 1994 году. В 2008 году мать умерла завещав свою долю последнему супругу (не являющегося биологическим и юридическим отцом ее ребенка). На основании 3 документов (договора передачи квартиры в собственность граджан – 14.07.1994, договора о разделе наследственного имущества-06.08.2009 и свидетельства о праве на наследство по завещанию – 06.08.2009) опекаемый является собственником всей квартиры.

Какие налоги следует платить при продаже его жилья в Питере и при покупке ему жилья в Московском регионе? Уплата налогов при продаже и покупке жилья.

Вопрос сложный. Какие действия можно предпринять, чтобы побудить опекуна на продажу квартиры с покупкой площади для опекаемого в половину стоимости. И можно ли выкупить площадь у недееспособного? Квартира двухкомнатная осталась в наследство от матери. У недееспособного есть свое жилье, в котором он и проживает совместно с опекуном. За наследованную квартиру опекун не оплачивает жкх и не собирается продавать. Что делать? Хотим подать в суд, чтобы по суду получить долг по оплате жкх т к платит только второй наследник. По закону опекун должен заботиться о недвижимости подопечного, но он этого не делает, а мы у него как в заложниках-не можем получить свою долю наследства. Квартира нуждается в ремонте его никто делать не будет, Хотели продать, так как с каждым годом стоимость будет падать, но опекун по неизвестным нам причинам не хочет. Может ли суд принудить опекуна на продажу? И еще почему органы опеки не разрешают продавать без предоставления площади? Кто в ней будет жить на этой площади? Если у недееспособного есть квартира в которой он проживает. Ему бы больше понадобились деньги на лечение и другие нужды. Чем комната в общежитии, а на вырученные деньги можно купить в лучшем случае именно комнату. С уважением Татьяна.

Я являюсь опекуном недееспособного отца, у моей мамы есть дом она его хочет продать, она является его женой когда я обратилась в органы опеки они мне отказали дать разрешение на продажу ее имущества т.к дом они сказали приобретен по приватизации и они не имеют к нему отношения сказали продавайте но регистрационная палата требует его согласия. Что мне делать? Мой отец и мать живут в отдельной квартире там же и прописаны.

В 2007 году через агентство недвижимости мы заключили сделку по договору купли-продажи квартиры с гражданкой А., действующей за себя и своего несовершеннолетнего ребенка. Получили в регистрационной палате свидетельство о гос. регистрации собственности. В декабре 2009 появилась женщина Б., сын которой проживал ранее и был прописан (до гражданки А) в этой квартире. Женщина пыталась захватить квартиру. Женщина Б. утверждает, что она является опекуном недееспособного сына и в настоящее время имеет права на эту квартиру. Утверждает, что квартира была продана незаконно. Из разговора с соседями удалось установить, что ранее действительно здесь проживала эта женщина, злоупотребляющая алкоголем и у нее был сын с психическими отклонениями; платежи за квартиру приходили на имя женщины Б. Потом в этой квартире проживали разные жильцы. Мы третий год прописаны и проживаем в этой квартире со своим несовершеннолетним ребенком, другого жилья у нас нет. Как защитить нам наши права и сохранить собственность? Каковы могут быть последствия для нас, если женщина Б. обратится в суд о признании сделки недействительной с квартирой, которая была перепродана (возможно не раз)? Правомерно ли ей требовать от нас возврата квартиры или денежного эквивалента, ведь сделку мы совершали с женщиной А., у которой были тоже документы о праве собственности на эту квартиру из регистрационной палаты?

После смерти мамы 2-комнатная квартира в Ростовской области на правах долевой собственности принадлежит мне и моему совершеннолетнему недееспособному брату, опекуном которого я являюсь. Мы бы хотели поменять ее путем продажи-купли на Подмосковье, где проживаем в настоящее время. Из-за существенной разницы в стоимости рассчитывать мы можем только на 1-комнатную равной площади и стоимости. Получим ли мы разрешение органов опеки, не будет ли сделка считаться ухудшением жилищных условий опекаемого недееспособного?

