Стороны договора субаренды

Субаренда нежилого помещения

Субаренда нежилых помещений — явление, при котором арендатор сдает помещение, которое сам снимает, третьему лицу.

Она относится к предусмотренному ГК РФ виду правоотношений. Собственник недвижимости и арендатор составляют и заключают новый договор с еще одним физическим или юридическим лицом. Подробнее о субаренде расскажем в этом материале.

Субаренда нежилого помещения

К нежилым объектам, которые можно сдавать в субаренду, относятся:

  • склады;
  • гаражи;
  • цеха;
  • офисы;
  • залы и т.д.

Субаренда нежилого строения или его части возможна только с согласия собственника данного помещения.

Сделка может быть признана неправомерной, если состоялась только с участием арендатора и третьего лица, но без информирования собственника.

Ранее для лиц, которые заключили договоры субаренды до 2012 г. , налогообложение было упрощенным. Теперь система налогообложения для них общая.

Для данного вида деятельности предусмотрен отдельный код из общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) — 68.20.2.

Вот как на деле может выглядеть субаренда. Составляется договор, по которому помещение или его часть сдается повторно за деньги. Сначала партнер может арендовать у собственника объект или его часть, а затем провести сделку с другим физическим или юрлицом, сдав нежилое помещение за более крупную сумму. Но при этом обязательно нужно согласие владельца.

Вот какими полномочиями наделен арендатор:

  • передать нежилое помещение в безвозмездное пользование;
  • сдать объект полностью или частично в субаренду;
  • передать или продать третьему лицу свои права.

Договор субаренды нежилого помещения

Договор субаренды нежилого помещения

Этот документ составляется письменно. Необходимо согласие всех сторон. Если его удалось достичь, тогда собственник, арендатор и субарендатор ставят свои подписи под договором.

Сначала договор может быть предварительным, а когда все вопросы будут урегулированы, можно составить окончательный

Вот что должно входить в соглашение:

  • информация о том, где расположено помещение (адрес);
  • для каких целей предназначено это строение;
  • общая площадь объекта;
  • срок, на который заключается данный документ;
  • порядок, сроки оплаты.

Иногда требуется приложить к типовому договору следующие документы:

  • кадастровый паспорт;
  • акт приемки/сдачи строения;
  • свидетельство о госрегистрации нежилого помещения;
  • протоколы разногласий и согласования этих разногласий.

Регистрация договора

Если этот документ заключается более чем на год, тогда нужно его зарегистрировать. Только после проведения этой процедуры он вступит в силу, и только тогда субарендатор сможет начать использовать данный объект.

Для госрегистрации нужны такие документы, как:

  • договор субаренды (подлинник) и его копия, заверенная нотариально;
  • документ от собственника, в котором тот выражает свое согласие на субаренду;
  • решение предприятий-юрлиц, которые участвуют в сделке, если это предусмотрено законом или уставом данной организации;
  • доверенность, дающая право заключить соглашение уполномоченным представителем одной или нескольких сторон.

Нужны не только подлинники этих документов, но и копии. Их можно заверить нотариально или поставить подписи всех сторон, участвующих в этом процессе.

Бухгалтерский учет

Данный вид деятельности подразумевает налогообложение на доход в размере 13% от данной суммы. Справка формы 3-НДФЛ предоставляется в налоговую каждый год, это нужно успеть сделать до 30 апреля, а саму сумму налога уплатить до 15 июля.

Юрлицо, использующее упрощенную систему налогообложения, должно уплачивать 6% налога. Важно правильно вести бухгалтерскую отчетность, вовремя подавать документы в налоговую инспекцию. Те, кто пытаются уклониться от уплаты обязательного сбора, могут попасть под административную ответственность.

Нарушителям придется заплатить штраф, который в самых серьезных случаях может достигать полумиллиона рублей

А злостным нарушителям грозит еще и уголовная ответственность. За такое деяние законом предусмотрено наказание в виде лишения свободы.

Резюме

Закон предусматривает порядок заключения соглашения субаренды. Необходимо известить собственника о том, что его арендатор хочет передать вверенный объект иному лицу. Нужно правильно составить договор, вести финансовую отчетность, вовремя передавать документы в налоговую.

Собственникам, арендаторам и субарендаторам нежилых помещений нужно знать свои права и обязанности. Если бухгалтерская и налоговая отчетность вызывает затруднения, лучше передать полномочия по составлению бумаг специалистам.

Редактор: Людмила РазумоваЛюдмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

Комментарии

Нами планируется заключить субаренды нежилого помещения

Есть такие пункты которые нас смущают

1.2 Стороны обязаны своевременно уведомлять друг друга об изменении адреса, телефонов, банковских реквизитов или юридического статуса (реорганизация и т.п.).

1.3 Если Субарендатор в период действия настоящего Договора изменяет данные (информацию) о себе (смена адреса, телефонов, банковских реквизитов, наименования или юридического статуса (реорганизация и т.п.), что влечет внесение изменений в настоящий Договор, Субарендатор обязан выплатить Арендатору единовременно денежную сумму, эквивалентную 1000 (Одна тысяча) условных единиц (у.е.), в том числе НДС (18%), исходя из курса одной условной единицы, определенного по правилам п. 1.13 настоящего Договора.

При этом пункт 1.13( Все расчеты по Договору производятся Сторонами в российских рублях. )

Вопрос: Подскажите в случае изменения юридического адреса мы обязаны заплатить штраф?? Кто определяет своевременность ?? ( То есть мы им сообщим к примеру по электронной почте через месяц после регистрации и это в данном случае будет нарушение данного пункта ).

И еще вопрос насколько мы поняли что оплачивать в рублях а вот расчет будет у.е как будет определяться ?? По курсы центрального банка ??

1. Выйдите с предложением к арендатору о внесении изменений в договор субаренды и предоставьте протокол разногласий, в котором вы оговаривает или разъясняете понятие «своевременность», курс какого банка будет учитываться при расчетах, и другие неясности.

2. По п.1.3. в случае возникновения изменений вы обязаны платить сумму в размере 1000у.е. в принципе, т.к. это влечет изменения в договоре. (в п.1.3. не говорится о нарушении своевременности при уведомлении или не нарушении).

Если у Вас Договор под регистрацию, то в п.1.2. необходимо указать срок (например, в течение 7 рабочих дней), а п.1.3. вообще встречаю первый раз. Возможно урегулировать вопрос о том, чтобы Вы в случае смены Ваших реквизитов, которые важны для регистрации, взяли на себя расходы по внесению изменений в ЕГРП.

Расчёты обычно если в у.е. указываются, то пишется:… у.е. в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа.

Что значит под регистрацию? Поясните пожалуйста . И вот планируем изменить пункт 1.2 “При изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации Стороны обязаны письменно в двухнедельный срок сообщить друг другу о произошедших изменениях.” Возможно ??

Подскажите что это значит – “чтобы Вы в случае смены Ваших реквизитов, которые важны для регистрации, взяли на себя расходы по внесению изменений в ЕГРП”.

Данный договор субаренды нежилого помещения заключается на 11 месяцев и насколько я поняла регистрации не подлежит.

Может ли изменить пункт 1.3 на ” В случае нарушения Субарендатором п. 1.2. настоящего договора обязан уплатить Арендатору сумму N руб, в том числе НДС (18%).” Мы хотим попросить уплаты в данном пункте в рублях правда на что сослаться не знаем (.

Также смущает, условия расторжения так как есть пункт 2.2.7.

“Письменно сообщать Арендатору, не позднее, чем за 03 (три) месяца, о предстоящем освобождении Помещения как в связи с окончанием срока Договора, так и при его досрочном расторжении. При несвоевременном уведомлении Арендатора о предстоящем освобождении Помещения, как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при его досрочном расторжении, и, как следствие досрочное освобождение субарендуемого Помещения, не освобождает Субарендатора от исполнения обязательств по настоящему Договору, в том числе по уплате арендной платы”.

Также у нас по условиям договора есть еще такая формулировка “Субарендатор обязан в качестве обеспечения надлежащего выполнения Субарендатором всех обязательств по настоящему Договору в течение 10 (Десяти) банковских дней после заключения Договора внести Обеспечительный платеж в размере N рублей, в том числе налог на добавленную стоимость (18 %). “

Смущает то что нет ни одного пункта про возврат Обеспечительного платежа, даже в случае расторжения договора по инициативе Арендатора и при исполнении всех условии нами без нарушении.

Вот хотели данный пункт 4.2 “Арендатор, в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ вправе отказаться от исполнения настоящего Договора, предварительно письменно уведомив Субарендатора не менее чем за 1 (Один) месяц до предполагаемой даты расторжения настоящего Договора в одностороннем внесудебном порядке.” внести дополнения в данному пункту “

“По истечению указанного срока настоящий Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке. Субарендатор обязан освободить и сдать занимаемый Объект по Акту приема-передачи в течение 1 (одного) месяца с момента получения уведомления об отказе Арендатора от исполнения настоящего Договора.

При отсутствии нарушений со стороны Субарендатором условии ( тут планирую указать пункты по договору, где указано про оплату аренды в сроки и т.п.) Обеспечительный платеж подлежит возврату в течение 7 рабочих дней с момента подписания Акта приема передачи.” Возможно ли так сформулировать ?

Если он регистрации не подлежит, то тогда вообще п.1.3. вылетает из понимания, т.к. такие положения по штрафу — выдумка Арендодателя.

П.1.2. изменить можно именно так, как Вы сформулировали.

Про формулировку насчёт«в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа» я Вам уже писала, или установите небольшую твёрдую сумму в рублях, если соглашаетесь на п.1.3.

П.2.2.7. — Вам надо уточнить в Договоре вообще сроки и порядок уведомлений, чтобы не нарваться на санкции. А так п.2.2.7. в порядке, только обычно при 11 месяцах дают 1 месяц, а не 3, а то они себе 1 дают (п.4.2.), а Вам вдруг 3. Надо биться за нормальные и равные условия.

Обеспечительный платёж (депозит) — это нормально. А за сколько месяцев они хотят его взять? Тоже за 3? Возврат обязательно должен быть прописан и ВАша формулировка нормальная.

Мне, честно говоря, кажется, что Вас хотят «продавить» на невыгодные условия, так что Вы правильно делаете, что советуетесь и настаивайте на своём!

Спасибо Вам огромное за обратную связь. В данном случае как я понимаю Обеспечительный платеж НЕ ЯВЛЯЕТСЯ АВАНСОМ . смущает ДАЖЕ ОЧЕНЬ .((То есть мы оплачиваем Обеспечительный платеж + стоимость аренды.

3.7.2. Обеспечительный платеж является самостоятельным видом обеспечения исполнения обязательств по Договору в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ и не является авансом либо задатком.

3.7.3.Обеспечительный платеж будет находиться у Арендатора без начисления на него процентов в пользу Субарендатора.