Мой муж является опекуном совершенолетнего недееспособного. Его мать после своей смерти оставила ему 1/2 доли в квартире. Мы с мужем решили переехать в краснодарский край. Недееспособного забрали с собой. Опека дала ращрешкник на продажу доли в квартире с покупкой на новом месте на эту сумму жилья. Мы в 2012 году построили дом и ввделили ему 1/3 доли в земельном частке и 1/3 в доме. Свидельсва о госрегистрации права недееспособный получил. В 2015 году на том же участке мы построили еще один дом и баню. Недееспособный в сроительстве этих обьектов финансово не участвовал. Право принадлежит мне одной. Опека почему то стала требовать выделить так же же долю 1/3 и во втором доме и бане. Прааомерны ли они?

Возможно ли продажа опекуном квартиру недееспособного

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Имущественные права недееспособных граждан

Имущественные права недееспособных граждан

Фундаментальным правом, содержащимся в Конституции Российской Федерации, является положение ч. 2 ст. 35, согласно которому гражданин наделяется правом иметь имущество в собственности, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Обозначенное правило уточняется в ст. 213 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (далее – ГК РФ), посвященной праву собственности.

Говоря о физических лицах в качестве обладателей вышеобозначенных прав, следует указать на лицо, которое не входит в привычный круг субъектов гражданского оборота, обладает специфическим правовым статусом, который предусматривает наличие у данного лица некоторых особенностей при реализации им права собственности. Таковым субъектом является подопечный.

В силу ст. 21 ГК РФ дееспособность – это способность физического лица самостоятельно реализовывать свои права, а также приобретать и нести обязанности. Дееспособность в полном объеме наступает по достижении гражданином совершеннолетия, то есть 18 лет.

До этого возраста граждане обладают частичной дееспособностью, например, подростки от 14 до 18 лет согласно ст. 26 ГК РФ уже могут совершать различные сделки, но только с согласия или последующего одобрения родителей. Имущественную ответственность за последствия таких сделок они несут самостоятельно в соответствии с законом.

Однако достижение совершеннолетия – далеко не всегда гарантия обретения полной дееспособности. В силу ст. 29 ГК РФ гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным. Над ним устанавливается опека. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун.

В целом все обязанности опекунов в отношении имущества подопечных можно свести к трем наиболее общим: заботиться о переданном им имуществе как о своем собственном, не допускать уменьшения стоимости этого имущества и способствовать извлечению из него доходов.

Правовое регулирование действий опекунов в отношении имущества подопечных, в принципе, есть установление порядка реализации этих обязанностей на практике, которое в основном сводится к установлению дополнительных требований и ограничений.

Можно пояснить, что основной причиной такого законодательного подхода является недееспособность собственника имущества, что не только лишает его возможности самостоятельно осуществлять свои правомочия собственника, но и контролировать, как эти правомочия осуществляют другие лица. Поэтому максимальную защиту имущественных прав недееспособных обеспечивает закон через уполномоченные органы, преимущественно – органы опеки и попечительства.

Итак, первое ограничение, которое вводит законодатель: ни сам опекун, ни его супруг или близкие родственники не могут совершать сделки с подопечным, кроме дарения или иной безвозмездной передачи подопечному своего имущества.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, в том числе других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Из трех правомочий собственника у недееспособного гражданина есть только право владения и пользования своим имуществом. Право распоряжения имуществом подопечного принадлежит опекуну, но в объеме, ограниченном законом.

Вердикт законодателя звучит категорично: недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению. Отступление от этого запрета допустимо только в следующих случаях:

– принудительное обращение взыскания на имущество, в том числе если имущество является предметом залога;

– отчуждение по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

– отчуждение по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

– отчуждение жилого помещения или его части при перемене места жительства подопечного;

– отчуждение недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого опять же требуют интересы подопечного.

Все вышеуказанные правила распространяются и при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка.

Во всех перечисленных случаях распоряжение допустимо только с разрешения органа опеки и только в целях увеличения имущественной массы недееспособного гражданина, сохранности его имущества.

Кроме того, согласие органов опеки и попечительства понадобится не только при отчуждении имущества недееспособного, но и в случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

На сегодняшний день в целях защиты прав и законных интересов недееспособных, сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Речь идет не только о сделках по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, но и об иных сделках по отчуждению недвижимости указанными гражданами.