3.7.4. Стороны согласились, что удержанием Обеспечительного платежа могут обеспечиваться требования Арендатора к Субарендатору о надлежащем выполнении обязательств последнего по настоящему Договору, а также возмещение в соответствии с условиями настоящего Договора штрафных санкций, издержек или других убытков, возникших у Арендатора вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения Субарендатором обязательств по настоящему Договору.

В случае наступления вышеперечисленных последствий, требующих, по мнению Арендатора, удержания суммы Обеспечительного платежа или его части, Арендатор направляет Субарендатору претензию, с указанием причин и размера удержания. Субарендатор обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней рассмотреть претензию, направить мотивированный отказ или уплатить штраф, возместить издержки или другие убытки, возникшие у Арендатора вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения Субарендатором обязательств по Договору либо представить обоснованный отказ.

В случае если Субарендатор в указный срок не уплатит штраф, не возместит издержки или другие убытки, возникшие у Арендатора вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения Субарендатором обязательств по Договору, и не представит обоснованный отказ, Арендатор производит удержание из суммы Обеспечительного платежа в размере неисполненного обязательства.

3.7.5. Поскольку сумма Обеспечительного платежа может быть уменьшена вследствие соответствующего удержания согласно п. 3.7.4., произведенного Арендатором, Субарендатор обязан в течение 5 (пяти) банковских дней с даты получения уведомления Арендатора о необходимости восстановления суммы Обеспечительного платежа, восстановить размер (сумму) обеспечительного платежа до величины, указанной в п. 3.7. Договора, перечислив на расчетный счет Арендатора необходимую сумму.

3.7.6. В случае увеличения арендной платы в соответствии с условиями п. 3.5. Договора, Субарендатор обязан в течение 10 (Десяти) банковских дней с даты изменения арендной платы за Помещение пополнить размер (сумму) Обеспечительного платежа до величины проиндексированной месячной арендной платы за Помещение, перечислив на расчетный счет Арендатора необходимую денежную сумму.

3.8. После окончания срока действия Договора в связи с истечением срока, указанного в п. 1.5, либо расторжения Договора по соглашению сторон, а равно по иным основаниям, кроме перечисленных в п. 3.9, сумма Обеспечительного платежа, уплаченного Субарендатором в соответствии с п. 3.7. Договора, засчитывается за последний (е) месяц(ы) субаренды Помещения, при условии надлежащего выполнения им всех обязанностей по Договору, после подписания Акта приема-передачи Помещения.

За досрочное расторжение Договора по инициативе Субарендатора или по инициативе Арендатора в соответствии с п. 6.1.2., 6.1.3. , 6.1.4. Договора, Субарендатор обязан заплатить Арендатору штрафную неустойку в размере величины Обеспечительного платежа, уплаченного Субарендатором в соответствии с п. 3.7. Договора

То есть по условиям мы можем не наедятся на возврат Обеспечительного платежа. Пункт 3,9 хотим изменить “По инициативе Арендатора в соответствии с п. 6.1.2., 6.1.3. , 6.1.4. Договора, Субарендатор обязан заплатить Арендатору штрафную неустойку в размере величины Обеспечительного платежа, уплаченного Субарендатором в соответствии с п. 3.7. Договора.”

А еще несвоевременная оплата определена пеней

пунктом 4.2. В случае нарушения срока внесения Обеспечительного платежа, установленного п. 3.7., 3.7.6. Договора, Арендатор вправе начислять Субарендатору пени в размере 10 % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки. вот думаю какие еще пункты могу попросить на смягчение )))

Энциклопедия решений. Субаренда

ГК РФ предусматривает право арендатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Закон не устанавливает требований к форме согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду, она может быть различной. Однако, чаще всего, такое согласие является письменным.

На практике большинство договоров аренды содержат условие о субаренде:

– в одних договорах арендодатель прямо запрещает арендатору сдавать имущество в субаренду;

– в других договорах арендатору предоставляется такая возможность, но с оговорками (например, в договоре может предусматриваться, что арендатор должен согласовать кандидатуру субарендатора с арендодателем, согласовать условия субаренды, получить на сдачу имущества в субаренду письменное согласие арендодателя). Такое согласование может быть представлено, например, в виде завизированного арендодателем письма-просьбы о разрешении сдать имущество в субаренду – виза может выглядеть, например, как “Не возражаю” или “Согласовано” (см., например, постановления Двадцатого ААС от 20.12.2011 N 20АП-3616/11, ФАС Северо-Западного округа от 09.04.2001 N А05-7996/00-329/6, ФАС Центрального округа от 24.04.2000 N А14-2610-98/96/7). Также письменным согласием будет считаться виза, проставленная непосредственно на договоре субаренды (см. постановление Девятого ААС от 19.06.2008 N 09АП-6512/2008);

– в третьих арендодатель разрешает арендатору заключать договоры аренды без каких-либо оговорок. Подобное условие договора аренды само по себе является письменным согласием арендодателя на передачу арендатором имущества в субаренду (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 10.06.2008 N Ф09-4191/08-С6).

Исходя из общих правил предоставления согласия на совершение сделки, предусмотренных ст. 157.1 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступившего в силу с 01.09.2013), предварительное согласие на заключение договора субаренды должно указывать на предмет этого договора (имущество, передаваемое в субаренду). Если согласие предоставляется в последующем, в нем должно содержаться указание на сам договор субаренды.

Что касается срока договора субаренды, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок основного договора аренды.

Заключение договора субаренды на неопределенный срок не противоречит законодательству, в том числе, в случае, когда срок договора аренды (основного договора) определен. Также как и не противоречит закону заключение договора субаренды на конкретный срок в случае, когда не определен срок основного договора аренды. Данные выводы основываются на том, что неопределенный срок договора не является ни более, ни менее длительным, нежели конкретный срок договора (см., например, постановления ФАС Центрального округа от 24.12.2010 по делу N А14-6046/2010/186/6, ФАС Московского округа от 24.02.2010 N КГ-А40/457-10, ФАС Уральского округа от 08.12.2010 N Ф09-9627/10-С6, решение АС Рязанской области от 11.10.2010 N А54-3720/2010С23). В этом случае следует полагать, что срок договора субаренды в любом случае не может быть больше срока договора аренды, следовательно, при прекращении основного договора аренды договор субаренды также будет прекращен.

Положение ст. 607 ГК РФ, определяющее виды имущества, которое может быть передано в аренду, с учетом ст. 606 ГК РФ, которая допускает возможность передать объект аренды только в пользование арендатора, не ограничивает право сторон заключить договор аренды, предметом которого будет не вещь в целом, а ее отдельная часть. Если в аренду передается часть земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, такая часть участка предварительно должна пройти процедуру кадастрового учета. Однако арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Внимание

Арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам. Наличие договора субаренды не отменяет и не изменяет обязанности арендатора, установленные основным договором аренды с арендодателем.

В случае досрочного прекращения договора аренды договор субаренды также должен быть прекращен. Если же по каким-либо причинам основной договор аренды признан недействительным, недействительным будет являться и договор субаренды (ст. 618 ГК РФ).

В правовой системе Консультант Плюс опубликована статья Поляк М.И.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено ГК, другими законами и иными правовыми актами (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Иными слова субаренда заключается в сдаче арендатором арендуемого им помещения в аренду третьему лицу (субарендатору).

К договору субаренды применяется общие нормы, регулирующие договор аренды (абз. 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендодатель по договору аренды не имеет никаких прав в отношении субарендатора, а последний не несет перед арендодателем никакой ответственности.

Перед арендодателем остается ответственным арендатор по договору аренды (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

При этом арендатор не может предоставить субарендатору больше прав, чем имеет сам. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абз. 2 ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Прекращение договора субаренды происходит в силу указания закона об ограничении срока договора субаренды.

При заключении договора субаренды изначальный арендатор становится субарендодателем, но по-прежнему остается полноправным участником основного договора аренды.

Поскольку в законодательстве не содержится норм, содержащих определение договора субаренды, но на основании ст. 615 ГК РФ можно сделать вывод о том, что договором субаренды является договор, согласно которому арендатор (субарендодатель) обязуется предоставить субарендатору с согласия арендодателя имущество за плату во временное пользование на срок, не превышающий срок действия основного договора аренды.

Сторонами в договоре субаренды следует считать субарендодателя (арендатора по первоначальному договору аренды) и субарендатора. Особенностью договора субаренды является то, что договор субаренды является производным, то его условия предопределены договором аренды. По договору субаренды субарендатор приобретает обычные права арендатора (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2010 по делу N А23-3127/08Г-20-75). Таким образом, права субарендодателя являются производными от прав арендодателя по основному договору аренды, поскольку основной договор аренды по отношению к договору субаренды носит императивный характер

Согласно условиям договора субаренды субарендодатель передает арендуемое им недвижимое имущество субарендатору за определенную плату. Последний в свою очередь принимает имущество, обязуясь платить арендную плату и использовать имущество по назначению, содержать его должным образом и передать его обратно по истечению срока договора субаренды.

Чтобы субарендатор смог воспользоваться правами, предусмотренными ч. 2 ст. 615, ст. 606 ГК РФ при заключении договора субаренды субарендатору рекомендуется получить от арендатора (субарендодателя) подтверждение выдачи арендодателем согласия на совершение этой сделки. Это связано с тем, что договор субаренды, заключенный без такого согласия, может быть признан недействительным на основании ст. 173.1 ГК РФ. Для этого необходимо доказать, что субарендатор на момент совершения сделки знал или должен был знать об отсутствии согласия (п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Формулировки ч. 2 ст. 615 и ч. 1 ст. 606 ГК РФ позволяет выделить следующие основные права и обязанности сторон договора аренды.

Права и обязанности субарендодателя:

– обязанность передать имущество субарендатору во временное владение и пользование или временное пользование;

– обязанность получить согласие арендатора на передачу имущества в субаренду в порядке ст.157.1 ГК РФ;

– право получать от субарендатора плату за пользование арендованным имуществом;

– право требовать от субарендатора получения имущества обратно после окончания срока пользования.

Права и обязанности субарендатора:

– обязанность оплачивать временное пользование имуществом;

– обязанность возвратить имущество субарендодателю после окончания срока аренды;

– право требовать от субарендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;

– право на сдачу субарендованного имущества в субсубаренду с согласия собственника, если договором такая сдача не предусмотрена (Постановление ФАС Центрального округа от 30.06.2014 по делу N А36-2906/2013, Постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.2010 по делу N А55-16886/2009)

– право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.

Указанные обязанности и права сторон необходимо отражать в договоре субаренды, для того чтобы можно было отличить его от иных договоров.

Заключаем договор субаренды.

Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.

При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Согласие собственника

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами1.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.
В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде)2, законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор3.
Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью)4.
Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным5.

Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды6.
В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Бытует мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок. Президиум ВАС РФ в п. 18 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре. Это освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору.
Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. п., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Момент заключения договора важен для учета и налогообложения. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.

Срок договора субаренды.

Государственная регистрация договора
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если договор аренды продлевается, то согласно п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 N 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ не затрагивает вопросов регистрации договоров субаренды. Существующий пробел в законодательстве частично заполняется примерами из судебной практики. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 сформулированы основные подходы к регистрации договоров субаренды.

В данном документе для арбитражных судов разъяснено, что требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации8.

Гражданский кодекс устанавливает, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с момента такой регистрации9. Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Арбитражная практика в части ее применения ВАС РФ содержит четкие рекомендации о том, что, если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным10.

Отсутствие обязательной регистрации не порождает прямые финансовые санкции. Но стоит учитывать, что договор, подлежащий обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации, и соответственно право требования внесения арендной платы формально возникает только после регистрации договора. Однако согласно мнению Высшего Арбитражного Суда РФ стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Следовательно, эти отношения считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. При этом необходимо учитывать, что договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применяться не может11

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Недвижимые метры

Относительно вопроса обязательной регистрации правоотношений, связанных с таким видом недвижимости, как помещение или его часть, нередки заблуждения, что данный объект не является недвижимым имуществом, так как в Гражданском кодексе не назван самостоятельный объект недвижимости «нежилое помещение». Однако помещение поименовано в ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, и согласно п. 3 ст. 26 данного Закона договор субаренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
ВАС РФ разъяснил, что к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ12. Минюст России ранее поддержал позицию ВАС РФ, документально закрепив ее и направив для руководства своим структурным подразделениям, производящим регистрацию сделок13. Однако в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества о договорах субаренды ничего не сказано14.

Условия об обязательной государственной регистрации договора распространяются и на правоотношения по субаренде, если договор аренды зарегистрирован. При этом срок договора субаренды значения не имеет. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и договор субаренды регистрируется как обременение прав собственника недвижимого имущества.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды – прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды15. Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде – прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в Единый государственный реестр прав также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.
Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Следует отметить, что заключение договора субаренды связано с неизбежными трудностями определения правомочий арендодателя и арендатора имущества. Основываясь на принципе свободы договора, законодатели не предусмотрели обязанности представления субарендатору документов, подтверждающих правомочия сторон договора аренды.

Долгосрочное планирование деятельности субарендатора в части владения и пользования имуществом возможно только при полном соблюдении требований законодательства. Но необходимо учитывать, что даже добросовестный субарендатор во многом зависит от арендатора, который в свою очередь несет коммерческие риски и имеет амбиции. И нередко арендатор, являясь связующим звеном между арендодателем и субарендатором, значительно осложняет возможность стабильных и длительных отношений по пользованию имуществом.

1) п. 2 ст. 615 ГК РФ
2) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135
3) п. 1 ст. 451 ГК РФ
4) п. 1 ст. 167 ГК РФ
5) ст. 168 ГК РФ
6) п. 3 ст. 615 ГК РФ
7) п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 ГК РФ
8) п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
9) п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества
10) п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
11) п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
12) Информационное письмо ВАС от 01.06.2000 N 53
13) Письмо Минюста РФ от 27.07.2000 N 6219-ЭР
14) Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 N 135
15) ст. 618 ГК РФ

Договор субаренды нежилого помещения: составляем правильно

Договор субаренды нежилого помещения — это соглашение о сдаче внаем третьему лицу арендатором арендованного им имущества либо его части.

Когда заключают соглашение о субаренде

Действующее законодательство предусматривает возможность передать арендованное имущество третьим лицам (субарендаторам). Это удобно, когда в аренду передано помещение с большой площадью либо когда арендатор на коммерческой основе занимается пересдачей арендованного им имущества. Часто в объявлениях не уточняется, на каком основании предполагается пользование имуществом, пример коммерческого предложения субаренды подобен коммерческому предложению по аренде.

Договор субаренды нежилого помещения

Передать имущество в субаренду арендатор вправе только с согласия арендодателя. Оно выражается либо в отдельном пункте контракта по аренде, либо в виде письменного документа для каждого соглашения по субаренде. Если в субаренду передается часть арендованного имущества, согласие арендодателя требуется выразить на данную часть, даже в случае наличия его согласия на все имущество целиком в соглашении по аренде (Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2010 №Ф09-2476/10-С6 по делу №А47-7366/2008).

Кто выступает сторонами сделки

По гражданскому законодательству, сторонами в договоре субаренды нежилого помещения выступают арендатор и субарендатор. К участникам сделки предъявляются обычные требования по наличию у них соответствующих полномочий на заключение соглашения.

Арендатор действует в рамках заключенной аренды и с согласия арендодателя. Субарендатор заключает сделку и соглашается использовать имущество в соответствии с его назначением, указанным в основной аренде.

Содержание документа

К субаренде применяются правила, установленные для аренды, если иное не предусматривается законодательством, и установлены специальные требования к сроку.

Рассмотрим, какие условия предусмотреть и как правильно составить договор субаренды нежилого помещения:

  • четко обозначить предмет;
  • указать реквизиты письма или ссылку на пункт соглашения по аренде, подтверждающий согласие арендодателя;
  • отразить, в какие сроки и как оформляется передача имущества;
  • зафиксировать права и обязанности сторон;
  • установить цену и условия оплаты субаренды;
  • определить срок действия соглашения. Он не превышает срок аренды;
  • предусмотреть ответственность сторон;
  • установить условия и порядок изменения и расторжения соглашения.