Кроме того, важным элементом гражданской правоспособности является возможность наследовать и завещать имущество. В наследственных правоотношениях недееспособные граждане могут выступать в качестве наследодателя и наследника. В качестве наследодателя может выступать любое физическое лицо, в том числе недееспособное (ограниченно дееспособное) и несовершеннолетнее. Это обусловлено тем, что основанием наследования является не волеизъявление, а факт смерти человека. Вместе с тем следует иметь в виду, что недееспособные граждане могут выступать в качестве наследодателей только при наследовании по закону, поскольку завещательной дееспособностью они не обладают.

Весомую роль в защите имущественных прав недееспособных законодатель отводит органам, осуществляющим государственную регистрацию прав. Согласно ст. 12 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” при наличии у органа государственной регистрации сведений о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, записи об этом вносятся в Единый государственный реестр прав.

Подача заявлений на государственную регистрацию осуществляется в соответствии с Административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 09.12.2014 г. № 789.

От имени физических лиц подачу заявлений на государственную регистрацию прав осуществляют:

– законные представители (родители, усыновители, опекуны) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет;

– опекуны недееспособных граждан;

Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет может подать заявление о предоставлении государственной услуги самостоятельно (без согласия законных представителей).

Как продать имущество недееспособного в 2020 году

Как продать имущество недееспособного

Распоряжение имуществом

Целью назначения опеки и попечительства является – защита прав и законных интересов самых уязвимых и беззащитных граждан – несовершеннолетних детей и взрослых, которые в силу возраста или состояния заболевания не могут самостоятельно себя защитить.

Очень часто возникают вопросы:

  • Могут ли опекуны и попечители пользоваться и распоряжаться собственностью подопечных?
  • Какими правами и обязанностями они наделены?
  • Что делать опекуну или попечителю, если нужно продать квартиру или снять со счета денежную сумму, принадлежащую подопечному?
  • В каких случаях возможна продажа квартиры недееспособного лица?
  • Что будет с имуществом после признания человека недееспособным.
  • Что будет с имуществом, если недееспособного человека поместили в интернат?

Разъясним основные правовые моменты.

Требования законодательства

Следует учитывать, что правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. (ст. 17,18 ГК РФ)

Это означает, что даже в случае признания гражданина недееспособным, он остается собственником своего имущества и лишить его этого права никто не может.

В виду того, что недееспособный гражданин не может понимать значения своих действий и руководить ими, закон лишает его права осуществлять свои гражданские права, то есть ни продать, ни подарить, либо совершить иные сделки со своим имуществом он не может. Только назначенный в установленном законом порядке опекун распоряжается (совершает сделки) имуществом подопечного и только с разрешением органа опеки и попечительства.

Согласно ст. 17 Федерального закона РФ «Об опеке и попечительстве» подопечные не имеют права собственности на имущество опекунов или попечителей, а опекуны или попечители не имеют права собственности на имущество подопечных, в том числе на суммы алиментов, пенсий, пособий и иных предоставляемых на содержание подопечных социальных выплат.

Имущество может принадлежать опекунам или попечителям и подопечным на праве общей собственности по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Подопечные вправе пользоваться имуществом своих опекунов или попечителей с их согласия.

Опекуны или попечители не вправе пользоваться имуществом подопечных в своих интересах, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 настоящего Федерального закона.

Опекуном может быть либо частное лицо, назначаемое органом опеки и попечительства, либо обязанности опекуна осуществляет психиатрический стационар или иное лечебное заведение — дом-интернат (ст. 35 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 11 Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ РФ «Об опеке и попечительства» опекуны или попечители не назначаются недееспособным или не полностью дееспособным лицам, помещенным под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги, или иные организации, в том числе для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Исполнение обязанностей опекунов или попечителей возлагается на указанные организации.

Учреждения, в лице руководителей, не имеют никаких прав на имущество недееспособных, помещенных под надзор в учреждения социального обслуживания. Право собственности сохраняется за гражданами пожизненно и наследуется в соответствии с законодательством РФ.

Следует также учесть, что сделки по отчуждению недвижимого имущества недееспособного гражданина опекун совершает только к выгоде подопечного, то есть опекун не может распоряжаться имуществом подопечного по своему усмотрению.