Арендатор вправе досрочно прекратить арендные отношения с арендодателем, не дожидаясь окончания срока аренды. В этом случае рекомендуем предусмотреть в соглашении по субаренде его ответственность в виде неустойки (штрафа).

Если субаренда заключается на срок более года, она подлежит государственной регистрации.

Образец

Предлагаем воспользоваться образцом типового договора субаренды нежилого помещения, который содержит различные условия для данного вида соглашений.

Субаренда нежилого помещения

г._____________ «__»_____ ____ г.

_____________ (наименование юридического лица), в лице _______________ (указать должность и Ф.И.О.), действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны, и _____________________ (наименование юридического лица), в лице _________________ (должность и Ф.И.О.), действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Субарендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору во временное владение и пользование за плату, а Субарендатор обязуется принять в субаренду нежилое помещение (далее — имущество, помещение): _____________________ (указать характеристики объекта недвижимости: кадастровый номер, площадь, назначение, адрес). Контур помещения выделен и заштрихован на поэтажном плане технического паспорта, который является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №1).

1.2. Согласие арендодателя, являющегося собственником помещения, на сдачу имущества в субаренду (выбрать требуемый вариант):

  • предусмотрено пунктом ___ соглашения по аренде от «__» _____ _____г. №___;
  • Арендатором получено и представлено Субарендатору.

Согласие арендодателя является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №2).

1.3. На момент заключения сделки имущество не обременено арестом, залогом или иными правами третьих лиц, препятствующих его использованию, в споре и под запрещением не состоит.

2. Права и обязанности сторон.

2.1. Обязанности Арендатора:

2.1.1. В течение ___ дней после подписания договора передать Субарендатору имущество по Акту приема-передачи (Приложение №3), который подписывается Сторонами и является неотъемлемой частью договора.

2.1.2. Обеспечить беспрепятственное использование Субарендатором имущества и не вмешиваться в его хозяйственную деятельность.

2.1.3. Ознакомить Субарендатора с условиями аренды от «___» ___ ___ г. №___.

2.1.4. В течение ____ дней после расторжения договора принять имущество у Субарендатора по Акту приема-передачи.

2.2. Обязанности Субарендатора:

2.2.1. В течение ___ дней после подписания договора принять от Арендатора имущество по Акту приема-передачи (Приложение №3).

2.2.2. Своевременно и полностью исполнять обязанность по оплате субаренды и иных платежей, установленных договором.

2.2.3. Получать согласование Арендатора в письменном виде на осуществление любых ремонтных работ, в том числе на перепланировку помещения.

2.2.4. Обеспечить сохранность инженерных сетей и коммуникаций, расположенных в помещении с учетом их нормального износа.

2.2.5. Содержать имущество в исправном и в требуемом действующим законодательством санитарном и противопожарном состоянии.

2.2.6. В случае аварии или иного повреждения немедленно извещать Арендатора об этом и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы повреждения имущества.

2.2.7. Обеспечивать Арендатору и представителям обслуживающих и контролирующих организаций беспрепятственный доступ в помещение для его осмотра.

2.2.8. Использовать имущество в соответствии с его назначением.

2.2.9. В течение ____ дней после расторжения договора передать имущество по Акту приема-передачи.

2.3. Права Арендатора:

2.3.1. Производить осмотр имущества в согласованное с Субарендатором время.

2.3.2. Контролировать использование имущества, правильность его эксплуатации и техническое состояние. Требовать устранения допущенных Субарендатором нарушений в отношении использования помещения.

2.4. Права Субарендатора:

2.4.1. Производить отделимые улучшения помещения по согласованию с Арендатором. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Субарендатором, возмещению не подлежит.

2.4.2. Требовать устранения допущенных Арендатором нарушений условий настоящего договора.

2.4.3. В случае досрочного расторжения аренды от «__»____ ___г. №__ Субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на помещение в пределах оставшегося срока.

3.1. Ежемесячная оплата за субаренду составляет _______ (______________) рублей __ коп., НДС не начисляется. Коммунальные услуги оплачиваются Субарендатором дополнительно.

3.2. Оплата производится на расчетный счет Арендатора не позднее ____ числа текущего месяца. Оплата за первый и последний месяцы производится после подписания Акта приема-передачи в течение ______ дней.

4. Ответственность сторон.

4.1. Сторона, не исполнившая или исполнившая ненадлежащим образом обязательства, несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством РФ.

4.2. За нарушение сроков, указанных в п.3.2, Арендатор имеет право взыскать с Субарендатора неустойку в размере ___% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

4.3. За нарушение срока, указанного в п.2.1.1, Субарендатор имеет право взыскать с Арендатора неустойку в размере ___% от суммы ежемесячной платы за каждый день задержки передачи имущества.

4.4. За нарушение срока, установленного п.2.2.12, Арендатор имеет право взыскать с Субарендатора неустойку в размере ___% от суммы ежемесячной платы за каждый день задержки передачи имущества.

4.5. Уплата неустойки не освобождает сторону от исполнения своих обязательств.

4.6. Арендатор выплачивает Субарендатору неустойку в размере _______ в случае расторжения договора аренды от «___» _____ ___ г. №___ по вине Арендатора либо по соглашению между Арендодателем и Арендатором.

5. Срок субаренды.

5.1. Договор заключается сроком на _____ и вступает в силу с момента его подписания.

6. Условия изменения и расторжения.

6.1. Договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению Сторон. Каждая из сторон вправе досрочно расторгнуть договор, уведомив об этом другую сторону не менее чем за 30 календарных дней.