Статья 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» четко регламентирует, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

  1. принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
  2. отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
  3. отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
  4. отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
    (п. 4 в ред. Федерального закона от 05.05.2014 N 118-ФЗ)
  5. отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Для заключения сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Елена Станиславовна

В рамках п. 3 и п. 4 ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения — с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности.

Согласно ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 01.03.2020) «Об опеке и попечительстве», указанного федерального закона, опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:

  1. отказе от иска, поданного в интересах подопечного;
  2. заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;
  3. заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Отчёт опекуна о расходовании денежных средств и сохранности имущества

В соответствии с п.1,2 ст.25 ФЗ РФ «Об опеке и попечительстве» опекун или попечитель ежегодно не позднее 1 февраля текущего года, если иной срок не установлен договором об осуществлении опеки или попечительства, представляет в орган опеки и попечительства отчет в письменной форме за предыдущий год о хранении, об использовании имущества подопечного и об управлении имуществом подопечного.

Отчет опекуна или попечителя должен содержать сведения о состоянии имущества и месте его хранения, приобретении имущества взамен отчужденного, доходах, полученных от управления имуществом подопечного, и расходах, произведенных за счет имущества подопечного, включая сведения о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем.

Согласно ст. 26 ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекуны несут ответственность по сделкам, совершенным от имени подопечных. Опекуны и попечители отвечают за вред, причиненный по их вине личности или имуществу подопечного. При обнаружении ненадлежащего исполнения опекуном или попечителем обязанностей по охране имущества подопечного и управлению имуществом подопечного (порча, ненадлежащее хранение имущества, расходование имущества не по назначению, совершение действий, повлекших за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, и другое) орган опеки и попечительства обязан составить об этом акт и предъявить требование к опекуну или попечителю о возмещении убытков, причиненных подопечному.

Опекуны и попечители несут уголовную ответственность, административную ответственность за свои действия или бездействие.

Имеет ли право опекун продать квартиру недееспособного опекаемого?

Одним из основных законодательных требований для совершения любых сделок с объектами недвижимого имущества является дееспособность участников. Дееспособность подразумевает возможность человека чётко представлять себе последствия поступков своих же поступков и выполнять взятые на себя обязательства. Возраст наступления дееспособности в РФ наступает с 18 лет.

Недееспособным человек может быть признан:

  • в силу возраста (возраст до 18 лет); возможно признание ограниченной дееспособности, если несовершеннолетний (от 14 до 18 лет) обеспечивает себя самостоятельно;
  • в силу наличия психических заболеваний.

Недееспособным по причине возраста человек признаётся «по факту» и никакой официальной процедуры для этого не нужно. Неспособность понимать последствия своих поступков и принимать решения из-за психического заболевания должно основываться на судебном решении. Обязательной составляющей частью процедуры в этом случае будет психолого-психиатрическая экспертиза.

После признания недееспособности человека ему назначается опекун, который должен следить за тем, чтобы, в том числе, не нарушались права опекаемого в отношении его имущества.

Юридический портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на то, что опекунам запрещено:

  • быть участником любых сделок с опекаемым;
  • заявлять свои интересы в отношении имущества, в том числе объектов недвижимости, опекаемого;
  • заключать договоры аренды в отношении имущества опекаемого на длительные сроки, превышающие 5 лет;
  • заключать договоры купли-продажи в отношении имущества опекаемого без предварительного согласия на это опекунских органов.

То есть, возможность самостоятельной реализации недвижимости опекаемого опекуном исключена в принципе. Сделка не будет зарегистрирована в органах Росреестра, по причине нарушений действующего законодательства.

Подобное ограничение не следует считать ущемлением прав человека. Данное требование защищает права недееспособных, которые в силу естественных причин не могут реально оценить последствия некоторых юридических действий и могут легко стать жертвой мошенников.

При приобретении квартир на вторичном рынке следует особое внимание уделять тому, имеются ли среди её владельцев официально недееспособные. Если в качестве продавца выступает опекун, и при этом положительного решения по сделке от опекунских органов не имеется, можно быть уверенным, что это мошенническая схема.

Данная сделка, даже если она будет заключена, никакого будущего не имеет. Она будет признана ничтожной с юридической точки зрения и покупателю придётся затратить немало сил и времени для возврата своих денег, если они уже были уплачены.

Органы опеки могут дать разрешение опекуну на реализацию объекта недвижимости, принадлежащего опекаемому, в следующих случаях.

1. Имеется решение суда о принудительном взыскании долга. Если у опекаемого нет других средств, а реализация квартиры позволит выполнить финансовые обязательства и решение суда, то положительное решение возможно.

При вынесении решения органы опеки обязательно учтут, имеется ли у опекаемого место для проживания после продажи, принадлежащей ему недвижимости. Или существует возможность приобретения другого места жительства на средства, оставшиеся после от продажи квартиры после погашения всех долгов.

В случае отсутствия другого места жительства у опекаемого и невозможности приобретения жилплощади одобрения от опекунских органов на продажу его квартиры получить не удастся.

2. Реализация квартиры позволит получить финансовые средства, необходимые самому опекаемому. Такая ситуация вполне возможна, поскольку люди, лишённые дееспособности, страдающие психическими расстройствами, зачастую нуждаются в приобретении дорогостоящих лекарственных средств. Государственных пенсий и субсидий на это зачастую не хватает, а собственные средства имеются далеко не у всех.

3. Продажа квартиры предшествует заключению другой сделки по приобретению другой недвижимости с очевидным улучшением условий проживания.

4. Продажа квартиры является необходимостью в связи с переменой места жительства опекаемым.

Свои права опекун имеет только при жизни опекаемого. Это означает, что если недееспособный человек умирает, то опекун не вправе совершать никаких сделок с его имуществом, даже если предварительно на это было получено разрешение от органов опеки.

Для того чтобы продать квартиру, принадлежащую недееспособному человеку, его опекун должен выполнить следующий алгоритм действий.

Шаг 1. Понять, нужно ли одобрение опекунских органов на сделку. Если результатом сделки будет однозначное улучшение имущественного положения недееспособного, то согласия органов опеки получать не нужно.

Шаг 2. Подать заявление с просьбой об одобрении сделки. В заявлении необходимо подробно описать причины продажи квартиры.

Шаг 3. Получить одобрение (или отказ) опекунских органов на сделку. На рассмотрение заявления и вынесение решения органам опеки отводится 15 дней.

Шаг 4. В случае положительного решения заниматься продажей квартиры можно в обычном, установленном законом, порядке.

Таким образом, продажа квартиры, принадлежащей недееспособному, возможна лишь при наличии согласия на это со стороны опекунских органов или для улучшения его имущественного положения. Самостоятельно, основываясь лишь на своём желании, опекун реализовать недвижимость опекаемого не может.

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки

Закон обязывает родителей и других законных представителей защищать имущественные права детей и совершеннолетних подопечных. Однако он устанавливает защиту от недобросовестных действий опекунов. Одной из таких мер является наложение ряда ограничений на продажу имущества подопечного. Например, при продаже квартиры необходимо получить согласие отдела опеки и пройти удостоверение сделки у нотариуса. В противном случае Росреестр откажет в регистрации договора. Рассмотрим, как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки.

Имеет ли право опекун продать имущество опекаемого?

Ст. 37 СК РФ дает разрешение опекуну на распоряжение доходами подопечного. Под доходами тут понимается суммы пенсий, алиментов и пособий. Заработная плата и стипендия ребенка законному представителю недоступны.

Денежные средства зачисляются на номинальный счет опекуна. Он может их снимать без дополнительного разрешения.

Однако Постановление Правительства от 2009 года № 423 предусматривает необходимость ежегодной подачи отчета за расходование детских денежных средств.

Гражданин должен предъявить чеки и представить информацию о расходах, установленных законом.

№ п/пТраты, за которые необходимо отчитываться
1Крупные покупки, дороже 2 прожиточных минимумов
2Расходы на содержание жилья, которое находится в собственности подопечного
3Траты на платное лечение ребенка

Не нужно отчитываться за покупку одежды, обуви, питания и другие незначительные траты.

Опекун не имеет права на имущество подопечного. Поэтому он не может им распоряжаться (продать, подарить, завещать). Однако он должен заботиться об детской собственности и включать в отчет сведения об сохранности имущества.