6.2. Основания для одностороннего внесудебного расторжения по инициативе Арендатора:

6.2.1. Субарендатор использует имущество с нарушением условий субаренды.

6.2.2. Субарендатором более двух раз подряд не внесена оплата за помещение.

6.2.3. Помещение не принято Субарендатором в срок, установленный пунктом 2.2.1.

6.3. Основания для одностороннего внесудебного расторжения по инициативе Субарендатора:

6.3.1. Если Арендатором нарушен срок передачи помещения, установленный пунктом __.

6.3.2. Помещение имеет недостатки, препятствующие его использованию по назначению, и данные недостатки не были оговорены в Акте приема-передачи, не были заранее известны Субарендатору и не могли быть выявлены при осмотре помещения и подписании Акта приема-передачи.

6.4. Для расторжения в случаях, предусмотренных пунктами 6.2, 6.3, заинтересованная сторона направляет другой стороне соответствующее уведомление. Договор является расторгнутым с момента получения стороной такого уведомления.

7. Заключительные положения.

7.1. При возникновении вопросов, не урегулированных договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

7.2. Все споры подлежат урегулированию путем переговоров. В случае невозможности урегулирования разногласий во внесудебной порядке, споры разрешаются в Арбитражном суде __________.

7.3. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны.

7.4. Любые изменения и дополнения должны быть составлены в письменном виде и подписаны сторонами.

8. Адреса и реквизиты сторон.

Как досрочно расторгнуть договор субаренды

Досрочное расторжение соглашения производится по взаимному согласию сторон в любое время либо по инициативе одной из них в силу разных обстоятельств. Предлагаем варианты, как заполнять договор субаренды нежилого помещения для некоторых случаев одностороннего расторжения.

Общая формулировка подходит для случаев расторжения при отсутствии недобросовестных виновных действий сторон:

Специальные основания по инициативе одной из сторон включают на случай нарушения условий субаренды участниками сделки:

Заработать на чужом: как работает субаренда недвижимости

Фото: Ro_ksyshutterstock

Сдавать в аренду можно не только собственную недвижимость, но и арендуемую. Выяснили вместе с экспертами, как заработать на чужих объектах и как правильно оформить такие отношения.

Что такое субаренда недвижимости

Юридически субаренда (или поднаем, если речь о жилых помещениях) — это временная переуступка арендатором недвижимости прав на этот объект или на его часть. Такие отношения оформляются письменным соглашением между субарендодателем (тот, кто изначально снимает недвижимость) и субарендатором. «Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды, — поясняет юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова. — Договор заключается на срок, не превышающий срок основной аренды». По общему правилу, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (ст. 615 ГК).

Основное отличие от аренды состоит в том, что в большинстве случаев субаренда требует согласия не только арендодателя (которым выступает первичный наниматель), но и собственника объекта недвижимости. «Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально», — говорит юрист.

Как сдать недвижимость в субаренду

В субаренду можно сдавать практически любые объекты недвижимости за незначительными исключениями, отмечает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Юридически субаренда практически ничем не отличается от обычной аренды и регулируется теми же самыми нормами Гражданского, Земельного и Лесного кодексов с добавлением нескольких специальных правил», — поясняет эксперт.

Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты

Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты (Фото: Studio Romanticshutterstock)

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду

Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты — помещения или их части, здания и сооружения целиком, имущественные комплексы и земельные участки и т. д. Есть нюанс: в случае если пересдается жилье, заключается договор поднайма жилого помещения. «Помимо традиционных объектов недвижимости, в субаренду могут быть сданы такие объекты, как предприятие (имущественный комплекс в виде зданий, сооружений, земельных участков, иных движимых и недвижимых объектов), машино-места и прочее имущество», — говорит руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду

Исключения — государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатом торгов. Субаренда также запрещена в особых экономических зонах (ст. 36 116-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»), отмечает Татьяна Мацукова.

Нельзя сдавать в субаренду и земельные участки, если они переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

Кроме того, иногда субаренда может быть запрещена самим первоначальным договором аренды, добавляет Илья Бахилин. «Любые другие объекты недвижимости могут быть субарендованы, и не имеет значения, идет речь о коммерческой недвижимости или об объектах, принадлежащих обычным гражданам, — подчеркивает Татьяна Мацукова. — Содержание договора субаренды почти не отличается в зависимости от вида недвижимого имущества. В силу закона различия касаются в основном лишь вопросов согласия арендодателя».

В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику

По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества. «Законом не установлена форма получения такого согласия, — отмечает Василий Малинин. — Лучше всего зафиксировать такое согласие непосредственно в первичном договоре аренды. Тогда арендатору не потребуется каждый раз получать согласие на субаренду у собственника, а тот не сможет отозвать согласие до окончания срока договора».

Если право на субаренду не отражено в первичном договоре аренды, потребуется отдельное согласие собственника. «Механизм получения такого согласия в законе не прописан — это может быть сделано в любой форме, — говорит Илья Бахилин. — Но во избежание возможных споров лучше получить письменное согласие. Обычно оно оформляется письмом за подписью собственника. Для максимальной юридической чистоты в этом документе необходимо указать данные о первоначальном договоре аренды, а также кем и кому конкретно дается согласие».

Из этого правила есть исключения — они касаются субаренды земельных участков. «Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — отмечает Бахилин. Но договором аренды земельного участка все же может быть дополнительно предусмотрена необходимость получения такого согласования, добавляет юрист.