В случае если возникает необходимость в продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, необходимо получить предварительное разрешение отдела опеки. В противном случае нотариус откажет в удостоверении сделки.

Как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки?

С 2016 года сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, подлежат нотариальному удостоверению. С 2019 года нотариус самостоятельно передает документы для государственной регистрации перехода прав в Росреестр. Поэтому при продаже квартиры подопечного обойти нотариуса не получится. Одной из функций нотариальных контор является удостоверение законности сделки. Таким образом, законодатель защищает детские имущественные права.

Дополнительная ответственность за имущество подопечного возложена на отдел опеки. Специалисты должны отслеживать сохранность детской недвижимости. Поэтому для совершения сделки понадобится их согласие.

В [current_date format=’Y’] году отсутствует единый механизм выдачи разрешения отдела опеки на сделку. Процесс регулируется законодательством регионов. Поэтому для уточнения информации целесообразно обратиться в отдел опеки по месту жительства.

Пошаговая инструкция

Общий принцип обращения в муниципальные органы для получения муниципальной услуги одинаковы. Получение разрешения носит заявительный характер. Гражданин может подать его через Госуслуги, лично в отдел или через МФЦ.

К заявлению необходимо приложить документацию, которая предусмотрена Административным регламентом по предоставлению услуги в регионе. В разных субъектах перечень может различаться, однако общий список примерно одинаков.

Алгоритм действий для получения разрешения отдела опеки на продажу квартиры подопечного:

  1. Получение консультации.
  2. Подготовка.
  3. Сбор документов.
  4. Подача заявления.
  5. Получение разрешения.

В интересах малолетнего подопечного (от 0 до 13 лет) действует законный представитель. Он самостоятельно принимает решение, подбирает покупателя и получает разрешение отдела опеки.

В случае если несовершеннолетний достиг 14 лет, то заявление подается им лично. Опекун только дает письменное согласие на совершение сделки.

Получение консультации

Так как законодательство в данной сфере регулируется властями субъекта РФ, целесообразно предварительно обратиться в отдел опеки для получения подробной информации. Специалист расскажет о правилах и условиях проведения сделки.

Закон запрещает лишение ребенка единственной жилплощади в собственности.

Поэтому специалист предложит следующие варианты:

  • предоставить альтернативное жилье в собственность (не меньше и не дешевле, чем продаваемое);
  • перечислить денежные средства о продажи на личный счет ребенка (без права снимать их до совершеннолетия подопечного);
  • использовать денежные средства от продажи на покупку квартиры или доли в квартиры (совершить сделки одновременно).

Причем, заявитель не просто голословно подтверждает совершение сделки, выделение доли взамен или перечисление средств на детский счет, а предоставляет документы.

Подготовка

Подготовка к получению разрешения может занять длительное время. В большинстве случаев проблема возникает с доказательствами защиты детских имущественных прав.

Опекун должен:

  1. Открыть счет на имя подопечного. Такой вариант подходит, если причиной продажи является переезд в другой город или регион. Однако отделы опеки крайне неохотно дают разрешение опекунам на продажу детского жилья без наличия веских оснований. Положительное решение можно получить, если жилье признано ветхим или аварийным. А также в случае, если квартира является не единственной жилплощадью в собственности ребенка.
  2. Заключить предварительный договор купли-продажи. В случае если средства от продажи пойдут на покупку альтернативной жилплощади, то необходимо заключить с продавцами новой квартиры предварительный договор. С 2016 года он долен быть оформлен в письменной нотариальной форме. Поэтому опекун понесет дополнительные затраты.
  3. Предъявить документы на другую собственность. Для продажи квартиры подопечного, опекун может отписать ему в собственность другое жилье. Однако оно не может быть меньше, хуже, дешевле, чем реализуемое.

Сбор документов

Перечень документов для получения разрешения на продажу жилья подопечного:

  • гражданский паспорт опекуна:
  • постановление о назначении опеки;
  • удостоверение опекуна;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • предварительный договор на покупке альтернативного жилья или доли в квартире;
  • выписка из домовой книги;
  • другие бумаги по запросу отдела опеки.

Важно! Опекун не предоставляет в отдел опеки нотариальную доверенность, если действует от имени подопечного. В качестве доверенности выступает постановление о назначении опеки.

Подача заявления

Точная форма заявления не установлена федеральным законодательством. Однако нормативные акты субъектов РФ могут содержать официальные бланки.

Заявление о выдаче постановления должно включать следующие сведения:

  • наименование органа местного самоуправления;
  • информацию о заявителе;
  • название документа;
  • сведения о назначении опеки и данные ребенка;
  • причины, по которым необходимо продать жилье;
  • сведения о предоставлении альтернативной квартиры взамен;
  • реквизиты предварительного договора;
  • просьбу о выдаче разрешения;
  • перечень прилагаемой документации;
  • дата и подпись.

Образец заявления для получения разрешения на продажу квартиры подопечного

Получение разрешения

Документ выдается в виде постановления местной администрации. Он содержит сведения о возможности/невозможности продажи квартиры.

В случае положительного решения, постановление прилагается к документам на продажу квартиры. Оригинал отдается нотариусу. Он снимает копию и пересылает ее в Росреестр.

Также копия может понадобится, если покупатели оформляют ипотечный кредит. Банк одобрит заем исключительно при наличии разрешения.

В какую опеку обращаться?

Заявление может быть подано только в отдел опеки по месту регистрации ребенка. Причем не важно, где фактически располагается квартира.

Закон предусматривает необходимость регистрации несовершеннолетнего подопечного по месту жительства опекуна. Поэтому разрешение может быть получено только в отделе, в которой замещающая семья состоит на контроле.

Если ребенок достиг 16 лет и проживет отдельно от попечителя, например, получает образование в другом городе, то согласие на сделку все равно придется оформлять по месту учета семьи.

Сколько рассматривается разрешение?

Срок рассмотрения может различаться в зависимости от Административного регламента предоставления муниципальной услуг субъекта РФ. В большинстве регионов он варьируется от 14 до 30 дней.

Отдел опеки не имеет права самостоятельно увеличить срок. Но и уменьшить его не получится. Процедура рассмотрения обычно включает изучение документов комиссией по опеке, юристом местной администрации, подготовку проекта документа и подпись его главой органа местного самоуправления.

Сколько действует согласие?

Согласие действует на совершение конкретной сделки. Документ включает сведения о потенциальных покупателях. Поэтому для продажи третьим лицам придется получать новый документ.

Точный срок действия указывается в постановлении. В случае отсутствия даты, разрешение действительно в течение 12 месяцев. Как только предварительный договор теряет силу, постановление также становится недействительным.

Почему опека может отказать?

На практике, отдел опеки практически всегда отказывает в выдаче разрешения на продажу жилья подопечного. Исключение составляет только одновременная покупка другой квартиры.

В [current_date format=’Y’] году действует Закон от 1996 года № 159. Ст. 8 закрепляет право подопечного, оставшегося без родительского попечения, на получение жилья от государства.

Однако такая возможность представляется исключительно тем, у кого нет квартиры в собственности. Поэтому отдел опеки не даст опекуну лишить подопечного права собственности на квартиру.

В противном случае при получении ребенком квартиры от государства может встать вопрос о халатности должностных лиц.

Что делать, если опека отказала?

Рассмотрим, может ли опекун оспорить отказ. Закон предусматривает серьезную процедуру по проверке документов, удостоверению законности для продажи детского имущества. Отдел опеки может отказать в совершении сделки для защиты права собственности несовершеннолетнего.

Если опекун считает, что права ребенка нарушены, то он имеет право обратиться в суд. Для этого необходимо представить постановление отдела опеки об отказе в выдаче разрешения. Заявление подается в течение 14 дней с момента получения отказа.

Одним из важных этапов в процессе подготовки к сделке по продаже жилья подопечного является получение согласия отдела опеки. Процедура не имеет федерального утверждения, поэтому различается в целом по стране. В случае отказа в выдаче документа необходимо обратится к юристу. Необходимо помнить, что правовые вопросы в сфере опеки и попечительства являются сугубо индивидуальными. Поэтому необходимо описать проблему в форме обратной связи. Юристы сайта помогут найти решение.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Ссылка на основную публикацию