«Арендатор предприятия может сдать так в субаренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, — делится примером Василий Малинин. — В этом случае, если первичный договор аренды заключен на срок более пяти лет, арендатору достаточно уведомить собственника без получения его согласия».

По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества

По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества (Фото: baranqshutterstock)

Договор субаренды

По своим основным пунктам договор субаренды недвижимости почти не отличается от договора аренды, но у него есть несколько специфических особенностей:

  • в договоре субаренды обязательно прописывается, что недвижимость сдается в аренду не собственником. Нужно указать, что первичный наниматель распоряжается объектом на правах аренды, вписать в договор субаренды реквизиты первичного договора аренды и имя собственника;
  • если в субаренду сдается не весь объект недвижимости, а его часть, в договоре максимально точно описывается, что именно передается субарендатору (номер офиса в бизнес-центре, координаты конкретных помещений и т. п.);
  • договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. «Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правила, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ), — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. — Договор субаренды, как и договор аренды, подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от года»;
  • цели использования передаваемого в субаренду имущества должны соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды;
  • субарендатор не может получить больше прав и ответственности, чем первичный арендатор. Поэтому, говорит Илья Бахилин, не допускается включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность за состояние недвижимости перед собственником. Эта ответственность остается за первичным арендатором. Именно первичный арендатор отвечает и за своевременное поступление оплаты собственнику, и за коммунальные платежи, и за эксплуатационные расходы;
  • обычно в договоре субаренды прописываются условия его расторжения в том случае, если первичный договор аренды будет расторгнут досрочно. «Можно предусмотреть условие, что при досрочном прекращении договора с первичным арендатором арендодатель обязан заключить договор с добросовестным субарендатором, — говорит Екатерина Кузьмина. — Или стоит предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды в случае заинтересованности в этом арендодателя».

Образец договора субаренды

Субаренда как бизнес

Практика «пересдачи» арендуемой недвижимости применяется в разных сегментах и в каждом имеет свои особенности. Этим занимаются не только компании, но и физические лица. Юридические лица платят с доходов от субаренды НДС в размере 18% (безотносительно того, кому сдается недвижимость — компании или физлицу).

Если же недвижимость пересдается физическим лицом, оно должно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью.

Пересдача коммерческой и жилой недвижимости регулируется немного по-разному. В первом случае заключается именно договор субаренды, во втором — поднайма жилья.

Поднаем жилья как бизнес сейчас не очень распространен

Субаренда или поднаем: в чем разница

Илья Бахилин, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:

— Правила об аренде, включая субаренду, не распространяются на жилые помещения, которые сдаются гражданам для целей проживания (квартиры, комнаты, жилые дома). В этих случаях вместо договора аренды заключается соглашение о жилищном найме, а вместо субаренды — договор поднайма жилого помещения. В случае спора любой суд будет применять именно нормы об этих договорах, которые помимо Гражданского кодекса содержит также Жилищный кодекс РФ.

В целом поднаем схож с субарендой, хотя и имеет свои существенные особенности. Важнейшим условием его заключения является соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека (в Москве это 18 кв. м на одного человека). А если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, занимаемое по договору социального найма, помимо согласия наймодателя также требуется согласие всех нанимателей и проживающих с ними членов семей.

Субаренда коммерческой недвижимости сейчас особенно распространена в сегменте стрит-ретейла, говорит заместитель директора департамента стрит-ретейла Colliers Валерия Гвоздева. Основные преимущества, которые дает субаренда коммерческих помещений, по словам эксперта, это:

  • снижение финансовой нагрузки на арендатора за счет партнера;
  • рост ставки за 1 кв. м для собственника (небольшие площади сдаются по более высокой ставке);
  • возможный рост товарооборота, если в локации формируется удачная коллаборация бизнесов.

Основной минус таких отношений, как говорит руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова, риск досрочного прекращения первичного договора аренды и потеря интересной локации субарендатором. «Субаренду очень и очень не любят арендаторы, сегодня уже довольно много компаний, которые совершенно не готовы рассматривать такие помещения, — говорит Светлана Ярова. — Исключения есть, но схема должна быть прозрачной: например, компания взяла в аренду полностью все площади первых этажей в ЖК как управляющая компания и сдает их в субаренду».

Генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков отмечает, что и первичные арендаторы рискуют, сдавая помещения в субаренду. «Сейчас из-за локдаунов и других ограничений в нашем окружении таким бизнесом уже никто не занимается. По нашим оценкам, этот рынок сократился на 70%. Это связано с двумя основными факторами. Во-первых, стало значительно меньше арендаторов. Особенно это касается торговых помещений. Во-вторых, арендные ставки пошли вниз. Основные риски — досрочный съезд арендатора, длительный поиск арендатора. В этом случае арендную ставку первичному арендатору придется закрывать собственными силами».

Поднаем жилья как бизнес сейчас не очень распространен, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. Чаще этой схемой пользуются арендаторы, которые хотят разделить расходы на оплату квартиры — и в большинстве случаев отношения с поднанимателем не оформляются документально. Если поднаем рассматривается как вид предпринимательской деятельности, одна квартира неинтересна, их должно быть несколько: хотя бы три — пять, лучше десять, бывает и до двадцати. К нам такие запросы поступали, но мы с ними не работаем, — говорит эксперт. — Обычно квартиры подбираются не в самом хорошем состоянии, сдаются на длительный срок (три — пять лет) с возможностью пересдавать их посуточно».

Ссылка на основную публикацию